Σχέδιο διατάγματος για τις τιμές της γης «ξεχνά» πολλά επιχειρηματικά κόστη;

Δεν υπολογίζεται επαρκώς το κόστος, είναι δύσκολο να προσελκυστούν επενδυτές

Ο Σύνδεσμος Εκτιμήσεων του Βιετνάμ δήλωσε ότι η εν λόγω μονάδα έχει πρόσβαση στο Διάταγμα αριθ. 12/2024/ND-CP της κυβέρνησης για την τροποποίηση και συμπλήρωση του Διατάγματος αριθ. 44/2014/ND-CP της κυβέρνησης για τη ρύθμιση των τιμών της γης και στο Σχέδιο Διατάγματος της κυβέρνησης για τη ρύθμιση των τιμών της γης που καθοδηγεί την εφαρμογή του Νόμου περί Γης αριθ. 31/2024/QH15.

Ο Σύνδεσμος Εκτιμήσεων του Βιετνάμ διαπιστώνει ότι τόσο το Διάταγμα αριθ. 12/2024/ND-CP όσο και το νέο Σχέδιο Διατάγματος έχουν πολλά κατάλληλα περιεχόμενα, πληρώντας τις απαιτήσεις για την άρση των δυσκολιών στην πράξη.

Ωστόσο, επιπλέον, η Ένωση Εκτίμησης Γης του Βιετνάμ διαπίστωσε επίσης ότι το περιεχόμενο της μεθόδου αποτίμησης γης σύμφωνα με τη μέθοδο πλεονάσματος που ορίζεται στο Διάταγμα και στο Σχέδιο Διατάγματος εξακολουθεί να παρουσιάζει ελλείψεις λόγω του μη ορθού και πλήρους υπολογισμού του συνολικού κόστους που πρέπει να δαπανήσουν οι επενδυτές για την υλοποίηση του έργου και του κέρδους που λαμβάνουν κατά την ολοκλήρωση του επενδυτικού έργου. Ως εκ τούτου, αυτό θα έχει ως συνέπεια όχι μόνο να δυσχεράνει την προσέλκυση επενδύσεων, αλλά και να προκαλέσει την άνοδο των τιμών της γης σε αδικαιολόγητα υψηλό επίπεδο.

Καταρχάς, όσον αφορά το συνολικό κόστος επένδυσης.

Το Διάταγμα 12/2024/ND-CP και το Σχέδιο Διατάγματος δεν συμπεριέλαβαν όλα τα έξοδα για να σχηματίσουν το συνολικό κόστος που πρέπει να δαπανήσουν οι επενδυτές για την υλοποίηση του έργου. Ο κανονισμός υπολογίζει μόνο το κόστος επένδυσης στην ανάπτυξη γης χωρίς να υπολογίζει το αρχικό κόστος που πρέπει να δαπανήσουν οι επενδυτές για να αποκτήσουν γη για την υλοποίηση του έργου, το οποίο είναι το «τέλος χρήσης γης» (εκτός εάν ο επενδυτής που υλοποιεί το έργο απαλλάσσεται από το τέλος χρήσης γης από το Κράτος, τότε δεν υπολογίζεται) και οι τόκοι δανείου. «Αυτό είναι παράλογο», δήλωσε η Ένωση Εκτιμητών.

Δεύτερον, σχετικά με το κέρδος.

Στο Διάταγμα και στις δύο επιλογές του Σχεδίου Διατάγματος: Το κέρδος υπολογίζεται μόνο στο κόστος ανάπτυξης γης, όχι στο συνολικό κόστος (όπως αναφέρθηκε παραπάνω) που δαπανά ο επενδυτής (συμπεριλαμβανομένων των τελών χρήσης γης + του κόστους ανάπτυξης γης + του κόστους της επιχείρησης) αποτελεί υποεκτίμηση, η οποία δεν συμμορφώνεται με την αρχή διαμόρφωσης των τιμών: Η τιμή πρέπει να αντισταθμίζει το κόστος παραγωγής και της επιχείρησης και να έχει κέρδος (επίσης, δεν είναι σύμφωνη με τη μέθοδο υπολογισμού κέρδους της μεθόδου πλεονάσματος, η οποία υπολογίζει το κέρδος επί της αξίας του περιουσιακού στοιχείου) και αρνείται την αρχή της «μελλοντικής αξίας του χρήματος», δηλαδή, όταν ένας επενδυτής έχει χρήματα για να επενδύσει σε οποιονδήποτε τομέα, πρέπει να αναμένει να έχει αναμενόμενα κέρδη, συμπεριλαμβανομένης της κατάθεσης χρημάτων στην τράπεζα για να κερδίσει τόκους.

Για την επιλογή 1: Το προσχέδιο συγχέει το κέρδος που απολαμβάνει ο επενδυτής και το κόστος που πρέπει να δαπανήσει για την υλοποίηση του έργου (Το προσχέδιο ορίζει: Το κέρδος περιλαμβάνει το κόστος κεφαλαίου)· επειδή το κέρδος είναι το χρηματικό ποσό που απολαμβάνει ο επενδυτής. Το κόστος κεφαλαίου είναι το χρηματικό ποσό που πρέπει να καταβάλει ο επενδυτής στον «πάροχο κεφαλαίου».

Το κόστος κεφαλαίου είναι ουσιαστικά το επιτόκιο που ο επενδυτής πρέπει να καταβάλει στον δανειστή. Είναι το κέρδος του δανειστή, αλλά είναι το κόστος του δανειολήπτη και, φυσικά, ο επενδυτής δεν απολαμβάνει αυτό το οικονομικό κόστος, αλλά πρέπει να το πληρώσει και περιλαμβάνεται στη δομή του κόστους παραγωγής και των επιχειρηματικών εξόδων.

Για την επιλογή 2: Το κέρδος του επενδυτή υπολογίζεται μόνο στο κόστος ανάπτυξης, όχι στο συνολικό κόστος, το οποίο δεν υπολογίζεται σωστά και πλήρως όπως αναλύθηκε παραπάνω.

Λόγω των παραπάνω ελλείψεων, ο Σύνδεσμος Εκτιμήσεων του Βιετνάμ συνιστά τον ορθό και πλήρη υπολογισμό του συνολικού κόστους υπολογισμού των κερδών για τους επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων των ακόλουθων εξόδων: Συνολικό κόστος (1) = Τέλος χρήσης γης + Κόστος ανάπτυξης και επιχειρηματικό κόστος.

Το κέρδος του επενδυτή θα υπολογιστεί με τον τύπο: Κέρδος επενδυτή = % x Συνολικό κόστος (1).

Πρόταση για προσθήκη του στοιχείου «κέρδος του επενδυτή»

Προηγουμένως, η Ομοσπονδία Εμπορίου και Βιομηχανίας του Βιετνάμ (VCCI) σχολίασε επίσης το Σχέδιο Διατάγματος που ρυθμίζει τις τιμές της γης.

Σύμφωνα με την VCCI, το Άρθρο 6.3 του Σχεδίου ορίζει τον τύπο για τον προσδιορισμό του μέσου ετήσιου καθαρού εισοδήματος (= μέσο ετήσιο εισόδημα - μέσο ετήσιο κόστος). Σύμφωνα με την αντανάκλαση των επιχειρήσεων, η ρύθμιση αυτή είναι παράλογη επειδή δεν λαμβάνει υπόψη τον παράγοντα «κέρδος του επενδυτή» (αυτός ο παράγοντας δεν επιτρέπεται να αφαιρεθεί). Ο μη προσδιορισμός του κέρδους του επενδυτή δεν θα διασφαλίσει τη δικαιοσύνη στις εφαρμοζόμενες μεθόδους, επειδή σε σύγκριση με τον τύπο, ο επενδυτής θα επενδύσει και θα εκμεταλλευτεί χωρίς κέρδος. Ολόκληρο το πλεόνασμα από την εκμετάλλευση της τρέχουσας κατάστασης της κατασκευής στο οικόπεδο κατά τη διάρκεια ολόκληρης της περιόδου μίσθωσης γης (εφάπαξ πληρωμή) του οικοπέδου θα καταβληθεί στο Δημόσιο, μη συμπεριλαμβανομένου του φόρου εισοδήματος νομικών προσώπων.

Μια τέτοια ρύθμιση είναι ασυμβίβαστη με τη θεωρία του προσδιορισμού των διαφορών ενοικίου γης· αυξάνει τη διαφορά στην τιμή γης του οικοπέδου κατά την εφαρμογή της μεθόδου εισοδήματος με τη μέθοδο πλεονάσματος (εάν υπάρχουν οι ίδιες πληροφορίες πολεοδομίας). Συνεπώς, συνιστάται η υπηρεσία σύνταξης σχεδίων να προσθέσει τον παράγοντα «κέρδος του επενδυτή» στον παραπάνω τύπο.

Το άρθρο 7.3.α του σχεδίου ορίζει ότι το κόστος επένδυσης σε κατασκευές για τον προσδιορισμό των τιμών γης με τη μέθοδο του πλεονάσματος περιλαμβάνει: το κόστος κατασκευής τεχνικής υποδομής, κοινωνικής υποδομής, κατασκευής κατοικιών, άλλων κατασκευαστικών εργασιών· το κόστος εξοπλισμού· το κόστος παροχής συμβουλών για επενδύσεις σε κατασκευές· το κόστος διαχείρισης έργου και ορισμένα άλλα στοιχεία κόστους, όπως ορίζονται στο ποσοστό κεφαλαίου επένδυσης.

Σύμφωνα με την ανταπόκριση των επιχειρήσεων, ο κανονισμός αυτός είναι κλειστός, ενώ άλλα κόστη που δεν αναφέρονται ισχύουν μόνο για την περίπτωση χρήσης του ποσοστού επενδυτικού κεφαλαίου, όπως: έξοδα έκτακτης ανάγκης για τον όγκο εργασίας που προκύπτει και τους παράγοντες πληθωρισμού τιμών κατά την υλοποίηση του έργου· κόστος τόκων δανείων, κόστος κατασκευής προσωρινών εργασιών, εργασίες που εξυπηρετούν την κατασκευή, ασφάλιση... Συνεπώς, η VCCI συνιστά στον φορέα σύνταξης σχεδίων να συμπληρώσει τα παραπάνω κόστη.

Επίσης, σύμφωνα με την VCCI, το Άρθρο 7.3.β του σχεδίου ορίζει ότι τα επιχειρηματικά έξοδα υπολογίζονται ως ποσοστό των εσόδων σύμφωνα με το γενικό επίπεδο στην περιοχή. Σύμφωνα με τα σχόλια των επιχειρήσεων, η εν λόγω ρύθμιση είναι ασαφής και ακατάλληλη.

Συγκεκριμένα, τα επιχειρηματικά κόστη, όπως η διαφήμιση, οι πωλήσεις και τα λειτουργικά έξοδα, ποικίλλουν σημαντικά σε κάθε τομέα, επομένως είναι δύσκολο να προσδιοριστεί ένα κοινό επίπεδο σε τοπικό επίπεδο.

Επιπλέον, η χωροθέτηση του «τοπικού κοινού εδάφους» επίσης δεν είναι κατάλληλη, ειδικά στην περίπτωση έργων που βρίσκονται σε υπανάπτυκτες περιοχές χωρίς πολλά μεγάλα έργα, όπου το τοπικό κοινό έδαφος ενδέχεται να μην είναι κατάλληλο για το συγκεκριμένο έργο.

Το άρθρο 7.3.γ του σχεδίου ορίζει τον τρόπο υπολογισμού των κερδών των επενδυτών σύμφωνα με δύο μεθόδους. Σύμφωνα με την άποψη των επιχειρήσεων, οι δύο παραπάνω μέθοδοι δεν είναι λογικές επειδή δεν υπολογίζουν πλήρως τα κέρδη ολόκληρου του έργου σύμφωνα με τη μέθοδο του πλεονάσματος για τους επενδυτές.

Συγκεκριμένα, ο κανονισμός ορίζει ότι τα κέρδη υπολογίζονται μόνο επί του κόστους επένδυσης στην κατασκευή. Αυτό είναι μόνο το κέρδος του σταδίου ανάπτυξης ακινήτων (επένδυση στην ανάπτυξη γης) και όχι το κέρδος ολόκληρου του έργου.

Μια τέτοια ρύθμιση είναι ασυμβίβαστη με την αρχή της διαμόρφωσης των τιμών, επειδή οι τιμές πρέπει να καλύπτουν το κόστος παραγωγής και των επιχειρήσεων και να δημιουργούν κέρδη. Αυτή η ρύθμιση αρνείται επίσης την αρχή της «χρονικής αξίας του χρήματος» (λόγω του κόστους ευκαιρίας, του πληθωρισμού και των κινδύνων) και την αρχή της «μελλοντικής αξίας του χρήματος» (δηλαδή, όταν επενδύει κανείς σε οποιονδήποτε τομέα, πρέπει να αναμένει αναμενόμενα κέρδη, συμπεριλαμβανομένων των τραπεζικών καταθέσεων).

Στην πραγματικότητα, το κόστος που δαπανά ο επενδυτής (συνολικό κόστος) είναι όλα τα εύλογα κόστη που πρέπει να δαπανήσει ο επενδυτής για την ολοκλήρωση του έργου (μέχρι την ίδρυση της επιχείρησης). Το συνολικό κόστος πρέπει να περιλαμβάνει τα τέλη χρήσης γης (ή την αξία γης) - το αρχικό κόστος επένδυσης που πρέπει να δαπανήσει ο επενδυτής για την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων προς το Δημόσιο.

Συνεπώς, εάν αυτό το είδος κόστους δεν υπολογιστεί, μπορεί να θεωρηθεί ότι ο επενδυτής πρέπει να πληρώσει το κόστος γης δύο φορές: μία φορά όταν δεν περιλαμβάνεται στα εξαιρούμενα έξοδα κατά τον καθορισμό των τιμών γης (σύμφωνα με τον παρόντα κανονισμό) και τη δεύτερη φορά όταν πρέπει να πληρώσει τέλη χρήσης γης (αλλά όχι να αφαιρεθούν ως είδος κόστους).

Συνεπώς, συνιστάται στην αρμόδια υπηρεσία να τροποποιήσει τον κανονισμό προς την κατεύθυνση ότι τα κέρδη υπολογίζονται με βάση το συνολικό κόστος που πρέπει να δαπανήσουν οι επενδυτές για την ολοκλήρωση του έργου μέχρι να πωληθεί το προϊόν για να δημιουργήσει έσοδα. Αυτό το συνολικό κόστος πρέπει να περιλαμβάνει το κόστος επένδυσης στην κατασκευή, το επιχειρηματικό κόστος και τα τέλη χρήσης γης - το αρχικό κόστος επένδυσης που πρέπει να δαπανήσουν οι επενδυτές για να εκπληρώσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις προς το Κράτος.

Άρθρο 4.2.δ του σχεδίου κανονισμών σχετικά με τον καθορισμό των τιμών γης για την κατανομή γης και τη μίσθωση γης σύμφωνα με την πρόοδο της αποζημίωσης, της στήριξης και της επανεγκατάστασης σύμφωνα με το άρθρο 257.2.γ του νόμου περί γης του 2024.

Σύμφωνα με τις επιχειρήσεις, ο χρόνος καθορισμού των τιμών της γης θα πρέπει να εφαρμόζεται μόνο κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης της εκκαθάρισης και παράδοσης της γης, ώστε να είναι δυνατή η πραγματοποίηση επενδύσεων.

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η κατανομή γης είναι πολύ μικρή και δεν μπορεί να επενδυθεί, επομένως δεν συνιστάται να καθορίζεται ο χρόνος αποτίμησης της γης. Εάν θεσπιστεί ένας τέτοιος κανονισμός, θα προκύψουν περιττές διαδικασίες και θα είναι απαραίτητο να επιλεγεί μια μη σύγχρονη μέθοδος τιμολόγησης με πολλές εκτάσεις γης που έχουν κατανεμηθεί και δεν επαρκούν για επένδυση ή στην σχεδιαζόμενη περιοχή που δεν δημιουργεί έσοδα.

Συνεπώς, θα πρέπει να ρυθμιστεί ότι η μέθοδος πλεονάσματος υπολογίζεται επί της συνολικής επιφάνειας του έργου σύμφωνα με τον λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής ή το γενικό σχέδιο μέχρι τον χρόνο αποτίμησης της γης, κατανεμημένης σύμφωνα με τον λόγο επιφάνειας για την παραδοθείσα επιφάνεια.

TM

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html