Χωρίς πλήρη κάλυψη του κόστους, είναι δύσκολο να προσελκύσει κανείς επενδυτές.
Ο Σύνδεσμος Εκτιμήσεων του Βιετνάμ δήλωσε ότι έχει πρόσβαση στο κυβερνητικό διάταγμα αριθ. 12/2024/ND-CP που τροποποιεί και συμπληρώνει το κυβερνητικό διάταγμα αριθ. 44/2014/ND-CP που ρυθμίζει τις τιμές της γης και στο σχέδιο κυβερνητικού διατάγματος που ρυθμίζει τις τιμές της γης που καθοδηγεί την εφαρμογή του νόμου περί γης αριθ. 31/2024/QH15.
Ο Σύνδεσμος Εκτιμήσεων του Βιετνάμ αναγνωρίζει ότι τόσο το Διάταγμα αριθ. 12/2024/ND-CP όσο και το σχέδιο του νέου Διατάγματος περιέχουν πολλές κατάλληλες διατάξεις που πληρούν τις απαιτήσεις για την επίλυση πρακτικών δυσκολιών.
Ωστόσο, η Ένωση Εκτιμήσεων του Βιετνάμ διαπίστωσε επίσης ότι το περιεχόμενο της μεθόδου αποτίμησης γης που βασίζεται στη μέθοδο πλεονάσματος που ορίζεται στο Διάταγμα και στο Σχέδιο Διατάγματος εξακολουθεί να παρουσιάζει ελλείψεις, επειδή δεν υπολογίζει με ακρίβεια και πληρότητα το συνολικό κόστος που πρέπει να επωμιστούν οι επενδυτές για την υλοποίηση του έργου και τα κέρδη που θα λάβουν μετά την ολοκλήρωση του επενδυτικού έργου. Συνεπώς, αυτό όχι μόνο θα δυσχεράνει την προσέλκυση επενδύσεων, αλλά και θα ωθήσει τις τιμές της γης σε αδικαιολόγητα υψηλό επίπεδο.
Καταρχάς, όσον αφορά το συνολικό κόστος της επένδυσης.
Το Διάταγμα 12/2024/ND-CP και το Σχέδιο Διατάγματος δεν έχουν λάβει πλήρως υπόψη όλα τα είδη κόστους για να διαμορφώσουν το συνολικό κόστος που πρέπει να επιβαρυνθούν οι επενδυτές για την υλοποίηση ενός έργου. Οι κανονισμοί υπολογίζουν μόνο το κόστος επένδυσης στην ανάπτυξη γης και δεν περιλαμβάνουν το αρχικό κόστος που πρέπει να επιβαρυνθούν οι επενδυτές για την απόκτηση γης για το έργο, δηλαδή τα «τέλη χρήσης γης» (εκτός εάν ο επενδυτής απαλλάσσεται από τα τέλη χρήσης γης από το Κράτος) και τους τόκους δανεισμένου κεφαλαίου. «Αυτό είναι παράλογο», δήλωσε ο Σύνδεσμος Εκτιμήσεων.
Δεύτερον, όσον αφορά την κερδοφορία.
Στο Διάταγμα και στις δύο επιλογές του Σχεδίου Διατάγματος: Το κέρδος υπολογίζεται μόνο επί του κόστους ανάπτυξης γης, όχι επί του συνολικού κόστους (όπως αναφέρεται παραπάνω) που βαρύνει τον επενδυτή (συμπεριλαμβανομένων των τελών χρήσης γης + του κόστους ανάπτυξης γης + του επιχειρηματικού κόστους). Αυτός ο υπολογισμός είναι ελλιπής και δεν συμμορφώνεται με την αρχή της διαμόρφωσης των τιμών: η τιμή πρέπει να καλύπτει το κόστος παραγωγής και των επιχειρήσεων και να δημιουργεί κέρδος (κάτι που είναι επίσης ασυμβίβαστο με τη μέθοδο υπολογισμού κέρδους της μεθόδου πλεονάσματος, η οποία είναι το κέρδος που υπολογίζεται επί της αξίας του περιουσιακού στοιχείου). Επίσης, αναιρεί την αρχή της «μελλοντικής αξίας του χρήματος», που σημαίνει ότι όταν οι επενδυτές έχουν χρήματα για να επενδύσουν σε οποιονδήποτε τομέα, πρέπει να αναμένουν κέρδος, ακόμη και αν καταθέσουν χρήματα σε τράπεζα για να κερδίσουν τόκους.
Όσον αφορά την Επιλογή 1: Το προσχέδιο έχει συγχέει το κέρδος που δικαιούται ο επενδυτής με το κόστος που πρέπει να επιβαρυνθεί ο επενδυτής για την υλοποίηση του έργου (το προσχέδιο ορίζει: Το κέρδος περιλαμβάνει το κόστος κεφαλαίου), επειδή το κέρδος είναι το χρηματικό ποσό που λαμβάνει ο επενδυτής. Το κόστος κεφαλαίου είναι το χρηματικό ποσό που πρέπει να καταβάλει ο επενδυτής στον «Πάροχο Χρηματοδότησης».
Το κόστος κεφαλαίου είναι ουσιαστικά το επιτόκιο που καταβάλλουν οι επενδυτές στους δανειστές για δανεισμένα χρήματα. Είναι το κέρδος του δανειστή, αλλά ένα κόστος για τον δανειολήπτη, και φυσικά, ο επενδυτής δεν επωφελείται από αυτό το οικονομικό κόστος, αλλά πρέπει να το πληρώσει, το οποίο περιλαμβάνεται στη δομή κόστους της παραγωγής και των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
Όσον αφορά την επιλογή 2: Το κέρδος του επενδυτή υπολογίζεται μόνο επί του κόστους ανάπτυξης, όχι επί του συνολικού κόστους, κάτι που δεν αποτελεί ακριβή και πλήρη υπολογισμό όπως αναλύθηκε παραπάνω.
Λόγω των παραπάνω ελλείψεων, η Ένωση Εκτιμητών του Βιετνάμ συνιστά τον ορθό και πλήρη υπολογισμό του συνολικού κόστους υπολογισμού του κέρδους για τους επενδυτές ως εξής: Συνολικό κόστος (1) = Κόστος τελών χρήσης γης + Κόστος ανάπτυξης και επιχειρηματικό κόστος.
Όσον αφορά το κέρδος του επενδυτή, αυτό θα υπολογιστεί χρησιμοποιώντας τον τύπο: Κέρδος επενδυτή = Ποσοστό x Συνολικό κόστος (1).
Προτείνουμε την προσθήκη του στοιχείου του «κέρδους του επενδυτή».
Προηγουμένως, το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο του Βιετνάμ (VCCI) παρείχε επίσης σχόλια σχετικά με το σχέδιο διατάγματος που ρυθμίζει τις τιμές της γης.
Σύμφωνα με την VCCI, το Άρθρο 6.3 του Σχεδίου ορίζει έναν τύπο για τον προσδιορισμό του μέσου ετήσιου καθαρού εισοδήματος (= μέσο ετήσιο εισόδημα – μέσο ετήσιο κόστος). Οι επιχειρήσεις έχουν σχολιάσει ότι αυτός ο κανονισμός είναι παράλογος επειδή δεν λαμβάνει υπόψη το «κέρδος του επενδυτή» (δεν επιτρέπει την αφαίρεση αυτού του παράγοντα). Η μη προσδιορισμός του κέρδους του επενδυτή δεν θα διασφαλίσει τη δικαιοσύνη στις εφαρμοζόμενες μεθόδους επειδή, σε σύγκριση με τον τύπο, ο επενδυτής θα επενδύει και θα λειτουργεί χωρίς κέρδος. Όλο το πλεόνασμα από την εκμετάλλευση υφιστάμενων κατασκευών στη γη καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης (εφάπαξ πληρωμή) θα καταβάλλεται στο Δημόσιο, μη συμπεριλαμβανομένου του φόρου εισοδήματος νομικών προσώπων.
Μια τέτοια ρύθμιση είναι ασυμβίβαστη με τη θεωρία του προσδιορισμού της διαφορικής μίσθωσης γης· αυξάνει τη διαφορά στις τιμές της γης κατά την εφαρμογή της μεθόδου εισοδήματος έναντι της μεθόδου πλεονάσματος (εάν είναι διαθέσιμες οι ίδιες πληροφορίες σχεδιασμού). Συνεπώς, προτείνουμε στην εκδοτική αρχή να προσθέσει το στοιχείο του «κέρδους του επενδυτή» στον παραπάνω τύπο.
Το άρθρο 7.3.α του σχεδίου ορίζει ότι το επενδυτικό κόστος για τον προσδιορισμό των τιμών γης με τη μέθοδο του πλεονάσματος περιλαμβάνει: το κόστος κατασκευής τεχνικών υποδομών, κοινωνικών υποδομών, στέγασης και άλλων κατασκευαστικών έργων· το κόστος εξοπλισμού· το κόστος παροχής συμβουλών για επενδύσεις σε κατασκευές· το κόστος διαχείρισης έργων· και ορισμένα άλλα στοιχεία κόστους, όπως ορίζονται στο ποσοστό κεφαλαίου επένδυσης.
Σύμφωνα με τα σχόλια των επιχειρήσεων, ο κανονισμός αυτός είναι περιοριστικός. Άλλα κόστη που δεν αναφέρονται ισχύουν μόνο για περιπτώσεις που χρησιμοποιούν ποσοστώσεις επενδυτικού κεφαλαίου, όπως: έξοδα έκτακτης ανάγκης για απρόβλεπτο όγκο εργασίας και πληθωρισμό κατά την υλοποίηση του έργου· έξοδα τόκων, κόστος κατασκευής προσωρινών κατασκευών, κατασκευών που εξυπηρετούν κατασκευές, ασφάλισης κ.λπ. Ως εκ τούτου, η VCCI προτείνει στην αρμόδια υπηρεσία να προσθέσει αυτά τα κόστη.
Σύμφωνα με την VCCI, το Άρθρο 7.3.β του σχεδίου ορίζει ότι τα επιχειρηματικά έξοδα υπολογίζονται ως ποσοστό των εσόδων, σύμφωνα με το γενικό επίπεδο στην περιοχή. Οι επιχειρήσεις έχουν σχολιάσει ότι αυτός ο κανονισμός είναι ασαφής και ακατάλληλος.
Συγκεκριμένα, τα επιχειρηματικά κόστη, όπως η διαφήμιση, οι πωλήσεις και τα λειτουργικά έξοδα, ποικίλλουν σημαντικά μεταξύ των τομέων, γεγονός που καθιστά δύσκολο τον προσδιορισμό ενός γενικού μέσου τοπικού επιπέδου.
Επιπλέον, ο ορισμός της περιοχής του έργου με βάση τις «γενικές τοπικές συνθήκες» είναι επίσης ακατάλληλος, ειδικά σε περιπτώσεις όπου τα έργα βρίσκονται σε υπανάπτυκτες περιοχές με λίγα έργα μεγάλης κλίμακας, καθώς οι γενικές τοπικές συνθήκες ενδέχεται να μην είναι κατάλληλες για το συγκεκριμένο έργο.
Το άρθρο 7.3.γ του σχεδίου ορίζει δύο μεθόδους για τον υπολογισμό των κερδών των επενδυτών. Σύμφωνα με τα σχόλια των επιχειρήσεων, καμία από τις δύο μεθόδους δεν είναι λογική, επειδή δεν λαμβάνει πλήρως υπόψη το κέρδος του επενδυτή από ολόκληρο το έργο χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πλεονάσματος.
Συγκεκριμένα, οι κανονισμοί ορίζουν ότι το κέρδος υπολογίζεται μόνο επί του κόστους επένδυσης στην κατασκευή. Αυτό είναι μόνο το κέρδος από τη φάση ανάπτυξης ακινήτων (επένδυση στην ανάπτυξη γης) και όχι το κέρδος ολόκληρου του έργου.
Τέτοιοι κανονισμοί είναι ασυμβίβαστοι με τις αρχές διαμόρφωσης των τιμών, καθώς οι τιμές πρέπει να καλύπτουν το κόστος παραγωγής και τις επιχειρήσεις και να δημιουργούν κέρδος. Αυτός ο κανονισμός αναιρεί επίσης την αρχή της «χρονικής αξίας του χρήματος» (λόγω του κόστους ευκαιρίας, του πληθωρισμού και του κινδύνου) και την αρχή της «μελλοντικής αξίας του χρήματος» (που σημαίνει ότι όταν επενδύει κανείς σε οποιονδήποτε τομέα, πρέπει να αναμένει απόδοση, ακόμη και όταν καταθέτει χρήματα σε τράπεζα).
Στην πραγματικότητα, το κόστος που βαρύνει τον επενδυτή (συνολικό κόστος) περιλαμβάνει όλα τα εύλογα έξοδα που πρέπει να πραγματοποιήσει ο επενδυτής για την ολοκλήρωση του έργου (μέχρι την ίδρυση της επιχείρησης). Το συνολικό κόστος πρέπει να περιλαμβάνει τα τέλη χρήσης γης (ή την αξία της γης) – ένα αρχικό επενδυτικό κόστος που πρέπει να επωμιστεί ο επενδυτής για να εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις προς το Δημόσιο.
Συνεπώς, εάν αυτό το είδος κόστους παραλειφθεί από τον υπολογισμό, ο επενδυτής μπορεί να θεωρηθεί ότι πληρώνει για τη γη δύο φορές: μία φορά όταν δεν περιλαμβάνεται στο εκπιπτόμενο κόστος κατά τον προσδιορισμό της τιμής της γης (σύμφωνα με τον παρόντα κανονισμό) και μια δεύτερη φορά όταν πρέπει να καταβάλει τέλη χρήσης γης (αλλά αυτά δεν εκπίπτουν ως κόστος).
Συνεπώς, προτείνουμε στην αρμόδια υπηρεσία να αναθεωρήσει τους κανονισμούς ώστε να υπολογίζει το κέρδος με βάση το συνολικό κόστος που βαρύνει τον επενδυτή για την ολοκλήρωση του έργου μέχρι την πώληση του προϊόντος και την παραγωγή εσόδων. Αυτό το συνολικό κόστος πρέπει να περιλαμβάνει το κόστος επένδυσης στην κατασκευή, το κόστος λειτουργίας της επιχείρησης και τα τέλη χρήσης γης - το αρχικό κόστος επένδυσης που πρέπει να επωμιστεί ο επενδυτής για να εκπληρώσει τις οικονομικές του υποχρεώσεις προς το Κράτος.
Το άρθρο 4.2.δ του σχεδίου κανονισμών ορίζει τον καθορισμό των τιμών γης για την κατανομή και τη μίσθωση γης σύμφωνα με την πρόοδο της αποζημίωσης, της στήριξης και της επανεγκατάστασης σύμφωνα με το άρθρο 257.2.γ του νόμου περί γης του 2024.
Σύμφωνα με τις επιχειρήσεις, η αποτίμηση της γης θα πρέπει να εφαρμόζεται μόνο κατά την ολοκλήρωση της εκκαθάρισης και την έτοιμη για επένδυση.
Στην πραγματικότητα, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η γη κατανέμεται σε πολύ μικρά, κατακερματισμένα οικόπεδα, καθιστώντας αδύνατη την επένδυση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο προσδιορισμός του χρόνου για την αποτίμηση της γης θα πρέπει να αποφεύγεται. Τέτοιοι κανονισμοί θα δημιουργούσαν περιττές διαδικασίες και θα οδηγούσαν σε ασυνεπείς μεθόδους αποτίμησης για περιοχές όπου οι κατανομές δεν επαρκούν για επενδύσεις ή όπου οι προγραμματισμένες περιοχές δεν παράγουν έσοδα.
Συνεπώς, είναι σκόπιμο να ρυθμιστεί η μέθοδος υπολογισμού του πλεονάσματος με βάση τη συνολική έκταση του έργου σύμφωνα με το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής ή το γενικό σχέδιο μέχρι τον χρόνο αποτίμησης της γης, κατανεμημένο αναλογικά με την παραδοθείσα έκταση.
TM
[διαφήμιση_2]
Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
Σχόλιο (0)