Οι τιμές των διαμερισμάτων μόνο αυξάνονται, δεν μειώνονται, οι τιμές ενοικίασης παραμένουν «αμετάβλητες», όροι για αναγκαστική ανάκτηση γης

Οι πολυκατοικίες εξακολουθούν να αποτελούν το «καυτό σημείο» της αγοράς, σχεδόν 4.000 παλιά διαμερίσματα στην πόλη Χο Τσι Μινχ πρόκειται να επισκευαστούν, νέα μέθοδος υπολογισμού του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Στη βόρεια αγορά, τα διαμερίσματα είναι το τμήμα που θα λάβει θετική προσοχή το 2024. (Φωτογραφία: Linh An)

Διαμέρισμα - hot spot της αγοράς

Πρόσφατα, το Batdongsan.com.vn διοργάνωσε την εκδήλωση με τίτλο «Επισκόπηση της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ για το 2024 και εστίαση στο Ντα Νανγκ ».

Στο συνέδριο, ο κ. Nguyen Quoc Anh, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn, δήλωσε ότι τα διαμερίσματα είναι ένα είδος ακινήτου με αρκετά σταθερό επίπεδο ενδιαφέροντος και αύξησης τιμών στην αγορά.

Συγκεκριμένα, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων το 2021 κυμαίνεται από 34-37 εκατομμύρια VND/m2. Το 2022, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων κυμαίνεται από 38-40 εκατομμύρια VND/m2. Το 2023, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων κυμαίνεται από 39-42 εκατομμύρια VND/m2. Το 2024, η μέση τιμή πώλησης διαμερισμάτων κυμαίνεται από 45-51 εκατομμύρια VND/m2.

Σε αντίθεση με τη συνεχή ανοδική τάση των τιμών πώλησης, η τιμή ενοικίασης των διαμερισμάτων δεν έχει σχεδόν αλλάξει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Το 2021, η μέση τιμή ενοικίασης διαμερισμάτων ήταν 10 εκατομμύρια VND/μήνα. Μέχρι το 2023 και το 2024, η μέση τιμή ενοικίασης διαμερισμάτων αυξήθηκε στα 12 εκατομμύρια VND/μήνα.

Συγκεκριμένα, στην αγορά του Βορρά, τα διαμερίσματα είναι το τμήμα που θα λάβει θετική προσοχή το 2024. Οι αγορές με το υψηλότερο ενδιαφέρον για διαμερίσματα περιλαμβάνουν το Ανόι και το Χουνγκ Γιεν με ρυθμό ανάπτυξης 7% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2024, ακολουθούμενες από το Χάι Φονγκ με ρυθμό ανάπτυξης 6%.

Στο Ανόι, τα έργα διαμερισμάτων που λαμβάνουν τη μεγαλύτερη προσοχή από τους χρήστες κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 είναι το Hanoi Melody Residence με αύξηση ενδιαφέροντος 88%, το Heritage West Lake με αύξηση 87%, το Sunshine Green Iconic με αύξηση 76%, το Sunshine Golden River με αύξηση 74% και το The Sapphire - Vinhomes Smart City με αύξηση 58%.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, τα έργα διαμερισμάτων που λαμβάνουν τη μεγαλύτερη προσοχή από τους χρήστες κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 είναι το Lavida Plus με αύξηση ενδιαφέροντος κατά 258%, το Celesta Rise με αύξηση ενδιαφέροντος κατά 198%, η αστική περιοχή Van Phuc City με αύξηση 57%, το The Opera Residence με αύξηση 55%, το Thu Thiem Green House με αύξηση 55% και το The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park με αύξηση 46%.

Σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, τα έργα διαμερισμάτων με την καλύτερη αύξηση τιμών στην αγορά του Ανόι περιλαμβάνουν το Times City με αύξηση 39%, το Goldmark City με αύξηση 38%, το Vinhomes Ocean Park Gia Lam με αύξηση 38%, το Vinhomes D'Capital με αύξηση 27%, το Vinhomes Smart City με αύξηση 26%. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, τα έργα διαμερισμάτων με την καλύτερη αύξηση τιμών στην αγορά είναι το Lavida Plus με αύξηση 24%, το The Era Town με αύξηση 19%, το Masteri Thao Dien με αύξηση 18%, το The Opera Residence με αύξηση 13%, το Empire City Thu Thiem με αύξηση 13%.

Σύμφωνα με τον κ. Quoc Anh, τα πολυτελή και πολυτελή διαμερίσματα καταλαμβάνουν σταδιακά μεγαλύτερο ποσοστό της προσφοράς διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις, και συγκεκριμένα στις τρεις βασικές αγορές της χώρας: Ανόι, Χο Τσι Μινχ και Ντα Νανγκ. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα πολυτελή διαμερίσματα στο Ντα Νανγκ παρουσιάζουν καλή ανάπτυξη τόσο στην τιμή πώλησης όσο και στο επίπεδο επιτοκίου, ενώ η αγορά στις υπόλοιπες δύο μεγάλες πόλεις, το Ανόι και την Χο Τσι Μινχ, τείνει να παρουσιάζει πτωτική τάση.

Σύμφωνα με στοιχεία από το Batdongsan.com.vn, η τιμή των πολυτελών διαμερισμάτων στο Ανόι μειώθηκε από 136 εκατομμύρια VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο του 2024 σε 132 εκατομμύρια VND/m2 το τρίτο τρίμηνο του 2024. Κατά την ίδια χρονική περίοδο, η τιμή πώλησης πολυτελών διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε από 113 εκατομμύρια VND/m2 σε 121 εκατομμύρια VND/m2.

Η τιμή των πολυτελών διαμερισμάτων στο Ντα Νανγκ αυξήθηκε από 106 εκατομμύρια VND/τ.μ. σε 111 εκατομμύρια VND/τ.μ. Το Ντα Νανγκ είναι επίσης η αγορά με το υψηλότερο επίπεδο ενδιαφέροντος για πολυτελή διαμερίσματα, από 240 μονάδες σε 260 μονάδες.

Εν τω μεταξύ, η πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι κατέγραψαν μείωση στα επίπεδα ενδιαφέροντος. Συγκεκριμένα, το επίπεδο ενδιαφέροντος για πολυτελή διαμερίσματα στο Ανόι μειώθηκε από 109 μονάδες σε 107 μονάδες, και τα πολυτελή διαμερίσματα στην πόλη Χο Τσι Μινχ μειώθηκαν από 50 μονάδες σε 45 μονάδες.

Ο κ. Quoc Anh δήλωσε ότι οι κάτοικοι του Ανόι αναζητούν περισσότερο πολυτελή διαμερίσματα και δίνουν μεγάλη προσοχή στις περιοχές Hung Yen, Da Nang και Hai Phong . Στο ποσοστό ενδιαφέροντος για το τμήμα πολυτελών διαμερισμάτων ανά περιοχή των κατοίκων του Ανόι, το Hung Yen βρίσκεται στην κορυφή με 44%, το Da Nang στη δεύτερη θέση με 15%. Το Hai Phong βρίσκεται στην τρίτη θέση με ποσοστό αναζήτησης 9%. Αυτές είναι επίσης οι 3 περιοχές με τον μεγαλύτερο αριθμό αναζητήσεων για πολυτελή διαμερίσματα στην αγορά.

Σύμφωνα με τον Αναπληρωτή Γενικό Διευθυντή της Batdongsan.com.vn, το αποκορύφωμα του τομέα των πολυτελών διαμερισμάτων είναι το «επώνυμο» προϊόν ακινήτων. Οι «επώνυμες κατοικίες» είναι έργα ακινήτων υψηλής ποιότητας που αναπτύσσονται σε συνεργασία με διάσημες μάρκες. Αυτά τα έργα παρέχουν πολυτελείς υπηρεσίες και ανέσεις, με κομψό σχεδιασμό. Οι κύριοι λόγοι για τους οποίους οι καταναλωτές αποφασίζουν να αγοράσουν επώνυμα ακίνητα περιλαμβάνουν: υπηρεσίες και ανέσεις (34%), δυνατότητες κέρδους (25%), συντήρηση και διαχείριση κτιρίων (23%), αναγνωρισιμότητα επωνυμίας (10%).

Σχεδόν 4.000 παλιά διαμερίσματα στην πόλη Χο Τσι Μινχ πρόκειται να επισκευαστούν.

Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ μόλις εξέδωσε έγγραφο με το οποίο αναθέτει σε φορείς την επίλυση δυσκολιών και προβλημάτων στην επισκευή διαμερισμάτων και κοινόχρηστων χώρων σε πολυκατοικίες που διαχειρίζεται το Κέντρο Διαχείρισης Στέγασης και Αξιολόγησης Κατασκευών του Τμήματος Κατασκευών.

Προηγουμένως, στα τέλη Ιουλίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ διέθεσε 3.944 κρατικά διαμερίσματα στις Λαϊκές Επιτροπές των περιφερειών και της πόλης Thu Duc, ώστε αυτές οι περιοχές να μπορέσουν να εγκρίνουν τη διαχείριση και να χρησιμοποιήσουν σχέδια για σκοπούς επανεγκατάστασης.

Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ απαιτεί από τις περιφέρειες και την πόλη Thu Duc να αναφέρουν λεπτομερώς τον πραγματικό αριθμό διαμερισμάτων που χρειάζονται επισκευή, καθώς και την πρόοδο και το σχέδιο επανεγκατάστασης. Με βάση το παραπάνω σχέδιο, το Κέντρο Διαχείρισης Στέγασης και Επιθεώρησης Κατασκευών θα επισκευάσει τα διαμερίσματα και τους κοινόχρηστους χώρους στις πολυκατοικίες.

Σχεδόν 4.000 διαμερίσματα που έχουν διανεμηθεί σε τοπικές κοινότητες χωρίζονται σε 3 ομάδες.

Συγκεκριμένα, η ομάδα 1 περιλαμβάνει όλα τα διαμερίσματα σε πολυκατοικίες δημόσιας ιδιοκτησίας που είναι ακόμη κενά και δεν έχουν διαμορφωθεί προς χρήση. Η ομάδα 2 περιλαμβάνει κενά διαμερίσματα που δεν έχουν διαμορφωθεί προς χρήση, τα οποία βρίσκονται ανάμεσα σε διαμερίσματα που έχουν διαμορφωθεί προς χρήση αλλά δεν έχει ακόμη συσταθεί διοικητικό συμβούλιο διαμερισμάτων.

Για τα διαμερίσματα των δύο παραπάνω ομάδων, το Κέντρο Διαχείρισης Στέγασης και Επιθεώρησης Κατασκευών θα προεδρεύει των επισκευών, διασφαλίζοντας την πρόοδο σύμφωνα με τις προτάσεις των τοπικών αρχών.

Η ομάδα 3 περιλαμβάνει κενά διαμερίσματα, που βρίσκονται ανάμεσα σε άλλα διαμερίσματα που έχουν διαμορφωθεί προς χρήση και έχουν συστήσει διοικητικό συμβούλιο διαμερισμάτων.

Για αυτήν την ομάδα, το Κέντρο Διαχείρισης Στέγασης και Επιθεώρησης Κατασκευών έχει αναλάβει την επισκευή των διαμερισμάτων και τον συντονισμό με το διοικητικό συμβούλιο για την υποβολή στο Τμήμα Κατασκευών ενός σχεδίου επισκευής της κοινόχρηστης ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας.

Νέος τρόπος υπολογισμού του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης

Σύμφωνα με τους προηγούμενους κανονισμούς, το φορολογητέο εισόδημα από τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης καθοριζόταν ως η τιμή μεταβίβασης κάθε φορά. Ωστόσο, με τους νέους κανονισμούς του Νόμου περί Γης του 2024, η μέθοδος υπολογισμού έχει αλλάξει.

Αυτό είναι ένα αξιοσημείωτο περιεχόμενο του Νόμου περί Γης του 2024 κατά την τροποποίηση των κανονισμών σχετικά με το εισόδημα που υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων (συντομογραφία PIT) από δραστηριότητες μεταβίβασης ακινήτων.

Προηγουμένως, το φορολογητέο εισόδημα από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας ρυθμιζόταν στην παράγραφο 1 του άρθρου 14 του νόμου του 2007 περί φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων (όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τον νόμο αριθ. 71/2014/QH13), ο οποίος ορίζει ότι το φορολογητέο εισόδημα από μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας καθορίζεται ως η τιμή μεταβίβασης κάθε φορά.

Ωστόσο, ο ανωτέρω κανονισμός έχει τροποποιηθεί και συμπληρωθεί από το άρθρο 247 του νόμου περί γης του 2024, με ισχύ από την 1η Αυγούστου.

Συνεπώς, το φορολογητέο εισόδημα από τη μεταβίβαση ακινήτου καθορίζεται ως η τιμή μεταβίβασης κάθε φορά· σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται σύμφωνα με την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης.

Έτσι, ο Νόμος περί Γης του 2024 έχει προσθέσει κανονισμούς για τον προσδιορισμό του φορολογητέου εισοδήματος σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης. Συγκεκριμένα, από την 1η Αυγούστου, το φορολογητέο εισόδημα από τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης καθορίζεται σύμφωνα με την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης.

Εν τω μεταξύ, το φορολογητέο εισόδημα από άλλες μεταβιβάσεις ακινήτων (όχι δικαιώματα χρήσης γης) εξακολουθεί να καθορίζεται με βάση την τιμή μεταβίβασης κάθε φορά.

Σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, από το 2026, οι τιμοκατάλογοι γης θα εκδίδονται από τις Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών μία φορά το χρόνο, ώστε να παραμένουν κοντά στην αγορά, αντί για κάθε 5 χρόνια που ίσχυαν οι παλιοί κανονισμοί.

Επί του παρόντος, σε πολλές τοποθεσίες, ο τιμοκατάλογος γης που εκδίδεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2013 εξακολουθεί να εφαρμόζεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Εν τω μεταξύ, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, στα τέλη Οκτωβρίου, μετά από σχεδόν 3 μήνες λήψης σχολίων, εξηγήσεων και κατάλληλων προσαρμογών, η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης εξέδωσε επίσημα απόφαση για την προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης του 2020. Αυτός ο τιμοκατάλογος γης θα εφαρμοστεί από τις 31 Οκτωβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Στον πρόσφατα εκδοθέντα τιμοκατάλογο, οι τιμές των γεωργικών γαιών προσαρμόζονται πολλαπλασιάζοντας τις τιμές γης στον τιμοκατάλογο του 2020 με τον συντελεστή προσαρμογής (συντελεστής Κ) που αντιστοιχεί σε κάθε περιοχή και τοποθεσία. Σε σύγκριση με την παλιά τιμή, η προσαρμοσμένη τιμή της γεωργικής γης έχει αυξηθεί ελαφρώς.

Για οικιστική γη, εάν η τιμή γης του 2020, μετά τον πολλαπλασιασμό της με τον συντελεστή Κ, είναι μόνο το 30% της αγοραίας τιμής, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης είναι περίπου το 50% της αγοραίας τιμής.

Η υψηλότερη τιμή οικιστικής γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ ανήκει σε οικόπεδα σε τρεις διαδρομές: Nguyen Hue, Dong Khoi και Le Loi, Περιοχή 1, στα 687,2 εκατομμύρια VND/m2. Σε σύγκριση με την τιμή γης το 2020 πολλαπλασιασμένη με τον συντελεστή (567 εκατομμύρια VND/m2), η προσαρμοσμένη τιμή οικιστικής γης στις παραπάνω διαδρομές αυξήθηκε κατά 120,2 εκατομμύρια VND/m2, που ισοδυναμεί με 21%.

Ωστόσο, ο αριθμός αυτός έχει μειωθεί σημαντικά σε σύγκριση με το προσχέδιο που δημοσιεύθηκε για σχολιασμό στα τέλη Ιουλίου, όταν η προτεινόμενη τιμή γης στις τρεις παραπάνω διαδρομές ήταν 810 εκατομμύρια VND/m2.

Η χαμηλότερη τιμή γης στην πόλη βρίσκεται στην κατοικημένη περιοχή Thieng Lieng, στην περιοχή Can Gio, με τιμή 2,3 εκατομμύρια VND/m2. Στον τιμοκατάλογο του 2020, όταν πολλαπλασιάζεται με τον συντελεστή K, η τιμή γης σε αυτήν την περιοχή είναι μόνο 170.000 VND/m2. Μετά την προσαρμογή, η τιμή της γης έχει αυξηθεί 13,5 φορές.

Όροι για την υποχρεωτική ανάκτηση γης

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την υποχρεωτική εφαρμογή των αποφάσεων ανάκτησης γης;

Η παράγραφος 2 του άρθρου 89 του νόμου περί γης του 2024 (που ισχύει από τον Αύγουστο του 2024) ορίζει ότι η εκτέλεση των αποφάσεων ανάκτησης γης πραγματοποιείται όταν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

α) Η απόφαση ανάκτησης γης έχει τεθεί σε ισχύ, αλλά το άτομο του οποίου η γη ανακτάται δεν συμμορφώνεται με την απόφαση ανάκτησης γης μετά την κινητοποίηση και την πεποίθηση της Λαϊκής Επιτροπής σε επίπεδο κοινότητας, της Επιτροπής του Πατριωτικού Μετώπου του Βιετνάμ σε επίπεδο κοινότητας όπου ανακτάται η γη και του αρμόδιου φορέα διαχείρισης γης ή της μονάδας ή του οργανισμού που εκτελεί τις εργασίες αποζημίωσης, υποστήριξης και επανεγκατάστασης·

β) Η απόφαση εκτέλεσης της απόφασης ανάκτησης γης έχει αναρτηθεί δημόσια στην έδρα της Λαϊκής Επιτροπής σε επίπεδο κοινότητας, στον κοινόχρηστο χώρο της κατοικημένης περιοχής όπου ανακτάται η γη·

γ) Η απόφαση εκτέλεσης της απόφασης ανάκτησης γης έχει τεθεί σε ισχύ·

δ) Το πρόσωπο που υπόκειται σε εκτέλεση έχει λάβει την απόφαση εκτέλεσης της ισχύουσας απόφασης ανάκτησης γης.

Σε περίπτωση που το πρόσωπο που υπόκειται σε εκτέλεση αρνηθεί να παραλάβει την απόφαση εκτέλεσης ή απουσιάζει κατά την επίδοση της απόφασης εκτέλεσης, η Λαϊκή Επιτροπή σε επίπεδο κοινότητας συντάσσει πρακτικό.

Συνεπώς, η εκτέλεση των αποφάσεων ανάκτησης γης μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο όταν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις που ορίζονται παραπάνω.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html