Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι ξεπέρασαν το απόγειό τους, οι ιδιοκτήτες σπιτιών μειώνουν τα κέρδη, όχι τις ζημίες, αποκαλύπτοντας το πιο ακριβό έργο κοινωνικής στέγασης

Σχόλια για την «παιδική χαρά» των επενδυτών το 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι έχουν ξεπεράσει το απόγειό τους, το πιο ακριβό έργο κοινωνικής στέγασης στην πρωτεύουσα, οι κανονισμοί για τη χορήγηση κόκκινων βιβλίων για γη που έχει διατεθεί για χρήση για πολλά χρόνια χωρίς σχεδιασμό... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Μέχρι το τέλος του 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ θα είναι αρκετά υψηλές. Αν επενδύσετε σε διαμερίσματα προς ενοικίαση σε αυτές τις δύο πόλεις, η τιμή ενοικίασης σε σύγκριση με την τιμή αγοράς δεν είναι πραγματικά ελκυστική, παρόλο που η ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών είναι υψηλή. (Φωτογραφία: Gia Thanh)

«Πλατεία παιχνιδιού» των επενδυτών το 2025

Ο κ. Vu Cuong Quyet, Γενικός Διευθυντής της Dat Xanh Mien Bac, ανέλυσε ότι μέχρι το τέλος του 2024, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ θα είναι αρκετά υψηλές. Εάν επενδύσετε σε διαμερίσματα προς ενοικίαση σε αυτές τις δύο πόλεις, η τιμή ενοικίασης σε σύγκριση με την τιμή αγοράς δεν είναι πραγματικά ελκυστική, παρόλο που η ζήτηση για ενοικίαση κατοικιών είναι υψηλή.

Εν τω μεταξύ, η αγορά διαμερισμάτων στην επαρχία έχει πολύ λογικές τιμές ενοικίασης και αγοράς.

Ο κ. Quyet εκτίμησε ότι το τμήμα γης στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ είναι αρκετά ακριβό. Ωστόσο, η τιμή της γης στις δορυφορικές επαρχίες αυτών των δύο πόλεων δεν έχει αυξηθεί δραματικά τα τελευταία χρόνια, μόνο περίπου 5-10%, επομένως η τιμή εξακολουθεί να είναι λογική.

Ως εκ τούτου, οι ηγέτες του Dat Xanh Mien Bac πιστεύουν ότι η γη στις επαρχίες εξακολουθεί να αποτελεί καλό επενδυτικό τομέα το 2025.

Επιπλέον, ο κ. Quyet αναμένει ότι η αγορά ακινήτων σε θέρετρα το 2025 θα σημειώσει καλή ανάκαμψη, όταν ο αριθμός των ξένων τουριστών στο Βιετνάμ το 2024 θα έχει φτάσει τα 17 εκατομμύρια επισκέπτες. Σύμφωνα με τον ίδιο, ορισμένες αγορές ακινήτων σε θέρετρα στο Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... θα βελτιωθούν.

Οι μεζονέτες στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθούν να έχουν υψηλές τιμές, ενώ η ζήτηση ενοικίασης δεν έχει αλλάξει δραματικά.

«Το 2025, δεν περιμένω πολλά από την αγορά μεζονετών στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ. Αλλά στις επαρχίες, ειδικά όπου υπάρχουν πολλά βιομηχανικά πάρκα, οι τιμές δεν θα αυξηθούν το 2024, επομένως θα υπάρξουν περισσότερες αλλαγές από ό,τι στις μεγάλες πόλεις», δήλωσε ο κ. Quyet.

Επενδύοντας το 2025, σημείωσε ο κ. Quyet, οι επενδυτές θα πρέπει να δώσουν προσοχή στον παράγοντα τιμή, να μην επηρεάζονται από το φαινόμενο του πλήθους και να πιστεύουν ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξάνονται πάντα, παρόλο που οι υψηλές τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται.

«Με τις τιμές στις μεγάλες πόλεις, δεν θα είναι πλέον «παιδική χαρά» για επενδυτές, αλλά «παιδική χαρά» για άτομα με πραγματικές ανάγκες στέγασης και μακροπρόθεσμους επενδυτές. Αν επενδύσετε σε βραχυπρόθεσμη κερδοσκοπία στις μεγάλες πόλεις, θα είναι πολύ επικίνδυνο.»

«Κατά την επένδυση, είναι απαραίτητο να δίνεται προσοχή στον τομέα των ακινήτων που δημιουργεί μια βιώσιμη ταμειακή ροή στο μέλλον. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να γίνεται έρευνα για ακίνητα σε βιομηχανικές πόλεις, ειδικά σε επαρχίες με μεγάλα ξένα επενδυτικά κεφάλαια, όπως οι Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong ή Binh Duong, Long An , Dong Nai... Ωστόσο, το πιο σημαντικό, είναι απαραίτητο να δίνεται προσοχή σε νομικά ζητήματα. «Αν είστε άπληστοι για φθηνές τιμές και επενδύετε σε έργα που δεν έχουν αρκετά νομικά έγγραφα, θα είναι πολύ επικίνδυνο», προειδοποίησε ο κ. Quyet.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Le Dinh Chung, Γενικός Διευθυντής της SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, σχολίασε ότι το 2025, οι τιμές των χαμηλών και πολυώροφων κτιρίων σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι δεν θα αυξηθούν δραματικά όπως πριν. Τα δευτερογενή προϊόντα δεν θα έχουν πολλές διακυμάνσεις τιμών, μόνο τα πρωτογενή προϊόντα θα αυξηθούν λόγω του αυξημένου κόστους εισροών.

«Τους δύο τελευταίους μήνες του περασμένου έτους, η αγορά έδειξε σαφή σημάδια χαλάρωσης, όταν δευτερογενή προϊόντα, όπως τα διαμερίσματα, είχαν τιμές χαμηλότερες κατά 200-500 εκατομμύρια VND, ενώ οι χαμηλών ορόφων κατοικίες μειώθηκαν επίσης. Με αυτή τη μείωση των τιμών, η ζήτηση για επενδύσεις σε διαμερίσματα και χαμηλών ορόφων κατοικίες δεν είναι πλέον μεγάλη. Οι επαγγελματίες επενδυτές θα τείνουν να μετακινούνται σε επαρχιακές αγορές, με βολικές υποδομές κυκλοφορίας που συνδέονται με το Ανόι, βιομηχανικά πάρκα και πυκνό πληθυσμό», εκτίμησε ο κ. Chung.

Σύμφωνα με τον Γενικό Διευθυντή της SGO Homes, η γη εξακολουθεί να αποτελεί έναν τομέα που έχει μεγάλη απήχηση στους επενδυτές. Βραχυπρόθεσμα, περίπου 2-3 ​​χρόνια, η γη εξακολουθεί να αποτελεί το πιο αποτελεσματικό επενδυτικό κανάλι.

Επιπλέον, ο τομέας των πολυκατοικιών στις επαρχίες, με τιμές που κυμαίνονται από 2-3 δισεκατομμύρια VND, θα προσελκύσει επίσης επενδυτές.

Ο ρυθμός απορρόφησης των νεοσύστατων έργων θα επιβραδυνθεί.

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, Nguyen Van Dinh, τα οικιστικά έργα που θα ανοίξουν προς πώληση το 2025 θα εξακολουθήσουν να τραβούν την προσοχή, να αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης και να απορροφώνται επαρκώς, αλλά ο ρυθμός απορρόφησης είναι πιθανό να επιβραδυνθεί. Ο τομέας των διαμερισμάτων θα συνεχίσει να κυριαρχεί στη ρευστότητα της αγοράς.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Dinh, η ρευστότητα σε διαμερίσματα θα συνεχίσει να επικεντρώνεται σε μεγάλα αστικά έργα. Η ζήτηση για στέγαση, ιδίως η ζήτηση για επενδύσεις, θα συνεχίσει να μετατοπίζεται προς τις προαστιακές περιοχές και τις επαρχίες και πόλεις βαθμίδας 2 και βαθμίδας 3, όπου οι τιμές είναι χαμηλότερες και υπάρχει μεγαλύτερο περιθώριο ανάπτυξης στο μέλλον.

Η επισκόπηση της αγοράς δείχνει ότι, μετά από μια περίοδο «θερμής» ανάπτυξης, τα διαμερίσματα - το πιο δημοφιλές προϊόν στο Ανόι - τείνουν να μειώνονται ελαφρώς σε τιμή από τα τέλη του 2024 μέχρι σήμερα. Η αγοραστική δύναμη έχει επιβραδυνθεί κάπως και οι τιμές πώλησης έχουν επίσης μειωθεί ελαφρώς για τους ιδιοκτήτες σπιτιών που χρειάζονται να πουλήσουν γρήγορα. Όσοι είχαν επενδύσει σε διαμερίσματα στο παρελθόν έχουν αποδεχτεί να μειώσουν το ενδιαφέρον τους για να πουλήσουν, επειδή το κέρδος που αποκόμισαν ήταν αρκετά υψηλό μετά την περίοδο κατά την οποία οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά αρκετές δεκάδες τοις εκατό.

Αυτή τη στιγμή, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι τείνουν να παραμένουν οι ίδιες ή να μειώνονται ελαφρώς σε σύγκριση με την περίοδο αιχμής. Ο όγκος των συναλλαγών έχει επίσης μειωθεί σημαντικά σε σύγκριση με την περίοδο πριν από τον Νοέμβριο του 2024. Σύμφωνα με έρευνα του Batdongsan.com.vn, στο έργο Vinhomes Smart City, στη δευτερογενή αγορά, τον Νοέμβριο του 2024, η τιμή των στούντιο διαμερισμάτων προσφερόταν συνήθως από 2 έως 2,2 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα, αλλά από τον Δεκέμβριο του 2024 έως σήμερα, ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιών πρέπει να πουλήσουν επειγόντως, η τιμή προσφοράς κυμαίνεται μόνο από 1,98 έως 2 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα...

Ομοίως, αυτό το φαινόμενο έχει καταγραφεί και σε ορισμένα άλλα έργα. Ωστόσο, οι μεσίτες ακινήτων λένε ότι με αυτήν την τιμή, ο ιδιοκτήτης πουλάει με κέρδος και όχι με ζημία.

Η προσφορά οικιστικών ακινήτων το 2025 θα συνεχίσει να αυξάνεται, περίπου 10% σε σύγκριση με το 2024. Πολλά έργα έχουν επιλύσει τα προβλήματά τους και θα υλοποιηθούν εκ νέου το 2025. Πολλά έργα έχουν επίσης σχέδια να «εκτοξευθούν» για να αξιοποιήσουν τις ευκαιρίες ανάκαμψης της αγοράς.

Η προσφορά ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει να προέρχεται κυρίως από τις μεγάλες αστικές περιοχές στις βόρειες επαρχίες και τις πόλεις μεγάλων επενδυτών. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο τομέας των διαμερισμάτων, κυρίως αυτός με τιμές από 50 εκατομμύρια VND/m2 και άνω, εξακολουθεί να ηγείται της αγοράς.

Παρόλο που η προσφορά αυξάνεται, εξακολουθεί να είναι περιορισμένη σε σύγκριση με τη ζήτηση και επειδή προέρχεται κυρίως από μεγάλα αστικά έργα μεγάλων επενδυτών, η τιμή πώλησης εξακολουθεί να είναι «αγκυροβολημένη» σε υψηλό επίπεδο. Εν τω μεταξύ, το δευτερογενές επίπεδο τιμών θα αυξηθεί επίσης πιο αργά με χαμηλότερη αύξηση, από 7 - 10% σε σύγκριση με το 2024.

Ο λόγος είναι επειδή το τρέχον επίπεδο τιμών είναι αρκετά υψηλό. Η επιβράδυνση της ανάπτυξης στην αγορά οφείλεται επίσης στο γεγονός ότι πολλά παλιά προϊόντα διαμερισμάτων, που δεν διαθέτουν υποδομές και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, έχουν τιμές μεταβίβασης πολύ υψηλές σε σύγκριση με την πραγματική τους αξία.

Το πιο ακριβό έργο κοινωνικής στέγασης στο Ανόι αναμένεται να κοστίσει 25 εκατομμύρια VND/m2

Η τιμή πώλησης κοινωνικών κατοικιών στην κοινότητα Tan Trieu, στην περιοχή Thanh Tri (Ανόι), εκτιμάται προσωρινά στα 25 εκατομμύρια VND/m2. Εάν εγκριθεί, αυτή θα είναι η υψηλότερη τιμή κοινωνικής κατοικίας που έχει καταγραφεί ποτέ στο Ανόι.

Η παραπάνω τιμή μόλις ανακοινώθηκε από το Τμήμα Κατασκευών του Ανόι, μετά την έναρξη της κατασκευής του έργου στα τέλη του περασμένου έτους.

Αυτό το έργο επενδύεται από μια κοινοπραξία της Αστικής Εταιρείας Επενδύσεων Ανάπτυξης Υποδομών (Udic), της Ανόι Ηλεκτρικής Ενέργειας και Ύδρευσης Κατασκευών (Haweicco) και της DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Το έργο κατασκευάζεται στο οικόπεδο NO1 της νέας αστικής περιοχής Ha Dinh, στην κοινότητα Tan Trieu (εμπορική ονομασία Udic Eco Tower).

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, η εκτιμώμενη τιμή πώλησης των διαμερισμάτων σε αυτό το έργο κοινωνικής στέγασης είναι περίπου 25 εκατομμύρια/τ.μ. Με την παραπάνω τιμή μονάδας, ένα διαμέρισμα 70τ.μ. στο έργο κοστίζει περίπου 1,75 δισεκατομμύρια VND.

Η εκτιμώμενη τιμή ενοικίασης είναι περίπου 150.000 VND/τ.μ./μήνα. Η εκτιμώμενη τιμή ενοικίασης για ένα διαμέρισμα 70τ.μ. είναι 10,5 εκατομμύρια VND/μήνα.

Η τιμή ενοικίασης είναι 390.000 VND/τ.μ./μήνα, ενώ αναμένεται ότι για ένα διαμέρισμα 70τ.μ. οι άνθρωποι θα πρέπει να πληρώσουν 27,3 εκατομμύρια VND/μήνα.

Το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι η επίσημη τιμή θα ανακοινωθεί από τον επενδυτή αφού αξιολογηθεί από την κρατική υπηρεσία διαχείρισης σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Ο αναμενόμενος χρόνος παραλαβής αιτήσεων για την αγορά κοινωνικής στέγασης στο έργο είναι το τέταρτο τρίμηνο του 2025.

Πριν από το 2023, η τιμή πώλησης κοινωνικών κατοικιών στην πρωτεύουσα κυμαινόταν από 13-17 εκατομμύρια VND/m2. Εάν εγκριθεί, αυτή θα είναι η υψηλότερη τιμή κοινωνικής κατοικίας που έχει καταγραφεί ποτέ στο Ανόι.

Προηγουμένως, απαντώντας στις απόψεις των ψηφοφόρων σχετικά με την υψηλή τιμή των κοινωνικών κατοικιών σε σύγκριση με το εισόδημα της πλειοψηφίας των εργαζομένων, ιδίως εκείνων με χαμηλά εισοδήματα, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι για να διευκολυνθεί η διαδικασία καθορισμού των τιμών των κοινωνικών κατοικιών, ο νόμος περί στέγασης του 2023 ορίζει ότι η τιμή πώλησης καθορίζεται με βάση τον υπολογισμό όλων των δαπανών για την ανάκτηση του επενδυτικού κεφαλαίου για την κατασκευή κατοικιών.

Η τιμή αγοράς με μίσθωση καθορίζεται ως η τιμή πώλησης και δεν περιλαμβάνει το τέλος συντήρησης της κατοικίας που καταβάλλει ο μισθωτής σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Στέγασης Νόμου. Η τιμή ενοικίασης συμφωνείται μεταξύ του επενδυτή και του μισθωτή. Σε περίπτωση που ο επενδυτής χρησιμοποιήσει την τιμή προσφοράς που επικράτησε, δεν είναι απαραίτητο να επανεκτιμηθεί η τιμή πώλησης και η τιμή αγοράς με μίσθωση της κοινωνικής κατοικίας.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, το Άρθρο 85 ορίζει κίνητρα για τους επενδυτές σε κοινωνικές κατοικίες, όπως απαλλαγή από τέλη χρήσης γης, ενοίκιο γης, φορολογικά κίνητρα σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία, οι επενδυτές δικαιούνται κέρδος 10%, τους διατίθεται επιφάνεια γης ή εμπορική επιφάνεια και δεν υποχρεούνται να το συνυπολογίσουν στις τιμές των κοινωνικών κατοικιών.

«Αυτοί οι κανονισμοί συμβάλλουν στην ενθάρρυνση και προώθηση των επενδύσεων και της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών και στη διασφάλιση των τιμών των κοινωνικών κατοικιών σε μέτριο επίπεδο, ώστε οι αξιωματούχοι, οι εργαζόμενοι και οι εργάτες χαμηλού εισοδήματος να μπορούν να αγοράζουν σπίτια και να σταθεροποιούν τη ζωή τους», τόνισε το Υπουργείο Κατασκευών.

Κανονισμοί για τη χορήγηση κόκκινων βιβλίων για γη που έχει παραχωρηθεί για χρήση για πολλά χρόνια χωρίς σχεδιασμό

Κατά την περίοδο της μη εξουσιοδοτημένης παραχώρησης γης το 1996, δεν υπήρχε σχεδιασμός, αλλά μέχρι το 2024, εάν δεν είναι σύμφωνος με τον σχεδιασμό, μπορεί να χορηγηθεί πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης;

Επί του θέματος, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος έχει τις ακόλουθες παρατηρήσεις:

Άρθρο 2, Άρθρο 140 του Νόμου περί Γης του 2024, σε περιπτώσεις όπου νοικοκυριά και άτομα χρησιμοποιούν γη που έχει παραχωρηθεί χωρίς την κατάλληλη άδεια και γη που χρησιμοποιήθηκε από τις 15 Οκτωβρίου 1993 έως πριν από την 1η Ιουλίου 2004, και τώρα επιβεβαιώνονται από την Λαϊκή Επιτροπή της κοινότητας όπου βρίσκεται η γη ότι δεν έχουν διαφορές, σύμφωνα με τον χωροταξικό σχεδιασμό σε επίπεδο περιφέρειας ή τον γενικό σχεδιασμό ή τον χωροταξικό σχεδιασμό ή τον κατασκευαστικό σχεδιασμό ή τον αγροτικό σχεδιασμό, θα τους χορηγηθεί Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης και ιδιοκτησίας περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη (κόκκινο βιβλίο) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 3 και 6 του άρθρου 138 του παρόντος νόμου.

Συνεπώς, το χρησιμοποιούμενο οικόπεδο πρέπει να συμμορφώνεται με έναν από τους πέντε τύπους πολεοδομίας που αναφέρθηκαν παραπάνω για να ληφθεί υπόψη για ένα κόκκινο βιβλίο.

«Με βάση τους παραπάνω κανονισμούς, σε περιπτώσεις που ο χρόνος παραχώρησης γης δεν ήταν εντός της αρμοδιότητας του 1996 και δεν υπήρχε σχεδιασμός, αλλά έως το 2024 δεν είναι σύμφωνος με τον σχεδιασμό, δεν θα είναι επιλέξιμη για εξέταση για έκδοση κόκκινου βιβλίου σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 140 του περί Γης Νόμου», ενημέρωσε το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html