Αγοράζοντας ένα σπίτι «στα χαρτιά» βάσει των νέων κανονισμών, πώς προστατεύονται οι πελάτες;

Ο αναθεωρημένος νόμος περί ακινήτων μόλις ψηφίστηκε από την Εθνοσυνέλευση και θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2025, και αναμένεται να διορθώσει πολλές αδυναμίες του νόμου περί ακινήτων του 2014.

Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτός ο νέος νόμος έχει επικεντρωθεί στην προστασία των δικαιωμάτων των αγοραστών μελλοντικών κατοικιών (γνωστών και ως «χάρτινων» κατοικιών).

Ο επενδυτής πρέπει να λάβει έγκριση από την τράπεζα για να εκδώσει εγγύηση.

Συγκεκριμένα, όσον αφορά τις εγγυήσεις στην πώληση και μίσθωση-αγορά μελλοντικών κατοικιών (Άρθρο 26), ο νόμος αυτός ορίζει ότι οι επενδυτές σε έργα ακινήτων πρέπει να λάβουν τραπεζική έγκριση για την έκδοση εγγυήσεων πριν από την πώληση ή τη μίσθωση μελλοντικών κατοικιών.

Συνεπώς, η τράπεζα θα εγγυάται τις οικονομικές υποχρεώσεις του επενδυτή προς τον αγοραστή ή τον μισθωτή της κατοικίας όταν ο επενδυτής δεν παραδώσει την κατοικία όπως δεσμεύτηκε στη σύμβαση πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών.

Στην πραγματικότητα, πολλοί επενδυτές δεν παραδίδουν τα σπίτια στους πελάτες εγκαίρως, όπως έχουν δεσμευτεί, προκαλώντας απογοήτευση (Εικονογράφηση: Tran Khang).

Οι οικονομικές υποχρεώσεις του επενδυτή προς τους πελάτες που αγοράζουν ή ενοικιαγοράζουν κατοικίες όταν ο επενδυτής δεν παραδώσει την κατοικία όπως δεσμεύτηκε στον πελάτη στη σύμβαση πώλησης ή ενοικιαγοράς μελλοντικών κατοικιών περιλαμβάνουν το ποσό που ο επενδυτής έχει λάβει προκαταβολικά από τον πελάτη και άλλα ποσά, εάν υπάρχουν.

Η εγγυήτρια τράπεζα είναι υπεύθυνη για την έκδοση της εγγυητικής επιστολής.

Το άρθρο 26 του εν λόγω νόμου ορίζει επίσης ότι σε περίπτωση που η εγγυήτρια τράπεζα συμφωνήσει να εκδώσει εγγύηση στον επενδυτή, η εγγυήτρια τράπεζα και ο επενδυτής θα υπογράψουν συμφωνία εγγύησης με τα περιεχόμενα που ορίζονται παραπάνω.

Βάσει της υπογεγραμμένης συμφωνίας εγγύησης, η τράπεζα εγγυήσεων αποστέλλει στον επενδυτή του έργου ακινήτων γραπτή δέσμευση που επιβεβαιώνει ότι θα εκδώσει εγγυητική επιστολή σε όλους τους πελάτες που αγοράζουν ή μισθώνουν-αγοράζουν κατοικίες στο έργο που έχει εγκριθεί για την εγγύηση του επενδυτή.

Ο επενδυτής είναι υπεύθυνος για την αποστολή αντιγράφου αυτού του εγγράφου δέσμευσης στον πελάτη κατά την υπογραφή σύμβασης αγοράς ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών.

Επιπλέον, κατά την υπογραφή σύμβασης αγοράς ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών, οι πελάτες μπορούν να επιλέξουν εάν θα έχουν ή όχι εγγύηση για τις οικονομικές υποχρεώσεις του επενδυτή απέναντί ​​τους.

Η άρνηση του πελάτη να εγγυηθεί τις οικονομικές υποχρεώσεις του επενδυτή απέναντί ​​του συμφωνείται εγγράφως κατά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών.

Η εγγυητική τράπεζα είναι υπεύθυνη για την έκδοση εγγυητικής επιστολής σε πελάτες που έχουν υπογράψει σύμβαση πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών με τον επενδυτή σύμφωνα με τους κανονισμούς. Ταυτόχρονα, η εγγυητική τράπεζα την αποστέλλει και στον επενδυτή, ώστε ο επενδυτής να μπορεί να την παράσχει σε κάθε πελάτη που έχει υπογράψει σύμβαση πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών.

Ο επενδυτής θα λάβει χρήματα μόνο όταν ο πελάτης λάβει την εγγυητική επιστολή.

Το εύρος της εγγύησης, οι όροι που απαιτούνται για την εκπλήρωση της υποχρέωσης εγγύησης, το περιεχόμενο και η αμοιβή της εγγύησης συμφωνούνται από τα μέρη, αλλά πρέπει να διασφαλίζουν την εκτέλεση των υποχρεώσεων της τράπεζας εγγυήσεων όπως ορίζεται στο άρθρο 26 του παρόντος νόμου και πρέπει να καταγράφονται στη σύμβαση εγγύησης που υπογράφεται μεταξύ της τράπεζας εγγυήσεων και του επενδυτή ακινήτων.

Ο επενδυτής άφησε το έργο «σε αναμονή», προκαλώντας πολλές δυσκολίες στους αγοραστές κατοικιών (Εικονογράφηση: Tran Khang)

Η σύμβαση εγγύησης που υπογράφεται μεταξύ της τράπεζας εγγυήσεων και του επενδυτή του έργου και η επιστολή εγγύησης που εκδίδεται από την τράπεζα εγγυήσεων προς τους πελάτες που αγοράζουν ή μισθώνουν μελλοντικές κατοικίες πρέπει να αναφέρει ρητά την περίοδο ισχύος.

Ο επενδυτής οφείλει να παράσχει εγγυητική επιστολή στον πελάτη εντός 10 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών ή άλλης περιόδου που έχει συμφωνηθεί από τα μέρη στη σύμβαση πώλησης ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών.

Ο επενδυτής επιτρέπεται να λαμβάνει πληρωμές από πελάτες σύμφωνα με τη σύμβαση αγοραπωλησίας ή μίσθωσης-αγοράς μελλοντικών κατοικιών μόνο αφού την παράσχει στον πελάτη και ο πελάτης έχει λάβει εγγυητική επιστολή από την εγγυήτρια τράπεζα.

Η εγγυήτρια τράπεζα είναι υπεύθυνη για την πληρωμή εκ μέρους του επενδυτή.

Σε περίπτωση που ο επενδυτής δεν παραδώσει την κατοικία όπως δεσμεύτηκε στη σύμβαση αγοραπωλησίας κατοικίας ή μίσθωσης-αγοράς χωρίς να εκπληρώσει ή να μην εκπληρώσει πλήρως τις οικονομικές υποχρεώσεις προς τον πελάτη όπως ορίζονται στο Άρθρο 26 του παρόντος Διατάγματος.

Εάν ο πελάτης το ζητήσει, ο εγγυητής είναι υπεύθυνος για την εκτέλεση των οικονομικών υποχρεώσεων προς τον πελάτη εκ μέρους του επενδυτή σύμφωνα με τη δέσμευση στην εγγυητική επιστολή.

Η εγγυήτρια τράπεζα πρέπει να είναι υπεύθυνη για την εκπλήρωση των οικονομικών υποχρεώσεων προς τους πελάτες εκ μέρους του επενδυτή (Εικονογράφηση: Ha Phong).

Οι εγγυήσεις στην πώληση και μίσθωση-αγορά μελλοντικών κατοικιών εφαρμόζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί τραπεζικών εγγυήσεων.

Οι διατάξεις σχετικά με τις εγγυήσεις στην πώληση και αγορά με δόσεις μελλοντικών κατοικιών στο άρθρο 26 δεν ισχύουν για την πώληση και αγορά με δόσεις κοινωνικών κατοικιών.

Η Κρατική Τράπεζα είναι υπεύθυνη για την παροχή καθοδήγησης σχετικά με τις εγγυήσεις για την πώληση και την αγορά-μίσθωση μελλοντικών κατοικιών.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-tren-giay-theo-quy-dinh-moi-khach-hang-duoc-bao-ve-nhu-the-nao-20231205092402864.htm