Αποφύγετε τη σπατάλη κοινωνικών υποδομών

Κατά την 5η Σύνοδο, η 15η Εθνοσυνέλευση συζήτησε τον Νόμο περί Ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε). Όσον αφορά το περιεχόμενο του σχεδίου νόμου, ο Nguoi Dua Tin είχε συνέντευξη με τον Βουλευτή της Εθνοσυνέλευσης Quan Minh Cuong - Επικεφαλής της Αντιπροσωπείας της Εθνοσυνέλευσης της επαρχίας Dong Nai .

Επενδυτής: Αγαπητοί σύνεδροι, η 15η Εθνοσυνέλευση συζήτησε τον Νόμο περί Ακινήτων (τροποποιημένο). Ο Νόμος ορίζει σαφώς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ατόμων και των οργανισμών που κατασκευάζουν κατοικίες και συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων. Ποιες είναι, λοιπόν, οι ανησυχίες σας σχετικά με αυτό το νομοσχέδιο;

Βουλευτής της Εθνοσυνέλευσης Κουάν Μινχ Κουόνγκ: Μπορεί να ειπωθεί ότι ο Νόμος περί Ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε) έχει μέχρι στιγμής ορίσει με σαφήνεια τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ατόμων και των οργανισμών που κατασκευάζουν κατοικίες, συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων και εναρμονίζουν τη σχέση μεταξύ κράτους, ανθρώπων και επιχειρήσεων.

Λόγω της επικάλυψης μεταξύ του Νόμου περί Ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε), του Νόμου περί Στέγασης, του Νόμου περί Επενδύσεων και ιδιαίτερα του σχεδίου τροποποιημένου Νόμου περί Γης... προτείνω επίσης ορισμένα περιεχόμενα.

Όσον αφορά τις κεφαλαιακές προϋποθέσεις για οργανισμούς που συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων. Στο σημείο γ, παράγραφος 1, το άρθρο 10 του Νόμου ορίζει ότι εκτός από τις προϋποθέσεις για το μετοχικό κεφάλαιο επί του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου, ορίζει και την προϋπόθεση ότι «πρέπει να διασφαλίζεται η ικανότητα κινητοποίησης κεφαλαίων για την υλοποίηση επενδυτικών έργων» .

Ο εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης Quan Minh Cuong συνομιλεί με τον Nguoi Dua Tin (Φωτογραφία: Hoang Bich).

Ωστόσο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Επενδυτικού Νόμου και του Νόμου περί Προσφορών, υπάρχουν σαφείς διατάξεις σχετικά με την υποχρέωση του επενδυτή να διασφαλίσει την οικονομική του επάρκεια. Κατά τη διαδικασία αξιολόγησης των εγγράφων του επενδυτικού έργου, των εγγράφων υποβολής προσφορών και της έγκρισης των επενδυτικών πολιτικών, έχει γίνει έλεγχος της απόδειξης της οικονομικής του επενδυτή, επομένως οι πρόσθετες διατάξεις του παρόντος νόμου είναι περιττές και ενδέχεται να προκαλέσουν πρόσθετες διοικητικές διαδικασίες.

Επιπλέον, η παράγραφος 1 του άρθρου 10 προσθέτει το σημείο δ, το οποίο ορίζει ότι «Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων πρέπει να διασφαλίζουν την αναλογία του ανεξόφλητου πιστωτικού χρέους και του ανεξόφλητου εταιρικού ομολογιακού χρέους προς το ίδιο κεφάλαιό τους σύμφωνα με τους κυβερνητικούς κανονισμούς».

Επί του παρόντος, η κυβέρνηση δεν έχει θεσπίσει συγκεκριμένους κανονισμούς σχετικά με την αναλογία των ανεξόφλητων πιστώσεων και των ανεξόφλητων εταιρικών ομολόγων προς το κεφάλαιο που κατέχει η επιχείρηση (επί του παρόντος υπάρχουν μόνο σχετικοί κανονισμοί στον τραπεζικό τομέα) .

Συνεπώς, προτείνω η συντακτική υπηρεσία να μελετήσει και να μην συμπεριλάβει αυτό το περιεχόμενο στο σχέδιο ή να έχει ένα σχέδιο κυβερνητικού διατάγματος επί του θέματος, ώστε οι αντιπρόσωποι να μπορούν να συνεισφέρουν τις απόψεις τους.

Επενδυτής: Κατά τη γνώμη σας, πώς θα πρέπει να υλοποιηθεί η ευθύνη του επενδυτή στην κατασκευή κοινωνικών υποδομών σε έργα ακινήτων για την επίλυση των προβλημάτων;

Εκπρόσωπος της Εθνοσυνέλευσης Quan Minh Cuong: Όσον αφορά την ευθύνη των επενδυτών για την κατασκευή κοινωνικών υποδομών σε έργα ακινήτων, η παράγραφος 7 του άρθρου 18 ορίζει ότι οι επενδυτές «επιτρέπεται να παραδίδουν κατοικίες σε πελάτες μόνο όταν έχουν ολοκληρώσει την κατασκευή κατοικιών και τα έργα τεχνικής υποδομής και κοινωνικής υποδομής σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που καταγράφεται στο εγκεκριμένο έργο».

Κατά τη γνώμη μου, οι κοινωνικές υποδομές είναι μια πολύ ευρεία έννοια, που νοείται ως όλα τα εμπορικά, δημόσια, εκπαιδευτικά, ιατρικά κ.λπ. έργα κοινής ωφέλειας.

Στην πραγματικότητα, στα έργα, ανάλογα με τον σκοπό και το επιχειρηματικό σχέδιο του επενδυτή, μπορούν να ανοιχτούν προς πώληση πολλές φορές, επομένως ο αριθμός των κατοίκων που θα μετακομίσουν για να ζήσουν στο έργο θα ακολουθεί την πρόοδο των πωλήσεων. Επομένως, οι επενδυτές συχνά κατασκευάζουν εκ των προτέρων απαραίτητες υποδομές για να καλύψουν τις ανάγκες των κατοίκων (όπως πάρκα, δέντρα, κοινόχρηστους χώρους, χώρους στάθμευσης, χώρους ψυχαγωγίας...).

Οι υπόλοιπες κοινωνικές υποδομές, όπως σχολεία, σούπερ μάρκετ και εμπορικά κέντρα, συνήθως θα υλοποιούνται από δευτερεύοντες επενδυτές όταν το έργο έχει πολλούς κατοίκους.

Σε περίπτωση που ο επενδυτής υποχρεωθεί να κατασκευάσει όλα τα συστήματα κοινωνικών υποδομών του έργου όταν η πυκνότητα πληθυσμού δεν είναι υψηλή, αυτό θα προκαλέσει σπατάλη.

Χρειάζονται συγκεκριμένοι κανονισμοί για τις βασικές κοινωνικές υποδομές (Φωτογραφία: Pham Tung).

Από την άλλη πλευρά, στην πραγματικότητα, οι πάροχοι υπηρεσιών στην εκπαίδευση, το εμπόριο και τα σούπερ μάρκετ πραγματοποιούν την υλοποίηση μόνο όταν υπάρχει ένας συγκεκριμένος πληθυσμός σε κάθε έργο (εκτός από τους επενδυτές με ένα οικοσύστημα που περιλαμβάνει ακίνητα και ιατρικές, εκπαιδευτικές και εμπορικές υπηρεσίες, οι οποίοι θα πραγματοποιήσουν οι ίδιοι επενδύσεις και επιχειρηματική υλοποίηση... Ωστόσο, στην πράξη, ορισμένοι επενδυτές, όταν επενδύουν σε πολλούς τομείς, έχουν οδηγήσει σε οικονομική ανισορροπία ή αναποτελεσματικές επιχειρήσεις).

Ο κανονισμός «ολοκληρωμένη κατασκευή…» νοείται ως η έννοια ότι οι εργασίες πρέπει να ολοκληρωθούν. Για παράδειγμα, στην περίπτωση ενός έργου που αποτελείται από πολλά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένου ενός ξεχωριστού σχολικού έργου που έχει ολοκληρωθεί και βρίσκεται σε διαδικασίες ολοκλήρωσης αλλά δεν έχει επιβεβαιωθεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του σχεδίου, ο επενδυτής δεν επιτρέπεται να παραδώσει την κατοικία στον πελάτη.

Στην πραγματικότητα, η παράδοση κατοικιών μεταξύ επενδυτών και πελατών πραγματοποιείται σύμφωνα με τη σύμβαση αγοραπωλησίας κατοικίας/διαμερίσματος και το προσχέδιο περιλαμβάνει επίσης συγκεκριμένους κανονισμούς σχετικά με την περίοδο παράδοσης και την πληρωμή κατά την παράδοση της κατοικίας.

Ταυτόχρονα, το Άρθρο 31, παράγραφος 1, σημείο β), απαιτεί επίσης τα έργα ακινήτων με δικαιώματα χρήσης γης που έχουν επενδύσει σε κατασκευή τεχνικών υποδομών και έχουν τεθεί σε λειτουργία να πληρούν την απαίτηση: «Η επένδυση στην κατασκευή έργων παροχής υπηρεσιών και βασικών έργων τεχνικής υποδομής έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με τον σχεδιασμό, τον λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής 1/500 ή το εγκεκριμένο γενικό σχέδιο και περιεχόμενο του έργου», αλλά δεν έχει ακόμη διευκρινίσει ποια βασικά έργα παροχής υπηρεσιών περιλαμβάνουν.

Συνεπώς, πιστεύω ότι θα πρέπει να υπάρχουν συγκεκριμένοι κανονισμοί για τις βασικές κοινωνικές υποδομές και να απαιτείται μόνο από τους επενδυτές να ολοκληρώσουν «απαραίτητες τεχνικές υποδομές και έργα κοινωνικής υποδομής σύμφωνα με την πρόοδο που καταγράφεται στο εγκεκριμένο έργο» για να είναι επιλέξιμοι για την παράδοση κατοικιών ή τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης σε πελάτες. Αυτό θα λύσει τα προβλήματα και θα είναι κατάλληλο για πρακτική εφαρμογή.

Επενδυτής: Σας ευχαριστώ πολύ !

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html