«Νέος παίκτης» στην αγορά ακινήτων

Ο «νέος παίκτης» δεν είναι μια εταιρεία, αλλά μάλλον οι πολιτικές που στοχεύουν στη δημιουργία μιας προσφοράς κατοικιών κατάλληλης για την αγοραστική δύναμη των ανθρώπων. Εάν εφαρμοστεί σωστά, μπορεί να αλλάξει την παράλογη κατάσταση της αγοράς ακινήτων στο εγγύς μέλλον.

Περιοχή κοινωνικής στέγασης Thang Long Green City, στη νέα αστική περιοχή Kim Chung, Ανόι - Φωτογραφία: B.NGOC

Ο «νέος παίκτης» έχει πολλά «αγαθά» στα χέρια του. Δηλαδή, τον καθορισμό συγκεκριμένων στόχων για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών σε κάθε τοποθεσία για την επίτευξη του στόχου του 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής κατοικίας· τον σχεδιασμό δειγματοληπτικών μοντέλων για μαζική κατασκευή και αύξηση των κερδών, ώστε να ενθαρρυνθούν οι επιχειρήσεις να κατασκευάσουν κοινωνικές κατοικίες.

Τον Μάρτιο, πρέπει να ιδρύσουμε ένα εθνικό ταμείο στέγασης και υπάρχει μια σειρά πολιτικών για την άρση των δυσκολιών για τα έργα ακινήτων που αντιμετωπίζουν νομικά προβλήματα...

Πηγή: Υπουργείο Κατασκευών - Γραφικά: T.DAT

Η θλιβερή πραγματικότητα: οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν

Η ζήτηση για κατοικίες είναι πολύ υψηλή, ενώ η προσφορά είναι περιορισμένη, κυρίως από μεσαίας, υψηλής και πολυτελούς κατηγορίας εμπορικά κτίρια, με αποτέλεσμα οι τιμές των διαμερισμάτων να εκτινάσσονται κατά πολύ πέρα ​​από την πραγματική τους αξία.

Σύμφωνα με τα αρχεία του Tuoi Tre στο έργο κοινωνικής στέγασης Trung Van του NHS (περιοχή Nam Tu Liem, Ανόι), υπάρχει τεράστια διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης των διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης και των εμπορικών διαμερισμάτων στο ίδιο κτίριο.

Ενώ η τιμή πώλησης των κοινωνικών κατοικιών στο κτίριο NHS Trung Van ανακοινώθηκε από το Τμήμα Κατασκευών του Ανόι τον Μάιο του 2023 σε περίπου 19,5 εκατομμύρια VND/ ^m2 , η τιμή πώλησης του ταμείου εμπορικών διαμερισμάτων (περίπου το 20% του συνολικού αριθμού διαμερισμάτων στο έργο) προσφέρεται προς πώληση στα 60-70 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Στο ίδιο έργο και με την ίδια υποδομή και ποιότητα κατασκευής, η τιμή πώλησης των επαγγελματικών διαμερισμάτων είναι 3 φορές υψηλότερη από την τιμή πώλησης των διαμερισμάτων κοινωνικής κατοικίας.

Ομοίως, η τιμή πώλησης του έργου κοινωνικής στέγασης Udic Ecotower Ha Dinh (το οποίο η Udic Infrastructure Development Investment Corporation μόλις ξεκίνησε να κατασκευάζει στο οικόπεδο N01, στη νέα αστική περιοχή Ha Dinh, στην κοινότητα Tan Trieu, στην περιοχή Thanh Tri, στο Ανόι) ανακοινώθηκε από το Τμήμα Κατασκευών του Ανόι τον Φεβρουάριο του 2025 σε περίπου 25 εκατομμύρια VND/ ^m2 , τιμή ενοικίασης 150.000 VND/ ^m2 /μήνα, τιμή μίσθωσης-αγοράς 390.000 VND/ ^m2 /μήνα.

Εν τω μεταξύ, η τιμή πώλησης εμπορικών διαμερισμάτων σε γειτονικές περιοχές με τις ίδιες κοινωνικές υποδομές και συγκοινωνιακές συνδέσεις, όπως το Eco Green City, το κτίριο D3 Vinaconex 2, το QMS To Huu και το The Charm An Hung, διαφημίζονται προς πώληση από 55 έως 75 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Η παραπάνω κατάσταση καταδεικνύει τις αδυναμίες της τρέχουσας αγοράς κατοικίας. Η τιμή των κοινωνικών κατοικιών που ελέγχονται από το κράτος (με περιθώριο κέρδους του επενδυτή 10%) διατηρείται σε προσιτό επίπεδο για την πλειοψηφία των ατόμων με μέσο και χαμηλό εισόδημα (περίπου 20-25 εκατομμύρια VND/ ^m2 ), ενώ η τιμή των εμπορικών κατοικιών (λόγω σπανιότητας) εξαρτάται από την τιμή προσφοράς των ιδιοκτητών του έργου, η οποία ανεβαίνει σε ένα ασυνήθιστο επίπεδο (από 55-75 εκατομμύρια VND/ ^m2 ), παρόλο που η ποιότητα των κατοικιών δεν διαφέρει πολύ.

Η κατάσταση των τιμών των διαμερισμάτων που αυξάνονται συνεχώς ωθεί επίσης τις τιμές των διαμερισμάτων που χρησιμοποιούνται για 5-10 χρόνια, με αμετάβλητες ή ακόμη και υποβαθμισμένες παροχές, να αυξηθούν κατά 1,5-2 φορές το 2024.

Περιοχή κοινωνικής κατοικίας NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Ανόι) - Φωτογραφία: BN

Πολλά διαμερίσματα προς πώληση, θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν οι τιμές;!

Η κυβέρνηση έχει ζητήσει από τα αρμόδια υπουργεία και τους τομείς να ολοκληρώσουν τη σύσταση ενός εθνικού ταμείου στέγασης έως τον Μάρτιο του 2025, με στόχο την απότομη αύξηση της προσφοράς κοινωνικών κατοικιών και επαγγελματικών κατοικιών χαμηλού κόστους, κατάλληλων για το εισόδημα της πλειοψηφίας των ατόμων μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, καθώς και των εργαζομένων σε βιομηχανικά πάρκα.

Πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι η δημιουργία ενός εθνικού ταμείου στέγασης, μαζί με μια σειρά από λύσεις για την προώθηση της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών, θα συμβάλουν στην αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτών κατοικιών στο μέλλον, αναδιαμορφώνοντας έτσι την αγορά κατοικίας και μειώνοντας τις τιμές των κατοικιών τα επόμενα χρόνια.

Ο κ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ - δήλωσε ότι η δημιουργία ενός εθνικού ταμείου στέγασης μακροπρόθεσμα θα δημιουργήσει σταθερότητα στην αγορά και θα καλύψει τις ελάχιστες στεγαστικές ανάγκες των ανθρώπων, αλλά θα χρειαστεί χρόνος για να υπάρξει προσφορά στέγης.

Ωστόσο, βραχυπρόθεσμα, οι πληροφορίες σχετικά με τη σύσταση ενός εθνικού ταμείου στέγασης θα δημιουργήσουν εμπιστοσύνη στην αγορά και οι εργαζόμενοι και τα άτομα με χαμηλό εισόδημα θα πιστέψουν ότι θα υπάρχουν οικονομικά προσιτές κατοικίες προς αγορά.

Σύμφωνα με τον Αναπληρωτή Καθηγητή Δρ. Nguyen Quang Tuyen - Αντιπρόεδρο του Διοικητικού Συμβουλίου του Νομικού Πανεπιστημίου του Ανόι, η κυβέρνηση έχει εντοπίσει σωστά το ελάττωμα της αγοράς ακινήτων, το οποίο είναι ότι η προσφορά είναι πολύ χαμηλή σε σύγκριση με τη ζήτηση. Προηγουμένως, το κράτος εξέδιδε μόνο ασφαλιστήρια συμβόλαια, αλλά η αύξηση της προσφοράς εξαρτιόταν από τους επενδυτές, επομένως δεν υπήρχε κονδύλιο για φθηνές κατοικίες προς πώληση στον λαό.

Η κυβέρνηση κατανέμει πλέον τις ετήσιες δαπάνες για κοινωνική στέγαση στις τοπικές κοινωνίες. Εάν εφαρμοστεί αυστηρά, η προσφορά σίγουρα θα αυξηθεί. Αυτή είναι επίσης μια λύση που εφαρμόζεται από πολλές χώρες.

«Οι λύσεις θα επηρεάσουν και θα ρυθμίσουν την αγορά, μειώνοντας την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Είναι σημαντικό να εφαρμοστούν αυστηρά. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να καταστεί η αγορά διαφανής, να υπάρχει ένα πλήρες σύστημα δεδομένων για τα ακίνητα, να γνωρίζουμε πόσα σπίτια έχει ένα άτομο και να χρειαζόμαστε ρυθμιστικά εργαλεία όπως ο φόρος ακίνητης περιουσίας», τόνισε ο κ. Tuyen.

Ένοικες μεταφέρουν έπιπλα σε μια πολυκατοικία στην οδό Le Van Luong, στην περιοχή Nha Be, στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: TU TRUNG

Η πόλη Χο Τσι Μινχ προτείνει την ίδρυση ενός ταμείου κοινωνικής στέγασης

Σύμφωνα με το επενδυτικό σχέδιο για την κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα κατά την περίοδο 2021-2030, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει ως στόχο την ανάπτυξη σχεδόν 70.000 μονάδων κοινωνικής στέγασης έως το 2030. Εκ των οποίων, κατά την περίοδο 2021-2025, θα κατασκευαστούν περίπου 26.000 μονάδες και κατά την περίοδο 2026-2030, περίπου 44.000 μονάδες.

Για να υπάρχει κεφάλαιο για την εφαρμογή, απαιτούνται πολλοί τρόποι, συμπεριλαμβανομένης της κινητοποίησης από τα άτομα που είναι επιλέξιμα για αγορά κοινωνικής κατοικίας μέσω κρατήσεων μισθού από αυτά τα άτομα, για τις οποίες δεν υπάρχει μηχανισμός εφαρμογής.

Ως εκ τούτου, η έρευνα για τη δημιουργία ενός Ταμείου Κοινωνικής Στέγασης (παρόμοιου με το μοντέλο της Σιγκαπούρης) στοχεύει στη μεγιστοποίηση των κοινωνικών πόρων, στην ευαισθητοποίηση σχετικά με τις οικονομικές αποταμιεύσεις για στέγαση για όσους έχουν ανάγκη και ταυτόχρονα στη διαχείριση αυτής της ομάδας ανθρώπων και συγκεκριμένων τομέων του έργου.

Η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ πρότεινε στην κυβέρνηση να επιτρέψει τη δημιουργία ενός τοπικού Ταμείου Αποταμίευσης Κοινωνικής Στέγασης. Μόλις εγκριθεί από την κυβέρνηση, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης θα συντονιστεί με το Υπουργείο Οικονομικών και το Υπουργείο Κατασκευών για την ενοποίηση αυτού του λειτουργικού μοντέλου.

Ανατρέξτε στο μοντέλο της Σιγκαπούρης

Ο Δρ. Pham Phuong Nam, λέκτορας της Σχολής Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος του Εθνικού Πανεπιστημίου Γεωργίας του Βιετνάμ, δήλωσε ότι η δημιουργία ενός εθνικού ταμείου στέγασης για την ανάπτυξη κατοικιών χαμηλού κόστους στις μεγάλες πόλεις είναι επείγουσα, ώστε να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις ώστε τα άτομα με χαμηλό εισόδημα να έχουν ένα μέρος να ζήσουν. Το μοντέλο ανάπτυξης του ταμείου μπορεί να αναφέρεται στο Κεντρικό Ταμείο Προνοίας (CPF) της Σιγκαπούρης.

Αυτό το ταμείο ιδρύθηκε το 1955 και χρησιμοποιείται κυρίως για την παροχή δανείων για κοινωνική στέγαση. Όταν ιδρύθηκε για πρώτη φορά, το ποσοστό εισφοράς ήταν 10% του μηνιαίου μισθού (5% για κάθε εργαζόμενο και εργοδότη). Επί του παρόντος, οι εργοδότες και οι εργαζόμενοι με χαμηλό εισόδημα και οι δημόσιοι υπάλληλοι πρέπει να συνεισφέρουν τον μηνιαίο μισθό τους στο CPF με ποσοστά 17%/μήνα και 20%/μήνα, αντίστοιχα. Το CPF παρέχει δάνεια έως και 90% της αξίας του σπιτιού με πολύ χαμηλά επιτόκια και καταβάλλεται σε δόσεις 25-30 ετών.

Εκτός από το CPF, το Συμβούλιο Στέγασης και Ανάπτυξης της Σιγκαπούρης παρέχει επίσης στεγαστικά δάνεια σε αγοραστές κατοικιών με χαμηλό εισόδημα, τα οποία ισοδυναμούν με το 80% της σταθερής αξίας για μέγιστη διάρκεια δανείου 55 ετών μείον την ηλικία του δανειολήπτη ή 30 ετών, όποιο από τα δύο συμβεί πρώτο.

Επιπλέον, για να καταστεί δυνατή η αγορά κατοικιών από τους ανθρώπους, η κυβέρνηση πρέπει να παρέχει δάνεια, έτσι ώστε οι άνθρωποι να χρειάζεται να δαπανούν λιγότερο από το 20% του μηνιαίου εισοδήματός τους για την αγορά κατοικίας. Τα ιδιωτικά στεγαστικά δάνεια παρέχονται από εμπορικές τράπεζες και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.

Για τη ρύθμιση της αγοράς κατοικίας, τον έλεγχο των αυξήσεων στις τιμές των κατοικιών και τον περιορισμό της κερδοσκοπίας, η κυβέρνηση της Σιγκαπούρης έχει εφαρμόσει πολλά αποτελεσματικά μέτρα, όπως η μείωση της μέγιστης διάρκειας δανείου για αγορές κατοικίας, ο περιορισμός της αξίας των δανείων, η αύξηση των φόρων στους αγοραστές ακινήτων...

Η επιτυχία της πολιτικής ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας έχει καταστήσει τη Σιγκαπούρη μία από τις χώρες με το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας στον κόσμο (επί του παρόντος πάνω από 90%).

«Το Κράτος έχει έναν ιδιαίτερα σημαντικό ρόλο. Είναι ιδιαίτερα απαραίτητο να εκδίδει άμεσα εξειδικευμένους κανονισμούς για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτής στέγασης, ενώ παράλληλα να εφαρμόζει, να παρακολουθεί και να επιλύει άμεσα τα ζητήματα που προκύπτουν κατά τη διαδικασία εφαρμογής.»

«Οι ιδιώτες επενδυτές, νοούμενοι ως επενδυτές, πρέπει επίσης να ενθαρρυνθούν να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη αυτού του στεγαστικού ταμείου με συγκεκριμένες πολιτικές υποστήριξης, ιδίως οικονομικές και γης», δήλωσε ο κ. Nam.

Πηγή: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm