Τρέχουσα κατάσταση των αστικών έργων στην Thanh Hoa - Ανεπάρκειες από την ικανότητα των επενδυτών έως τη διαχείριση από το κράτος (Μέρος 1): 7 χρόνια αναμονής για τα κόκκινα βιβλία

(Baothanhhoa.vn) - Τα τελευταία χρόνια, χιλιάδες νοικοκυριά σε νέες αστικές περιοχές στην πόλη Thanh Hoa έχουν ξοδέψει δισεκατομμύρια ντονγκ για να αγοράσουν γη και να χτίσουν ευρύχωρα σπίτια, αλλά δεν τους έχουν ακόμη χορηγηθεί πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης (GCNQSDD ή κόκκινα βιβλία). Από τη φάση 1 του MBQH 2125 έως μια σειρά έργων που «κρεμούν» κόκκινα βιβλία, δείχνει ότι η εικόνα της αστικής διαχείρισης αποκαλύπτει πολλές αδυναμίες. Είναι καιρός για ισχυρές, πρωτοποριακές λύσεις για να τερματιστεί αυτή η κατάσταση, ανοίγοντας μια κατεύθυνση για πιο βιώσιμη, πολιτισμένη και ανθρώπινη αστική ανάπτυξη.

Μια γωνία της κατοικημένης περιοχής στην MBQH 2125 φάση 1, στην περιοχή Dong Ve, στην πόλη Thanh Hoa. Φωτογραφία: PV

Ιστορίες από τις εφαρμογές

Τον Μάρτιο του 2025, η εφημερίδα Thanh Hoa έλαβε μια αναφορά από νοικοκυριά που ζουν στη φάση 1 του MBQH 2125 (που ανήκει στο Έργο Στέγασης και Πράσινου Πάρκου στη Νότια Αστική Περιοχή της πόλης Thanh Hoa, στην περιοχή Dong Ve, στην πόλη Thanh Hoa ).

Μία από τις αναφορές ξεκινά με τη φράση: «Αυτή είναι η τέταρτη φορά που αποστέλλουμε αναφορά στις αρμόδιες αρχές σχετικά με τον Επενδυτή του Έργου MBQH 2125 Φάση 1 για τη μη έκδοση κόκκινων βιβλίων. Η απάντηση από τον Επενδυτή του Έργου MBQH 2125 Φάση 1 και τις αρμόδιες αρχές δεν είναι ικανοποιητική, δείχνοντας σημάδια καθυστέρησης και αποφυγής των νόμιμων επιθυμιών των νοικοκυριών».

Είναι γνωστό ότι η Φάση 1 του Έργου MBQH 2125 είναι ένα από τα μεγάλα έργα αστικής ανάπτυξης στην πόλη Thanh Hoa, με έκταση ^{82.188,8 τ.μ.} , συμπεριλαμβανομένων 633 οικοπέδων (85 οικόπεδα βιλών, 548 παρακείμενα οικόπεδα). Η Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company είναι η νικήτρια μονάδα της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης για το έργο (σύμφωνα με την Απόφαση Αρ. 2939/QD-UBND της 2ας Αυγούστου 2018 της Λαϊκής Επιτροπής της Επαρχίας Thanh Hoa). Η εταιρεία έχει εκπληρώσει τις οικονομικές της υποχρεώσεις σχετικά με τα τέλη χρήσης γης και της έχει χορηγηθεί πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης. Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (νυν Υπουργείο Γεωργίας και Φυσικών Πόρων) συντονίστηκε με τις αρμόδιες μονάδες για να οργανώσει την παράδοση της γης στο χωράφι στην Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company από το 2019.

Παρόλο που το Κράτος έχει χορηγήσει πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης στον επενδυτή του έργου, τα νοικοκυριά που αγόρασαν γη σε αυτήν την τοποθεσία δεν έχουν ακόμη λάβει κόκκινα βιβλία. Αυτό έχει γίνει ανησυχία και ανησυχία για πολλά νοικοκυριά, επειδή επηρεάζονται επίσης πολλά συναφή δικαιώματα.

Παρόλο που το Κράτος έχει χορηγήσει πιστοποιητικά δικαιωμάτων χρήσης γης στον επενδυτή του έργου, τα νοικοκυριά που αγόρασαν γη σε αυτήν την τοποθεσία δεν έχουν ακόμη λάβει κόκκινα βιβλία. Αυτό έχει γίνει ανησυχία και ανησυχία για πολλά νοικοκυριά, επειδή επηρεάζονται επίσης πολλά συναφή δικαιώματα.

Η κα NHA, κάτοικος του MBQH 2125 φάση 1, δήλωσε: «Έχουμε συναντηθεί πολλές φορές και έχουμε ζητήσει από τον επενδυτή να προχωρήσει με τις διαδικασίες έκδοσης κόκκινων βιβλίων σε νοικοκυριά που αγόρασαν γη, αλλά δεν έχουν απαντήσει. Το να ζούμε στη μέση μιας πολυσύχναστης αστικής περιοχής της πόλης αλλά να μην έχουμε ακόμα κόκκινο βιβλίο έχει επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τη ζωή και τις δραστηριότητες των ανθρώπων, όπως το να μην μπορούν να καταχωρήσουν τη γέννηση, τον γάμο ή τις σπουδές τους στον θάλαμο».

Η οικογένεια της κας LTG είναι ένα από τα νοικοκυριά που αγόρασαν γη στο MBQH 2125 φάση 1 με τη μορφή «συμβολαίου δανείου» και έχτισαν ένα σπίτι το 2022-2023. Το σπίτι της είναι επίσης ένα από τα πολλά διαμερίσματα που κατασκευάστηκαν λανθασμένα σε σύγκριση με το προβλεπόμενο σχέδιο. Η μπροστινή πλευρά του σπιτιού δεν έχει 4 ορόφους και 1 οροφή, και η πίσω πλευρά δεν έχει ελεύθερο χώρο. Η κα G. μοιράστηκε: «Σε αυτήν την περιοχή, τα περισσότερα από τα σπίτια που κατασκευάστηκαν πριν από το 2024 δεν έχουν σχεδιαστεί σύμφωνα με το εγκεκριμένο μοντέλο, επειδή εκείνη την εποχή, απλώς αγόρασαν γη και έχτισαν, χωρίς καμία καθοδήγηση, επίβλεψη ή υπενθυμίσεις από τον επενδυτή. Πολλά νοικοκυριά ανησυχούν τώρα, ο σχεδιασμός του σπιτιού και η πυκνότητα κατασκευής είναι λανθασμένα, θα υπάρξει τρόπος να ξεπεραστεί αυτό στο μέλλον για να ολοκληρωθεί η αίτηση για το κόκκινο βιβλίο; Επειδή τα σπίτια χωρίς κόκκινο βιβλίο, πολλά από τα δικαιώματα των χρηστών γης είναι επίσης περιορισμένα, δεν μπορούν να υποθηκεύσουν για να δανειστούν από την τράπεζα, και αν θέλουν να μεταφερθούν σε ένα μέρος που είναι πιο βολικό για εργασία, πρέπει να το θέσουν σε αναμονή!»

Νομικά ζητήματα και ζητήματα ευθύνης

Επιστρέφοντας στη νομική ιστορία της Φάσης 1 του Έργου MBQH 2125, ίσως η ουσία του προβλήματος να πηγάζει από τον τρόπο με τον οποίο ο επενδυτής υλοποιεί το έργο. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, της Φάσης 1 του Έργου MBQH 2125, ο επενδυτής πρέπει να ολοκληρώσει όλα τα κατασκευαστικά στοιχεία του ακατέργαστου σπιτιού σύμφωνα με το σχέδιο που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή πριν μπορέσει να πουλήσει σε πελάτες, αλλά η πραγματικότητα είναι εντελώς διαφορετική.

Η πόλη Thanh Hoa από ψηλά. Φωτογραφία: PV

«Αμέσως μετά την κατάκτηση της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης, επειδή δεν υπήρχε χρηματοδότηση για την κατασκευή μιας άδειας κατοικίας, η Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, σε συντονισμό με την Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, δεν κατασκεύασε άδειες κατοικίας, αλλά με βάση την ανάγκη των πελατών να αγοράσουν γη για να χτίσουν σπίτια, συμβουλεύτηκαν τους πελάτες σχετικά με την πώληση γης μέσω μιας «Συμβόλαιο Δανείου». Αυτή η σύμβαση δανείου απαιτεί εμπιστευτικότητα πληροφοριών», δήλωσε ένα νοικοκυριό που αγόρασε γη σε αυτό το σημείο.

Ορισμένα νοικοκυριά πρόσθεσαν: «Σύμφωνα με τη συμφωνία με τον πελάτη, ο αριθμός οικοπέδου της «συμβάσεως δανείου» είναι ο αριθμός οικοπέδου και ο αριθμός χρέους του οικοπέδου στο έργο. Στους πελάτες που καταβάλλουν το πλήρες ποσό όπως συμφωνήθηκε, θα παραδοθούν έγγραφα από τον επενδυτή, όπως: σύμβαση δανείου, πρακτικά παράδοσης γης, δέσμευση για την κατασκευή του σπιτιού σύμφωνα με τα σχέδια με συνημμένα έγγραφα για να το κατασκευάσει ο ίδιος ο πελάτης. Όταν ο πελάτης ολοκληρώσει την κατασκευή του πρόχειρου σπιτιού, ο επενδυτής θα αποδεχτεί και θα προχωρήσει με τα βήματα για τη σύναψη σύμβασης πώλησης και την εκτέλεση των διαδικασιών για την έκδοση ενός κόκκινου βιβλίου στον πελάτη».

Αυτή είναι μια αρκετά συνηθισμένη μορφή «παράκαμψης του νόμου». Αντί να κατασκευάσει ένα ακατέργαστο σπίτι και να πουλήσει το ολοκληρωμένο, ο επενδυτής πουλάει γη σε ανθρώπους μέσω μιας «συμβάσεως δανείου» και στη συνέχεια αφήνει τους ανθρώπους να χτίσουν το δικό τους σπίτι. Αυτή η κατάσταση οδηγεί σε δύο σημαντικές και εύκολα ορατές συνέπειες, οι οποίες είναι ότι οι άνθρωποι δεν έχουν πλήρη νομικά έγγραφα σχετικά με την πώληση γης με τον επενδυτή, δεν έχουν την κυριότητα της γης για την οποία έχουν πληρώσει. Λόγω της χαλαρής διαχείρισης, πολλά νοικοκυριά δεν συμμορφώνονται με την κατασκευή κατοικιών σύμφωνα με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, γεγονός που οδηγεί σε πολλές συνέπειες αργότερα.

«Αμέσως μετά την κατάκτηση της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης, επειδή δεν υπήρχε χρηματοδότηση για την κατασκευή μιας άδειας κατοικίας, η Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, σε συντονισμό με την Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, δεν κατασκεύασε άδειες κατοικίας, αλλά με βάση τις ανάγκες των πελατών για αγορά γης για στέγαση, συμβουλεύτηκε τους πελάτες σχετικά με την πώληση γης μέσω της μορφής «Συμβολαίου Δανείου». Αυτή η σύμβαση δανείου απαιτεί εμπιστευτικότητα πληροφοριών»,...

Αυτή είναι μια αρκετά συνηθισμένη μορφή «παράκαμψης του νόμου». Αντί να κατασκευάσει ένα ακατέργαστο σπίτι και να πουλήσει το ολοκληρωμένο, ο επενδυτής πουλάει γη σε ανθρώπους μέσω μιας «συμβάσεως δανείου» και στη συνέχεια αφήνει τους ανθρώπους να χτίσουν το δικό τους σπίτι...

Η κα LT T, κάτοικος του MBQH 2125 φάση 1, δήλωσε: «Στην αρχή, όταν οι πελάτες άρχισαν να χτίζουν σπίτια, ο επενδυτής δεν έλεγχε και δεν επέβλεπε, με αποτέλεσμα πολλά νοικοκυριά να χτίζουν αυθαίρετα σπίτια σύμφωνα με τα δικά τους σχέδια, μη ακολουθώντας τα γενικά σχέδια. Τα τελευταία χρόνια, η εποπτεία είναι πιο αυστηρή, οι πελάτες έχουν κατασκευάσει σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο. Επιπλέον, κάθε νοικοκυριό, κατά την έναρξη της κατασκευής, πρέπει να καταβάλει προκαταβολή 100 εκατομμυρίων VND για να δεσμευτεί να κατασκευάσει σύμφωνα με το σχέδιο και 30 εκατομμυρίων VND για τη διαχείριση και την επίβλεψη του έργου».

Η πυκνότητα πληθυσμού της φάσης 1 του MBQH 2125 είναι αρκετά πυκνή μέχρι στιγμής. Οι παρατηρήσεις του δημοσιογράφου σε ορισμένες σειρές σπιτιών στο οικόπεδο δείχνουν ότι ορισμένα νοικοκυριά χτίζουν σύμφωνα με το σχέδιο, άλλα σύμφωνα με λάθος σχέδιο. Αυτό που ανησυχεί πολλά νοικοκυριά είναι αν το σπίτι είναι χτισμένο σύμφωνα με το σωστό σχέδιο ή όχι, πότε θα χορηγηθούν κόκκινα βιβλία στα νοικοκυριά που αγοράζουν γη σε αυτό το οικόπεδο; «Ανησυχούμε επειδή ακούσαμε ότι ο επενδυτής δεν εκτελεί τις διαδικασίες για τη χορήγηση κόκκινων βιβλίων στους πελάτες επειδή δεν διαχειρίζεται πλέον το σύνολο των κόκκινων βιβλίων, είναι πιθανό να παραβιαστούν τα περιουσιακά στοιχεία των νοικοκυριών;» - αναρωτήθηκε η κα NTT, κάτοικος.

Υπό την πίεση του αιτήματος του λαού και την καθοδήγηση της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής, τον Φεβρουάριο του 2025, η Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company απάντησε γραπτώς. Στην Επίσημη Αποστολή Αρ. 03/CV-HNHG με ημερομηνία 10 Φεβρουαρίου 2025 και 04/CV-HNHG με ημερομηνία 14 Φεβρουαρίου 2025, η εταιρεία δήλωσε: «Μέχρι σήμερα, η Εταιρεία έχει ολοκληρώσει την κατασκευή 570 οικοπέδων από συνολικά 633 οικόπεδα που κέρδισαν τη δημοπρασία και συνεχίζει να επενδύει στην κατασκευή των υπόλοιπων 63 οικοπέδων. «Όσον αφορά την κινητοποίηση κεφαλαίων μέσω «συμβάσεων δανείου», η εταιρεία πιστεύει ότι πρόκειται για νόμιμη δραστηριότητα, βάσει της ρήτρας 3 του άρθρου 7 του Νόμου περί Επιχειρήσεων του 2020. Όσον αφορά την καθυστέρηση στην πρόοδο, η εταιρεία απέδωσε «πολλούς παράγοντες, τόσο υποκειμενικούς όσο και αντικειμενικούς, ειδικά στην περίπτωση που η πανδημία COVID-19 έχει παραταθεί, επηρεάζοντας σημαντικά την οικονομία του Βιετνάμ γενικότερα και την εταιρεία ειδικότερα». Αξίζει να σημειωθεί ότι η εταιρεία έχει δεσμευτεί: «Αναμένεται να ολοκληρώσει την έκδοση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης σε επιλέξιμα νοικοκυριά το δεύτερο τρίμηνο του 2025».

Το έργο MBQH 2125 Φάσης 1 αποτελεί τυπικό παράδειγμα των ελλείψεων στη διαχείριση αστικών έργων στην Thanh Hoa. Το γεγονός ότι ο επενδυτής δεν κατασκεύασε τις ακατέργαστες κατοικίες σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο, αλλά χρησιμοποίησε τη μορφή της «πώλησης γης» μέσω συμβάσεων δανείου για τα νοικοκυριά, ελλείψει εποπτείας και διαχείρισης κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κατασκευής, έχει οδηγήσει σε πολλές συνέπειες. 7 χρόνια από την έναρξη του έργου, οι άνθρωποι αγόρασαν γη και εγκαταστάθηκαν, αλλά μέχρι σήμερα, μετά από πολλές προτάσεις και αιτήματα, δεν τους έχουν χορηγηθεί κόκκινα βιβλία, γεγονός που οδηγεί σε δημόσια αγανάκτηση.

Το έργο MBQH 2125 Φάσης 1 αποτελεί τυπικό παράδειγμα των ελλείψεων στη διαχείριση αστικών έργων στην Thanh Hoa. Το γεγονός ότι ο επενδυτής δεν κατασκεύασε τις ακατέργαστες κατοικίες σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο, αλλά χρησιμοποίησε τη μορφή της «πώλησης γης» μέσω συμβάσεων δανείου για τα νοικοκυριά, ελλείψει εποπτείας και διαχείρισης κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κατασκευής, έχει οδηγήσει σε πολλές συνέπειες. 7 χρόνια από την έναρξη του έργου, οι άνθρωποι αγόρασαν γη και εγκαταστάθηκαν, αλλά μέχρι σήμερα, μετά από πολλές προτάσεις και αιτήματα, δεν τους έχουν χορηγηθεί κόκκινα βιβλία, γεγονός που οδηγεί σε δημόσια αγανάκτηση.

Η τελευταία δέσμευση του επενδυτή να ολοκληρώσει την έκδοση των κόκκινων βιβλίων το δεύτερο τρίμηνο του 2025 αποτελεί θετικό μήνυμα, αλλά απαιτείται στενή εποπτεία από τις αρχές για να διασφαλιστεί η εφαρμογή σύμφωνα με τον καθορισμένο οδικό χάρτη, συμβάλλοντας στην επίλυση των προβλημάτων της φάσης 1 του MBQH 2125. Από αυτήν την κατάσταση, οι κρατικοί φορείς διαχείρισης πρέπει να έχουν πιο δραστικές λύσεις στη διαχείριση της τάξης κατασκευής και άλλων ζητημάτων σε νέα έργα αστικής περιοχής, αποφεύγοντας παρόμοιες καταστάσεις στο μέλλον.

Το Ντανγκ - Βιετ Χουόνγκ

Μάθημα 2: Έργα "κλωνοποίησης" της φάσης 1 του MBQH 2125

Πηγή: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm