Φόρος μεταβίβασης ακινήτων: Διπλή επίδραση και μακροπρόθεσμες προσδοκίες

Το σχέδιο νόμου για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων (αντικατάσταση) προσελκύει την προσοχή όταν προτείνει τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων με βάση την περίοδο διακράτησης, με τον υψηλότερο συντελεστή έως και 10%, 5 φορές υψηλότερο από τον ισχύοντα σταθερό φορολογικό συντελεστή του 2%.

Εικονογράφηση φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Στόχος είναι ο περιορισμός της κερδοσκοπίας, η ενθάρρυνση των μακροπρόθεσμων συμμετοχών και η αύξηση των εσόδων για τον προϋπολογισμό. Ωστόσο, πολλές απόψεις πιστεύουν ότι μια υγιής αγορά ακινήτων δεν είναι μια αγορά που ελέγχεται από βαρείς φόρους, αλλά μια αγορά με καλή ρευστότητα, διαφανή λειτουργία και δικαιοσύνη τόσο για τους επενδυτές όσο και για τα άτομα με πραγματικές ανάγκες. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων λέγεται ότι έχει αμφίπλευρες επιπτώσεις, αλλά εάν η πολιτική είναι λογική, θα έχει μακροπρόθεσμες επιπτώσεις.

Στένωση της κερδοσκοπίας ή στραγγαλισμός της δευτερογενούς αγοράς;

Πρόσφατα, στο σχέδιο νόμου για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων (τροποποιημένο), το Υπουργείο Οικονομικών πρότεινε μια μέθοδο υπολογισμού του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στις μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση το καθαρό κέρδος - τιμή πώλησης μείον την τιμή αγοράς και τα σχετικά έξοδα. Συνεπώς, ο προτεινόμενος φορολογικός συντελεστής είναι 20% επί του φορολογητέου εισοδήματος, που υπολογίζεται για κάθε μεταβίβαση. Σε περίπτωση που η τιμή αγοράς και τα έξοδα δεν μπορούν να προσδιοριστούν, ο φόρος θα υπολογίζεται απευθείας στην τιμή πώλησης με προοδευτικό φορολογικό συντελεστή ανάλογα με την περίοδο διακράτησης: 10% εάν είναι λιγότερο από 2 έτη και 6% από 2-5 έτη· 4% από 5-10 έτη· 2% εάν είναι άνω των 10 ετών ή κληρονομούνται περιουσιακά στοιχεία.

Οι ειδικοί λένε ότι αυτή η πρόταση θεωρείται σημαντική προσπάθεια για την ενίσχυση της βραχυπρόθεσμης κερδοσκοπίας και την αύξηση της διαφάνειας στις τιμές μεταβίβασης, αναγκάζοντας τους πωλητές να δηλώνουν πλήρως τις τιμές κόστους καθώς και το πραγματικό κόστος, βοηθώντας το σύστημα δεδομένων να αντικατοπτρίζει τις πραγματικές αξίες.

Ωστόσο, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι εάν η φορολογική πολιτική δεν σχεδιαστεί σωστά, θα προκαλέσει στασιμότητα στη δευτερογενή αγορά - η οποία επί του παρόντος παίζει σημαντικό ρόλο στη ρευστότητα. Οι μικροεπενδυτές θα εκδιωχθούν από την αγορά, ενώ θα επηρεαστούν και οι επιχειρήσεις ακινήτων, οι τράπεζες και η χρηματοπιστωτική αγορά.

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να καθοριστούν με σαφήνεια οι στόχοι της πολιτικής. Παρόλο που μπορεί να υπάρξουν αρχικές αρνητικές αντιδράσεις, είναι απαραίτητο να διασφαλιστεί ότι η αγορά αναπτύσσεται με βιώσιμο, υγιή τρόπο και εξυπηρετεί πραγματικές ανάγκες, και όχι να συνεχίσει να ενθαρρύνει κερδοσκοπικές και κερδοσκοπικές δραστηριότητες. Επειδή αυτό το επίπεδο φορολογίας θα αναγκάσει πολλούς επενδυτές, ειδικά εκείνους που έχουν ως στόχο το «σερφάρισμα», να επανεξετάσουν τις επενδυτικές τους στρατηγικές.

Στην πραγματικότητα, η νέα φορολογική πολιτική σίγουρα θα προκαλέσει μείωση των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, επηρεάζοντας ολόκληρο το σύστημα της αγοράς, από τις επιχειρηματικές δραστηριότητες των επιχειρήσεων έως τους επενδυτές. Βραχυπρόθεσμα, όταν τα έργα με υψηλές τιμές πώλησης θα είναι πιο δύσκολο να πραγματοποιηθούν λόγω μειωμένης ζήτησης.

Αυτή θα είναι μια από τις αναπόφευκτες συνέπειες που θα πρέπει να αντιμετωπίσει η αγορά εάν η φορολογική πολιτική εκδοθεί αυτή τη στιγμή. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Dinh, η έκδοση φορολογικής πολιτικής είναι απαραίτητη για τη ρύθμιση της αγοράς προς μια πιο υγιή κατεύθυνση. Για παράδειγμα, αυτό αναγκάζει τους επενδυτές να επανεξετάσουν τις στρατηγικές τιμολόγησης. Από εκεί και πέρα, μπορεί να εμφανιστούν ευκαιρίες για προσαρμογή του επιπέδου τιμών στην αγορά...

Χρειάζεται ένας σαφής, δημόσιος και διαφανής οδικός χάρτης

Μια πρόσφατη έρευνα που διεξήχθη από την Batdongsan.com.vn σε 1.000 άτομα που αναζητούν ακίνητα δείχνει ότι έως και το 95% των συμμετεχόντων στην έρευνα αγοράζουν ακίνητα κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς αντί για να ζήσουν. Μεταξύ αυτών, ο αριθμός των ατόμων που κατέχουν ακίνητα με σκοπό την πώλησή τους εντός 1 έτους αντιπροσωπεύει ένα μεγάλο ποσοστό. Αυτό δείχνει ότι επί του παρόντος, οι Βιετναμέζοι ενδιαφέρονται πολύ να επενδύσουν σε ακίνητα, αλλά ο χρόνος διακράτησης είναι σύντομος και τείνουν να «πουλούν όταν η τιμή είναι σωστή», μετατοπίζοντας ευέλικτα τις ροές κεφαλαίων σε άλλα περιουσιακά στοιχεία που είναι πιο κερδοφόρα κάθε φορά.

Ο κ. Dinh Minh Tuan - Περιφερειακός Διευθυντής του Νότιου τμήματος του Batdongsan.com.vn σχολίασε ότι ο υπολογισμός του φόρου με βάση το κέρδος θα ήταν κατ' αρχήν πιο λογικός, αλλά είναι δύσκολο να προσδιοριστεί το ακριβές πραγματικό κέρδος, επειδή θα υπάρχουν πολλά σχετικά έξοδα, όπως προμήθειες μεσιτείας, ανακαίνιση εσωτερικών χώρων, δάνεια... χωρίς τιμολόγια ή έγκυρα έγγραφα που θα αφαιρούνται από τον φόρο. Αντιμέτωπος με αυτή την κατάσταση, ο κ. Tuan φοβάται ότι εάν δεν ρυθμιστεί σαφώς, οι φορολογούμενοι θα πρέπει να πληρώνουν υψηλότερους φορολογικούς συντελεστές από ό,τι στην πραγματικότητα.

Η προσαρμογή του φόρου μεταβίβασης ακινήτων εξακολουθεί να θεωρείται απαραίτητη για τη διασφάλιση της ισορροπίας και την αύξηση των εσόδων για τον προϋπολογισμό. Ωστόσο, με τον προτεινόμενο συντελεστή 10-20% επί των κερδών, είναι απαραίτητο να σχεδιαστεί ένας δημόσιος, διαφανής, λογικός μηχανισμός, καθώς και ένας κατάλληλος οδικός χάρτης, ώστε να αποφευχθεί η πρόκληση σοκ στην αγορά, δημιουργώντας ένα μεγάλο βάρος για τους πολίτες - ανέλυσαν οι ειδικοί του Batdongsan.com.vn.

Ο δικηγόρος Le Cao - Διευθύνων Σύμβουλος της Δικηγορικής Εταιρείας FDVN σχολίασε ότι μια νομική ρύθμιση μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική μόνο όταν είναι κατάλληλη για την πραγματικότητα. Επομένως, πριν από την έκδοσή της, οι φορολογικές πολιτικές πρέπει να εξετάζονται προσεκτικά και να αξιολογούνται διεξοδικά για την πρόβλεψη και την επίλυση καταστάσεων που ενδέχεται να προκύψουν στην πραγματικότητα.

Εκτός από τον καθορισμό εύλογων φορολογικών συντελεστών, θα πρέπει να υπάρχουν συγκεκριμένοι κανονισμοί για την αποφυγή διαφορών κατά τη διαδικασία προσδιορισμού παραγόντων όπως: εύλογο κόστος, τιμή αγοράς - τιμή πώλησης, περίοδος διακράτησης κ.λπ. Ταυτόχρονα, ο νόμος θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει εξαιρετικές διατάξεις για τη διασφάλιση της δίκαιης μεταχείρισης για ειδικές περιπτώσεις.

«Ο πυρήνας της διαχείρισης της αγοράς ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της φορολογικής πολιτικής, είναι η οικοδόμηση ενός διαφανούς και ενιαίου συστήματος δεδομένων ακινήτων σε εθνικό επίπεδο. Επί του παρόντος, εξακολουθούν να υπάρχουν πολλές ελλείψεις, όπως ακίνητα που είναι καταχωρημένα σε ονόματα άλλων ατόμων, αδιαφανείς ροές χρημάτων σε ακίνητα ή χειραγώγηση της αγοράς από ομάδες συμφερόντων, προκαλώντας σοβαρές στρεβλώσεις στις αξίες των ακινήτων», ανέφερε ο δικηγόρος Le Cao.

Συνεπώς, σύμφωνα με τον εν λόγω δικηγόρο, η διαφάνεια των δεδομένων είναι μία από τις προϋποθέσεις. Όταν δημιουργηθεί μια σαφής πλατφόρμα διαχείρισης βασισμένη σε δεδομένα, οι συναλλαγές θα παρακολουθούνται εύκολα, οι αξίες των ακινήτων θα προσεγγίζουν την πραγματική αξία. Τότε, η αγορά θα λειτουργεί πιο βιώσιμα, οι άνθρωποι θα έχουν επίσης ευκολότερη πρόσβαση σε ακίνητα που ανταποκρίνονται στις πραγματικές τους ανάγκες και τα κερδοσκοπικά φαινόμενα που διαταράσσουν την αγορά θα περιορίζονται. Ένα λεπτομερές, διαφανές σύστημα διαχείρισης όχι μόνο βοηθά στον έλεγχο των συναλλαγών, αλλά λειτουργεί και ως «ασπίδα» για τον περιορισμό των διαφορών και των κινδύνων που ενδέχεται να προκύψουν στο μέλλον.

Σύμφωνα με το VNA

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445