Η απόδοση ενοικίασης διαμερισμάτων μειώνεται απότομα, οι επενδυτές πρέπει να αλλάξουν στρατηγική

Το ποσοστό απόδοσης από ενοικιάσεις διαμερισμάτων είναι πλέον μόνο 3%-4%, πολύ χαμηλότερο από ό,τι πριν από λίγα χρόνια.

Για πολλά χρόνια, η αγορά ενός διαμερίσματος προς ενοικίαση αποτελούσε μια ασφαλή επιλογή, που αποφέρει σταθερό μηνιαίο εισόδημα σε πολλούς ανθρώπους, ειδικά σε πελάτες μέσης ηλικίας. Το βλέπουν αυτό όχι μόνο ως έναν τρόπο διατήρησης των περιουσιακών στοιχείων, αλλά και ως ένα βιώσιμο κανάλι κέρδους χάρη στην αύξηση της αξίας του διαμερίσματος με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, το πρόβλημα των κερδών από ενοίκια αλλάζει ραγδαία, καθώς η τιμή αγοράς ενός διαμερίσματος «εκτοξεύεται» στα ύψη, ενώ η τιμή ενοικίασης αυξάνεται μόνο «μεγάλο κέρδος».

Η απόδοση ενοικίασης διαμερισμάτων μειώνεται κατά περισσότερο από το μισό

Μια έρευνα που διεξήγαγε ένας δημοσιογράφος της εφημερίδας Lao Dong δείχνει ότι μόνο τα τελευταία 3-4 χρόνια, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν αυξηθεί κατά 30%-50%, ενώ σε ορισμένα έργα έχουν ακόμη και διπλασιαστεί. Εν τω μεταξύ, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί μόνο κατά 10%-15%. Αυτή η διαφορά έχει προκαλέσει απότομη μείωση του ποσοστού κέρδους από ενοίκια, σε πολλές περιπτώσεις μόνο κατά 2%-3%/έτος, χαμηλότερο από το επιτόκιο των καταθέσεων ταμιευτηρίου.

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται όλο και περισσότερο, αλλά οι αποδόσεις των ενοικίων βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.

Η κα Thanh Dung (που κατοικεί στην περιοχή Xuan Hoa) δήλωσε ότι το 2015-2016 αγόρασε δύο διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων στο έργο Masteri Thao Dien (περιοχή An Khanh) για μόλις 2,4 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα. Αφού ολοκλήρωσε τις εσωτερικές εργασίες, τα νοίκιασε για 1.000 δολάρια ΗΠΑ/μήνα. Ωστόσο, μετά την πανδημία, η τιμή ενοικίασης μειώθηκε στα 19 εκατομμύρια VND/μήνα.

Αντιθέτως, η αξία του διαμερίσματος εκτοξεύτηκε. Τον Απρίλιο του 2025, πούλησε ένα για 6,9 δισεκατομμύρια VND, αύξηση σχεδόν 290% σε σύγκριση με την αγορά του. Μόλις λίγους μήνες αργότερα, ο νέος ιδιοκτήτης το μεταβίβασε για 8 δισεκατομμύρια VND, ενώ η τρέχουσα τιμή ενοικίασης αυτού του σπιτιού αυξήθηκε μόνο κατά 1-2 εκατομμύρια VND σε σύγκριση με την πώληση του. Το ποσοστό απόδοσης από την κεφαλαιακή μίσθωση με επιτόκιο 10%/έτος είναι πλέον μόνο περίπου 3,5%.

Όχι μόνο το Masteri Thao Dien, αλλά και πολλές περιοχές που κάποτε ήταν «παράδεισος» για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα βρίσκονται επίσης σε παρόμοια κατάσταση. Στην αστική περιοχή Phu My Hung (στις συνοικίες Tan Hung και Tan My), όπου το ποσοστό κέρδους ήταν κάποτε 6%-9%/έτος, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών έχουν αποσυρθεί. Η κα Minh, επενδυτής εδώ και πολύ καιρό, είπε ότι είχε στην κατοχή της 2-3 διαμερίσματα εδώ, αλλά τα πούλησε όλα φέτος.

«Προηγουμένως, ένα καινούργιο διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων με τιμή περίπου 4,2-4,5 δισεκατομμύρια VND μπορούσε εύκολα να ενοικιαστεί για 20-21 εκατομμύρια VND/μήνα. Τώρα, αυτή η τιμή είναι δύσκολο να διατηρηθεί, πολλά διαμερίσματα κοστίζουν πλέον μόνο 17-18 εκατομμύρια VND/μήνα λόγω του ανταγωνισμού από την προσφορά νέων προϊόντων. Η ενοικίαση δεν είναι πλέον τόσο «καλή» όσο πριν, και πρέπει να δηλώνω φόρο 5% κάθε μήνα, οπότε αποφάσισα να πουλήσω για να επενδύσω σε άλλα κανάλια», είπε.

Στο πιο προσιτό τμήμα, όπως το διαμέρισμα Phu My (περιοχή Phu Thuan), η τιμή ενός διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων είναι περίπου 3,8-3,9 δισεκατομμύρια VND, αλλά η τιμή ενοικίασης είναι μόνο 12 εκατομμύρια VND/μήνα, ή απόδοση περίπου 4%. Τα έργα στην Περιοχή 8, στο Binh Tan και στην παλιά Περιοχή 9 είναι παρόμοια, με τιμές 2,7-3,5 δισεκατομμύρια VND/διαμέρισμα, αλλά η τιμή ενοικίασης είναι μόνο 8-10 εκατομμύρια VND/μήνα, με απόδοση 3%-3,3%.

Όχι τόσο «εύκολο» όσο πριν

Η κα Huong, Διευθύντρια Πωλήσεων μιας εταιρείας που ειδικεύεται στην ενοικίαση διαμερισμάτων στην περιοχή Phu My Hung, παραδέχτηκε ότι το τρέχον επίπεδο τιμών είναι πολύ υψηλό σε σύγκριση με το εισόδημα από ενοίκια. «Οι τρέχοντες ενοικιαστές προτιμούν τα νέα διαμερίσματα από τα παλιά, αλλά το κόστος των κεφαλαιουχικών επενδύσεων έχει αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία 4-5 χρόνια. Επομένως, αν και η ζήτηση για ενοικίαση δεν έχει εξαφανιστεί, το ποσοστό απόδοσης για τους επενδυτές έχει μειωθεί σημαντικά», είπε.

Η συνολική εικόνα της αγοράς αντικατοπτρίζει επίσης αυτήν την τάση. Σύμφωνα με έκθεση της CBRE Vietnam, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2025, η μέση τιμή των βασικών διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασε τα 79 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 13% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Η τιμή των δευτερευόντων διαμερισμάτων έφτασε τα 50 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 15%.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η κύρια τιμή έφτασε τα 82 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 29%, ενώ η δευτερεύουσα τιμή ήταν 53 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 33%. Εν τω μεταξύ, η ακαθάριστη απόδοση ενοικίασης στις δύο μεγάλες πόλεις ήταν μόνο 3,4%-3,7% τους πρώτους 6 μήνες του έτους. Αυτό το ποσοστό είναι σημαντικά χαμηλότερο από αυτό της Μπανγκόκ - Ταϊλάνδη (6,2%), της Κουάλα Λουμπούρ - Μαλαισία (5,1%), της Σεούλ - Κορέα (4,3%) και μόνο υψηλότερο από το Χονγκ Κονγκ - Κίνα (3,2%) και τη Σιγκαπούρη (3,3%).

Ο κ. Vo Huynh Tuan Kiet, Διευθυντής του Τμήματος Μάρκετινγκ Κατοικιών της CBRE Βιετνάμ, εξήγησε ότι ο κύριος λόγος για τη μείωση των αποδόσεων ενοικίασης είναι η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών, ειδικά στην πόλη Χο Τσι Μινχ - όπου κατά το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο του 2025, άνοιξαν προς πώληση μόνο 1.676 νέα διαμερίσματα, ο χαμηλότερος αριθμός από το 2015.

Τα περισσότερα από αυτά συγκεντρώνονται στην κατηγορία μεσαίας-υψηλής κατηγορίας, ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω. Αν και το Ανόι έχει πιο άφθονη προσφορά (1.400 μονάδες το δεύτερο τρίμηνο), το 100% αυτών βρίσκεται στην κατηγορία υψηλής και πολυτελούς κατηγορίας, ωθώντας επίσης προς τα πάνω τις τιμές.

Εκτός από τους παράγοντες προσφοράς και ζήτησης, πρόσθετα κόστη όπως η συντήρηση, η διαχείριση και οι φόροι διαβρώνουν επίσης τα κέρδη των επενδυτών. Για να μην αναφέρουμε ότι η τάση των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων μέσω Airbnb και η ισχυρή ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης και της οικονομικά προσιτής στέγασης μειώνουν τη ζήτηση για μακροχρόνιες μισθώσεις διαμερισμάτων, ειδικά στο μεσαίου μεγέθους τμήμα.

Ωστόσο, ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι εξακολουθούν να υπάρχουν ευκαιρίες εάν οι επενδυτές γνωρίζουν πώς να επιλέξουν. Ο κ. Ta Trung Kien, Διευθυντής της Wowhome Company, σχολίασε: «Εάν επιλέξετε το σωστό νεοπαραδοθέν έργο, καλή τοποθεσία, πολλές παροχές, η τιμή ενοικίασης μπορεί να φτάσει το 4%-5%/έτος, μαζί με μια αύξηση τιμής 10%-15%/έτος. Το σημαντικό είναι ότι δεν μπορείτε να αγοράσετε χύμα όπως πριν, αλλά πρέπει να υπολογίσετε προσεκτικά κάθε προϊόν».

Μια λάμψη φωτός

Το CBRE σημείωσε ότι τα διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας στις περιοχές Di An, Lai Thieu, Thu Dau Mot στην πόλη Χο Τσι Μινχ προσελκύουν μεγάλη προσοχή, χάρη στην πραγματική ζήτηση για κατοικίες και ενοικιάσεις από μηχανικούς και ειδικούς σε βιομηχανικά πάρκα. Τα κέρδη από ενοίκια σε αυτές τις περιοχές είναι αρκετά ελκυστικά, ενώ οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να έχουν περιθώρια μακροπρόθεσμης ανάπτυξης, μετά τη βιομηχανική ανάπτυξη.

Πηγή: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm