Διαμάχη σχετικά με τους κανονισμούς για την κατάθεση καταθέσεων σε ακίνητα

Στο σχέδιο νόμου που υποβλήθηκε στην Εθνοσυνέλευση (NA) για πρώτη φορά για σχολιασμό (Υποβολή αριθ. 108/TTr-CP με ημερομηνία 5 Απριλίου της Κυβέρνησης), υπάρχει μια διάταξη που προβλέπει ότι οι επενδυτές που πωλούν κατοικίες και κατασκευαστικά έργα στο μέλλον· η μεταβίβαση και η μίσθωση δικαιωμάτων χρήσης γης με υποδομές στο έργο θα πρέπει να περάσουν από αίθουσα συναλλαγών ακινήτων (Άρθρο 57). Αυτές οι προτάσεις έλαβαν πολλές αντίθετες απόψεις, συμπεριλαμβανομένων πολλών διαφωνιών από ειδικούς και ορισμένους βουλευτές της NA.

2 επιλογές

Με βάση τις γνώμες των αντιπροσώπων της Εθνοσυνέλευσης κατά την 5η σύνοδο, η συντακτική υπηρεσία συντονίστηκε με τις αρμόδιες υπηρεσίες για την έρευνα, την απορρόφηση και την αναθεώρηση. Στην έκθεση σχετικά με την απορρόφηση, την αναθεώρηση και την ολοκλήρωση του τελευταίου νομοσχεδίου που στάλθηκε στην Οικονομική Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης, η κυβέρνηση συμφώνησε να καταργήσει τον κανονισμό που απαιτούσε τη διεξαγωγή συναλλαγών ακινήτων μέσω της βουλής (Άρθρο 57), ενθαρρύνοντας αντ' αυτού μόνο τις οντότητες να το πράξουν.

«Η αποδοχή του συντακτικού γραφείου είναι έγκαιρη και πολύ ευπρόσδεκτη, διότι εάν απαιτηθεί ορισμένες συναλλαγές ακινήτων να διενεργηθούν μέσω τρίτου μέρους, μιας αίθουσας συναλλαγών ακινήτων, αυτό θα δημιουργήσει πρόσθετες διαδικασίες και κόστη, αυξάνοντας τις τιμές των ακινήτων στο πλαίσιο του νόμου που ήδη έχει κανονισμούς για την επικύρωση συμβολαιογραφικών εγγράφων και την πιστοποίηση συμβάσεων» - εξέφρασε την άποψή του ο Master Nguyen Van Dinh, νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων.

Μια άλλη αξιοσημείωτη διάταξη του νομοσχεδίου είναι οι προϋποθέσεις για την είσπραξη καταθέσεων από τους επενδυτές σε συναλλαγές ακινήτων. Στην παράγραφο 5 του άρθρου 23 του τελευταίου νομοσχεδίου, η συντακτική υπηρεσία προτείνει δύο επιλογές.

Εξακολουθούν να υπάρχουν πολλές αντικρουόμενες απόψεις σχετικά με τους κανονισμούς για τις καταθέσεις σε πωλήσεις και συναλλαγές ακινήτων που προτείνονται στο σχέδιο νόμου για τις δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο). Φωτογραφία: TAN THANH

Επιλογή 1: Ο επενδυτής ακινήτων επιτρέπεται να εισπράξει την προκαταβολή σύμφωνα με τη συμφωνία με τον πελάτη μόνο όταν η κατοικία ή το κατασκευαστικό έργο έχει βασικό σχεδιασμό που έχει αξιολογηθεί από κρατική υπηρεσία και ο επενδυτής έχει τουλάχιστον ένα από τα έγγραφα σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης που ορίζονται στην παράγραφο 2 του άρθρου 25 του παρόντος νόμου και έχει ολοκληρώσει τη διαδικασία κοινοποίησης της έναρξης κατασκευής του έργου σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Η συμφωνία προκαταβολής πρέπει να αναφέρει σαφώς την τιμή πώλησης, την τιμή μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή του κατασκευαστικού έργου και το ποσό της προκαταβολής δεν πρέπει να υπερβαίνει το 10% της τιμής πώλησης, της τιμής μίσθωσης-αγοράς της κατοικίας ή του κατασκευαστικού έργου...

Επιλογή 2: Οι επενδυτές σε έργα ακινήτων επιτρέπεται να εισπράττουν προκαταβολές σύμφωνα με τη συμφωνία με τους πελάτες μόνο όταν τα έργα στέγασης και κατασκευής έχουν πληροί όλες τις προϋποθέσεις για την έναρξη λειτουργίας και έχουν πραγματοποιήσει συναλλαγές σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου.

Μείωση ή κατάργηση της απαίτησης κατάθεσης;

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), εξέφρασε διαφωνία με ορισμένα περιεχόμενα της επιλογής 1, επειδή δεν έχει μεγάλη σημασία για την προστασία των συμφερόντων των πελατών, ιδίως των ιδιωτών πελατών. Συγκεκριμένα, το ποσό της προκαταβολής που ορίζεται στην επιλογή 1 θα πρέπει να αναθεωρηθεί σε

Το «ποσό κατάθεσης που δεν υπερβαίνει το 5%» είναι ένα εύλογο επίπεδο σύμφωνα με την κοινωνική πρακτική και για να διασφαλιστεί ότι η φύση της κατάθεσης δεν προορίζεται για σκοπούς κινητοποίησης κεφαλαίου και έχει αρκετά μεγάλη αξία ώστε τόσο ο καταθέτης όσο και ο αποδέκτης της κατάθεσης να συμμορφωθούν συνειδητά με τη συμφωνία. Με αυτόν τον τρόπο, βοηθά επίσης τον επενδυτή του έργου να κατανοήσει τις ανάγκες και τις προτιμήσεις των πελατών για να τελειοποιήσει και να βελτιώσει την ποιότητα των προϊόντων, των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και των υπηρεσιών του έργου.

Εν τω μεταξύ, ο ειδικός Nguyen Van Dinh δήλωσε ότι θεωρητικά, είναι απαραίτητο να αξιολογηθεί εάν η κατάθεση εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του Νόμου περί Ακινήτων. Σύμφωνα με τον ίδιο, η σχέση μεταξύ του ατόμου που θέλει να πουλήσει (επενδυτής) και του ατόμου που θέλει να αγοράσει (πιθανός πελάτης) είναι μια αστική σχέση, που ρυθμίζεται από το αστικό δίκαιο.

Σύμφωνα με το άρθρο 328 του Αστικού Κώδικα, ως κατάθεση θεωρείται η παράδοση από το ένα μέρος στο άλλο χρηματικού ποσού ή πολύτιμων μετάλλων, πολύτιμων λίθων ή άλλων τιμαλφών (συλλογικά αναφερόμενα ως κατάθεση) για ορισμένο χρονικό διάστημα, με σκοπό τη διασφάλιση της σύναψης ή της εκτέλεσης μιας σύμβασης.

Συνεπώς, εάν ο σκοπός της συμφωνίας εγγύησης μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι μόνο να διασφαλίσει ότι, όταν και τα δύο μέρη πληρούν τις προϋποθέσεις, θα συνάψουν σύμβαση αγοραπωλησίας διαμερίσματος (για να κρατήσουν μια θέση), μπορεί το εξειδικευμένο δίκαιο (Δίκαιο Ακινήτων) να περιορίσει τον χρόνο λήψης της εγγύησης ή την αξία της;

Σύμφωνα με τον κ. Dinh, για να διασφαλιστεί η αποτελεσματικότητα της πολιτικής και να αποφευχθούν «νομικές συγκρούσεις», ο Νόμος περί Ακινήτων δεν χρειάζεται να ρυθμίζει τις καταθέσεις. Αντίθετα, είναι απαραίτητο να ρυθμίζεται ο αυστηρός έλεγχος της πώλησης κατοικιών, των μελλοντικών κατασκευαστικών εργασιών, της κινητοποίησης κεφαλαίων και της χρήσης κεφαλαίων από επενδυτές, και ταυτόχρονα να προβλέπονται αυστηρές κυρώσεις για την αντιμετώπιση των παραβάσεων. Ως εκ τούτου, οι διατάξεις σχετικά με τους όρους λήψης καταθέσεων και την αξία των καταθέσεων θα πρέπει να αφαιρεθούν από το σχέδιο νόμου.

Κος LE HOANG CHAU, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA):

Προβλήματα μεταφοράς έργου

Όσον αφορά τους κανονισμούς για τη μεταβίβαση του έργου, το Άρθρο 38 του σχεδίου ορίζει σαφώς την αρχή της μεταβίβασης του έργου εν όλω ή εν μέρει. Συγκεκριμένα, η παράγραφος 3 του Άρθρου 38 ορίζει ότι μετά τη μεταβίβαση, ο επενδυτής μπορεί να κληρονομήσει το έργο, αλλά αυτή η αρχή δεν συνάδει με το Άρθρο 39 του σχεδίου. Συγκεκριμένα, το Σημείο Γ, παράγραφος 1 του Άρθρου 39 απαιτεί ότι σε περίπτωση μεταβίβασης του έργου, ο επενδυτής πρέπει να ολοκληρώσει την υποδομή...

Στην πραγματικότητα, οι πωλητές και οι αγοραστές έργων έχουν εντελώς διαφορετικές ιδέες. Οι αγοραστές έχουν χρήματα, έχουν διαφορετικές ιδέες και θέλουν να επενδύσουν στην αλλαγή της τρέχουσας κατάστασης του έργου, έτσι ώστε μετά την παραλαβή της μεταβίβασης, να μπορούν να προσαρμόσουν τον προγραμματισμό 1/500, να αποδεχτούν να πληρώσουν περισσότερα χρήματα, να εκπληρώσουν οικονομικές υποχρεώσεις και να μην χρειάζεται να χρησιμοποιήσουν την παλιά υποδομή, αλλά να κατασκευάσουν νέα υποδομή. Ενώ η παράγραφος 3 του άρθρου 39 απαιτεί την ολοκλήρωση νέας υποδομής για να επιτραπεί η μεταβίβαση, κάτι που αποτελεί ταλαιπωρία για τον μεταβιβάζοντα. Όταν οι κανονισμοί εξακολουθούν να είναι δεσμευτικοί, θα δυσχεράνουν τις συγχωνεύσεις και εξαγορές (M&A) έργων, μη δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για τη μεταβίβαση, πολλοί επενδυτές χωρίς ικανότητα θα δυσκολευτούν να βρουν νέους επενδυτές.

Δρ. PHAM ANH KHOI, Γενικός Διευθυντής της Εταιρείας Χρηματοοικονομικών Υπηρεσιών Ακινήτων FINA:

Οι κανονισμοί πρέπει να διασφαλίζουν την ισορροπία

Υπάρχουν πολλά σημαντικά θέματα που έχει συζητήσει και αποφασίσει η Εθνοσυνέλευση σχετικά με τον Νόμο περί Ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε). Ωστόσο, όλες οι αποφάσεις πρέπει να είναι ισορροπημένες μεταξύ των συμμετεχόντων στην αγορά, συμπεριλαμβανομένων των αγοραστών και των πωλητών ακινήτων. Εάν ο νόμος δυσκολεύει τους αγοραστές ή τους πωλητές, η ισορροπία θα χαθεί. Για παράδειγμα, οι κανονισμοί σχετικά με τους όρους πώλησης προϊόντων, εάν ο νόμος είναι πολύ αυστηρός, οι επενδυτές δεν θα δυσκολευτούν ή θα δυσκολευτούν να κινητοποιήσουν κεφάλαια, θα είναι δύσκολο να υλοποιηθούν έργα, τότε το κόστος θα αυξηθεί. Τα προϊόντα που διατίθενται στην αγορά θα είναι χαμηλά και η τιμή πώλησης θα είναι πέρα ​​από τις δυνατότητες των αγοραστών.

Ακόμη και το κράτος θα χάσει έσοδα από τον προϋπολογισμό, άλλοι κλάδοι που σχετίζονται με τα ακίνητα, όπως τα δομικά υλικά, οι εγκαταστάσεις, οι εργαζόμενοι θα χάσουν τις δουλειές τους... και ολόκληρη η οικονομία θα επηρεαστεί επίσης.

Κος LE HUU NGHI, Γενικός Διευθυντής της Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Θα πρέπει να υπάρχουν κανονισμοί για τη διαχείριση των κινητοποιημένων χρημάτων.

Υπάρχουν περιττοί κανονισμοί που η Εθνοσυνέλευση θα έπρεπε να αγνοήσει, καθώς η δέσμευση κοστίζει μόνο περισσότερο προσωπικό για τον έλεγχο και την εποπτεία... Για παράδειγμα, ο κανονισμός για την εγγύηση είναι αστικό ζήτημα, που αποφασίζεται τόσο από τον αγοραστή όσο και από τον πωλητή. Εάν ο αγοραστής συμφωνήσει να καταθέσει αλλά δεν αγοράσει, η εγγύηση θα χαθεί και εάν ο πωλητής πάρει τα χρήματα και ακυρώσει τη σύμβαση, η εγγύηση θα επιστραφεί.

Ή το αν θα ρυθμιστεί το εμπόριο μέσω του ορόφου ή όχι θα πρέπει να αφεθεί στον επενδυτή να επιλέξει ελεύθερα, επειδή θα γνωρίζει ποιο ορόφο είναι αρκετά ικανό να επιλέξει, διαφορετικά θα πουλήσει το προϊόν ο ίδιος και θα είναι υπεύθυνος απέναντι στον πελάτη. Στην πραγματικότητα, εάν η ρύθμιση είναι υποχρεωτική, πολλά αναξιόπιστα ορόσημα, που θέλουν απλώς να πουλήσουν το προϊόν για να λάβουν προμήθεια, θα υπερβάλλουν την αλήθεια, θα πουν λάθος για το έργο πώλησης του προϊόντος σε πελάτες, τότε ο επενδυτής είναι αυτός που αναλαμβάνει πλήρως την ευθύνη γι' αυτό.

Το σημαντικό στις επιχειρήσεις ακινήτων είναι η διαχείριση της ταμειακής ροής του επενδυτή. Πού επενδύουν τα χρήματα των πελατών; Εάν δεν γίνει διαχείριση, θα τα χρησιμοποιήσουν αυθαίρετα και δεν θα τα επενδύσουν στην υλοποίηση του έργου, κάτι που αποτελεί κίνδυνο για τους πελάτες.

Ο Φαμ Ντινχ ηχογράφησε

Πηγή: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm