Γιατί προκύπτουν διαφορές σχετικά με την ιδιοκτησία διαμερισμάτων;

Τα ασαφή συμβόλαια πώλησης και τα νομικά κενά θέτουν σε κίνδυνο τους αγοραστές κατοικιών σε διαφορές ιδιοκτησίας με επενδυτές σε πολυκατοικίες.

Εικόνες κατοίκων που κρατούν πανό που διαμαρτύρονται κατά των επενδυτών έχουν εμφανιστεί σε πολλές πολυκατοικίες στο Ανόι και σε ορισμένες επαρχίες. Οι πιο έντονες διαμάχες αφορούν περιοχές, κοινόχρηστες και ιδιωτικές εγκαταστάσεις, όπως υπόγεια και χώρους στάθμευσης, κοινόχρηστους χώρους, γυμναστήρια , επαγγελματικούς και ενοικιαζόμενους χώρους... Ειδικοί και δικηγόροι επισημαίνουν πολλούς λόγους που οδηγούν σε αυτήν την κατάσταση.

Η ασαφής σύμβαση πώλησης ωφελεί τον επενδυτή

Ο κ. Tran Khanh, Πρόεδρος του Hanoi Building Management Club, ανέλυσε ότι το Διάταγμα 71/2010 όριζε προηγουμένως ότι η ιδιωτική και η κοινή ιδιοκτησία πρέπει να αναφέρεται σαφώς στη σύμβαση αγοραπωλησίας διαμερισμάτων. Ωστόσο, το Διάταγμα 99/2015 που διέπει την εφαρμογή του ισχύοντος Νόμου περί Στέγασης δεν περιλαμβάνει αυτή τη διάταξη. Κάθε έργο διαμερίσματος έχει ξεχωριστή σύμβαση αγοραπωλησίας, το περιεχόμενο της οποίας μπορεί να ερμηνευτεί με πολλούς τρόπους, προκαλώντας διαφορές. Πολλές συμβάσεις αγοραπωλησίας που συντάσσονται από επενδυτές δεν είναι λεπτομερείς και μάλιστα παραλείπουν την κοινή ιδιοκτησία με τρόπο που να είναι ευνοϊκός για τον επενδυτή.

Σύμφωνα με τον κ. Khanh, οι περισσότεροι αγοραστές δίνουν προσοχή μόνο στην τιμή και την ποιότητα του διαμερίσματος και δίνουν ελάχιστη προσοχή στους όρους της κοινής και ξεχωριστής ιδιοκτησίας στο συμβόλαιο. Μετά την παράδοση του διαμερίσματος, το διοικητικό συμβούλιο που εκπροσωπεί τους ενοίκους δεν έχει καμία βάση να διαιρέσει τους κοινόχρηστους και ξεχωριστούς χώρους ιδιοκτησίας με τον επενδυτή. Από εδώ και πέρα, συνεχίζουν να προκύπτουν διαφορές σχετικά με τη συνεισφορά του επενδυτή και των ενοίκων στο ταμείο συντήρησης του διαμερίσματος (2% της αξίας του διαμερίσματος ή της επιφάνειας ιδιοκτησίας).

Ο κ. Nguyen Manh Ha, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, σχολίασε επίσης ότι πολλά συμβόλαια αγοραπωλησίας διαμερισμάτων δεν είναι σύμφωνα με τους κανονισμούς, ακόμη και παράνομα, οδηγώντας σε διαφορές. Κατά την υπογραφή ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας, οι πελάτες συχνά δεν μελετούν προσεκτικά τους όρους. Εν τω μεταξύ, πολλοί επενδυτές θέλουν να πουλήσουν τα προϊόντα τους, γι' αυτό και «διαφημίζονται διαφορετικά από την πραγματικότητα και στη συνέχεια μειώνουν τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στον κοινόχρηστο χώρο των κατοίκων για να ωφεληθούν οι ίδιοι».

Οι κάτοικοι και οι υπάλληλοι γραφείου του κτιρίου Bonanza (23 Duy Tan, Ανόι) κρατούσαν πανό απαιτώντας από τον επενδυτή να ξεκινήσει διάλογο και να διευκρινίσει τα αμφισβητούμενα ζητήματα στις 23 Απριλίου. Φωτογραφία: Παρασχέθηκε από τους κατοίκους.

Ο νόμος δεν έχει ακόμη ορίσει συγκεκριμένα τις θέσεις στάθμευσης για τις πολυκατοικίες.

Η πρόσφατη διαμάχη για την κοινή και ιδιωτική ιδιοκτησία σε πολυκατοικίες αφορά τον χώρο στάθμευσης μοτοσικλετών, ποδηλάτων και αυτοκινήτων στο υπόγειο. Ο ισχύων νόμος περί στέγασης ορίζει ότι οι χώροι στάθμευσης για ποδήλατα και μοτοσικλέτες βρίσκονται υπό κοινή ιδιοκτησία. Ωστόσο, για τους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων, οι αγοραστές διαμερισμάτων πρέπει να ενοικιάσουν ή να αγοράσουν. Σε περίπτωση που δεν αγοράσουν ή ενοικιάσουν, ο χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων βρίσκεται υπό τη διαχείριση του επενδυτή και το κόστος επένδυσης για την κατασκευή αυτού του χώρου στάθμευσης δεν περιλαμβάνεται στην τιμή πώλησης του διαμερίσματος.

Ο δικηγόρος Truong Anh Tu, Διευθυντής της δικηγορικής εταιρείας Truong Anh Tu, ανέλυσε τη φύση του χώρου στάθμευσης του διαμερίσματος ως κοινόχρηστο και περιλαμβανόμενο στην τιμή πώλησης. Από τη στιγμή της παράδοσης, ο επενδυτής θα τερματίσει την κυριότητά του. Η τιμή πώλησης του διαμερίσματος δεν είναι σταθερή, αλλά αυξάνεται και μειώνεται ανάλογα με την ώρα, επομένως είναι δύσκολο να αποδειχθεί ότι ο επενδυτής δεν περιλαμβάνει το κόστος κατασκευής θέσης στάθμευσης στην τιμή πώλησης του σπιτιού.

Επιπλέον, ο χώρος στάθμευσης είναι συνδεδεμένος με την επιφάνεια του δαπέδου της πολυκατοικίας και αποτελεί επίσης αναπόσπαστο μέρος του έργου. «Επομένως, ο διαχωρισμός του κόστους κατασκευής μιας θέσης στάθμευσης από την τιμή πώλησης του διαμερίσματος είναι δύσκολος», δήλωσε ο κ. Tu.

Παρόλο που υπάρχουν πολλές διαφορές σχετικά με τους χώρους στάθμευσης σε πολυκατοικίες, ο ισχύων νόμος περί στέγασης και το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί στέγασης που εξετάζεται από την Εθνοσυνέλευση στην 5η σύνοδό της δεν έχουν κάνει καμία προσαρμογή για τον συγκεκριμένο ορισμό τους. «Η έλλειψη σαφήνειας στον ορισμό της κοινής και ιδιωτικής ιδιοκτησίας είναι η αιτία των διαφορών μεταξύ επενδυτών και κατοίκων, με τους κατοίκους να είναι αυτοί που υποφέρουν περισσότερο», δήλωσε ο κ. Tu.

Οι κάτοικοι του έργου Kosmo Tay Ho απαίτησαν από τον επενδυτή να καταβάλει τα τέλη συντήρησης τον Μάρτιο. Φωτογραφία: Παρέχεται από τους κατοίκους.

Δεν υπάρχουν αρχεία για δημόσια κτίρια

Ο κ. Tran Khanh, Πρόεδρος της Λέσχης Διαχείρισης Κτιρίων του Ανόι, επεσήμανε τις ελλείψεις του ισχύοντος Νόμου περί Στέγασης και των υποκείμενων νόμων που δεν απαιτούν από τους επενδυτές να δημοσιεύουν τα νομικά έγγραφα του κτιρίου. όπως πιστοποιητικό δικαιώματος χρήσης γης για ιδιωτική ιδιοκτησία, εγκεκριμένο σχέδιο, διευθέτηση έργου (ελεγμένη). Εάν ο επενδυτής δεν δημοσιεύσει διαφανή αρχεία, οι κάτοικοι δεν έχουν αρκετές πληροφορίες για να προσδιορίσουν την κοινή και ιδιωτική ιδιοκτησία.

Στην πραγματικότητα, κατά την παράδοση των οικοδομικών εγγράφων στο διοικητικό συμβούλιο, ο επενδυτής υποχρεούται να παραδώσει έγγραφα όπως τα σχέδια ολοκλήρωσης και την κάτοψη του χώρου στάθμευσης. Ωστόσο, ο κ. Khanh δήλωσε ότι επειδή τα έγγραφα δεν απαιτείται να είναι πιστοποιημένα ή συμβολαιογραφικά, ο επενδυτής μπορεί να παραδώσει τα σχέδια του χώρου στάθμευσης που δεν συμφωνούν με τα πρωτότυπα έγγραφα και επίσης δεν είναι δυνατόν να προσδιοριστεί εάν το κόστος κατασκευής του χώρου στάθμευσης περιλαμβάνεται στην τιμή πώλησης του διαμερίσματος ή όχι.

Η τρέχουσα διαχείριση και λειτουργία πολυκατοικιών περιλαμβάνει πέντε οντότητες, συμπεριλαμβανομένων των κρατικών φορέων διαχείρισης, των επενδυτών, των διοικητικών συμβουλίων, των μονάδων διαχείρισης και λειτουργίας και των ιδιοκτητών διαμερισμάτων. Όταν υπάρχει διαφορά μεταξύ κατοίκων και επενδυτών, απαιτείται η παρέμβαση των κρατικών φορέων διαχείρισης. «Ωστόσο, με τους ισχύοντες νομικούς κανονισμούς, φαίνεται ότι οι κρατικές υπηρεσίες μένουν στην άκρη και αφήνουν τους επενδυτές να αποφασίσουν μόνοι τους», δήλωσε ο κ. Khanh, αναφέροντας ότι όταν προκύπτουν διαφορές, οι άνθρωποι δεν μπορούν να ζητήσουν από το Υπουργείο Κατασκευών ή το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να παράσχουν αρχεία κτιρίων.

«Το εμπόδιο στις διαφορές για διαμερίσματα είναι ότι οι κρατικές υπηρεσίες δεν δημοσιοποιούν τα κατασκευαστικά έγγραφα στους πολίτες. Μόνο όταν οι πολίτες έχουν νομικά έγγραφα μπορούν να διευκρινίσουν ποιες περιοχές είναι κοινής ιδιοκτησίας και ποιες ιδιωτικής ιδιοκτησίας, και μπορούν οι διαφορές να επιλυθούν γρήγορα», δήλωσε ο κ. Khanh.

Εκτός από τους παραπάνω λόγους, ο κ. Nguyen Ngoc Tuan, Αρχιεπιθεωρητής του Υπουργείου Κατασκευών, δήλωσε ότι οι διαφορές σχετικά με την κοινή και ιδιωτική ιδιοκτησία σε πολυκατοικίες οφείλονται επίσης στην έλλειψη νομικής επίγνωσης, στην έλλειψη συνεργασίας μεταξύ των επενδυτών και του διοικητικού συμβουλίου που εκπροσωπεί τους κατοίκους· οι επενδυτές αλλάζουν αυθαίρετα λειτουργίες, καταπατούν και χρησιμοποιούν την κοινή ιδιοκτησία, δεν παραδίδουν ή δεν παραδίδουν πλήρη έγγραφα διαμερισμάτων στο διοικητικό συμβούλιο.

Δάνειο Ντόαν

Σύνδεσμος πηγής: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html