Anormalidades, desventajas e inestabilidad de la subasta de tierras “al estilo Thu Thiem” en los suburbios de Hanoi – Parte 2
Habrá muchas consecuencias para el mercado inmobiliario y la economía si no se aclara que las recientes subastas de terrenos en los suburbios de Hanoi fueron manipuladas por especuladores y corredores de tierras.
Desde la reapertura de las subastas de terrenos en los suburbios a principios de año, no es difícil ver las irregularidades en las subastas de terrenos con sospechas de manipulación por parte de especuladores y corredores de tierras, creando el riesgo de perturbar los esfuerzos del Gobierno para reducir los precios de la vivienda y garantizar la seguridad social, al mismo tiempo que provoca que toda la economía se estanque debido a la psicología de esperar ventas de terrenos a precios altos.
Parte 2: Motivos oscuros y la recurrente "pesadilla" de la tierra de Thu Thiem
El punto en común de las recientes subastas de tierras que han causado furor en los suburbios de Hanói es la participación de numerosos grupos de especuladores individuales, que ni siquiera son residentes locales, impulsando los precios de las tierras a niveles irrazonables, fuera del mercado, y prediciendo que no habrá ninguna transacción real. Muchos participantes del mercado se preguntan: "¿Hay motivos oscuros detrás de las recientes maniobras en las subastas de tierras? ¿Cuál es el papel del organismo de gestión estatal en este caso al permitir que los intermediarios inmobiliarios monopolicen y manipulen el mercado?".
Cuando los especuladores avivan la fiebre de las tierras en subasta
Según muchos expertos, el potencial de aumento de precios en la zona de subastas a corto plazo es ciertamente limitado, ya que solo satisface las necesidades residenciales y de inversión de los residentes de esa zona. Sin embargo, la pregunta que se plantea tras las dos recientes subastas "fervientes" en la comuna de Tien Yen (Hoai Duc) y, antes de esta, en la comuna de Thanh Cao (Thanh Oai) es qué porcentaje de la población local ganó la subasta.
En muchos foros en línea, los registros del periódico Dau Tu muestran que muchas personas que afirmaban ser residentes locales dijeron que tuvieron la suerte de ganar la reciente subasta porque no la necesitaban, por lo que querían venderla a un precio ligeramente superior, unos cientos de millones de dongs más. Sin embargo, en realidad, al registrar la información local, la mayoría no residía permanentemente en la zona.
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| Después de la subasta de tierras en Tien Yen (Hoai Duc), hubo información sobre la transferencia con una diferencia de precio de "varios cientos de millones de dongs". |
Por ejemplo, en la reciente subasta en la comuna de Thanh Cao, según el Sr. Nguyen Cong Quang, director del Centro de Desarrollo de Fondos de Tierras del distrito de Thanh Oai, solo dos personas de Thanh Oai ganaron la subasta con un precio de terreno cercano a los 80 millones de VND/m². En el distrito de Me Linh (Hanói), algunas personas ganaron muchos lotes, y en el distrito de Chuong My (Hanói), una sola persona ganó la subasta. La mayoría de los ganadores de la subasta provenían de Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong y Phu Tho.
Mientras tanto, la confirmación de muchas personas que participaron en la subasta en la comuna de Tien Yen (Hoai Duc) también dijo que hasta el 99% de las personas en el grupo ganador final no eran residentes de la comuna de Tien Yen, sino grupos de inversores de otras localidades como Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Los inversores que participaron pero no tuvieron la "suerte" de ganar la subasta también fueron muy pocos lugareños, principalmente inversores en grupos que participaron en la subasta al mismo tiempo de 7 a 19 parcelas de tierra.
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| Profesor asociado, Dr. Dinh Trong Thinh, exjefe del Departamento de Finanzas Internacionales, Academia de Finanzas |
Además de los participantes de la subasta en el Gimnasio del Distrito de Hoai Duc, un gran número de agentes inmobiliarios se reunieron para seguir la subasta de terrenos desde la mañana del 19 de agosto. Algunos agentes activaron la transmisión de video en vivo en las plataformas de redes sociales para informar sobre el ambiente en el área de la subasta.
Con el concepto de que "si la infraestructura aún es limitada, será mejor más adelante, si las tierras de cultivo se urbanizan más tarde, si no hay muchas ventajas económicas especiales, la gente las tendrá, pero si no compran tierras ahora, no estarán disponibles durante muchos años", estos grupos de inversores no dudan en gastar dinero para impulsar los precios de los terrenos en subasta por las nubes, incluso más allá de la imaginación de la gente local.
La “sombra” de la pesadilla de la subasta de tierras de Thu Thiem
Según una encuesta de Batdongsan.com.vn, el precio de los terrenos en venta en la comuna de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanói) ha ido en aumento en los últimos años, según un informe publicado recientemente por la plataforma tecnológica Batdongsan.com.vn. Según la herramienta de historial de precios de esta unidad, el precio promedio de los terrenos en venta en esta localidad ha aumentado aproximadamente un 80 % en los últimos cuatro años, pasando de los 15 millones de VND/m² habituales en 2020 a 27 millones de VND/m² en 2024. En las últimas dos semanas, el rango de precios de muchos terrenos nuevos en venta en este sitio web ha alcanzado los 43 millones de VND/m², un aumento de aproximadamente el 60 % con respecto al precio anterior.
Mientras tanto, según los datos de ventas del corredor en este sitio web, en la comuna de Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) también se ha observado un aumento significativo en los últimos años, pasando de unos 10 millones de VND/m² a unos 40 millones de VND/m² desde que se informó que este distrito se está preparando para convertirse en distrito, y al mismo tiempo, la circunvalación 4 lo atraviesa. Sin embargo, tan solo unas semanas después de la subasta de terrenos en Thanh Cao, los precios de los terrenos en Tien Yen y algunas comunas aledañas aumentaron rápidamente entre un 30 % y un 40 %, cotizando entre 55 y 60 millones de VND/m².
El calor de las subastas de tierras ha tenido claramente un impacto enorme en la psicología de los inversores y residentes locales, ya que muchas personas creen que si el precio de la subasta ganadora es tan alto, no hay razón por la cual el precio de sus tierras no pueda ajustarse a un nivel correspondiente.
En el papel de una persona que busca comprar terrenos en la comuna de Thanh Cao para servicios comerciales, tras hablar con varios agentes inmobiliarios, estos comentaron: "Actualmente, la demanda de terrenos en Thanh Cao es muy alta y casi no hay parcelas disponibles. Si desea una buena parcela, debe esperar o incluso depositar más dinero para que el agente convenza al comprador anterior de cederla; entonces, podría tener una oportunidad".
De igual manera, en el área de Hoai Duc, en los últimos días, los inversionistas que desean comprar terrenos en la zona de Long Khuc para aprovechar la subasta se han encontrado con que es prácticamente imposible, y tienen que pagar una enorme diferencia de varios cientos de millones, para poder recomprar los terrenos que poseían. No solo hay terrenos en mal estado en callejones destinados principalmente a vivienda, sino que también dificultan el comercio y, además, no son tan fáciles de encontrar como se imaginaba.
Según el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la mayor preocupación con las subastas de tierras con resultados ganadores "inusualmente" altos como ésta es el aumento de precios por parte de grupos de inversores con motivos poco claros.
Esto es inusual porque después del reciente período difícil del mercado, incluso con productos con buena infraestructura, planificación clara, ubicados en áreas con potencial de crecimiento, muchos inversores todavía son muy cautelosos, pero los precios de los terrenos en Thanh Oai o Hoai Duc son altísimos.
Además, el Sr. Thanh afirmó que los participantes en la subasta de Thanh Oai provenían principalmente de otras localidades, lo que demuestra aún más que no respondían a necesidades reales de vivienda. Incluso muchos inversores, inmediatamente después de ganar la subasta, se apresuraron a vender con una diferencia de varios cientos de millones, lo que demuestra aún más esto.
Con el bajo nivel actual de depósito calculado sobre el precio inicial (100-200 millones de VND/lote), los inversores aceptan renunciar al depósito, pero como consecuencia, el nivel de precios en la zona de terrenos subastados ha alcanzado un nuevo récord, mientras que la demanda real de compra es baja. Si bien el Estado solo recauda una pequeña cantidad del depósito, perderá más cuando el costo de compensación de muchos proyectos en la zona seguramente aumente.
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| La fiebre de subastas de tierras en algunos distritos suburbanos, con una inflación especulativa de precios, afectará negativamente y ralentizará el desarrollo socioeconómico de la localidad. |
Mientras tanto, compartiendo la misma opinión, el consultor de inversión inmobiliaria Tran Minh afirmó que lo preocupante es que los agentes e inversores de Hanói utilizan esa información para comparar y aumentar el precio de venta de proyectos en otras zonas, lo que eleva aún más los precios inmobiliarios de Hanói. Por otro lado, el potencial de aumento de precios en la zona de subastas a corto plazo es ciertamente limitado, ya que solo satisface la necesidad de los residentes de comprar e invertir. Además, no existe una planificación estratégica para aumentar los precios ni atraer a personas de otros lugares.
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| Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest |
Estas subastas “récord” pueden haber sido impulsadas por una combinación de dos factores.
El primero se debe a rumores que buscan inflar los precios para obtener ganancias mediante subastas. El segundo se debe a la influencia de personas ignorantes que no tienen información completa, debido a que algunas localidades han publicado un borrador de una nueva lista de precios de terrenos muy alta, que se ha incrementado entre 5 y 50 veces. Por lo tanto, es probable que este grupo de personas esté preocupado por el próximo aumento en los precios de los terrenos y participe en subastas para "avanzar".
Por lo tanto, después de los resultados de esta subasta, esperaremos hasta que finalice el período de depósito para saber si el precio es realmente virtual o no. 
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Lo ocurrido en Thanh Oai o Hoai Duc, aunque de diferente magnitud, también hizo recordar a muchos la subasta de terrenos sin precedentes de Thu Thiem (Ciudad Ho Chi Minh) a finales de 2021. En dicha subasta, tras un aumento excesivo del precio inicial, las cuatro parcelas se adjudicaron por una filial de una corporación por 24.500 billones de VND para una superficie de más de 10.000 m², o más de 2.400 millones de VND/m². Afortunadamente, el precio mencionado no se fijó, ya que poco después, las empresas adjudicatarias solicitaron simultáneamente la cancelación de sus depósitos.
Pero justo después de la subasta de terrenos en Thu Thiem, se aprovecharon del precio ganador virtual para "seguir la corriente" e inflar los precios de los terrenos y las viviendas en la zona vecina. Incluso otras empresas que cotizan en bolsa con fondos inmobiliarios en las cercanías también se beneficiaron cuando el valor de los bonos y las acciones se multiplicó por varias.
Según el Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IEX), la fiebre de las subastas de terrenos en algunos distritos suburbanos está especulando e inflando los precios, lo que afectará negativamente y ralentizará el desarrollo socioeconómico de la localidad. Si la urbanización se ralentiza, también disminuirá el atractivo de la inversión extranjera y nacional. Las consecuencias a largo plazo para la economía local son graves.
“Cuando aumenten las subastas de tierras y se establezca un nuevo nivel de precios, la compensación que el Estado deberá pagar al reclamar tierras para las personas en el futuro se enfrentará a numerosos obstáculos, lo que dificultará el proceso de desminado y la implementación del proyecto. El Estado debe tener políticas y puntos de vista claros sobre este caso”, afirmó el Dr. Tran Xuan Luong.
(Continuará)
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