Aflojar todas las restricciones a la propiedad de la vivienda

La Bolsa china acaba de registrar una subida muy fuerte cuando muchos gobiernos locales anunciaron simultáneamente medidas para rescatar el mercado inmobiliario, siguiendo la señal del gobierno de Pekín.

El 29 de septiembre, el gobierno de la ciudad de Guangzhou anunció repentinamente que se eliminarían todas las restricciones a la compra de viviendas y que la decisión entraría en vigor a partir del 30 de septiembre.

Según regulaciones anteriores, los hogares inmigrantes que se mudaban a la ciudad de Guangzhou para vivir tenían que pagar impuestos o seguro social durante al menos 6 meses para poder comprar un máximo de 2 casas. Las personas solteras están limitadas a comprar un solo apartamento. Ahora, estas condiciones han sido eliminadas.

El gobierno de Shanghai también decidió reducir el período obligatorio de pago de impuestos de 3 años a 1 año (para poder comprar una casa). La ciudad redujo el requisito de pago inicial para la compra de la primera vivienda al 15%. La nueva normativa entrará en vigor a partir del 1 de octubre.

Las autoridades de Shenzhen tomaron una medida similar al aliviar las restricciones a la compra de viviendas. Anteriormente, la ciudad limitaba a las familias locales a poseer un máximo de dos viviendas. Las personas solteras sólo pueden ser propietarias de una unidad. Una nueva normativa permite comprar un piso adicional en determinados distritos. A las familias inmigrantes, si tienen al menos 2 hijos, se les permite comprar 2 casas, en lugar de 1 como antes.

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Las principales ciudades chinas se están dando simultáneamente una vuelta para rescatar el sector inmobiliario. Foto: Colliers

Las medidas para flexibilizar las condiciones de compra de viviendas en varias ciudades importantes de China ocurren mientras Pekín señala una serie de medidas para rescatar el mercado inmobiliario después de varios años de crisis que ha afectado gravemente el crecimiento económico .

Anteriormente, el gobierno chino sólo había tomado una serie de medidas para rescatar la economía, como bajar los tipos de interés de las hipotecas, considerar la recompra del exceso de oferta de apartamentos...

El Politburó de China acordó el 26 de septiembre impulsar el gasto fiscal, estabilizar el mercado inmobiliario y estar decidido a alcanzar los objetivos económicos para 2024.

Bloomberg citó a una fuente diciendo que el Ministerio de Finanzas de China planea emitir bonos gubernamentales especiales por un valor de varios cientos de miles de millones de dólares en 2024 para estimular el consumo y ayudar a los gobiernos locales a resolver los problemas de deuda.

Anteriormente, el Banco Popular de China (PBOC) redujo el coeficiente de reservas obligatorias (RRR) en 50 puntos básicos, y redujo la tasa de préstamos a mediano plazo (MLF) y la tasa preferencial de préstamos (LPR) en 20-30 puntos básicos.

Las acciones inmobiliarias suben bruscamente, ¿se recuperará pronto el mercado inmobiliario chino?

En la sesión de negociación del 30 de septiembre, el índice inmobiliario continental Hang Seng aumentó un 7%, extendiendo la racha ganadora de este grupo de acciones. La semana pasada los precios de los inmuebles aumentaron más de un 30%.

Muchos otros grupos de acciones también subieron, contribuyendo al incremento del 8,5% del índice CSI 300 de China continental en la última sesión de negociación de septiembre. Este índice tuvo la semana de aumento más fuerte en 16 años (del 23 al 27 de septiembre).

En la sesión del 30 de septiembre, muchos títulos de gigantes inmobiliarios subieron con fuerza, como Longfor Group Holdings (que cotiza en la Bolsa de Hong Kong), que aumentó un 12,4%; Hang Lung Properties sube un 12,7%; China Vanke sube un 11,7%...

En CNBC , Allen Feng, director general de la firma de investigación Rhodium Group, dijo que aliviar las restricciones a la compra de viviendas podría ayudar a impulsar las ventas de propiedades en ciudades de primer nivel, como Beijing, Shanghai y Guangzhou.

En los últimos cuatro años, el mercado inmobiliario y de la construcción de China ha caído en una grave crisis después de que el gobierno de Beijing tomara fuertes medidas para purgar las empresas débiles en este campo. Algunas empresas como Evergrande y Country Garden se declararon en quiebra.

Sin embargo, el sector inmobiliario y la construcción representan más del 25% del PIB de China. Por lo tanto, el impacto sobre la segunda economía más grande del mundo es muy severo. Muchas industrias relacionadas con el sector inmobiliario también están pasando por dificultades.

Estas señales de un "cambio de rumbo" para rescatar el sector inmobiliario se consideran raras. Beijing no sólo implementó una política de rescate inmobiliario; también lanzó muchas soluciones para estimular los mercados financieros.

Sin embargo, lo que preocupa a mucha gente es: después de muchos años de crisis, ¿podrá el mercado inmobiliario chino recuperarse rápidamente? ¿Puede un cuerpo débil y agotado recuperarse rápidamente?

En una entrevista en CNBC, el experto Allen Feng comentó que en otras ciudades pequeñas de China se han implementado medidas similares para relajar las restricciones a la compra de viviendas, pero no han sido muy efectivas.

La razón, según Gary Ng, economista de Natixis, se debe a los "altos niveles de inventario".

De hecho, el colapso del mercado inmobiliario chino en los últimos años ha tenido muchas consecuencias negativas. La razón es que el gobierno de Pekín está preocupado por el rápido desarrollo de las grandes corporaciones inmobiliarias, el alarmante aumento de la tasa de endeudamiento y la aparición de un exceso de oferta de viviendas.

Sin embargo, muchos expertos dicen que la conclusión de que hay un exceso de oferta de viviendas en China no es del todo correcta. En las grandes ciudades, incluso cuando se produjo la crisis inmobiliaria, muchos tipos de productos inmobiliarios siguieron aumentando de precio. La escasez de viviendas para personas en ciudades de primer nivel todavía persiste. La gente tiene que vivir en estrechos apartamentos de un solo dormitorio para toda la familia.

El fenómeno de superpoblación mencionado probablemente se da sobre todo en zonas alejadas de las grandes ciudades, carentes de escuelas, hospitales, empleos, etc. Los promotores inmobiliarios chinos pueden haber tomado prestado mucho e invertido demasiado rápido en lugares que no están calificados para atraer gente a vivir.

Los líderes siguen vendiendo acciones en un contexto en el que las empresas automovilísticas enfrentan dificultades en el negocio de los coches de lujo pero registran señales positivas gracias a la venta de coches chinos baratos.