Necesidad urgente de construir viviendas sociales - Parte 1: Donde hay problemas, hay soluciones

En la Directiva 34-CT/TW, la Secretaría evaluó que no se han alcanzado muchos objetivos de desarrollo de vivienda social de la Estrategia Nacional de Desarrollo de la Vivienda hasta 2020 y la visión hasta 2030. La oferta de vivienda social sigue siendo limitada en comparación con la demanda real, mientras que el precio promedio sigue siendo demasiado alto en comparación con los ingresos de los beneficiarios.

Además, la gestión estatal de la vivienda social aún presenta numerosas debilidades y deficiencias. La proporción del fondo de tierras para el desarrollo de vivienda social en zonas urbanas, así como el apoyo presupuestario estatal a programas de crédito preferencial para este segmento, sigue siendo baja; no se han movilizado considerablemente los recursos sociales para participar...

Estas razones han impedido que el desarrollo de la vivienda social se haya desarrollado como se esperaba, a pesar de las numerosas políticas de apoyo. Esto también dificulta enormemente el logro de los objetivos establecidos. Diversas dificultades están condicionando los objetivos.

La dificultad de “atar” el objetivo

El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario ( Ministerio de Construcción ), declaró: «Actualmente, algunas localidades aún no han emitido planes con prontitud para implementar el Proyecto "Inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030"; no han identificado claramente la demanda de terrenos para la inversión en la construcción de viviendas sociales como base para planificar la asignación de terrenos suficientes para el desarrollo de viviendas sociales. Al mismo tiempo, muchas empresas que invierten en la construcción de viviendas sociales aún enfrentan dificultades para acceder a terrenos, como la planificación de la asignación de terrenos y la difusión de proyectos para atraer inversiones. Algunos proyectos han aprobado políticas de inversión y seleccionado inversores; sin embargo, la ejecución de la inversión y la construcción no se ha realizado según lo previsto.»

Además, el desembolso de capital crediticio preferencial de 120 billones de VND sigue siendo lento en comparación con el deseo y las necesidades prácticas. Además, no hay muchos bancos comerciales que participen en préstamos para apoyar el desarrollo de vivienda social, comentó el Sr. Hai.

En 2024, el Gobierno se fijó el objetivo de completar 130.000 viviendas sociales en todo el país. Sin embargo, las estadísticas al cierre del primer trimestre de 2024 muestran que el país solo ha completado ocho proyectos de vivienda social, menos del 30% del número objetivo de apartamentos. Este progreso demuestra que la meta de completar 130.000 viviendas sociales este año aún está bastante lejos del objetivo y requerirá un gran esfuerzo para alcanzarla.

Desde una perspectiva local, el Sr. Huynh Thanh Khiet, subdirector del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la mayor dificultad en la actualidad es la falta de capital de inversión del presupuesto, por lo que no se puede asignar completamente a construir programas de vivienda social propiedad del Estado para resolver completamente los problemas de los sujetos políticos como cuadros, funcionarios, empleados públicos, etc.

Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh solo ha asignado el 10% del capital para implementar programas de vivienda social. De aquí a 2025, según el plan, se necesitan 37.700 billones de VND. Sin embargo, la ciudad solo puede cumplir con la asignación presupuestaria de aproximadamente 3.770 billones de VND. Para 2030, la ciudad necesita 86.400 billones de VND, pero solo puede asignar 8.600 billones de VND del presupuesto, y el resto solo puede utilizarse con recursos de capital social.

Tipo flexible

Algunos afirman que una de las razones del fracaso del programa de vivienda social es que vende casas a personas que no pueden permitirse comprarlas. El Sr. Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, comentó: «Además de la venta y el arrendamiento con opción a compra de vivienda social, el alquiler de vivienda social también requiere políticas que fomenten el desarrollo, ya que la vivienda social está dirigida principalmente a grupos de bajos ingresos».

Según este experto, la Ley de Vivienda de 2023, que entró en vigor el 1 de agosto, ha eliminado la normativa que obliga a los inversores en proyectos de vivienda social a reservar el 20 % de la superficie construida para alquiler. Esto significa que, si se puede vender el 100 % de los apartamentos, el Estado debe complementar la oferta para alquileres de sustitución.

La Ley de Vivienda de 2023 solo estipula que el tipo de vivienda para los trabajadores de los parques industriales es de alquiler. Por lo tanto, los grupos de bajos ingresos que no trabajan en parques industriales, como los obreros y trabajadores autónomos en zonas urbanas, prácticamente no tienen oportunidades de acceder a vivienda social en alquiler.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Trinh Quang Minh, Presidente de la Junta de Gestión de Proyectos de la Institución Sindical de la Confederación General del Trabajo de Vietnam, comentó: «Construir viviendas sociales para la venta es muy difícil debido a los largos trámites, el precio de venta es superior a los ingresos de los trabajadores de bajos ingresos y las regulaciones no son atractivas para los inversores, con un límite de beneficio de tan solo el 10 %. Por lo tanto, desarrollar viviendas sociales para alquiler será más razonable, satisfaciendo las necesidades reales y ajustándose a los ingresos de los trabajadores. Además, la demanda de alquiler es muy alta, mientras que la oferta es escasa, y el precio de alquiler en el mercado es muy alto».

Actualmente, la Confederación General del Trabajo de Vietnam ha propuesto un plan de alquiler de viviendas sociales, con precios de alquiler iguales o inferiores al precio de mercado. Un ejemplo típico es el proyecto piloto de alquiler de viviendas sociales de la Confederación General del Trabajo de Vietnam en la provincia de Ha Nam, que se lanzó recientemente y se alquiló por completo en poco tiempo.

El precio del alquiler en este proyecto oscila entre 1,2 y 1,4 millones de VND al mes, mientras que en otros lugares el precio oscila entre 2 y 3 millones de VND al mes. Sin embargo, según el Sr. Minh, existen tres dificultades para construir viviendas sociales en alquiler: la atracción de recursos, la ubicación del proyecto y el precio del alquiler.

Desde una perspectiva comercial, el Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Construction Trading Company, analizó: si se invierte en 1000 viviendas sociales, cada una con un valor aproximado de 500 millones de VND, el costo de inversión también ascenderá a 500 mil millones de VND. Al alquilar 1000 unidades a un precio de entre 3 y 3,5 millones de VND al mes, el inversor obtendrá ganancias de entre 30 y 35 mil millones de VND al año.

Si el inversor obtiene un préstamo comercial con una tasa de interés superior al 10-13 % anual, los 500 000 millones de VND deberán pagar 50 000 millones de VND en intereses y el inversor seguramente perderá dinero. Mientras tanto, en la Ley de Vivienda de 2023, el desarrollo de viviendas sociales para alquiler solo obtendrá el 10 % de las ganancias de la venta de viviendas sociales. Según la nueva normativa, las viviendas de alquiler ya no recibirán inversión estatal en tecnología e infraestructura social, por lo que ningún inversor se atreverá a realizar un proyecto de vivienda social para alquiler, enfatizó el Sr. Nghia.

Eliminar de la política

Si bien muchas localidades enfrentan dificultades para implementar políticas de vivienda social, en la ciudad de Hai Phong, la implementación de esta política ha logrado resultados notables. Hasta la fecha, la ciudad de Hai Phong ha aprobado la política y seleccionado inversores para 31 proyectos de vivienda social con un total de 36.600 unidades; de los cuales, 9 proyectos han iniciado su construcción con un total de aproximadamente 15.000 unidades. Con esta cifra, se espera que entre 2021 y 2025 se completen aproximadamente 16.200 unidades, superando así la meta de desarrollo de vivienda social establecida por el Gobierno de 15.400 unidades.

Esto demuestra que aún existen dificultades que deben resolverse, empezando por las políticas, y la historia de Hai Phong es un ejemplo típico. Para lograr estos resultados positivos, la ciudad de Hai Phong ha seguido de cerca las disposiciones de la ley sobre bienes raíces y vivienda. En consecuencia, el Comité del Partido de la ciudad de Hai Phong ha prestado atención a las directrices; el Consejo Popular de la Ciudad aprobó cinco resoluciones y el Comité Popular de la Ciudad emitió trece decisiones relacionadas para su implementación.

En particular, la ciudad de Hai Phong ha aplicado con flexibilidad y eficacia los mecanismos y políticas actuales para mejorar el entorno de inversión y negocios, especialmente los procedimientos de vivienda, incluyendo la vivienda social. De esta manera, se ha creado un entorno empresarial transparente, abierto y amigable, atrayendo numerosos proyectos de inversión a gran escala y satisfaciendo eficazmente la necesidad de compra y alquiler de vivienda social.

El director Hoang Hai informó que, si bien se han logrado resultados importantes, la implementación del desarrollo de vivienda social aún presenta deficiencias. Actualmente, el Ministerio de Construcción se centra en implementar, completar y orientar a las localidades para la implementación de los decretos, decisiones y circulares que detallan y orientan la implementación de la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 tras su promulgación.

Al mismo tiempo, el Ministerio de Construcción sigue instando a las localidades a que, con base en el objetivo del Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030" y los objetivos según el apéndice de vivienda social que se completarán en 2024, desarrollen urgentemente un plan específico para implementar la inversión en proyectos de vivienda social para garantizar los objetivos establecidos.

Para implementar la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda para el período 2021-2030, con visión al 2045, el Ministerio de Construcción ha enviado un documento a los Comités Populares de las provincias y ciudades de administración central sobre el desarrollo y ajuste de los planes de desarrollo de vivienda para 2024 y el período 2021-2025; definiendo claramente las necesidades y objetivos de la vivienda social para personas de bajos ingresos, viviendas para las Fuerzas Armadas Populares y alojamiento para trabajadores... para cumplir con la Ley de Vivienda 2023.

Además de implementar el Programa de Supervisión de la Asamblea Nacional en 2024, la Asamblea Nacional realizará una supervisión superior sobre el tema "Implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023". Esta supervisión busca evaluar los resultados alcanzados, las limitaciones y las dificultades; identificar las causas y aclarar las responsabilidades de las agencias, organizaciones e individuos para mejorar la eficacia de la implementación de políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de vivienda social. A partir de ahí, se propondrán soluciones para mejorar las políticas y leyes relacionadas.

Con la participación sincrónica de todo el sistema político con un espíritu proactivo, "donde hay un problema, hay una solución", la implementación de la política de vivienda social cumplirá con los objetivos planteados, así como con las expectativas sociales.

Lección 2: Facilitar el acceso a los trabajadores

Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594