En la Directiva 34-CT/TW, el Comité Central del Partido evaluó que no se han alcanzado muchos objetivos de desarrollo de vivienda social de la Estrategia Nacional de Desarrollo de la Vivienda hasta 2020 y la visión hasta 2030. La oferta de vivienda social sigue siendo limitada en comparación con la demanda real, mientras que el precio promedio sigue siendo demasiado alto en comparación con los ingresos de los beneficiarios elegibles.
Además, la gestión estatal de la vivienda social aún presenta numerosas debilidades y deficiencias. La proporción de suelo asignado al desarrollo de vivienda social en zonas urbanas, así como el apoyo de capital del presupuesto estatal para programas de crédito preferencial en este segmento, sigue siendo baja; y los recursos sociales no se han movilizado considerablemente para participar...
Estos numerosos factores han impedido que el desarrollo de la vivienda social cumpla las expectativas, a pesar del importante apoyo político. Esto también dificulta enormemente el logro de los objetivos fijados. Numerosos obstáculos impiden el avance hacia estos objetivos.
La dificultad “limita” el objetivo.
El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario ( Ministerio de Construcción ), declaró: «Actualmente, algunas localidades aún no han emitido planes con prontitud para implementar el Proyecto "Inversión en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030"; no han identificado claramente las necesidades de terreno para la construcción de viviendas sociales como base para la planificación y asignación de terrenos suficientes para el desarrollo de viviendas sociales. Además, muchas empresas que invierten en la construcción de viviendas sociales aún enfrentan dificultades para acceder a terrenos, como la planificación de la asignación de terrenos y la difusión del proyecto para atraer inversiones. Algunos proyectos han recibido la aprobación de inversión y han seleccionado inversores, pero la construcción aún no se ejecuta según lo previsto.»
Además, el desembolso del fondo de crédito preferencial de 120 billones de VND es más lento de lo deseado y satisface necesidades prácticas. Además, no muchos bancos comerciales han participado en préstamos para apoyar el desarrollo de vivienda social, comentó el Sr. Hai.
En 2024, el gobierno se fijó el objetivo de completar 130.000 viviendas sociales en todo el país. Sin embargo, las estadísticas hasta finales del primer trimestre de 2024 muestran que solo se han completado 8 proyectos de vivienda social, lo que representa menos del 30% del objetivo. Este progreso indica que la meta de completar 130.000 viviendas sociales este año aún está muy lejos de alcanzarse y requerirá un esfuerzo considerable.
Desde una perspectiva local, el Sr. Huynh Thanh Khiet, subdirector del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, afirmó que la mayor dificultad actualmente es la falta de capital de inversión en el presupuesto, lo que impide que se asignen fondos suficientes para construir programas de vivienda social de propiedad estatal para abordar plenamente las necesidades de los beneficiarios de las políticas, como funcionarios, servidores públicos y empleados públicos.
Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh solo ha asignado el 10% del capital necesario para programas de vivienda social. De aquí a 2025, el presupuesto previsto requiere 37.700 billones de VND. Sin embargo, la ciudad solo puede asignar aproximadamente 3.770 billones de VND de su presupuesto. Para 2030, la ciudad necesitará 86.400 billones de VND, pero solo puede asignar 8.600 billones de VND de su presupuesto; el resto provendrá de fuentes de capital social.
Tipos flexibles
Algunos argumentan que una de las razones por las que los programas de vivienda social no han tenido éxito es la venta de viviendas a personas que no pueden permitirse comprarlas. El Sr. Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, comentó: «Además de la vivienda social en venta y alquiler con opción a compra, la vivienda social en alquiler también necesita apoyo político. Esto se debe a que la vivienda social se dirige principalmente a los grupos de bajos ingresos».
Según este experto, la Ley de Vivienda de 2023, vigente desde el 1 de agosto, ha eliminado la normativa que obligaba a los promotores de viviendas sociales a destinar el 20 % de la superficie construida al alquiler. Esto significa que, si se puede vender el 100 % de los apartamentos, el Estado deberá complementar la oferta con opciones de alquiler alternativas.
La Ley de Vivienda de 2023 solo estipula que las viviendas para trabajadores de zonas industriales se alquilan. Por lo tanto, los grupos de bajos ingresos que no trabajan en zonas industriales, como los trabajadores no cualificados y los autónomos en zonas urbanas, prácticamente no tienen ninguna oportunidad de acceder a viviendas sociales en alquiler.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Trinh Quang Minh, Jefe de la Junta de Gestión del Proyecto de Instituciones Sindicales de la Confederación General del Trabajo de Vietnam, comentó: «Construir viviendas sociales para la venta es muy difícil debido a los largos trámites, los altos precios de venta en comparación con los ingresos de los trabajadores de bajos ingresos y las regulaciones no son atractivas para los inversores, con un margen de beneficio limitado a tan solo el 10 %. Por lo tanto, desarrollar viviendas sociales para alquiler sería más razonable, satisfaciendo las necesidades reales y ajustándose a los ingresos de los trabajadores. Además, la demanda de alquileres es muy alta, mientras que la oferta es escasa y los precios de alquiler en el mercado son muy altos».
Actualmente, la Confederación General del Trabajo de Vietnam ha propuesto un plan de alquiler de viviendas sociales, con precios de alquiler iguales o inferiores a los del mercado. Un ejemplo destacado es el proyecto piloto de alquiler de viviendas sociales de la Confederación General del Trabajo de Vietnam en la provincia de Ha Nam, que se llenó al poco tiempo de su lanzamiento.
El precio del alquiler para este proyecto oscila entre 1,2 y 1,4 millones de VND al mes, mientras que en otros lugares, el precio oscila entre 2 y 3 millones de VND al mes. Sin embargo, según el Sr. Minh, existen tres dificultades para construir viviendas sociales en alquiler: la captación de recursos para la inversión, la ubicación del proyecto y el precio del alquiler.
Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Construction and Trading Company, analizó: si se invirtiera en 1000 viviendas sociales, con un costo aproximado de 500 millones de VND cada una, el costo total de la inversión ascendería a 500 000 millones de VND. Al alquilarlas a un precio de entre 3 000 y 3 500 millones de VND al mes, con 1000 unidades, el inversor obtendría una ganancia de entre 3 000 y 3 500 millones de VND al mes, o de 30 000 a 35 000 millones de VND al año.
Si el inversor obtiene préstamos comerciales con tasas de interés superiores al 10-13% anual, estos 500 mil millones de VND generarán 50 mil millones de VND en pagos de intereses, y el inversor seguramente incurrirá en pérdidas. Mientras tanto, según la Ley de Vivienda de 2023, el margen de beneficio para el desarrollo de viviendas sociales para alquiler es solo del 10% del de las viviendas sociales vendidas. Según la nueva normativa, las viviendas de alquiler ya no reciben inversión estatal en infraestructura técnica e instalaciones sociales, por lo que ningún inversor se atreve a emprender proyectos de viviendas sociales para alquiler, enfatizó el Sr. Nghia.
Eliminar de la política
Si bien muchas localidades enfrentan dificultades para implementar políticas de vivienda social, la ciudad de Hai Phong ha logrado resultados notables. Hasta la fecha, la ciudad ha aprobado la política y seleccionado inversores para 31 proyectos de vivienda social con un total de 36.600 unidades; de los cuales, 9 proyectos con un total aproximado de 15.000 unidades ya han comenzado su construcción. Con esta cifra, se espera completar alrededor de 16.200 unidades durante el período 2021-2025, superando así la meta gubernamental de desarrollo de vivienda social de 15.400 unidades.
Esto demuestra que aún existen dificultades, pero es necesario abordarlas con determinación, empezando por las políticas, y la historia de Hai Phong es un claro ejemplo. Para lograr estos resultados positivos, la ciudad de Hai Phong ha seguido de cerca las regulaciones legales sobre el sector inmobiliario y de la vivienda. En consecuencia, el Comité del Partido de la ciudad de Hai Phong ha prestado atención a las directrices, el Consejo Popular de la Ciudad ha aprobado cinco resoluciones y el Comité Popular de la Ciudad ha emitido trece decisiones relacionadas con su implementación.
En particular, la ciudad de Hai Phong ha aplicado con flexibilidad y eficacia los mecanismos y políticas actuales para mejorar el entorno de inversión y negocios, especialmente los procedimientos relacionados con la vivienda, incluida la vivienda social. Esto ha creado un entorno empresarial transparente, abierto y amigable, atrayendo numerosos proyectos de inversión a gran escala y satisfaciendo eficazmente las necesidades de compra y alquiler de vivienda social.
Según el director Hoang Hai, si bien se han logrado resultados importantes, la implementación del desarrollo de vivienda social aún enfrenta desafíos. Actualmente, el Ministerio de Construcción se centra en implementar, finalizar y guiar a las localidades en la implementación de decretos, decisiones y circulares que detallan y orientan la implementación de la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 tras su promulgación.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Construcción sigue instando a las localidades, con base en los objetivos del Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de unidades de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030" y las metas del apéndice para vivienda social que se completarán en 2024, a desarrollar rápidamente planes de implementación específicos para invertir en proyectos de vivienda social para asegurar que se alcancen los objetivos establecidos.
Para implementar la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda para el período 2021-2030, con visión al 2045, el Ministerio de Construcción ha enviado un documento a los Comités Populares de las provincias y ciudades administradas centralmente sobre el desarrollo y ajuste de los planes de desarrollo de vivienda para 2024 y el período 2021-2025; definiendo claramente las necesidades y objetivos de vivienda social para personas de bajos ingresos, vivienda para las fuerzas armadas y alojamiento para trabajadores... para cumplir con la Ley de Vivienda de 2023.
Además, como parte del programa de supervisión de la Asamblea Nacional para 2024, esta realizará una supervisión temática sobre la implementación de políticas y leyes en materia de gestión del mercado inmobiliario y desarrollo de vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023. Esta supervisión temática busca evaluar los logros, las limitaciones y las dificultades; identificar las causas; y definir claramente las responsabilidades de las agencias, organizaciones e individuos para mejorar la eficacia de la implementación de políticas y leyes en materia de gestión del mercado inmobiliario y desarrollo de vivienda social. A partir de esto, se propondrán soluciones para mejorar las políticas y leyes relacionadas.
Con la participación sincronizada de todo el sistema político, guiada por un enfoque proactivo para abordar los obstáculos dondequiera que surjan, la implementación de políticas de vivienda social cumplirá con los objetivos establecidos y las expectativas sociales.
Lección 2: Facilitar el acceso de los trabajadores a los recursos.
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Fuente: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594
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