Los apartamentos son el segmento que "lidera la ola" de recuperación del mercado inmobiliario en los próximos tiempos.

Las políticas fiscales y monetarias brindan un buen apoyo a la recuperación del sector inmobiliario.

En el evento de presentación del "Informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de 2023", organizado por Batdongsan.com.vn la mañana del 4 de octubre, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, compartió sus opiniones y comentó que el periodo de recuperación del mercado inmobiliario comenzará aproximadamente entre el segundo y el cuarto trimestre de 2024.

Al explicar el motivo de la declaración anterior, el experto dijo que hay 3 indicadores básicos del mercado inmobiliario que se han producido de acuerdo con la tendencia que Batdongsan.com.vn había predicho previamente.

En primer lugar, con respecto a los tipos de interés bancarios, Batdongsan.com.vn analizó que durante el período de crisis anterior, transcurrieron 1,5 años desde que el Banco Estatal redujo el límite máximo de los tipos de interés hasta que el mercado inmobiliario comenzó a recuperarse.

Si en el período 2008-2012 el mercado tardó 4 años en mostrar signos de ajuste de los tipos de interés bancarios, en este período, desde el primer trimestre de 2023, el Banco Estatal ha realizado 2 ajustes para reducir los tipos de interés operativos, seguidos de reducciones en muchos tipos de tipos de interés.

El sector inmobiliario, en particular los apartamentos, es el segmento que liderará la recuperación del mercado inmobiliario en los próximos tiempos. — Las políticas fiscales y monetarias brindan un buen apoyo a la recuperación del sector inmobiliario.

En segundo lugar , en cuanto al crecimiento del crédito, al revisar la situación de 2012, el crecimiento del crédito disminuyó del 20% al 7%, mientras que la inflación alcanzó el 8%. En 2013, el crecimiento del crédito aumentó al 12% y la inflación fue del 6%.

“Justo en el año de la flexibilización del crédito, el mercado inmobiliario mostró inmediatamente signos de recuperación. En el contexto actual del mercado, desde principios de 2023, el Banco Estatal ha orientado el crecimiento del crédito para todo el año 2023 al 14-15%, en comparación con el 14% en 2022, lo cual es una señal positiva”, compartió el Sr. Quoc Anh.

En tercer lugar, en lo que respecta a la política inmobiliaria, en 2008 la liquidez del mercado inmobiliario se desplomó, pero no fue hasta 2013 que se implementaron políticas para apoyar el mercado, como el paquete de apoyo de 30 billones y la promulgación de la Ley de Tierras revisada.

Para 2022, el mercado volverá a experimentar un desempeño lento debido a la restricción del crédito, el aumento de las tasas de interés y la disminución de la liquidez. Sin embargo, desde finales de 2022, el Gobierno ha implementado continuamente medidas para aliviar las dificultades del mercado inmobiliario, como el paquete de apoyo de 120 billones de VND, el Decreto 08 que ayuda a aliviar la presión de los pagos de bonos para las empresas, la Resolución 33 que contribuye a descongestionar el mercado inmobiliario y el Decreto 35 que permite al Comité Popular Provincial regular las áreas que pueden dividirse en parcelas para la venta.

Basándose en el análisis de los indicadores anteriores, el Sr. Nguyen Quoc Anh afirmó que mantenía su opinión: "Es probable que el mercado inmobiliario se recupere entre el segundo y el cuarto trimestre de 2023".

Los apartamentos serán el primer segmento inmobiliario en recuperarse.

El informe sobre el mercado inmobiliario del tercer trimestre de 2023 de Batdongsan.com.vn muestra que los apartamentos son el tipo de inmueble menos afectado por los impactos negativos del mercado en el último año, ya que este tipo satisface necesidades reales de vivienda.

En el tercer trimestre de 2023, el interés por los apartamentos mostró signos de recuperación, con un aumento del 1 % en la demanda de compra y del 6 % en la de alquiler con respecto al trimestre anterior. En particular, los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND fueron los más buscados.

En 2023, los precios de venta de apartamentos no variarán mucho, solo aumentarán ligeramente entre un 1% y un 5% en Hanoi y se mantendrán prácticamente sin cambios en Ciudad Ho Chi Minh.

Sin embargo, a largo plazo, desde 2015 hasta la fecha, el aumento de los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh ha superado el aumento de los ingresos de la población. Tras ocho años, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói aumentaron un 82 % y un 56 %, respectivamente, mientras que los ingresos de la población urbana solo aumentaron un 39 %.

El Sr. Le Bao Long, director de estrategia de Batdongsan.com.vn, comentó: «Comprar un apartamento resulta cada vez más difícil cuando el crecimiento de los ingresos no puede seguir el ritmo del aumento de los precios de la vivienda. En el futuro, los proyectos de apartamentos de obra nueva también tendrán precios elevados, ya que los inversores tendrán que optimizar sus beneficios ante el aumento de los costes».

En consecuencia, el Sr. Long afirmó que el aumento actual de los precios de los edificios de apartamentos se debe a muchas razones directas e indirectas.

En primer lugar, existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado cuando las necesidades reales de vivienda de las personas siguen siendo altas, pero la oferta de apartamentos sigue siendo limitada, especialmente los apartamentos dentro del rango de precios y en ubicaciones céntricas.

En segundo lugar, la economía mundial está fluctuando, lo que provoca que el precio de los materiales de construcción se mantenga alto, obligando a los inversores a aumentar los precios de los productos para obtener beneficios.

En tercer lugar, los fondos para terrenos son limitados mientras que los precios de la tierra están aumentando; los terrenos en el centro de la ciudad son cada vez más escasos, y la implementación de un proyecto requiere mucho tiempo y costos.

Según datos de Batdongsan.com.vn, el índice de precios de la tierra ha mantenido un aumento estable desde 2018 hasta la fecha en todo el país, pero tiende a diferenciarse entre regiones y áreas específicas en 2023. Después de un largo período desde el primer trimestre de 2018 hasta el tercer trimestre de 2023, el precio de venta de la tierra en el Sur aumentó un 71% y en el Norte un 54%.

Por las razones expuestas, el Sr. Long afirmó que los precios de los apartamentos no pueden ser más bajos ni reducidos.

Bienes raíces: los apartamentos son el segmento que liderará la ola de recuperación del mercado inmobiliario en el futuro (Figura 2). — Sr. Le Bao Long – Director de Estrategia de Batdongsan.com.vn.

Citando información del informe de Batdongsan.com.vn, el Sr. Long también señaló la psicología de los consumidores inmobiliarios: ante los altos precios de la vivienda, la gente opta por alquilar o busca la manera de comprar una casa. Sin embargo, actualmente muchos compradores aún no han solicitado préstamos debido a la preocupación que les generan las tasas de interés.

Debido a que los precios de los apartamentos aumentan constantemente y la demanda de compra y alquiler de este tipo de apartamentos siempre es alta, la tasa de ganancia promedio al invertir en apartamentos es de hasta el 12,5% anual (combinando el aumento de precio y la ganancia por alquiler).

Esta es una inversión con una rentabilidad mayor y más estable que otras como acciones, oro, divisas, terrenos o ahorros. Estos datos, recopilados y analizados por Batdongsan.com.vn, corresponden al periodo comprendido entre 2015 y la actualidad.
Según una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn, más del 27% de los agentes inmobiliarios creen que los apartamentos serán el tipo de inmueble que se recuperará más rápidamente, previsiblemente en el cuarto trimestre de 2023; el 42% cree que este tipo se recuperará en los primeros 6 meses de 2024.

"En general, se espera que este sea el tipo de vivienda que lidere la recuperación del sector inmobiliario. Es probable que el mercado de apartamentos se recupere antes que otros tipos, se prevé que caiga en el primer trimestre de 2024 y que, a más tardar, se recupere en el segundo trimestre de 2024", añadió Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región Sur .

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