Gravar la propiedad de múltiples casas y terrenos para combatir la especulación.

En el Despacho Oficial 5333/BXD-QLN, enviado a la Oficina del Gobierno para informar sobre la situación actual de los precios inmobiliarios, el Ministerio de Construcción propuso gravar la tenencia de múltiples viviendas y terrenos. Esta propuesta se realizó en el contexto de un continuo y marcado aumento de los precios de la vivienda y los bienes raíces en zonas urbanas durante 2024, especialmente en Hanói.

Bloquear "abrazando la tierra y esperando el momento adecuado"

Para hacer frente al aumento de los precios de la vivienda y los bienes raíces, el Ministerio de Construcción propuso estudiar y perfeccionar la normativa relativa a las subastas de derechos de uso del suelo, garantizando su adecuación a la realidad, con el objetivo de incrementar los depósitos y fijar un precio inicial de salida para los terrenos en subasta que se ajuste al valor real de la zona. Asimismo, se busca reducir el plazo de pago de la puja ganadora y limitar la participación de personas con fines especulativos.

El Ministerio de Construcción también recomendó que el Ministerio de Hacienda estudie, proponga y asesore sobre políticas fiscales para segundas residencias y terrenos o viviendas y terrenos abandonados y sin uso; y que estudie políticas fiscales para los casos de posesión y uso de muchas viviendas y terrenos para limitar la especulación y la compraventa en un corto período de tiempo con el fin de obtener ganancias.

La propuesta de gravar segundas o más propiedades, o a quienes poseen varias casas y terrenos, no es nueva. Anteriormente, entre 2009 y 2018, el Ministerio de Hacienda mencionó este tema al debatir el proyecto de Ley del Impuesto sobre la Propiedad. En agosto de 2023, los votantes de Ciudad Ho Chi Minh propusieron nuevamente gravar las segundas residencias e imponer impuestos más altos a las casas y terrenos baldíos que no generan valor.

Además, al debatir la Ley de Tierras (enmendada), la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional también solicitó al Gobierno que propusiera urgentemente reglamentos sobre tasas impositivas más altas para las personas que utilizan grandes extensiones de tierra, muchas casas y se dedican a la especulación inmobiliaria.

Recientemente, la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS) propuso una política de impuestos sobre bienes raíces aplicable a dos grupos: compradores de segundas residencias o más, y propietarios que abandonan proyectos. La tasa impositiva aumentará gradualmente para las transacciones en las que el vendedor haya tenido una propiedad durante un período corto.

VARS afirmó que, en los últimos años, los conceptos de «casas abandonadas», «villas abandonadas» y «zonas urbanas abandonadas» se han vuelto cada vez más comunes y populares. Esta situación se puede encontrar fácilmente en cualquier lugar. Esto genera una paradoja irónica: por un lado, los terrenos y las casas abandonadas, y por otro, la realidad de personas que luchan, trabajan toda su vida y aun así no logran comprar un terreno o una vivienda.

VARS considera que esta situación no solo desperdicia recursos de la tierra, sino que también crea injusticia social, cuando la mayor parte de la oferta de viviendas, que es cada vez más escasa, sigue "cayendo" en manos de personas con excedentes financieros.

Poseen unas pocas, incluso docenas, cientos de propiedades, pero las dejan abandonadas, "conservando el terreno y esperando el momento oportuno", lo que provoca un aumento de los precios inmobiliarios y limita cada vez más el acceso de las personas a la vivienda.

Se espera que la propuesta de gravar el uso de múltiples propiedades prevenga la especulación y la inflación de los precios inmobiliarios con fines de lucro. Foto: HOANG TRIEU

¿Cómo se recaudan los impuestos?

Lo que preocupa a la ciudadanía es si esta propuesta fiscal se implementará de manera efectiva, contribuyendo a prevenir la especulación y a combatir las subidas de precios virtuales.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, el sistema legal actual no cuenta con sanciones para controlar y prevenir la especulación y el acaparamiento de tierras que impulsan al alza los precios; mientras que la compraventa descontrolada es la principal causa de la "fiebre de la tierra" en muchas localidades.

Los especuladores compran terrenos y los dejan abandonados, esperando a que suban los precios o creando una escasez artificial, práctica común, con el objetivo de inflar los precios para obtener ganancias. «Es urgente investigar el impuesto sobre bienes inmuebles para regular el mercado. No se debe ignorar esta política solo porque sea difícil de implementar», afirmó el Sr. Dinh.

Según VARS, además de promover la oferta de vivienda social en zonas urbanas, el Estado necesita contar con un mecanismo regulador para reducir los factores especulativos, ayudando así a que el mercado inmobiliario se equilibre a largo plazo.

Gravar los bienes inmuebles de manera efectiva y transparente, enfocándose en quienes acumulan y especulan en lugar de en quienes los adquieren para vivienda o para establecer actividades productivas y comerciales, contribuirá a incrementar los ingresos presupuestarios y a regular el mercado inmobiliario. Esta es, además, una tendencia común a nivel mundial.

En cuanto a la metodología, VARS considera que el impuesto debería aplicarse a segundas residencias y superiores. Por ejemplo, en Singapur, cualquier ciudadano singapurense que compre una vivienda debe pagar una tasa del 20 % del valor de la propiedad para la segunda residencia, del 30 % para la tercera, etc. Además, el tipo impositivo podría incrementarse gradualmente en las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor mantenga la propiedad durante un breve periodo.

En Singapur, la venta durante el primer año conlleva un impuesto del 6% sobre el valor del inmueble, la venta durante el segundo año un impuesto del 8%, el tercer año un 4% y a partir del cuarto año no hay impuestos ni tasas.

En Corea, los terrenos abandonados o en proceso de recuperación durante más de dos años tributan al 5%, durante cinco años al 8%, durante siete años al 9% y durante más de diez años al 10%. En Estados Unidos, los terrenos abandonados tributan al 3%.

El señor Nguyen Van Dinh afirmó que dichas regulaciones limitarán o eliminarán la motivación de las personas para especular, frenando así el aumento de los precios inmobiliarios, ya que, junto con los costos de los intereses y otros costos de oportunidad, poseer bienes raíces especulativos se vuelve más arriesgado.

En caso de que la gente aún sienta la necesidad de especular después de la recaudación de impuestos, el presupuesto destinará los impuestos a financiar la inversión pública, la construcción de escuelas, hospitales, obras viales...

Construyendo un mercado inmobiliario transparente

Respecto a la propuesta del Ministerio de Construcción, en la rueda de prensa habitual correspondiente al tercer trimestre de 2024, celebrada por el Ministerio de Finanzas la mañana del 27 de septiembre, el viceministro Nguyen Duc Chi afirmó que el Ministerio de Finanzas estaba totalmente de acuerdo con dicha propuesta del Ministerio de Construcción.

Sin embargo, según Nguyen Duc Chi, las políticas deben ser integrales y holísticas para construir un mercado inmobiliario cada vez más transparente y que se desarrolle de forma sostenible.

Abogado Nguyen Van Dinh , experto legal en bienes raíces:

Ejecución sincronizada

La imposición de impuestos a las viviendas y los terrenos es una solución obligatoria, ya que así se ha institucionalizado claramente en la Resolución 18-NQ/TW de 2022 del Comité Ejecutivo Central, relativa a la innovación y el perfeccionamiento continuos de las instituciones y políticas, así como a la mejora de la eficacia y la eficiencia de la gestión y el uso de la tierra. La Resolución establece claramente: «Resolver por todos los medios la situación del uso ineficiente de la tierra, el abandono de terrenos, la contaminación y la degradación de los mismos», y «Establecer tipos impositivos más elevados para quienes utilizan grandes extensiones de terreno, poseen numerosas viviendas, especulan con la tierra, la utilizan de forma ineficiente y la dejan en barbecho».

La tributación de viviendas y terrenos debe aplicarse de forma sincronizada y equitativa entre las localidades, y se necesita una base de datos para garantizar una tributación correcta y promover la eficacia de las políticas fiscales.

Actualmente, el Primer Ministro ha aprobado el Proyecto 06 para desarrollar aplicaciones de datos poblacionales, identificación y autenticación electrónica que impulsen la transformación digital. Las nuevas leyes sobre Tierras, Vivienda y Bienes Raíces también contemplan la creación de una base de datos nacional sobre el mercado inmobiliario, de tierras y vivienda. Estos datos son fundamentales para la futura implementación de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, una vez presentada por el Gobierno y aprobada por la Asamblea Nacional.

Abogado Tran Dinh Dung, Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh:

Crear equidad para los contribuyentes

Es necesario proponer impuestos a las segundas residencias y terrenos, así como implementar soluciones para estabilizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, se requiere un plan unificado para garantizar la equidad para los contribuyentes. Específicamente, tanto en términos cuantitativos como cualitativos, se debe considerar cómo se calculará la superficie del terreno en el centro y fuera de la periferia. Por ejemplo, una persona con una segunda o tercera residencia en el centro, con una superficie total de 200 m² y un valor superior a 50 mil millones de VND, pagará impuestos diferentes a los de una persona con una segunda residencia de la misma superficie en otra zona. Un método razonable consiste en dividir la superficie, la región, el valor, etc., para que sea apropiado y justo.

Otro aspecto importante es que el tipo impositivo debe ser cercano al mercado y adecuado a la capacidad del contribuyente. Por ejemplo, si el valor de una segunda vivienda es de 100 mil millones de VND y se vende por 200 mil millones de VND, el tipo impositivo debe aumentar en función del valor de la vivienda. Pero si la vivienda se reduce a 90 mil millones de VND, ¿recibirán el contribuyente algún reembolso? ¿Es esto adecuado a su capacidad económica?

V.Duan - S.Nhung grabaron

Fuente: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm