Gravar la propiedad de varias casas y terrenos para combatir la especulación

En el Despacho Oficial 5333/BXD-QLN, enviado a la Oficina Gubernamental para informar sobre la reciente situación de los precios inmobiliarios, el Ministerio de Construcción propuso gravar con impuestos la posesión de numerosas viviendas y terrenos. Esta propuesta se realizó en el contexto del fuerte aumento continuo de los precios de la vivienda y los bienes raíces en las zonas urbanas en 2024, especialmente en Hanói.

Bloque "abrazando la tierra y esperando el momento adecuado"

Para superar el aumento de los precios de la vivienda y los bienes raíces, el Ministerio de Construcción propuso estudiar y proponer el perfeccionamiento de la normativa relativa a las subastas de derechos de uso del suelo, garantizando su cumplimiento con la realidad, con el fin de aumentar los depósitos y determinar el precio inicial del terreno para subasta, acercándolo a la situación real de la zona. Al mismo tiempo, se reducirá el plazo para el pago de la oferta ganadora y se limitará el número de participantes en la subasta con fines especulativos.

El Ministerio de Construcción también recomendó que el Ministerio de Finanzas estudie, proponga y asesore sobre políticas tributarias para segundas casas y terrenos o casas y terrenos abandonados y sin uso; y estudie políticas tributarias para casos de posesión y uso de muchas casas y terrenos para limitar la especulación y la compra y venta en un corto período de tiempo para obtener ganancias.

La propuesta de gravar las segundas residencias o más, o a quienes poseen varias casas y terrenos, no es nueva. Anteriormente, entre 2009 y 2018, el Ministerio de Finanzas mencionó este tema al debatir el proyecto de Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En agosto de 2023, los votantes de Ciudad Ho Chi Minh también siguieron proponiendo gravar las segundas residencias e imponer impuestos más altos a las casas y terrenos vacíos que no generan valor.

Además, al discutir la Ley de Tierras (enmendada), el Comité Permanente de la Asamblea Nacional también solicitó al Gobierno que propusiera urgentemente regulaciones sobre tasas impositivas más altas para las personas que utilizan grandes áreas de tierra, muchas casas y especulan con la tierra.

Recientemente, la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS) también propuso una política de impuestos inmobiliarios aplicable a dos grupos: compradores de segundas residencias o más, y propietarios que abandonan proyectos. La tasa impositiva aumentará gradualmente para las transacciones en las que el vendedor tenga un período de propiedad corto.

VARS afirmó que, en los últimos años, los conceptos de "casas abandonadas", "villas abandonadas" y "áreas urbanas abandonadas" se han vuelto cada vez más comunes y populares. Esta situación es fácil de encontrar en cualquier lugar. Esto muestra una paradoja irónica: entre "terrenos y casas abandonadas" por un lado, y la situación de personas que luchan, trabajan toda su vida y aún no pueden comprar un terreno o una casa por el otro.

VARS evalúa que esta situación no sólo desperdicia el recurso tierra sino que también crea injusticia social, cuando la mayor parte de la oferta de viviendas -cada vez más escasa- sigue "cayendo" en manos de personas con excedentes económicos.

Son dueños de unas cuantas, incluso decenas, cientos de propiedades, pero las dejan abandonadas, "guardando la tierra y esperando el momento adecuado", lo que provoca un aumento de los precios inmobiliarios y hace cada vez más limitado el acceso de las personas a la vivienda.

Se espera que la propuesta de gravar el uso de múltiples propiedades evite la especulación y la inflación de los precios inmobiliarios para obtener ganancias. Foto: HOANG TRIEU

¿Cómo tributar?

Lo que preocupa al público es si esta propuesta fiscal se implementará efectivamente, contribuyendo a prevenir la especulación y combatir los aumentos virtuales de precios.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, el sistema jurídico actual no tiene sanciones para controlar y prevenir la especulación y el acaparamiento de tierras para hacer subir los precios; mientras que la compra y venta sin control es la principal causa de la "fiebre de la tierra" en muchas localidades.

Los especuladores compran terrenos y los abandonan, esperando que los precios suban o creando escasez artificial, algo común, con el objetivo de "subir los precios para obtener ganancias". "Es urgente investigar el impuesto inmobiliario para regular el mercado. No ignoren esta política solo porque sea difícil de implementar", afirmó el Sr. Dinh.

Según VARS, además de promover la oferta de vivienda social en áreas urbanas, el Estado necesita contar con un mecanismo regulatorio para reducir los factores especulativos, ayudando a que el mercado inmobiliario se equilibre en el largo plazo.

Gravar los bienes inmuebles de forma eficaz y transparente, centrándose en quienes acumulan y especulan, en lugar de quienes compran bienes inmuebles para vivir o para organizar la producción y los negocios, contribuirá a aumentar los ingresos presupuestarios y a regular el mercado inmobiliario. Esta es también una tendencia común en el mundo.

En cuanto a la metodología, VARS considera que el impuesto debería aplicarse a las segundas residencias y viviendas superiores. Por ejemplo, en Singapur, cualquier singapurense que compre una vivienda debe pagar una tasa del 20 % del valor de la propiedad por la segunda residencia y del 30 % por la tercera. Además, el tipo impositivo puede incrementarse gradualmente para las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor tenga un periodo de tenencia corto.

En Singapur, si vendes durante el primer año tendrás que pagar un impuesto del 6% sobre el valor de la propiedad, si vendes durante el segundo año pagarás un impuesto del 8%, el tercer año es del 4% y después del cuarto año no habrá impuestos ni tarifas.

En Corea, las tierras abandonadas o en recuperación de tierras durante más de dos años están gravadas con un 5%, durante cinco años con un 8%, durante siete años con un 9% y durante más de diez años con un 10%. En Estados Unidos, las tierras abandonadas están gravadas con un 3%...

El Sr. Nguyen Van Dinh dijo que dichas regulaciones limitarán o eliminarán la motivación de las personas a especular, frenando el aumento de los precios de los bienes raíces, porque junto con los costos de interés y otros costos de oportunidad, poseer bienes raíces especulativos se vuelve más riesgoso.

En caso de que la gente todavía tenga la necesidad de especular después de recaudar impuestos, el presupuesto recaudará impuestos para servir a la inversión pública, construcción de escuelas, hospitales, obras de tráfico...

Construyendo un mercado inmobiliario transparente

Respecto a la propuesta del Ministerio de Construcción, en la rueda de prensa habitual del tercer trimestre de 2024 celebrada por el Ministerio de Finanzas en la mañana del 27 de septiembre, el viceministro Nguyen Duc Chi dijo que el Ministerio de Finanzas estaba completamente de acuerdo con esta propuesta del Ministerio de Construcción.

Sin embargo, según Nguyen Duc Chi, las políticas deben ser integrales y holísticas para construir un mercado inmobiliario cada vez más transparente y que se desarrolle de manera sostenible.

Abogado Nguyen Van Dinh , experto legal en bienes raíces:

Ejecución sincronizada

Gravar las viviendas y los terrenos es una solución imperativa, ya que se ha institucionalizado claramente en la Resolución 18-NQ/TW de 2022 del Comité Ejecutivo Central sobre la innovación continua y el perfeccionamiento de las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y la eficiencia de la gestión y el uso del suelo. La Resolución establece claramente: «Resolver por todos los medios la situación del uso desmedido de tierras, el abandono de las mismas, la contaminación y la degradación de las mismas», «Prescribir tasas impositivas más altas para quienes utilizan grandes extensiones de terreno, muchas viviendas, especulan con la tierra, ralentizan su uso y dejan tierras en desuso».

La tributación de viviendas y terrenos debe implementarse de manera sincrónica y justa entre las localidades y se necesita una base de datos para garantizar una tributación correcta y promover la efectividad de las políticas fiscales.

Actualmente, el Primer Ministro ha aprobado el Proyecto 06 para desarrollar aplicaciones de datos poblacionales, identificación y autenticación electrónica para impulsar la transformación digital. Las nuevas leyes de Tierras, Vivienda y Negocios Inmobiliarios también mencionan la creación de una base de datos nacional sobre el mercado de tierras, vivienda e inmuebles. Estos datos son importantes para la futura implementación de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tras su presentación por el Gobierno y su aprobación por la Asamblea Nacional.

Abogado Tran Dinh Dung, Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh:

Creando equidad para los contribuyentes

Es necesario proponer la imposición de impuestos a las segundas viviendas y terrenos, así como implementar soluciones para estabilizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, es necesario un plan unificado para garantizar la equidad para los contribuyentes. Específicamente, en términos cuantitativos y cualitativos, considerando cómo se calculará la superficie del terreno en el centro y en las afueras. Por ejemplo, una persona con una segunda o tercera vivienda en el centro, con una superficie total de 200 m² y un valor superior a 50 000 millones de VND, pagará impuestos diferentes a los de una persona con una segunda vivienda de la misma superficie en otra zona. El método razonable es dividir la superficie, la región y el valor, para que sea adecuado y justo.

Otro aspecto importante es que la tasa impositiva debe ser cercana al mercado y adecuada a la capacidad del contribuyente. Por ejemplo, si el valor de la segunda vivienda es de 100 mil millones de VND, al venderse por 200 mil millones de VND, la tasa impositiva debe aumentar según el valor de la vivienda. Pero si el valor de la vivienda se reduce a 90 mil millones de VND, ¿se les reembolsará el impuesto? ¿Es adecuado a su capacidad?

V.Duan - S.Nhung grabado

Fuente: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm