En la Carta Oficial 5333/BXD-QLN, enviada a la Oficina del Gobierno para informar sobre la reciente situación de los precios inmobiliarios, el Ministerio de Construcción propuso gravar los casos de posesión de múltiples viviendas y terrenos. Esta propuesta se formuló en el contexto del continuo aumento de los precios de la vivienda y los bienes raíces en las zonas urbanas durante 2024, especialmente en Hanói.
Dejen de "acaparar tierras y esperar el momento oportuno".
Para hacer frente al creciente costo de la vivienda y los bienes raíces, el Ministerio de Construcción propone investigar y mejorar la normativa relativa a las subastas de derechos de uso de suelo, asegurándose de que sea coherente con la realidad. Esto incluye aumentar el monto del depósito y fijar el precio inicial del terreno en las subastas más cercano al valor real de mercado. Al mismo tiempo, sugiere acortar el plazo de pago para las ofertas ganadoras y limitar la participación en subastas con fines especulativos.
El Ministerio de Construcción también recomendó que el Ministerio de Finanzas investigara, propusiera y asesorara sobre políticas tributarias para propiedades secundarias o vacías/sin usar; e investigara políticas para gravar los casos de posesión o uso de múltiples viviendas y terrenos para frenar la especulación y la compraventa a corto plazo con fines de lucro.
La propuesta de gravar las segundas propiedades y las subsiguientes, o a quienes poseen varias casas y terrenos, no es una idea nueva. Anteriormente, entre 2009 y 2018, el Ministerio de Finanzas ya había mencionado este tema al debatir el proyecto de Ley del Impuesto sobre la Propiedad. En agosto de 2023, los votantes de Ciudad Ho Chi Minh también propusieron gravar las segundas residencias e imponer impuestos más altos a los terrenos baldíos que no generan ingresos.
Además, durante los debates sobre la Ley de Tierras modificada, la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional también solicitó al Gobierno que propusiera urgentemente reglamentos sobre tipos impositivos más elevados para quienes utilizan grandes extensiones de terreno, poseen varias viviendas o se dedican a la especulación inmobiliaria.
Recientemente, la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS) propuso una política de impuestos inmobiliarios aplicable a dos grupos: quienes compran una segunda vivienda o viviendas posteriores, y los propietarios que abandonan proyectos. La tasa impositiva aumentaría gradualmente para las transacciones en las que el vendedor haya sido propietario del inmueble por un corto período.
Según VARS, en los últimos años, los conceptos de "casas abandonadas", "villas abandonadas" y "áreas urbanas abandonadas" se han vuelto cada vez más comunes y extendidos. Esta situación se puede encontrar fácilmente en cualquier lugar. Esto revela una paradoja: por un lado, "terrenos y casas abandonadas" y, por otro, personas que luchan por adquirir incluso un terreno o una vivienda, trabajando toda su vida.
VARS considera que esta situación no solo supone un desperdicio de recursos terrestres, sino que también genera injusticia social, ya que la mayor parte de la oferta de viviendas, que cada vez es más escasa, sigue cayendo en manos de quienes cuentan con amplios recursos financieros.
Son propietarios de varias propiedades, incluso docenas o cientos, pero las dejan vacías, "acumulando terrenos y esperando el momento adecuado", lo que provoca un aumento de los precios de las propiedades y limita aún más el acceso de las personas a la vivienda.
Se espera que la propuesta de gravar el uso de múltiples propiedades frene la especulación y la inflación artificial de los precios inmobiliarios con fines de lucro. (Foto: HOANG TRIEU)
¿Cómo se recaudan los impuestos?
Lo que preocupa a la ciudadanía es si este impuesto propuesto se implementará de manera efectiva, contribuyendo a prevenir la especulación y a combatir los aumentos artificiales de precios.
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de VARS, el sistema legal actual carece de sanciones para controlar y prevenir la especulación y el acaparamiento de terrenos destinados a inflar los precios; mientras que la compraventa descontrolada es la principal causa de las subidas de precios de los terrenos en muchas localidades.
Es común que los especuladores compren terrenos y luego los dejen sin cultivar, esperando a que suban los precios o creando escasez artificial, con el objetivo de "inflar los precios para obtener ganancias". "Es urgente estudiar la imposición de un impuesto a los bienes inmuebles para regular el mercado. No debemos ignorar esta medida solo porque parezca difícil de implementar", afirmó el Sr. Dinh.
Según VARS, paralelamente a la promoción de la oferta de vivienda social en las zonas urbanas, el gobierno necesita contar con mecanismos regulatorios para reducir los elementos especulativos, ayudando así al mercado inmobiliario a alcanzar un equilibrio a largo plazo.
Una tributación inmobiliaria eficaz y transparente, dirigida a quienes acumulan riqueza y especulan, en lugar de a quienes compran bienes inmuebles con fines residenciales o comerciales, aumentará los ingresos públicos y contribuirá a regular el mercado inmobiliario. Esta es, además, una tendencia común a nivel mundial.
En cuanto a la metodología, VARS sugiere que el impuesto se aplique a la segunda vivienda y a las subsiguientes. De forma similar a Singapur, donde cualquier ciudadano singapurense que compre una vivienda debe pagar un impuesto del 20 % sobre el valor de la propiedad para la segunda vivienda, del 30 % para la tercera, y así sucesivamente. Además, el tipo impositivo podría incrementarse gradualmente para las transacciones inmobiliarias en las que el vendedor conserve la propiedad durante un período más corto.
En Singapur, la venta de una propiedad durante el primer año conlleva un impuesto del 6% sobre el valor de la propiedad, un impuesto del 8% en el segundo año, un impuesto del 4% en el tercer año y ningún impuesto ni tasa después del cuarto año.
En Corea del Sur, los terrenos que han permanecido en barbecho o en proceso de recuperación de tierras durante más de 2 años tributan al 5%, al 8% durante 5 años, al 9% durante 7 años y al 10% durante más de 10 años. En Estados Unidos, los terrenos en barbecho tributan al 3%...
El Sr. Nguyen Van Dinh argumentó que tales regulaciones desalentarían o reducirían la motivación de las personas para especular, frenando el aumento de los precios inmobiliarios, porque, junto con los costos de los intereses y otros costos de oportunidad, poseer bienes raíces especulativos se vuelve más riesgoso.
Por otro lado, si se imponen impuestos pero la gente sigue teniendo necesidad de especular, el presupuesto recaudará impuestos para financiar la inversión pública, construir escuelas, hospitales, infraestructura de transporte, etc.
Construyendo un mercado inmobiliario transparente.
En relación con la propuesta del Ministerio de Construcción, en la rueda de prensa trimestral ordinaria correspondiente al tercer trimestre de 2024, organizada por el Ministerio de Finanzas en la mañana del 27 de septiembre, el viceministro Nguyen Duc Chi declaró que el Ministerio de Finanzas está totalmente de acuerdo con esta propuesta del Ministerio de Construcción.
Sin embargo, según el Sr. Nguyen Duc Chi, las políticas introducidas deben ser integrales y holísticas, con el objetivo de construir un mercado inmobiliario cada vez más transparente y desarrollado de forma sostenible.
El abogado Nguyen Van Dinh , experto en derecho inmobiliario:
Implementar la sincronización
Gravar las viviendas y los terrenos es una solución necesaria, tal como lo institucionalizó claramente la Resolución 18-NQ/TW de 2022 del Comité Central sobre la innovación continua y la mejora de las instituciones y políticas, así como sobre el aumento de la eficacia y la eficiencia en la gestión y el uso de la tierra. La Resolución establece claramente: «Superar la situación de uso ineficiente de la tierra, dejándola en barbecho, contaminada y degradada», y «Establecer tasas impositivas más altas para quienes utilizan grandes extensiones de terreno, poseen varias viviendas, especulan con la tierra, la utilizan lentamente o la dejan en barbecho».
La tributación de las viviendas y los terrenos debe aplicarse de forma uniforme y justa en todas las localidades, y se necesita una base de datos para garantizar que los impuestos se apliquen a los sujetos correctos y para maximizar la eficacia de la política fiscal.
Actualmente, el Primer Ministro ha aprobado el Proyecto 06 para el desarrollo de aplicaciones de datos sobre población, identificación electrónica y autenticación, con el fin de impulsar la transformación digital. Las nuevas leyes sobre tierras, vivienda y negocios inmobiliarios también contemplan la creación de una base de datos nacional sobre tierras, vivienda y el mercado inmobiliario. Esta información es crucial para la futura implementación de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, una vez que el Gobierno la presente y la Asamblea Nacional la apruebe.
Abogado Tran Dinh Dung, Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh:
Garantizar la equidad para los contribuyentes.
Es necesario proponer un impuesto sobre las segundas residencias y los terrenos, así como implementar soluciones para estabilizar el mercado inmobiliario. Sin embargo, se requiere un enfoque unificado para garantizar la equidad para los contribuyentes. En concreto, tanto cuantitativa como cualitativamente, debe considerarse cómo calcularse la superficie de los terrenos en zonas céntricas y suburbanas. Por ejemplo, quien posee una segunda y una tercera vivienda en el centro de la ciudad con una superficie combinada de 200 m² y un valor superior a 50 mil millones de VND debería pagar impuestos diferentes a quienes poseen una segunda vivienda del mismo tamaño en otra zona. Un enfoque razonable consiste en diferenciar los impuestos en función de la superficie, la ubicación, el valor, etc., de forma apropiada y justa.
También es fundamental que el tipo impositivo refleje las condiciones del mercado y sea asequible para los contribuyentes. Por ejemplo, si una segunda vivienda está valorada en 100.000 millones de VND y se vende por 200.000 millones, la obligación tributaria debería aumentar en consecuencia. Pero si el valor baja a 90.000 millones de VND, ¿recibirán un reembolso? ¿Es este tipo impositivo adecuado a su capacidad financiera?
V. Duẩn - S. Nhung grabó
Fuente: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
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