Los terrenos suburbanos no son para inversores aficionados, hay puntos brillantes en el mercado, los corredores están volviendo rápidamente

El mercado se está calentando, mostrando signos de mejora, cosas a tener en cuenta al invertir en terrenos, Binh Dinh llamando a invertir en muchos proyectos, regulaciones sobre compensación de tierras cuando el Estado recupera terrenos residenciales... son las últimas noticias inmobiliarias.

Desde principios de 2023, el mercado inmobiliario ha registrado un aumento gradual en el volumen de transacciones. (Fuente: DT)

Signos de mejora

El informe "Evaluación del proceso de recuperación del mercado inmobiliario vietnamita en el tercer trimestre de 2023 y pronóstico de la situación del mercado en el cuarto trimestre de 2023" de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam (Vnrea) acaba de completarse, afirmando claramente que la liquidez en el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2023 ha mejorado en comparación con el período difícil de finales de 2022 y en los primeros meses del año, el mercado comenzó a registrar muchos "puntos brillantes" en localidades como: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ciudad Ho Chi Minh... lugares donde se promueve la inversión en infraestructura y transporte, con muchas fuentes de oferta adecuadas a la demanda.

Según una encuesta reciente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), hasta el 60% de los inversores que han participado en el mercado inmobiliario continuarán invirtiendo si las tasas de interés bancarias siguen bajando. El mercado inmobiliario ha registrado un aumento gradual en el volumen de transacciones desde principios de año. Si en el segundo trimestre de 2023 se registraron 3.700 transacciones, un aumento del 37% en comparación con las 2.700 transacciones del primer trimestre, en el tercer trimestre se registraron casi 6.000 transacciones, 1,5 veces más que en el segundo trimestre y más del doble que en el primero.

Según los representantes del sector inmobiliario, el mercado de apartamentos y viviendas en las grandes ciudades muestra actualmente signos de buena absorción, concentrándose en el segmento de precios inferior a 10 mil millones de VND en la zona central.

Para continuar el actual ciclo de crecimiento del mercado, se necesitan mecanismos y políticas que mejoren la oferta estancada. Las políticas inmobiliarias deben estar dirigidas a todas las clases sociales.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de Vnrea, comentó que la demanda real de vivienda está aumentando y ciertamente aumentará junto con el crecimiento económico y la urbanización... Se espera que en el Foro Inmobiliario a finales de 2023, Vnrea anuncie índices inmobiliarios, que serán la base a la que se referirán los desarrolladores de proyectos, de modo que cuando se forme el proyecto, pueda satisfacer el 60 - 70% de la demanda real, asegurando los requisitos para atraer inversores nacionales y extranjeros.

Los expertos en bienes raíces también comentaron que el proyecto de Ley de Vivienda, Ley de Tierras, Ley de Negocios Inmobiliarios aprobado en la VI Sesión de la XV Asamblea Nacional, que condujo a la eliminación de "cuellos de botella" legales, fuentes de capital y el regreso de la confianza de los inversores al mercado principal... serán condiciones decisivas para que el mercado realmente vuelva a la normalidad .

El mercado inmobiliario en el cuarto trimestre de 2023 será un trampolín para la recuperación del mercado a partir de 2024, especialmente en áreas con mucho espacio para el desarrollo, planificación sincrónica y moderna, infraestructura enfocada, inversión y niveles de precios bajos...

El mercado de terrenos suburbanos se calienta

Recientemente, el mercado inmobiliario ha mejorado gradualmente tras la flexibilización gradual de la prohibición de la división y venta de tierras. En muchas zonas suburbanas de Hanói o provincias vecinas como Bac Ninh, Bac Giang y Ninh Binh, las transacciones han comenzado a reaparecer, aunque aún en cantidades muy pequeñas.

Por ejemplo, en la zona de las comunas de Binh Yen y Tan Xa, en el distrito de Thach That (Hanói), el precio de los terrenos subdivididos en calles de 4 a 5 m de ancho se anuncia actualmente entre 16 y 20 millones de VND/m², un 30 % menos que durante la época de la fiebre de la tierra. En particular, el precio de los terrenos subdivididos en callejones es de tan solo 11 o 12 millones de VND/m², un 40-50 % menos que durante la época de la fiebre.

Cabe destacar que los agentes inmobiliarios, tras un período de desaparición del mercado, han regresado y están promocionando la venta de terrenos. En muchos portales de compraventa de inmuebles, la información sobre terrenos en venta oscila entre 600 millones de VND y más de 1.000 millones de VND.

Según el informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de VARS, el segmento de terrenos con registro rojo y viviendas comerciales de menos de 2 mil millones de VND ha experimentado un aumento significativo en el volumen de transacciones. Especialmente en zonas con inversión en infraestructura o adyacentes a parques industriales, el precio de venta aumentó entre un 5 % y un 7 % en comparación con el trimestre anterior.

Este es también el único segmento brillante del tipo de terreno, porque con precios de terrenos desde 3 mil millones de VND/lote o más, la situación de las transacciones todavía es bastante sombría.

El potencial de los terrenos suburbanos aún existe, pero según los expertos, los inversores deben ser cautelosos, ya que el mercado actual aún presenta riesgos potenciales, especialmente en términos de liquidez. Además, el mercado de terrenos subdivididos, en cierta medida, aún está bajo el control de las grandes empresas.

El experto en bienes raíces Tran Khanh Quang comentó que el mercado de este año tiene oportunidades, pero son bastante tenues; la oportunidad puede realmente madurar recién en 2024. La tierra seguirá siendo un segmento con alto potencial de ganancias, pero actualmente no es para la mayoría y requiere una selección cuidadosa.

El Sr. Quang afirmó que los terrenos serán una oportunidad para dos grupos: inversionistas profesionales y compradores de viviendas con efectivo. Los inversionistas aficionados no deberían lanzarse a la aventura; si lo desean, necesitan un flujo de caja a largo plazo, con una visión de 3 a 5 años.

Según la situación actual, los inversores pueden ofrecer un descuento del 30%, luego del 25% y finalmente hasta el 20%. Los compradores deberían negociar con valentía, posiblemente cerrando el trato con un descuento del 15% al 20%, que es un descuento viable. Los últimos meses de este año y principios de 2024 podrían ser el momento más adecuado para invertir, señaló el experto.

Mientras tanto, algunos inversores profesionales estiman que el suelo urbano en las afueras de las grandes ciudades está prácticamente saturado, por lo que la rentabilidad será menor. Además, los precios del suelo en muchas provincias y localidades siguen siendo bastante bajos, por lo que el margen de crecimiento será mayor.

Sin embargo, las altas ganancias también conllevan grandes riesgos. Por lo tanto, para mayor seguridad, al invertir en terrenos provinciales, los inversores deben determinar el plazo de espera, que puede ser de entre 3 y 5 años o más. Esto solo es adecuado para flujos de caja inactivos; no se debe utilizar apalancamiento financiero.

Binh Dinh pide inversiones en muchos campos, con un proyecto valorado en 14 mil millones de dólares

El portal electrónico de información del Comité Popular de la provincia de Binh Dinh acaba de publicar una lista de 151 proyectos que solicitan inversión en la localidad en diversos sectores. Los sectores inmobiliario, de servicios, comercial y turístico cuentan con hasta 80 proyectos, que representan la mayor parte de la lista de proyectos solicitados.

El proyecto con mayor capital de inversión es el de la Subárea n.º 1, Área Urbana Ecoturística de Nhon Hoi, con un capital total de aproximadamente 14 000 millones de dólares y una superficie de más de 57 hectáreas. Le sigue el proyecto de la Subárea n.º 3, Área Urbana Ecoturística de Nhon Hoi, con un capital de inversión de 10 000 millones de dólares y una superficie de 36 hectáreas. Otro proyecto es el Área Hotelera de Gran Altura en el Punto n.º 1, Área Turística Marítima de Nhon Ly-Cat Tien, con una superficie de casi 34 hectáreas y una inversión de 2 000 millones de dólares.

Algunos proyectos tienen grandes áreas como el área de la granja ecoturística de la comuna de Tay Phu (300 ha); el área residencial, comercial y de servicios costeros de la ciudad de Hoai Nhon (300 ha); el proyecto ecoturístico La Vuong (250-300 ha); el complejo ecoturístico de alta clase Bai Con (100 ha); el área turística de la presa Van Phong (70 ha) con capital de inversión que depende de la escala.

El Comité Popular Provincial de Binh Dinh también se centra en el sector de infraestructura con 30 proyectos de parques y clústeres industriales. De ellos, el único proyecto de parque industrial es el Parque Industrial Bong Son, con una superficie de 250 hectáreas en el barrio de Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc y Lai Khanh Nam. Los 29 clústeres industriales restantes se encuentran en diferentes localidades, con una superficie inferior a 100 hectáreas.

Además, la provincia de Binh Dinh también pidió inversiones en 9 proyectos agrícolas y acuáticos; 2 proyectos de atención médica; 8 proyectos de apoyo a la industria; 12 proyectos en el campo de recolección y tratamiento de aguas residuales y agua doméstica; 3 proyectos de construcción de cementerios; 3 proyectos de energía; y 4 proyectos de mercado.

Según las últimas cifras del Departamento de Planificación e Inversión de la provincia de Binh Dinh, en los primeros nueve meses de este año, la provincia atrajo seis nuevos proyectos de inversión extranjera directa (IED) registrados, con un capital total de inversión de 46,2 millones de dólares. En cuanto a la inversión nacional, la provincia atrajo 62 nuevos proyectos, con un capital total registrado de casi 13.387 billones de VND.

En los primeros 9 meses, la provincia atrajo 68 nuevos proyectos con un capital registrado total de 17.960 mil millones de VND, superando el plan anual en un 13%. De estos, 17 proyectos se ubicaron en zonas económicas y parques industriales con un capital registrado total de más de 2.431 mil millones de VND; 51 proyectos se ubicaron fuera de zonas económicas y parques industriales con un capital de inversión total de más de 15.529 mil millones de VND.

Normativa sobre la compensación de tierras cuando el Estado recupera terrenos residenciales

El artículo 79 de la Ley de Tierras de 2013 estipula claramente la compensación de tierras cuando el Estado recupera terrenos residenciales.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Cuando el Estado reclama terrenos adyacentes a viviendas, las familias y las personas deben mudarse sin cumplir con las condiciones para la compensación por terrenos residenciales. Si no tienen otro lugar donde vivir, el Estado vende, arrienda, cede su vivienda en arrendamiento con opción a compra o asigna terrenos residenciales mediante la recaudación de derechos de uso del suelo. (Fuente: CafeF)

En concreto, los hogares y las personas que utilizan terrenos residenciales, los vietnamitas residentes en el extranjero que poseen viviendas vinculadas a derechos de uso de tierras en Vietnam y que son elegibles para la compensación prescrita en el artículo 75 de esta Ley cuando el Estado reclame tierras, serán compensados de la siguiente manera:

En caso de que en la comuna, barrio o localidad donde se recupera el terreno no exista otro terreno o casa de habitación, la compensación se hará en forma de terreno o casa de habitación; en caso de que no sea necesario la compensación en forma de terreno o casa de habitación, el Estado compensará en dinero.

Si aún existen terrenos residenciales o viviendas en la comuna, distrito o localidad donde se recupera el terreno, se pagará una compensación en efectivo. En las localidades con un fondo suficiente para terrenos residenciales, se considerará una compensación en forma de terrenos residenciales.

Cuando el Estado recupera terrenos anexos a viviendas, las familias y las personas deben trasladar su residencia sin cumplir las condiciones para la compensación por terrenos residenciales. Si no tienen otro lugar donde vivir, el Estado venderá, arrendará, cederá en arrendamiento con opción a compra sus viviendas o asignará terrenos residenciales mediante el pago de tasas por uso del suelo.

Las organizaciones económicas, los vietnamitas en el exterior y las empresas con inversión extranjera que utilicen tierras para realizar proyectos de construcción de viviendas cuando el Estado recupere tierras, si cumplen las condiciones de compensación prescritas en el artículo 75 de esta Ley, serán compensadas por la tierra.

El Gobierno detallará este Artículo. En consecuencia, en caso de que no existan otros terrenos residenciales o viviendas en la comuna, distrito o localidad donde se recupere el terreno, la compensación se realizará mediante terrenos residenciales o viviendas; en caso de que no sea necesaria la compensación mediante terrenos residenciales o viviendas, el Estado la compensará en efectivo.

De conformidad con el artículo 66 de la Ley de Tierras de 2013, la facultad para reclamar tierras se estipula de la siguiente manera:

El Comité Popular a nivel provincial decide la recuperación de tierras en los siguientes casos: recuperación de tierras de organizaciones, instituciones religiosas, vietnamitas residentes en el extranjero, organizaciones extranjeras con funciones diplomáticas y empresas con inversión extranjera, excepto en los casos especificados en el inciso b) del apartado 2 de este artículo. Recuperación de tierras agrícolas pertenecientes al fondo público de tierras de comunas, distritos y pueblos.

El Comité Popular a nivel de distrito decide la recuperación de tierras en los siguientes casos: recuperación de tierras de hogares, individuos y comunidades residenciales; y recuperación de tierras residenciales de vietnamitas en el extranjero que tienen derecho a poseer viviendas en Vietnam.

En caso de que el área de recuperación de tierras incluya ambos sujetos especificados en las Cláusulas 1 y 2 de este Artículo, el Comité Popular Provincial decidirá recuperar la tierra o autorizará al Comité Popular del Distrito a decidir recuperar la tierra.

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