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| El mercado inmobiliario desde principios de 2023 hasta la actualidad ha registrado un aumento gradual en el volumen de transacciones. (Fuente: DT) |
Signos de mejora
El informe "Evaluación del proceso de recuperación del mercado inmobiliario vietnamita en el tercer trimestre de 2023 y pronóstico de la situación del mercado en el cuarto trimestre de 2023" de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam (Vnrea) acaba de completarse, afirmando claramente que la liquidez en el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2023 ha mejorado en comparación con el período difícil de finales de 2022 y en los primeros meses del año, el mercado comenzó a registrar muchos "puntos brillantes" en localidades como: Hanoi , Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Ciudad Ho Chi Minh... lugares donde se promueve la inversión en infraestructura y transporte, con muchas fuentes de oferta adecuadas a la demanda.
Según una encuesta reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), hasta el 60% de los inversores que han participado en el mercado inmobiliario seguirán invirtiendo si las tasas de interés bancarias continúan bajando. El mercado inmobiliario ha registrado un aumento gradual de transacciones desde principios de año. Si en el segundo trimestre de 2023, el mercado registró 3.700 transacciones, un aumento del 37% en comparación con las 2.700 transacciones del primer trimestre, en el tercer trimestre, el mercado registró casi 6.000 transacciones, 1,5 veces más que en el segundo trimestre y más del doble que en el primer trimestre.
Según los representantes del sector inmobiliario, el mercado de apartamentos y viviendas en las grandes ciudades muestra actualmente signos de buena absorción, concentrándose en el segmento de precios inferior a 10 mil millones de VND en la zona central.
Para seguir manteniendo el ciclo actual de crecimiento del mercado, se necesitan mecanismos y políticas para mejorar la oferta estancada. Las políticas inmobiliarias deben apuntar a todas las clases sociales.
TS. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de Vnrea, comentó que la demanda real de vivienda está aumentando y ciertamente aumentará junto con el crecimiento económico y la urbanización... Se espera que en el Foro Inmobiliario a finales de 2023, Vnrea anuncie índices inmobiliarios, que serán la base a la que se referirán los desarrolladores de proyectos, para que cuando se forme el proyecto, pueda satisfacer el 60 - 70% de la demanda real, asegurando los requisitos para atraer inversores nacionales y extranjeros.
Los expertos en bienes raíces también comentaron que el proyecto de Ley de Vivienda, Ley de Tierras, Ley de Negocios Inmobiliarios aprobado en la VI Sesión de la XV Asamblea Nacional, que condujo a la eliminación de "cuellos de botella" legales, fuentes de capital y el regreso de la confianza de los inversores al mercado principal... serán condiciones decisivas para que el mercado realmente vuelva a la normalidad .
El mercado inmobiliario en el cuarto trimestre de 2023 será un trampolín para la recuperación del mercado a partir de 2024, especialmente en áreas con mucho espacio para el desarrollo, planificación sincrónica y moderna, infraestructura enfocada, inversión y niveles de precios bajos...
El mercado de terrenos suburbanos se calienta
Recientemente, el mercado de tierras ha mejorado gradualmente después de que la prohibición sobre la división y venta de tierras se haya "liberado" gradualmente. En muchas zonas suburbanas de Hanoi o en provincias suburbanas como Bac Ninh, Bac Giang, Ninh Binh... las transacciones han comenzado a reaparecer, aunque todavía bastante pequeñas.
Por ejemplo, en la zona de las comunas de Binh Yen y Tan Xa en el distrito de Thach That (Hanoi), el precio de los terrenos subdivididos en carreteras de 4-5 m de ancho se anuncia actualmente a la venta entre 16 y 20 millones de VND/m2, un 30% menos que en el período de la "fiebre de la tierra". En particular, el precio del terreno dividido en parcelas separadas en callejones es de solo 11-12 millones de VND/m2, una disminución del 40-50% en comparación con el período de fiebre.
Cabe destacar que los corredores inmobiliarios, después de un período de "evaporación" del mercado, ahora han regresado y están intensificando sus ventas de terrenos. En muchos sitios de comercio inmobiliario, la información sobre terrenos en venta varía desde 600 millones de VND hasta más de mil millones de VND.
Según el informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de VARS, el segmento de terrenos con libros rojos y viviendas comerciales por debajo de los 2 mil millones de VND tiene un claro aumento en el volumen de transacciones. Especialmente en zonas con inversión en infraestructura o áreas adyacentes a parques industriales, los precios de venta aumentaron entre un 5 y un 7% en comparación con el trimestre anterior.
Este es también el único segmento brillante del tipo de terreno, porque con precios de terrenos desde 3 mil millones de VND/parcela o más, la situación de las transacciones todavía es bastante sombría.
El potencial del suelo suburbano todavía existe, pero según los expertos, los inversores deben ser cautelosos porque el mercado actual aún tiene riesgos potenciales, especialmente en términos de liquidez. Sin mencionar que el mercado de tierras subdivididas, hasta cierto punto, todavía está bajo el control de los "grandes".
El experto en bienes raíces Tran Khanh Quang comentó que el mercado de este año tiene oportunidades, pero son bastante tenues; la oportunidad puede realmente madurar recién en 2024. La tierra seguirá siendo un segmento con alta rentabilidad, pero actualmente no es para la mayoría y necesita ser seleccionada con cuidado.
El Sr. Quang dijo que la tierra será una oportunidad para dos grupos: inversores profesionales y compradores de viviendas reales con efectivo. Los inversores aficionados no deberían "lanzarse" o, si quieren hacerlo, necesitan un flujo de caja a largo plazo, con una visión de 3 a 5 años.
Según la situación actual, los inversores pueden ofrecer un descuento del 30%, luego del 25% y finalmente del 20%. Los compradores deben negociar con valentía y pueden cerrar el trato con un descuento del 15% al 20%, que es un descuento viable. Los últimos meses de este año y principios de 2024 podrían ser el momento más adecuado para invertir, señaló el experto.
Mientras tanto, algunos inversores profesionales evalúan que el suelo urbano en las afueras de las grandes ciudades está casi saturado y la tasa de retorno será menor. Aunque los precios de la tierra en muchas provincias todavía son bastante bajos, el margen de aumento será mayor.
Sin embargo, los altos beneficios también conllevan grandes riesgos. Por lo tanto, para estar seguros al invertir en terrenos provinciales, los inversores deben determinar el tiempo de espera, que puede ser de hasta 3 a 5 años o más. Esto sólo es adecuado para flujos de caja inactivos, no se debe utilizar apalancamiento financiero.
Binh Dinh pide inversiones en muchos campos, con un proyecto valorado en 14 mil millones de dólares
El portal de información electrónica del Comité Popular Provincial de Binh Dinh acaba de publicar una lista de 151 proyectos que requieren inversión en la localidad en muchos campos diferentes. Los sectores inmobiliario, de servicios, comercio y turismo cuentan con hasta 80 proyectos, concentrando la mayor parte de la cartera de convocatorias de inversión.
El proyecto con el mayor capital de inversión es la inversión del Área Urbana en la Subdivisión No. 1, Área Urbana de Ecoturismo Nhon Hoi con un capital total de aproximadamente 14 mil millones de dólares, un área de más de 57 hectáreas. A continuación se presenta el proyecto de inversión en el Área Urbana de la Subdivisión No. 3, Área Urbana de Ecoturismo Nhon Hoi, con un capital de inversión de 10 mil millones de dólares y un área de 36 hectáreas. Otro proyecto es el área de hotel de gran altura en el punto número 1, zona turística de playa Nhon Ly - Cat Tien, con un área de casi 34 hectáreas y un capital de inversión de 2 mil millones de dólares.
Algunos proyectos cuentan con grandes áreas como el Área Agrícola combinada con ecoturismo en la comuna de Tay Phu (300 ha); Zona residencial, de servicios y comercial a lo largo de la costa de la ciudad de Hoai Nhon (300 ha); Proyecto de ecoturismo La Vuong (250-300 ha); Complejo ecoturístico de alto nivel Bai Con (100 ha); Zona turística de la presa Van Phong (70 ha) con capital de inversión según escala.
El sector de infraestructura también es objeto de atención por parte del Comité Popular de la provincia de Binh Dinh con 30 proyectos de parques industriales y conglomerados industriales. En el cual, el único proyecto de parque industrial es el Parque Industrial Bong Son, con un área de 250 hectáreas en el barrio de Dien Khanh, Van Cang, Lai Duc, Lai Khanh Nam. Los 29 proyectos restantes del cluster industrial se encuentran en diferentes localidades, con una superficie menor a 100 hectáreas.
Además, la provincia de Binh Dinh también solicita inversiones en nueve proyectos agrícolas y de acuicultura; 2 proyectos médicos; 8 proyectos de apoyo a la industria; 12 proyectos en el ámbito de la recogida y tratamiento de aguas residuales y de agua doméstica; 3 proyectos de construcción de cementerios; 3 proyectos energéticos; 4 proyectos de mercado.
Según los últimos datos del Departamento de Planificación e Inversión de la provincia de Binh Dinh, en los primeros 9 meses de este año, la provincia atrajo 6 nuevos proyectos de IED registrados con un capital de inversión total de 46,2 millones de dólares. En cuanto a la inversión interna, la provincia atrajo 62 nuevos proyectos con un capital registrado total de casi 13.387 billones de VND.
En los primeros 9 meses, la provincia atrajo 68 nuevos proyectos con un capital registrado total de 17,960 mil millones de VND, superando el plan anual en un 13%. De ellos, 17 proyectos se encuentran en zonas económicas y parques industriales con un capital registrado total de más de 2,431 mil millones de VND; 51 proyectos fuera de zonas económicas y parques industriales con un capital de inversión total de más de 15.529 mil millones de VND.
Normativa sobre la compensación de tierras cuando el Estado recupera terrenos residenciales
El artículo 79 de la Ley de Tierras de 2013 estipula claramente la compensación de tierras cuando el Estado recupera terrenos residenciales.
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| Cuando el Estado recupera terrenos afectos a viviendas, los hogares y las personas deben trasladar su residencia sin cumplir las condiciones para la compensación por terrenos residenciales. Si no tienen otro lugar donde vivir, el Estado venderá, arrendará, comprará en arrendamiento las viviendas o asignará terrenos residenciales mediante el pago de tasas por su uso. (Fuente: CafeF) |
En concreto, los hogares y las personas que utilizan terrenos residenciales, los vietnamitas residentes en el extranjero que poseen viviendas vinculadas a derechos de uso de tierras en Vietnam y que son elegibles para la compensación prescrita en el artículo 75 de esta Ley cuando el Estado reclame tierras, serán compensados de la siguiente manera:
En caso de que en la comuna, barrio o localidad donde se recupera el terreno no exista otro terreno o casa de habitación, la compensación se efectuará en forma de terreno o casa de habitación; En caso de que no sea necesaria la compensación en forma de terreno o vivienda, el Estado compensará en efectivo.
En caso de que en la comuna, barrio o localidad donde se recupera el terreno aún existan terrenos residenciales o viviendas, la compensación se efectuará en efectivo. Para las localidades con condiciones de fondo de tierras, se considerará una compensación en forma de tierras.
Cuando el Estado recupera terrenos afectos a viviendas, los hogares y las personas deben trasladar su residencia sin cumplir las condiciones para la compensación por terrenos residenciales. Si no tienen otro lugar donde vivir, el Estado venderá, arrendará, comprará en arrendamiento las viviendas o asignará terrenos residenciales mediante el pago de tasas por su uso.
Las organizaciones económicas, los vietnamitas en el exterior y las empresas con inversión extranjera que utilicen tierras para implementar proyectos de construcción de viviendas cuando el Estado recupere tierras, si cumplen las condiciones de compensación prescritas en el artículo 75 de esta Ley, serán compensadas por la tierra.
El Gobierno detallará este artículo. En consecuencia, en los casos en que no exista otro terreno o casa de habitación en la comuna, barrio o localidad donde se recupera el terreno, la compensación se efectuará en forma de terreno o casa de habitación; En caso de que no sea necesaria la compensación en forma de terreno o vivienda, el Estado compensará en efectivo.
En caso de que en la comuna, barrio o localidad donde se recupera el terreno aún existan terrenos residenciales o viviendas, la compensación se efectuará en efectivo. Para las localidades con condiciones de fondo de tierras, se considerará una compensación en forma de tierras.
De conformidad con el artículo 66 de la Ley de Tierras de 2013, la facultad para reclamar tierras se estipula de la siguiente manera:
El Comité Popular Provincial decide recuperar tierras en los siguientes casos: recuperación de tierras de organizaciones, establecimientos religiosos, vietnamitas residentes en el exterior, organizaciones extranjeras con funciones diplomáticas y empresas con inversión extranjera, excepto los casos especificados en el punto b, cláusula 2 de este artículo. Recuperación de tierras agrícolas pertenecientes al fondo público de tierras de los municipios, distritos y ciudades.
El Comité Popular a nivel de distrito decide recuperar tierras en los siguientes casos: Recuperación de tierras para hogares, individuos y comunidades residenciales. Recuperación de terrenos residenciales de vietnamitas residentes en el extranjero a quienes se les permite poseer casas en Vietnam.
En caso de que el área de recuperación de tierras incluya ambos sujetos especificados en las Cláusulas 1 y 2 de este Artículo, el Comité Popular Provincial decidirá recuperar la tierra o autorizará al Comité Popular del Distrito a decidir recuperar la tierra.
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Fuente
![[Foto] Llegando a Son La, vamos a "lucirnos" con los Wallflowers](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/5/21/627a654c41fc4e1a95f3e1c353d0426d)
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