Terrenos intersticiales en Hanoi: fáciles de comprar, difíciles de vender

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En los sitios de comercio inmobiliario, muchos corredores anuncian la venta de terrenos dispersos a precios de solo unos cientos de millones de VND por 30 a 40 metros cuadrados.

Prueba el fruto amargo de la tierra entrelazada

Un terreno de 32 m2 en la calle Vinh Hung (distrito de Hoang Mai, Hanoi ) se vende por 450 millones de VND, equivalentes a unos 14 millones de VND/m2.

El terreno se presenta orientado al Oeste, terreno cuadrado, sólido, rodeado de terreno de libro rojo que ha sido construido, documentos legales completos, recibos anuales de impuestos a la tierra, compraventa notariada en una oficina de abogados.

O bien, otro terreno en la calle Linh Nam (distrito de Hoang Mai, Hanoi), el propietario necesita dinero para rotar capital, por lo que vende un terreno con un área de 37m2, ubicado en un área de subdivisión, con infraestructura completa, libros rojos por todos lados, construcción estable, cerca de las escuelas primarias y secundarias de Vinh Hung por 25 millones de VND/m2, solo 1/3 del precio del terreno aquí.

Se ofrecen a la venta muchas parcelas intercaladas de tierra a precios baratos, pero es muy difícil conseguir libros rojos. (Foto: Ngoc Vy).

Con precios bastante baratos, no sólo acuden a comprar estos terrenos personas que quieren comprar para vivir sino también muchos inversores.

El Sr. Tran Trung Kien y su esposa (distrito de Van Giang, Hung Yen ) dijeron que sus ingresos son solo de unos 20 millones de VND al mes, por lo que ni siquiera se atreven a soñar con tener una casa en Hanoi.

Hace dos años, siguiendo el consejo de amigos, la pareja pidió prestado más de 700 millones a sus familiares para comprar un pequeño terreno de 35 m2 en la zona de Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi). Según el señor Kien, se trata de un terreno ubicado en un callejón y no tiene libro rojo.

Al momento de comprar el terreno, aunque sabíamos que la transacción era solo un documento escrito a mano, según el corredor, después de aproximadamente un año ellos se encargarían de los trámites y trámites para convertir ese terreno en residencial, entonces podríamos sentirnos seguros de construir una casa.

Sin embargo, han pasado dos años y el Sr. Kien y su esposa aún no han podido obtener un libro rojo para el terreno que vale más de 700 millones de VND.

" Muchas veces me arriesgué, compré materiales y contraté trabajadores para construir una casa de nivel 4 para vivir temporalmente. Sin embargo, en cuanto llevé los materiales, las autoridades locales me alertaron porque no se permitía construir en ese terreno ", compartió el Sr. Kien.

Al comunicarme con el vendedor y el corredor de tierras, dijeron que solo apoyan los procedimientos, pero ahora la conversión de tierras se ha endurecido, por lo que es muy difícil obtener un libro rojo. El señor Kien y su esposa tuvieron que seguir alquilando una casa para vivir, y aunque la deuda aún era mucha, no se había pagado mucho.

Mi esposa y yo tenemos una vida muy difícil con un ingreso de 20 millones de VND al mes. El alquiler, la luz y el agua cuestan entre 6 y 7 millones de VND, la matrícula de dos hijos y los gastos de manutención, y tenemos que ahorrar unos cuantos millones de VND al mes. Por lo tanto, nos tomó dos años ahorrar para pagar la deuda de más de 50 millones de VND. No podemos construir una casa; la deuda se acumula. Mi esposa y yo tenemos un dolor de cabeza, dijo el Sr. Kien con tristeza.

Debido a la presión de la deuda, el Sr. Kien y su esposa tuvieron que pedir a un corredor de bolsa que revendiera el terreno, pero desde hace más de medio año todavía no han encontrado un comprador.

El terreno es hermoso, pero como no hay papeles, solo contratos de compraventa escritos a mano, mucha gente no se atreve a comprarlo. Algunos aceptan contratos escritos a mano, pero al saber que el terreno no sirve para construir una casa, también se niegan. Ahora tengo un terreno, pero no puedo vivir en él ni venderlo —dijo el Sr. Kien con el ceño fruncido.

Se ofrecen a la venta numerosos terrenos intercalados a precios bastante económicos. (Captura de pantalla).

Comprar terrenos intercalados es como un juego de "rojo y negro"

Al igual que el Sr. Kien, el Sr. Nguyen Van Nam ( Nam Dinh ) también compró un terreno de 102 m2 en Long Bien hace 5 años por sólo 10 millones de VND/m2.

Durante la compra también preguntó con cuidado y examinó el área, pensando que el proyecto estaba cerca de su terreno, al implementarse el terreno aumentaría de precio. Pero inesperadamente, el Sr. Nam perdió todo porque el terreno que compró era parte de la planificación de la carretera local.

Durante los últimos años, los más de mil millones de VND que gasté para comprar este terreno han estado congelados y no se pueden comercializar porque todos los clientes saben que este terreno forma parte del plan de construcción de carreteras. Aunque actualmente es solo un plan suspendido, los compradores siguen siendo muy cautelosos. Pensé que obtendría grandes ganancias con mi inversión, pero ahora estoy atascado —compartió Nam—.

De hecho, los documentos válidos en las transacciones de tierras son mixtos, incluyendo únicamente documentos de venta escritos a mano entre el propietario (enviados al corredor vendedor) y el cliente. Al mismo tiempo se adjunta el libro de pago del impuesto predial agrícola.

Para aumentar la persuasión del producto, el intermediario afirmó tener "relaciones" con las autoridades locales, por lo que no había necesidad de preocuparse por obtener un libro rosa para las tierras mezcladas con la agricultura. Sin embargo, en la realidad la conversión es muy difícil y las tarifas también son muy altas.

El Sr. Phan Anh Duy (un cliente que compró terrenos intersticiales en Hanoi) dijo que el proceso de conversión fue más difícil de lo que pensaba. Al cambiar el propósito del uso de la tierra, tuvo que pagar impuestos y tarifas muy altos porque la Ley de Tierras estipula que los usuarios de la tierra deben pagar tarifas de uso de la tierra iguales a la diferencia entre las tarifas de uso de la tierra del tipo de tierra después de cambiar el propósito del uso de la tierra y las tarifas de uso de la tierra del tipo de tierra antes de cambiar el propósito del uso de la tierra.

Además, hay muchos otros costes no especificados que se generan. Al llevar las mercancías al mercado, la cantidad de dinero que ganaba era insignificante, ni siquiera igual al precio de la tierra y la tasa de conversión que gastaba. Mientras que con el mismo capital, si lo invierte en otro segmento, cree que puede obtener mayores ganancias.

Según el Sr. Giang Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, las parcelas de tierra intercaladas sin libros rojos se ofrecen a la venta a precios muy razonables. Sin embargo, a la hora de decidir gastar dinero para comprar terrenos intersticiales, es necesario determinar que se trata de un juego de "rojo o negro". La relación de ganancias y pérdidas en esta apuesta relacionada con la tierra es 50/50, porque sin un libro rojo en la mano, no hay garantía.

La concesión de libros rojos para estas parcelas intercaladas no es sencilla. Este tipo de terrenos intercalados muchas veces sólo cuentan con títulos de adjudicación de tierras con un plazo limitado, lo que hace muy difícil realizar operaciones de compraventa. Estos documentos a menudo son fotocopiados y han pasado por muchas manos.

" Por lo tanto, es fácil para los compradores comprar, pero extremadamente difícil vender y también es difícil construir una casa", compartió el Sr. Tuan.

Los terrenos intersticiales son terrenos de jardín, terrenos agrícolas ubicados en áreas residenciales urbanas o terrenos excedentes después de la planificación que no han sido reconocidos como terrenos residenciales. Normalmente, este tipo de terrenos no cuentan con certificados de derecho de uso de la tierra, sino que únicamente se transfieren mediante documentos escritos a mano. Debido a la falta de claridad en los derechos de uso de la tierra, el precio de este tipo de terrenos suele ser la mitad o incluso un tercio más barato que el de terrenos con todos los documentos en regla en la misma zona.

Ngoc Vy

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