(CLO) Las subastas de terrenos con indicios de irregularidades tanto en los precios adjudicados como en el número de solicitudes de inscripción siguen vigentes porque la psicología especulativa y las expectativas de aumento de los precios inmobiliarios siguen manteniéndose.
Anteriormente, en agosto, la opinión pública se vio constantemente conmocionada por las subastas de terrenos en distritos suburbanos de Hanói , como Thanh Oai y Hoai Duc, con un gran número de registros, largos plazos de subasta y pujas ganadoras que se disparaban, decenas de veces superiores al precio inicial. Esta tendencia y resultados continuaron en las recientes subastas de terrenos en Ha Dong y Thuong Tin.
En consecuencia, el 19 de octubre, el distrito de Ha Dong subastó con éxito 27 terrenos en los distritos de Phu Luong, Yen Nghia y Duong Noi. Cabe destacar que, tras 14 rondas, se determinó que el comprador que ganó la oferta más alta ofrecía 262 millones de VND/m², ocho veces superior al precio inicial; el precio ganador más bajo también fue 5,8 veces superior, alcanzando los 133 millones de VND/m².
La subasta de terrenos en Ha Dong tuvo lugar el 19 de octubre. (Foto: VV)
El 22 de octubre, en Thuong Tin, tras 16 horas de intensa subasta, se adjudicaron 19/40 parcelas pertenecientes al Proyecto de Infraestructura Técnica de la comuna de Van Diem, distrito de Thuong Tin, Hanói. El precio más alto fue de 52,864 millones de VND/m²; el precio más bajo fue de 24,384 millones de VND/m², con un precio inicial de 3,864 millones de VND/m². Las 21 parcelas restantes no se subastaron debido a que los participantes infringieron las normas.
Los precios altísimos de las subastas de terrenos seguidos de cancelaciones de depósitos se están volviendo algo común
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARs) dijo que a pesar de la participación de las autoridades, al final, las subastas no han cambiado, e incluso los precios de los terrenos subastados continúan aumentando.
En primer lugar, sobre el precio de salida. Este sigue siendo muy bajo, muy inferior al precio de mercado determinado en pleno cumplimiento de la normativa vigente, calculado multiplicando el coeficiente K por la lista de precios de terrenos de la ciudad.
"El Comité Popular local sigue basándose en la antigua lista de precios de tierras de 2020, vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. El precio inicial solo cambiará cuando Hanoi publique una nueva lista de precios de tierras", indicó VARs.
En segundo lugar, los precios de los terrenos en subastas siguen aumentando porque la demanda de inmuebles, especialmente de productos con garantías jurídicas y un claro potencial de crecimiento, como los terrenos subastados, es muy alta.
De hecho, en zonas como Hoai Duc o Ha Dong, el potencial de desarrollo urbano, junto con el desarrollo de infraestructura, genera grandes expectativas para los inversores. Muchos están dispuestos a pagar precios elevados por adquirir estos productos en cantidades limitadas, aunque el precio pueda superar con creces el valor real del terreno.
Además, con la expectativa de que el valor del terreno continuará apreciándose en el futuro, los compradores pueden aceptar precios mucho más altos que la valoración habitual.
En particular, el alto aumento de precios se debe al hecho de que el mercado inmobiliario de Hanoi está creciendo "calientemente" con una oferta limitada, el precio primario establece continuamente un nuevo nivel alto junto con las expectativas sobre la expansión de la ciudad y la infraestructura de tráfico.
Otra razón importante para el alto precio de la oferta ganadora es el comportamiento de pagar un precio más alto y luego perder el depósito, no pagar la oferta ganadora, incluso estar dispuesto a ignorar los riesgos, cumplir con las obligaciones en la subasta para legalizar el precio ganador con el propósito de "inflar el precio", creando un nivel de precios "virtual" como base para hacer subir el precio de los lotes de tierra relacionados para obtener ganancias.
Aunque las autoridades han intervenido para inspeccionar, esta acción tiene como objetivo principal garantizar la transparencia y legalidad del proceso de subasta, y es difícil interferir con los precios del mercado.
Los precios exorbitantes de las subastas de terrenos, seguidos de la cancelación de depósitos, se están convirtiendo en algo habitual. (Foto: ST)
Porque en una economía de mercado, las partes involucradas en las transacciones de compraventa siguen el principio de comprador y vendedor voluntarios. Pueden cancelar completamente el depósito sin comprobante. Y es inevitable que aumenten el precio cuando escasea algún bien en el mercado.
"La clasificación actual de estas conductas como especulación e inflación de precios también se basa en las emociones. Vietnam no cuenta con documentos legales que definan esta conducta como base para su manejo", afirmó VARs.
Además, según la normativa actual, quien gane una subasta pero no pague el importe total en el plazo de 120 días estará sujeto a una penalización “bastante leve”, ya que únicamente se cancelará el resultado y perderá el depósito, muy baja debido al bajo precio inicial.
La Ley revisada de Subastas de Propiedades ha endurecido las regulaciones para los ganadores de subastas de derechos de uso de suelo, pero estas regulaciones no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2025. Sin embargo, incluso cuando las nuevas regulaciones entren en vigor, dada la actual situación de oferta y demanda y la alta actividad del mercado inmobiliario de Hanói, la posibilidad de que se sigan batiendo récords de precios en las próximas subastas es muy alta y se convertirá gradualmente en algo cotidiano en el distrito. Esto se debe a que la mentalidad especulativa persiste y la expectativa de un aumento en los precios inmobiliarios se mantiene.
Se necesitan medidas más contundentes.
Para garantizar que el proceso de subasta sea justo y transparente, minimizando la especulación y la inflación de precios, VARS propone una serie de recomendaciones.
En primer lugar, los organizadores de subastas deben revisar cuidadosamente y asegurarse de que todos los procesos y procedimientos de la subasta cumplan con las regulaciones legales vigentes.
En segundo lugar, los organismos de gestión estatales deben seguir vigilando de cerca cada "movimiento" de las subastas para tomar medidas correctivas oportunas cuando detecten señales de "inestabilidad".
Al mismo tiempo, se debe considerar la posibilidad de implementar rápidamente ajustes a los mecanismos, políticas y regulaciones más estrictas relacionadas con esta actividad para orientarla rápidamente en la dirección correcta.
En particular, la penalización por abandono de depósito debería ser mayor. De esta manera, se aumenta la compensación entre las ganancias y las pérdidas de los participantes en la subasta, lo que limita en cierta medida la tendencia especulativa en las actividades de subasta.
En tercer lugar, el Estado también debe tomar medidas más contundentes contra los casos de subastas ganadoras que cambian de manos en poco tiempo. En particular, el problema más importante, según VARS, sigue siendo el cuello de botella en la oferta de vivienda.
Es necesario implementar medidas activas y prácticas pronto para desbloquear la oferta de vivienda. En particular, revisar y resolver los proyectos estancados en problemas legales es la manera más rápida de impulsar la oferta en el mercado.
"Cuando la oferta se vaya adaptando gradualmente a la demanda, el mercado se ajustará automáticamente y los precios en general y los de subasta en particular estarán más cerca del valor real de la propiedad", enfatizaron los VAR.
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Fuente: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html
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