¿Cuál es el precio esperado para los inversores en terrenos?

La liquidez se encuentra "congelada" debido a la dificultad para acordar un precio.

Según algunos inversores, la liquidez de este segmento no ha mejorado últimamente porque muchos han notado que los propietarios de terrenos no se encuentran en una situación de saturación de su cartera. Esto se observa especialmente en parcelas ubicadas en zonas de gran belleza, con un alto potencial de rentabilidad a medio plazo, donde los propietarios no atraviesan actualmente una situación de excesiva presión financiera.

El Sr. Pham Khai, inversor inmobiliario con larga trayectoria en zonas aledañas a Ciudad Ho Chi Minh como Long An , Dong Nai, Binh Phuoc y Ba Ria-Vung Tau, comentó que en el pasado, junto con algunos amigos, buscaba terrenos a precios razonables. Sin embargo, la mayoría de los terrenos atractivos suelen ser difíciles de adquirir debido a desacuerdos sobre el precio.

“Los propietarios siguen manteniendo los precios bastante altos en comparación con nuestra valoración; algunos incluso se niegan a negociar un precio más bajo porque consideran que el precio actual es adecuado. En particular, muchos propietarios creen que el mercado se recuperará pronto, por lo que solo reducen sus pérdidas mínimamente. Por esa razón, en los últimos tres meses, solo he podido comprar un terreno más en Dat Do, Ba Ria - Vung Tau, por más de mil millones”, compartió el Sr. Khai.

Este inversor también afirmó que, incluso con algunos terrenos actualmente en poder del banco, los propietarios aún no han logrado que el precio vuelva a un nivel que, en su opinión, sea adecuado. Muchos propietarios incluso han subido el precio varios cientos de millones por encima de la valoración del banco y de otras empresas tasadoras.

Este es el precio esperado para los inversores en terrenos en la figura 1. — Los terrenos para proyectos inmobiliarios son una opción preferida por muchos inversores.

El hecho de que el propietario utilizara el precio máximo de 2022 como referencia para fijar un precio con descuento ha impedido que muchos inversores que desean comprar terrenos puedan concretar la compra. Incluso un descuento del 50% representa, para muchos inversores a largo plazo, una simple reducción de sus ganancias.

Además, desde la perspectiva del vendedor, algunos inversores entran al mercado inmobiliario en momentos de alta demanda, cuando los precios de los terrenos pueden dispararse hasta varios cientos por ciento. Sin mencionar las comisiones de intermediación, los honorarios legales y los préstamos con intereses para invertir en bienes raíces. Por lo tanto, incluso si aceptan vender al precio original después de un año, sufrirán una pérdida considerable de varios cientos de millones. En consecuencia, ante la presión de los compradores para que bajen los precios, muchos propietarios se niegan a realizar la transacción, lo que provoca que la liquidez del mercado se mantenga paralizada.

Además, algunos inversores comentaron que, actualmente, solo los terrenos y los productos agrícolas en las provincias aledañas a Ciudad Ho Chi Minh, especialmente en el mercado inmobiliario que aún no ha alcanzado su punto máximo, tienen precios de compra razonables. Sin embargo, los riesgos futuros también son mayores debido a la falta de una planificación urbanística clara. En las zonas que ya han superado la fase de revalorización, una reducción de precio del 30-40% sigue siendo una oportunidad que debe considerarse en la actualidad.

¿Pueden bajar aún más los precios?

Según un informe sobre el mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn, los precios de los terrenos en 2023 tienden a disminuir drásticamente en el sector inmobiliario especulativo, donde se mantiene un inventario a la espera de aumentos de precio (sin satisfacer las necesidades reales de vivienda y explotando el consumo), mientras que los terrenos en general solo disminuyeron entre un 8 % y un 12 %. Los precios de las casas adosadas, villas y futuros apartamentos fueron los que más disminuyeron, con caídas de entre un 15 % y un 30 %, y solo en algunos casos excepcionales cayeron hasta el precio mínimo del 40 % en comparación con el segundo trimestre de 2022.

Mientras tanto, los segmentos adecuados para compradores con necesidades reales de vivienda y que pueden habitarse de inmediato se venden muy poco. Algunos proyectos aún registran reducciones de precio debido al impacto psicológico del mercado en general, pero solo dentro de un rango estrecho. No hay ventas por pánico para minimizar pérdidas.

Según una encuesta psicológica realizada por Batdongsan.com.vn a compradores de vivienda, aproximadamente el 56% predijo que los precios de las viviendas seguirían bajando en los últimos meses del año, mientras que solo el 23% opinó que seguirían subiendo. Asimismo, el 54% de los encuestados afirmó que las tasas de interés continuarían aumentando próximamente, y cerca del 20% indicó que, a partir del tercer trimestre, las tasas de interés podrían bajar, pero que sería difícil volver a los niveles del periodo 2020-2021.

Este es el precio esperado para los inversores de terrenos en la imagen 2. — La mayoría de las personas encuestadas eligieron terrenos como el tipo de propiedad que desean comprar en un futuro próximo.

Por el contrario, en el grupo de vendedores, los datos de la encuesta sobre el motivo de la venta muestran que el 49% lo hace para reestructurar su cartera de inversiones; el 23% porque no tienen necesidad de utilizarla, por lo que la revenden; y solo el 22% se debe a dificultades financieras, viéndose obligados a realizar la transferencia para resolver problemas económicos . Dado que el número de personas que reducen sus pérdidas debido a la presión financiera no es elevado, la mayoría de los vendedores aún se encuentran en una posición que les permite mantener sus inversiones, esperando vender con ganancias.

En concreto, hasta el 42% de los propietarios de activos desean venderlos con una ganancia de al menos un 10% superior al precio de compra, mientras que el 38% acepta venderlos con una diferencia de ganancia inferior al 10%. Solo alrededor del 16% acepta un descuento del 5% al 20% para deshacerse de los bienes. El porcentaje de inversores que aceptan un descuento superior al 20% es de apenas un 3%.

Según Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, las transacciones inmobiliarias se encuentran en su punto más bajo, la demanda especulativa ha desaparecido, la inversión ha disminuido y solo quedan las compras de inmuebles. El mercado ha perdido un gran número de inversores, lo que afecta la liquidez y repercute en los precios de los terrenos en 2023.

Las transacciones inmobiliarias son difíciles de concretar debido a la gran divergencia entre las expectativas de vendedores y compradores. Actualmente, el gobierno y las autoridades locales están resolviendo los problemas legales. Los bancos también han registrado señales positivas con la disminución de las tasas de interés. Es posible que el mercado inmobiliario para el consumidor, que atiende las necesidades reales de vivienda, se recupere pronto.

Mientras tanto, los compradores priorizan los inmuebles que cumplen con los criterios de uso inmediato, buena retención de precio, seguridad y alta liquidez. Por lo tanto, este grupo de productos mejorará su liquidez próximamente. Por otro lado, es posible que el grupo de inmuebles especulativos continúe bajando de precio.

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