Se proponen nuevas regulaciones sobre las tasas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra

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Muchos cambios en la Ley de Tierras de 2024 afectan la financiación de tierras

El Ministerio de Finanzas dijo que la Ley de Tierras de 2024, aprobada por la 15ª Asamblea Nacional en la 5ª Sesión Extraordinaria el 18 de enero de 2024, ha realizado cambios importantes relacionados con el financiamiento de tierras y encargó al Gobierno que detallara una serie de contenidos sobre el financiamiento de tierras; incluidos los contenidos sobre las tarifas por el uso de la tierra y el alquiler de la tierra.

Español Los principales cambios de la Ley de Tierras de 2024 que afectan el financiamiento de tierras incluyen: (i) Ampliar los casos en los que el Estado arrienda tierras y paga una renta anual para garantizar la estabilidad y sostenibilidad de los ingresos del presupuesto estatal por tierras; (ii) Regulaciones más específicas sobre los casos de recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico para los intereses nacionales y públicos; (iii) Regulaciones que separan los casos de subastas de derechos de uso de la tierra y licitación para la selección de inversionistas que utilizan la tierra; regulaciones sobre tierras de uso múltiple y recaudación de obligaciones financieras para este tipo de tierras; (iv) Eliminar el marco de precios de la tierra del Gobierno; La regulación sobre la Lista de Precios de la Tierra se construye de acuerdo con el área, la ubicación o la construcción para cada parcela de tierra sobre la base de la zona de valor, la parcela de tierra estándar (para áreas con mapas catastrales digitales y base de datos de precios de la tierra) por primera vez que se anunciará y aplicará a partir del 1 de enero de 2026 y se ajustará, modificará y complementará anualmente (en lugar de 5 años como en la Ley de Tierras de 2013), y al mismo tiempo amplía los casos de aplicación de la Lista de Precios de la Tierra para calcular las obligaciones financieras sobre la tierra; (v) Descentralizar la autoridad para decidir sobre precios específicos de la tierra al Presidente del Comité Popular del Distrito en casos de asignación de tierras, arrendamiento de tierras y permiso para cambiar los propósitos del uso de la tierra bajo la autoridad del Comité Popular del Distrito como se prescribe en la Cláusula 2 y Cláusula 4, Artículo 123 de la Ley de Tierras de 2024; (vi) Innovar el proceso de cálculo del precio de la tierra: En caso de aplicar precios de la tierra en la lista de precios de la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra y las rentas de la tierra, el Comité Popular en el nivel competente debe registrar el precio de la tierra en la decisión sobre la asignación de tierras, arrendamiento de tierras, permiso para cambiar los propósitos del uso de la tierra, extensión de los derechos de uso de la tierra, ajuste de la duración del uso de la tierra y cambio de forma de uso de la tierra; En caso de determinar precios específicos de terrenos para calcular las tasas de uso y rentas, el Comité Popular competente deberá emitir una decisión sobre el precio en un plazo máximo de 180 días a partir de la fecha de determinación. (vii) En casos de exención de tasas de uso y rentas, no es necesario realizar trámites para determinar los precios ni calcular las tasas exentas. Los usuarios exentos no tienen que realizar trámites para solicitar la exención.

Para precisar las nuevas disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, tiene como base legal la emisión de un Decreto Gubernamental que detalla las tasas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra.

Necesidad de perfeccionar las políticas para adaptarse a la nueva realidad

El Ministerio de Finanzas afirmó que la política de recaudación de tasas y rentas territoriales forma parte de la política de financiamiento de tierras. En los últimos años, junto con la política de financiamiento de tierras en general, la política de recaudación de tasas y rentas territoriales se ha institucionalizado gradualmente, de acuerdo con los principios de mercado, transparencia e igualdad entre los sectores económicos. Esto contribuye a fomentar el uso económico y eficiente del suelo, limitando gradualmente la especulación y el despilfarro, y a orientar y fomentar el desarrollo del mercado inmobiliario. Además de los importantes resultados obtenidos, las regulaciones sobre tasas y rentas territoriales que rigen la Ley de Tierras de 2013 también revelaron algunas deficiencias y limitaciones que deben superarse.

Español Para revisar y resumir la implementación de las políticas sobre la recaudación de tasas por el uso de la tierra, la recaudación de rentas de la tierra y la recaudación de rentas de la superficie del agua de acuerdo con la Ley de Tierras de 2013, el Ministerio de Finanzas emitió el Despacho Oficial No. 8335/BTC-QLCS del 28 de julio de 2021 a los Comités Populares de las provincias y ciudades administradas centralmente solicitando una evaluación de la implementación de las políticas sobre la recaudación de tasas por el uso de la tierra, la recaudación de rentas de la tierra y la recaudación de rentas de la superficie del agua y recomendaciones y propuestas sobre los contenidos que necesitan ser modificados y complementados a estas políticas.

A partir de la síntesis de los informes de las localidades, se encuentran algunos problemas relacionados con:

Recaudación de tasas por el uso de la tierra y renta de la tierra al cambiar los propósitos del uso de la tierra en los casos en que las organizaciones económicas reciben legalmente transferencias de derechos de uso de la tierra de acuerdo con las leyes de tierras para implementar proyectos de inversión porque de acuerdo con la ley actual, es necesario establecer un plan de compensación y limpieza del sitio (supuesto) para comparar con la cantidad más alta de dinero (que la organización ha pagado para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra y derechos de renta de la tierra) deducida de las tasas por el uso de la tierra y la renta de la tierra; esto crea procedimientos administrativos adicionales; además, no existen regulaciones sobre el manejo de casos de recepción de transferencias de muchos tipos de tierra y luego cambiar el propósito para implementar proyectos de inversión utilizando la tierra en forma mixta.

En cuanto al principio de exención y reducción de las tasas de uso de la tierra y la renta de la tierra (la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras mediante subasta están exentos o reducidos o no; en el caso de la asignación de tierras para el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras, ¿las tasas de uso de la tierra están exentas o reducidas? La inspección posterior y el manejo de las violaciones después de la exención y reducción de las tasas de uso de la tierra y la renta de la tierra aún no están regulados específicamente).

Problemas con el área para determinar los sujetos y el nivel de exención y reducción de las tarifas de uso de la tierra para los sujetos elegibles para los incentivos de tarifas de uso de la tierra cuando se les asigna tierra o se les reconocen los derechos de uso de la tierra porque actualmente existen regulaciones sobre la Lista de áreas de incentivos de inversión según áreas a nivel de distrito, pero en las áreas a nivel de distrito, hay comunas que no están en áreas con condiciones socioeconómicas difíciles o áreas a nivel de distrito que no están en la lista de áreas preferenciales pero tienen comunas o aldeas en áreas preferenciales, no está claro cómo se implementa el cálculo de los incentivos por área.

En cuanto a la recaudación de tarifas por el uso de la tierra y la recaudación de rentas de tierras, cuando la planificación detallada de la construcción se ajusta muchas veces, se cambian los criterios tales como la base para calcular la recaudación de tarifas por el uso de la tierra y la renta de tierras, se cambian o no se cambian; la tierra antes del ajuste de la planificación es tierra asignada y arrendada a través de la forma de subasta de derechos de uso de la tierra.

No existen regulaciones específicas sobre la deducción de compensaciones y desmontes para cada tipo de proyecto con uso mixto de la tierra; cómo calcular la compensación y el reembolso por desmonte del sitio en los casos de asignación de tierras sin cobro de tarifa por uso de la tierra, asignación de tierras exentas de tarifa por uso de la tierra.

En algunos casos prácticos faltan regulaciones sobre el manejo transitorio.

En consecuencia, el Ministerio de Finanzas ha compilado, evaluado y enviado documentos al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para la investigación y finalización del borrador en el proceso de desarrollo de la Ley de Tierras de 2024. Al mismo tiempo, el Ministerio de Finanzas encuentra necesario completar (reemplazar los Decretos que guían la Ley de Tierras de 2013 mencionados anteriormente) para resolver los problemas que surgen en el proceso de implementación de los Decretos actuales sobre la recaudación de tarifas por uso de la tierra y la recaudación de rentas de la tierra (Decreto No. 45/2014/ND-CP, Decreto No. 46/2014/ND-CP, Decreto No. 135/2016/ND-CP, Decreto No. 123/2017/ND-CP del Gobierno) para adaptarse a la nueva realidad, reformar los procedimientos administrativos, asegurar la movilización efectiva de los ingresos por tarifas por uso de la tierra y rentas de la tierra en el presupuesto estatal; contribuir a promover la explotación y el uso efectivos de la tierra, contribuyendo al desarrollo socioeconómico.

Sobre la normativa sobre exención y reducción de la renta de la tierra

El Ministerio de Finanzas dijo que, en principio, exención y reducción de la renta de la tierra: La Ley de Tierras de 2024 no estipula específicamente qué es la exención de la renta de la tierra y qué es la reducción de la renta de la tierra. Sin embargo, a lo largo del proceso de redacción de la Ley de Tierras y expresado en el diseño de los artículos sobre los casos en que deben realizarse subastas y licitaciones para proyectos que utilizan tierras, se muestra el principio: La exención de la renta de la tierra permite a los usuarios de la tierra no pagar la renta de la tierra durante todo el plazo del arrendamiento; el resto es reducción de la renta de la tierra. Por lo tanto, en los artículos 39 y 40 del proyecto de Decreto, las regulaciones sobre la exención y reducción de la renta de la tierra se basan en el principio: (i) La exención de la renta de la tierra permite a los usuarios de la tierra no pagar la renta de la tierra durante todo el plazo del arrendamiento; (ii) La reducción de la renta de la tierra permite a los usuarios de la tierra no pagar una cantidad específica calculada como un porcentaje (%) de la renta de la tierra pagadera.

Español Con respecto a los casos de exención de renta de la tierra: La Cláusula 1 y la Cláusula 2, Artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024 estipulan específicamente casos de exención y reducción de las tasas de uso de la tierra y la renta de la tierra; al mismo tiempo, estipula la autoridad del Gobierno para estipular otros casos de exención y reducción de las tasas de uso de la tierra y la renta de la tierra no especificados en la Cláusula 1, Artículo 157 después de recibir el consentimiento del Comité Permanente de la Asamblea Nacional. Por lo tanto, el Proyecto de Decreto estipula específicamente los casos de exención de la renta de la tierra; diseña los niveles de reducción de la renta de la tierra de acuerdo con los sectores de incentivos a la inversión y las ubicaciones de incentivos a la inversión de acuerdo con las disposiciones de la ley de inversión, que son básicamente similares a las regulaciones actuales en el Decreto No. 46/2014/ND-CP (modificado y complementado en el Decreto No. 135/2016/ND-CP, Decreto No. 123/2017/ND-CP).

El artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024 solo estipula la exención y reducción de las tasas de uso del suelo y la renta del suelo para el uso del suelo con fines productivos y comerciales en sectores o zonas de incentivos a la inversión (independientemente de los sectores socializados, como en la Ley de Tierras de 2013). Por lo tanto, los artículos 39 y 40 del proyecto de Decreto solo estipulan normas generales sobre los niveles preferenciales de exención y reducción de las tasas de uso del suelo para proyectos en sectores y zonas de incentivos a la inversión, sin establecer incentivos específicos para proyectos que utilicen el suelo para la construcción de obras públicas con fines comerciales (socialización).

Al mismo tiempo, la cláusula 6, artículo 50 estipula disposiciones transitorias para las tarifas por el uso de la tierra; la cláusula 14, artículo 51 estipula disposiciones transitorias para la recaudación de rentas de la tierra; y se derogan las disposiciones sobre exención preferencial y reducción de rentas de la tierra para proyectos en el sector social prescritas en el Decreto No. 69/2008/ND-CP del 30 de mayo de 2008 y el Decreto No. 59/2014/ND-CP del 16 de junio de 2014 del Gobierno.

Procedimientos de exención y reducción

En cuanto a los procedimientos de exención y reducción: La cláusula 3 del artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que, en los casos de exención de las tasas de uso del suelo y la renta del suelo, no es necesario realizar procedimientos para determinar el precio del suelo ni calcular las tasas de uso del suelo y la renta del suelo exentas. Los usuarios de tierras exentos de tasas de uso del suelo y renta del suelo no tienen que realizar procedimientos para solicitar la exención de dichas tasas.

Por lo tanto, para asegurar la supervisión de la implementación de las condiciones para la exención de las tasas de uso de la tierra y las rentas de la tierra de conformidad con las regulaciones; para asegurar la exención de las tasas de uso de la tierra y las rentas de la tierra para los sujetos correctos, para evitar la pérdida de ingresos del presupuesto estatal, para asegurar la efectividad de las políticas preferenciales del estado...), el proyecto de Decreto estipula que la exención de las tasas de uso de la tierra y las rentas de la tierra se registre en la decisión de arrendamiento de la tierra; al mismo tiempo, estipula las responsabilidades de: (i) Las autoridades fiscales en el cálculo del monto de las tasas de uso de la tierra y las rentas de la tierra que se reducirán, presentándolo al Comité Popular del mismo nivel para una decisión de recuperación del monto de las tasas de uso de la tierra reducidas por ellos mismos; (ii) Las agencias de recursos naturales y medio ambiente son responsables de recopilar estadísticas y resumir los casos de exención de la renta de la tierra. Durante el proceso de implementación, la agencia de recursos naturales y medio ambiente inspeccionará, revisará y determinará periódicamente el cumplimiento de las condiciones para los incentivos de exención de la renta de la tierra. Si se descubre que una persona que ha sido exenta de la renta de la tierra no cumple las condiciones para la exención de la renta de la tierra, debe informar al Comité Popular del mismo nivel para decidir revocar la exención de la renta de la tierra y transferir la información a la agencia tributaria para coordinar el cálculo, la recaudación y el pago del monto de la renta de la tierra a pagar (no exenta) de acuerdo con la política y el precio de la tierra en el momento de la decisión de arrendamiento de la tierra y el monto equivalente al pago atrasado de la renta de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley de administración tributaria.

Sabiduría

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