Se proponen nuevas normas sobre tasas por uso de la tierra y rentas de la tierra

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Muchos cambios en la Ley de Tierras de 2024 afectan la financiación de tierras

El Ministerio de Finanzas dijo que la Ley de Tierras de 2024, aprobada por la 15ª Asamblea Nacional en la 5ª Sesión Extraordinaria el 18 de enero de 2024, ha realizado cambios importantes relacionados con el financiamiento de tierras y encargó al Gobierno que detallara una serie de contenidos sobre el financiamiento de tierras; incluyendo contenido sobre tasas por el uso de la tierra y rentas de la tierra.

Los principales cambios de la Ley de Tierras de 2024 que afectan al financiamiento de tierras incluyen: (i) ampliar los casos en los que el Estado arrienda tierras y paga una renta anual por ellas para garantizar la estabilidad y sostenibilidad de los ingresos del presupuesto estatal provenientes de las tierras; (ii) Reglamentación más específica sobre los casos de recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional y público; (iii) Normativa sobre la separación entre los casos de subasta de derechos de uso de tierras y los de licitación para seleccionar inversionistas que utilicen tierras; reglamentación sobre terrenos de usos múltiples y cobro de obligaciones financieras para este tipo de terrenos; (iv) Eliminar el marco de precios de la tierra del Gobierno; La Lista de Precios de Terrenos se construye de acuerdo al área, ubicación o construcción para cada parcela de terreno con base en la zona de valor, parcela de terreno tipo (para áreas con mapas catastrales digitales y base de datos de precios de terrenos) por primera vez para ser anunciada y aplicada a partir del 1 de enero de 2026 y ajustada, modificada y complementada anualmente (en lugar de 5 años como en la Ley de Tierras de 2013), y al mismo tiempo amplía los casos de aplicación de la Lista de Precios de Terrenos para calcular las obligaciones financieras sobre la tierra; En consecuencia, el precio de la tierra utilizado para calcular los derechos de uso de la tierra y las rentas de la tierra de los hogares y las personas cuando el Estado asigna tierras, arrienda tierras o reconoce derechos de uso de la tierra es el precio de la tierra que figura en la Lista de Precios de la Tierra (aboliendo la regulación anterior sobre el cálculo según precios de tierras específicos en algunos casos); (v) Descentralizar la autoridad para decidir sobre precios específicos de tierras al Presidente del Comité Popular del Distrito en casos de asignación de tierras, arrendamiento de tierras y permiso para cambiar los propósitos del uso de la tierra bajo la autoridad del Comité Popular del Distrito según lo prescrito en la Cláusula 2 y la Cláusula 4 del Artículo 123 de la Ley de Tierras de 2024; (vi) Innovación en el proceso de cálculo del precio de la tierra: En caso de aplicar el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra para calcular la tarifa de uso de la tierra y el alquiler de la tierra, el Comité Popular en el nivel competente debe registrar el precio de la tierra en la decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras, el permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra, la extensión del derecho de uso de la tierra, el ajuste del plazo de uso de la tierra, el cambio de forma de uso de la tierra; En el caso de determinar precios específicos de tierras para calcular las tasas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra, el Comité Popular en el nivel competente debe emitir una decisión sobre el precio de la tierra en un plazo no mayor a 180 días a partir del momento de la determinación del precio de la tierra; (vii) En los casos de exención de derechos de uso de la tierra y de renta de la tierra, no es necesario realizar procedimientos para determinar los precios de la tierra y calcular los derechos de uso de la tierra y de renta de la tierra exentos. Los usuarios de tierras exentos del pago de tasas por uso de tierras y rentas de tierras no tienen que realizar trámites para solicitar la exención de tasas por uso de tierras y rentas de tierras...

Para precisar las nuevas disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, tiene como base legal la emisión de un Decreto Gubernamental que detalla las tasas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra.

Necesidad de perfeccionar las políticas para adaptarse a la nueva realidad

El Ministerio de Finanzas dijo que la política de recaudación de tasas por el uso de la tierra y rentas de la tierra es parte de la política de financiamiento de tierras. En los últimos tiempos, junto con la política general de financiación de tierras, se ha institucionalizado gradualmente la política de recaudación de derechos de uso de la tierra y rentas de la tierra de acuerdo con los principios del mercado, la transparencia y la igualdad entre los sectores económicos; Contribuir a incentivar el uso económico y eficaz del suelo, limitando gradualmente la especulación y el despilfarro, contribuyendo a orientar y estimular el desarrollo del mercado inmobiliario. Además de los importantes resultados alcanzados, la reglamentación sobre tasas por el uso de la tierra y rentas de la tierra que orienta la Ley de Tierras de 2013 también reveló algunas deficiencias y limitaciones que es necesario superar.

Español Para revisar y resumir la implementación de las políticas sobre la recaudación de tasas por el uso de la tierra, la recaudación de rentas de la tierra y la recaudación de rentas de la superficie del agua de acuerdo con la Ley de Tierras de 2013, el Ministerio de Finanzas emitió el Despacho Oficial No. 8335/BTC-QLCS del 28 de julio de 2021 a los Comités Populares de las provincias y ciudades administradas centralmente solicitando una evaluación de la implementación de las políticas sobre la recaudación de tasas por el uso de la tierra, la recaudación de rentas de la tierra y la recaudación de rentas de la superficie del agua y recomendaciones y propuestas sobre los contenidos que necesitan ser modificados y complementados a estas políticas.

A partir de la síntesis de los informes de las localidades, se encuentran algunos problemas relacionados con:

Recaudación de tasas por el uso de la tierra y renta de la tierra al cambiar los propósitos del uso de la tierra en los casos en que las organizaciones económicas reciben legalmente transferencias de derechos de uso de la tierra de acuerdo con las leyes de tierras para implementar proyectos de inversión porque de acuerdo con la ley actual, es necesario establecer un plan de compensación y limpieza del sitio (supuesto) para comparar con la cantidad más alta de dinero (que la organización ha pagado para recibir la transferencia de derechos de uso de la tierra y derechos de renta de la tierra) deducida de las tasas por el uso de la tierra y la renta de la tierra; Esto crea procedimientos administrativos adicionales; Además, no existen regulaciones sobre el manejo de casos de recepción de transferencias de muchos tipos de tierras y luego cambio de propósito para implementar proyectos de inversión utilizando formas de uso de tierras mixtas.

En cuanto al principio de exención y reducción de las tasas de uso de la tierra y la renta de la tierra (la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras mediante subasta están exentos o reducidos o no; en el caso de la asignación de tierras para el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras, ¿las tasas de uso de la tierra están exentas o reducidas? La inspección posterior y el manejo de las violaciones después de la exención y reducción de las tasas de uso de la tierra y la renta de la tierra aún no están regulados específicamente).

Problemas con el área para determinar los sujetos y el nivel de exención y reducción de las tarifas de uso de la tierra para los sujetos elegibles para los incentivos de tarifas de uso de la tierra cuando se les asigna tierra o se les reconocen los derechos de uso de la tierra porque actualmente existen regulaciones sobre la Lista de áreas de incentivos de inversión según áreas a nivel de distrito, pero en las áreas a nivel de distrito, hay comunas que no están en áreas con condiciones socioeconómicas difíciles o áreas a nivel de distrito que no están en la lista de áreas preferenciales pero tienen comunas o aldeas en áreas preferenciales, no está claro cómo se implementa el cálculo de los incentivos por área.

En lo que respecta a la recaudación de derechos de uso de la tierra y la recaudación de rentas de la tierra, al ajustar la planificación detallada de la construcción muchas veces, cambiar los criterios tales como la base para calcular la recaudación de derechos de uso de la tierra y la recaudación de rentas de la tierra cambia o permanece sin cambios; La tierra antes del ajuste de planificación es tierra asignada y arrendada a través de una subasta de derechos de uso de la tierra.

No existen regulaciones específicas sobre la deducción de montos de compensación y limpieza del sitio para cada tipo de proyecto con uso mixto del suelo; Cómo calcular el monto de compensación, el reembolso de GPMB en caso de asignación de tierras sin cobro de tarifa por uso de la tierra, asignación de tierras exentas de tarifa por uso de la tierra.

En algunos casos prácticos faltan regulaciones sobre el manejo transitorio.

En consecuencia, el Ministerio de Finanzas ha recopilado, evaluado y enviado documentos al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para la investigación y finalización del borrador en el proceso de elaboración de la Ley de Tierras 2024. Al mismo tiempo, el Ministerio de Finanzas considera necesario completar (reemplazar los Decretos que guían la Ley de Tierras de 2013 mencionados anteriormente) para resolver los problemas que surgen en el proceso de implementación de los Decretos actuales sobre la recaudación de tarifas por uso de la tierra y la recaudación de rentas de la tierra (Decreto No. 45/2014/ND-CP, Decreto No. 46/2014/ND-CP, Decreto No. 135/2016/ND-CP, Decreto No. 123/2017/ND-CP del Gobierno) para adaptarse a la nueva realidad, reformar los procedimientos administrativos, asegurar la movilización efectiva de los ingresos por tarifas por uso de la tierra y rentas de la tierra en el presupuesto estatal; contribuir a promover la explotación y uso efectivo de la tierra, contribuyendo al desarrollo socioeconómico.

Sobre la normativa sobre exención y reducción de la renta de la tierra

El Ministerio de Finanzas dijo que, en principio, la exención y reducción de la renta de la tierra: La Ley de Tierras de 2024 no estipula específicamente qué es la exención y qué es la reducción de la renta de la tierra. Sin embargo, a lo largo del proceso de elaboración de la Ley de Tierras y del contenido del diseño de los artículos sobre los casos en que deben realizarse subastas y licitaciones para proyectos que utilizan tierras, se muestra el principio: La exención de la renta de la tierra significa permitir a los usuarios de la tierra no pagar la renta de la tierra durante todo el período de arrendamiento; El resto es reducción de la renta de la tierra. Por tanto, los artículos 39 y 40 del proyecto de Decreto estipulan la exención y reducción de la renta de la tierra con base en los siguientes principios: (i) La exención de la renta de la tierra permite a los usuarios de la tierra no pagar la renta de la tierra durante todo el período de arrendamiento; (ii) La reducción de la renta de la tierra consiste en permitir a los usuarios de la tierra no pagar una cantidad específica calculada como un porcentaje (%) de la renta de la tierra a pagar.

Respecto de los casos de exención del pago de rentas de tierras: Los incisos 1 y 2 del artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024 estipulan específicamente los casos de exención o reducción de las tasas por el uso de la tierra y de las rentas de tierras; Al mismo tiempo, la facultad del Gobierno para prescribir otros casos de exención o reducción de las tasas por el uso de la tierra y de las rentas de la tierra no especificados en el inciso 1 del artículo 157 se estipulará después de obtener el consentimiento del Comité Permanente de la Asamblea Nacional. Por tanto, el Proyecto de Decreto estipula específicamente los casos de exención de rentas de tierras; El diseño de los niveles de reducción de la renta de la tierra de acuerdo con los sectores de incentivos a la inversión y las ubicaciones de incentivos a la inversión de acuerdo con las disposiciones de la ley de inversión es básicamente similar a las regulaciones actuales en el Decreto No. 46/2014/ND-CP (modificado y complementado en el Decreto No. 135/2016/ND-CP, Decreto No. 123/2017/ND-CP).

El artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024 solo estipula la exención y reducción de las tarifas y rentas de uso de la tierra para los casos de uso de la tierra para fines productivos y comerciales en sectores de incentivos a la inversión o en áreas de incentivos a la inversión (independientemente de los sectores socializados como en la Ley de Tierras de 2013). Por tanto, los artículos 39 y 40 del proyecto de Decreto sólo contienen disposiciones generales sobre niveles preferenciales de exención y reducción de tarifas por uso de tierras para proyectos en sectores y áreas de incentivos a la inversión sin establecer incentivos separados para proyectos que utilicen tierras para construir obras públicas con fines comerciales (socialización).

Al mismo tiempo, el inciso 6 del artículo 50 establece disposiciones transitorias para las tasas por el uso de la tierra; El artículo 51, cláusula 14, establece disposiciones transitorias para la recaudación de rentas territoriales; y se derogan las disposiciones sobre exención preferencial y reducción de la renta de la tierra para proyectos en el sector social prescritas en el Decreto Nº 69/2008/ND-CP de 30 de mayo de 2008 y el Decreto Nº 59/2014/ND-CP de 16 de junio de 2014 del Gobierno.

Procedimientos de exención y reducción

Respecto a los procedimientos de exención y reducción: La cláusula 3, artículo 157 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que en los casos de exención de tasas por uso de la tierra y renta de la tierra, no es necesario realizar procedimientos para determinar los precios de la tierra y calcular las tasas por uso de la tierra y renta de la tierra exentas. Los usuarios de tierras exentos del pago de tasas por uso de la tierra y de rentas de tierras no tienen que realizar trámites para solicitar la exención de tasas por uso de la tierra y de rentas de tierras.

Por tanto, garantizar el seguimiento del cumplimiento de las condiciones de exención del pago de tasas por el uso de la tierra y de la renta de la tierra de conformidad con la reglamentación; garantizar la exención de las tasas de uso de la tierra y del alquiler de la tierra para los sujetos adecuados, evitar la pérdida de ingresos del presupuesto estatal, garantizar la eficacia de las políticas preferenciales del Estado...), en el proyecto de Decreto, la exención de las tasas de uso de la tierra y del alquiler de la tierra se establece en la decisión de arrendamiento de tierras; Al mismo tiempo, estipula las responsabilidades de: (i) Las autoridades fiscales en el cálculo del monto de las tasas de uso de la tierra y de los alquileres de la tierra que se deben reducir, y presentarlos al Comité Popular del mismo nivel para que decida recuperar el monto de las tasas de uso de la tierra reducidas por ellas mismas; (ii) La agencia de recursos naturales y medio ambiente es responsable de recopilar estadísticas y sintetizar los casos de exención del pago de rentas de tierras. Durante el proceso de implementación, la agencia de recursos naturales y medio ambiente inspeccionará, revisará y determinará periódicamente el cumplimiento de las condiciones para los incentivos de exención de rentas de tierras. Si se descubre que una persona que ha sido exenta de la renta de la tierra no cumple las condiciones para la exención de la renta de la tierra, debe informar al Comité Popular del mismo nivel para decidir revocar la exención de la renta de la tierra y transferir la información a la agencia tributaria para coordinar el cálculo, la recaudación y el pago del monto de la renta de la tierra a pagar (no exenta) de acuerdo con la política y el precio de la tierra en el momento de la decisión de arrendamiento de la tierra y el monto equivalente al pago atrasado de la renta de la tierra de acuerdo con las disposiciones de la ley de administración tributaria.

Sabiduría

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