Ciudad Ho Chi Minh ultima el porcentaje de costos y ganancias como base para la valoración de la tierra.

Esta es una de las bases importantes para determinar los precios de la tierra utilizando el método de excedente para proyectos inmobiliarios en la ciudad de Ho Chi Minh.

Esta es una de las bases importantes para determinar los precios de la tierra utilizando el método de excedente para proyectos inmobiliarios en la ciudad de Ho Chi Minh.

El vicepresidente del Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, acaba de firmar y emitir la Decisión No. 49/2025 que estipula los factores que forman los ingresos de desarrollo, los factores que estiman los costos de desarrollo al determinar precios específicos de la tierra de acuerdo con el método de excedente y los factores que afectan los precios de la tierra al determinar los precios de la tierra en la ciudad.

Los inversores obtienen un beneficio equivalente al 15% del coste total de la inversión en construcción.

Para los factores de estimación del costo de desarrollo, la decisión es dar los porcentajes (%) para determinar los costos de negocio; gastos de intereses, ganancias de los inversionistas tomando en cuenta el capital, riesgos de negocio para grupos de proyectos con los mismos propósitos principales de uso de la tierra de los tipos de proyectos.

La ciudad divide cada segmento específico en viviendas de gran altura, casas adosadas y villas; subdivisión y venta de terrenos; parques y conglomerados industriales; oficinas, comercio y servicios, y hoteles. Dependiendo de cada tipo de proyecto, se aplicarán diferentes regulaciones porcentuales.

Los costos de intereses y las ganancias de los inversores, considerando el capital y los riesgos comerciales, se calcularán multiplicando el 15 % por el costo total de la inversión en construcción. Foto: Le Toan

En concreto, los costes de marketing, publicidad y ventas se calcularán en el 2% de los ingresos totales para todos los segmentos.

Los costos de administración y operación se aplicarán al 15% del total de ingresos por alquiler, aplicable a proyectos de vivienda en altura; proyectos de inversión en parques y conglomerados industriales; proyectos de inversión en oficinas, comercio y servicios. En particular, para proyectos de casas adosadas y villas; proyectos de subdivisión y venta de terrenos, la tasa se aplicará al 5% del total de ingresos por alquiler.

En particular, los gastos por intereses, las ganancias de los inversores considerando el capital propio y el riesgo empresarial se calcularán multiplicando el 15 % por el coste total de la inversión en construcción, el coste empresarial y el valor de los derechos de uso del suelo. Esta tasa se aplica a todos los segmentos mencionados.

Para proyectos de inversión hotelera, médica, educativa , deportiva o proyectos con características específicas, la organización que implemente la determinación del precio de la tierra propondrá el porcentaje de los factores de marketing, publicidad, costos de ventas, costos de gestión operativa, costos de intereses de préstamos, ganancias de los inversionistas teniendo en cuenta el capital, riesgos comerciales y otros costos en el Informe Explicativo sobre el desarrollo del plan de precios de la tierra para que el Consejo de Evaluación de Precios de la Tierra específico lo considere y decida.

Proyectos que no se venden en el primer año

Respecto a los factores que forman los ingresos de desarrollo, la Decisión N° 49/2025 también estipula el momento de inicio de las ventas, el tiempo de venta y el ratio de ventas de cada segmento.

Sin embargo, esta tasa sólo se aplica a los casos en que los documentos sobre políticas de inversión o los documentos de licitación para la implementación de proyectos de inversión o las decisiones que aprueban o aceptan proyectos de inversión no han especificado el momento de la venta; el momento para comenzar a vender y comercializar productos y servicios; y las decisiones que aprueban la planificación detallada de la construcción no han especificado la tasa de ocupación.

En consecuencia, la fecha de inicio de ventas es a partir del primer año del proyecto y el porcentaje de ventas se asigna de acuerdo al área del piso de construcción incluyendo el área del sótano.

En cuanto al período y la tasa de venta, los proyectos de viviendas de gran altura de menos de 50.000 m² de superficie construida tendrán un período de venta de dos años, con una tasa del 40 % el primer año y del 60 % el segundo. En cuanto a los proyectos de casas adosadas y villas de menos de 100 unidades, y los proyectos de parcelación y venta de menos de 200 parcelas, la tasa de venta será del 100 % en un año.

Para proyectos de gran escala con un período de venta más largo, de 4 a 5 años y que no se permiten vender en el primer año, incluidos: Proyectos de viviendas de gran altura con una escala de 150.000 m2 de superficie construida o más; proyectos de casas adosadas y villas con más de 1.000 productos.

Para proyectos de inversión de oficinas, comerciales y de servicios, la tasa de ocupación es del 75% para oficinas y del 70% para comerciales.

Para proyectos de inversión en hoteles, salud , educación, cultura, deportes o proyectos especiales, la organización que implemente la determinación del precio de la tierra propondrá otros factores para estimar los ingresos por desarrollo en el Informe Explicativo sobre el desarrollo del plan de precios de la tierra para que el Consejo de Evaluación de Precios de la Tierra específico lo considere y decida.

El método del excedente se implementa tomando el ingreso total estimado de desarrollo menos el costo total estimado de desarrollo del terreno o área de terreno sobre la base del uso más efectivo del terreno (coeficiente de uso del terreno, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del terreno y la planificación detallada de la construcción aprobada por la autoridad competente.

Los ingresos totales por desarrollo de un terreno o área de terreno se determinan con base en estimaciones de precios de transferencia, precios de alquiler de terrenos, precios de alquiler de locales, precios de productos y servicios comerciales, fluctuaciones en los precios de transferencia, precios de alquiler de terrenos, precios de alquiler de locales, precios de productos y servicios comerciales durante el período de implementación del proyecto y otros factores generadores de ingresos que incluyen: tiempo de venta; tiempo de inicio de ventas, negocio de productos y servicios; tasa de ventas; tasa de ocupación.

Los precios comerciales de productos y servicios se aplican en los casos en que no se pueden recaudar precios de transferencia, precios de alquiler de terrenos y precios de alquiler de locales.

Esta es una de las bases importantes para determinar los precios de la tierra utilizando el método de excedente para proyectos inmobiliarios en la ciudad de Ho Chi Minh.

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