Inversores observan un proyecto en Dong Nai - Foto: QUANG DINH
La Ley de Tierras de 2024 ha resuelto muchas deficiencias de las versiones anteriores, pero el proceso de implementación aún presenta muchos problemas y no es adecuado para el modelo de gobierno local de dos niveles.
¿Cuantos días para responder?
En conversación con Tuoi Tre, el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate, afirmó que las empresas enfrentan actualmente dificultades en la transición de la adquisición y asignación de terrenos. La transferencia de las tareas de desbroce de terrenos del nivel distrital al nivel comunal ha generado numerosos desafíos debido a que la capacidad profesional de los funcionarios de base no cumple con los requisitos. Por el contrario, si se centra demasiado en el nivel provincial, se generará una sobrecarga y una tramitación lenta. Además, la etapa de determinación del origen del terreno también prolonga el proceso de desbroce.
El Sr. Toan afirmó que si el proceso de descentralización no va acompañado de una orientación oportuna y ajustes de políticas, la preparación y aprobación de los planes de compensación seguirán presentando dificultades. Propuso acortar el plazo de evaluación de las licitaciones, que actualmente dura hasta 60 días, ya que «las empresas a menudo tienen que solicitar una prórroga por escrito, lo que aumenta el coste de la garantía de licitación».
Además, el trámite del permiso de construcción también supone un importante obstáculo. Una vez que el proyecto cuenta con la inversión total y el diseño básico, los requisitos de prevención y extinción de incendios son los más complejos.
En declaraciones a Tuoi Tre, el Sr. Le Huu Nghia, Director General de Le Thanh Company, afirmó que el punto clave para los proyectos inmobiliarios en general, y para los proyectos de vivienda social en particular, son los largos trámites legales. Según el Sr. Nghia, para un proyecto de vivienda, en lugar de que los trámites duren dos años, muchos proyectos pueden llegar a durar entre cinco y siete años.
Por ejemplo, en el proyecto de esta empresa, solo existe un procedimiento, pero las unidades tienen opiniones diferentes, lo que obliga a la empresa a cambiar, prolongando el tiempo de procesamiento y los costos de implementación. Además, cuando surge un problema que requiere consultar con organismos estatales, se envían documentos, pero a veces no hay respuesta durante un mes entero, lo que genera inquietud en la empresa, ya que el tiempo es oro.
Por lo tanto, el Sr. Nghia cree que para los procedimientos administrativos, es necesario estipular claramente cuántos días se necesitan para obtener resultados, de lo contrario, se debe indicar claramente qué deben hacer las empresas, quién es responsable y cada etapa específica.
"Si se solicitan opiniones a otras agencias, ¿cuántos días se tiene para responder? Si no hay respuesta, ¿cómo se resolverá? No se puede solicitar opiniones y esperar meses o años sin obtener resultados. Si se excede el plazo y no hay resolución, la empresa debe enviar el documento a un nivel superior para su tramitación", sugirió el Sr. Nghia.
El dilema de la valoración de tierras
El problema más difícil para muchas empresas es la valoración del terreno para determinar las tasas de uso del suelo. Hay localidades que fijan precios muy altos, lo que provoca el fracaso de muchos proyectos. "Las tasas de uso del suelo actuales siguen siendo un gran problema en el mercado, por lo que es necesario un método de cálculo adecuado. Cuando los precios se elevan demasiado, no solo las empresas, sino también los compradores de viviendas se ven perjudicados", afirmó el Sr. Toan.
Según un experto del departamento de análisis de Yuanta Vietnam, se debe priorizar la eliminación de regulaciones obsoletas para eliminar los obstáculos en el desarrollo de proyectos. El hecho de que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente tenga que revisar la Ley de Tierras de 2024 tras tan solo un año de implementación demuestra que los obstáculos actuales frenan el progreso.
A partir del 1 de julio de 2025, Vietnam operará oficialmente con un modelo de gobierno de dos niveles. Por lo tanto, las regulaciones sobre los planes anuales de uso del suelo a nivel de distrito se solapan, lo que provoca retrasos en los proyectos y debería abolirse, según este experto.
El gobierno ha publicado el primer borrador de la Ley de Tierras revisada: una reforma integral con 68 disposiciones añadidas o ajustadas. Los expertos esperan que la Asamblea Nacional la apruebe durante su periodo de sesiones de octubre y que entre en vigor a principios de 2026.
El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General del Grupo Phu Dong, calculó que si un proyecto de dos a cinco años de duración se extiende, los costos financieros de la empresa aumentarán significativamente, llegando incluso a la mitad del costo del terreno. El Sr. Phuc puso como ejemplo un terreno de 500 mil millones de VND: si el interés a dos años es de solo 100 mil millones de VND, pero debido a problemas que impiden que el proyecto se desarrolle en cinco años, el costo del interés puede alcanzar los 250 mil millones de VND. "El Estado necesita simplificar los trámites para que, en lugar de dos o tres años para completar el proyecto, solo se tarde entre seis meses y un año, lo que ayudará a reducir costos y aumentar la oferta", afirmó el Sr. Phuc.
Hay proyectos que deben realizar 177 pasos antes de la autorización del sitio.
El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP.Invest, reflexionó una vez que el número de sellos que deben sellarse para cada proyecto en los procedimientos administrativos es de aproximadamente 38 a 40. Hay proyectos en los que las empresas deben realizar 177 pasos, que duran 360 días para ser elegibles para el diálogo antes de la limpieza forzosa del sitio.
El delegado de la Asamblea Nacional, Hoang Van Cuong, también afirmó que aún existen complejidades en los procedimientos administrativos del sector inmobiliario. Sin embargo, advirtió que si solo hay cuatro o cinco pasos, pero no son claros, la toma de decisiones podría ser más difícil y compleja.
En cambio, los factores importantes a considerar son: ¿Cuánto tiempo se tarda en procesar un proyecto? ¿Son los procedimientos claros, públicos y transparentes? ¿Se ajustan las regulaciones a la realidad? La claridad ayuda a asignar responsabilidades específicas, evitando culpar a todos.
El Dr. Can Van Luc cree que la carga de costos es la causa directa del aumento de los precios de la vivienda. En este caso, los costos de terrenos y desmontes representan una proporción cada vez mayor, especialmente cuando el nuevo precio de los terrenos se acerca al precio de mercado, lo que provoca un aumento drástico de las obligaciones financieras de las empresas.
Destacó que muchos proyectos están estancados no por falta de capital, sino por los largos trámites de aprobación, que han reducido la oferta y elevado los precios de la vivienda. Si se reforma este proceso, miles de proyectos podrían salir pronto al mercado, lo que contribuiría a aumentar la oferta y a bajar los precios.
Sr. Tran Van Khai (Vicepresidente del Comité de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente de la Asamblea Nacional):
Recortará muchos procedimientos y descentralizará fuertemente
Proyecto inmobiliario en construcción en Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Los trámites administrativos en el sector de la construcción siguen siendo engorrosos, complejos y complejos. Algunas empresas comentan que «lo más difícil ahora mismo no es el capital ni el terreno, sino los trámites de inversión». Tienen dinero y terreno, pero el proyecto sigue estancado debido a una serie de permisos y tasaciones.
Por ejemplo, obtener un permiso de construcción para un proyecto de vivienda unifamiliar demora más de un año, ya que requiere la presentación de un expediente tras otro y su revisión por parte de numerosas agencias. Incluso hay proyectos inmobiliarios en Hanói que tardan varios años solo en completar los trámites para iniciar la construcción.
Además, la falta de uniformidad y coherencia entre la Ley de Construcción y las leyes afines genera confusión entre los inversores. Actualmente, un proyecto de construcción promedio está sujeto a la regulación de entre cinco y siete leyes, lo que dificulta que los inversores sepan qué normativas seguir correctamente.
Por lo tanto, la próxima reforma a la Ley de Construcción se centrará en simplificar y reducir drásticamente los trámites, con el espíritu de "crear en lugar de controlar". En particular, se eximirán los permisos de construcción para los proyectos que hayan superado la evaluación y se reducirá a un solo trámite de licencia para los demás proyectos, con un plazo máximo de licencia de tan solo 7 días.
Junto con esto, se incluye la descentralización, la delegación de autoridad y responsabilidad en la gestión de la construcción con el espíritu de máxima descentralización, junto con mecanismos de control efectivos, monitoreo mediante tecnología y datos, mecanismos de rendición de cuentas y sanciones por infracciones. A partir de ahí, promoveremos y crearemos un entorno equitativo para el sector privado, atrayendo recursos sociales.
Fuente: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm
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