Controlar los precios inmobiliarios: Solución para enfriar el mercado inmobiliario

La agencia gestora planea implementar una serie de medidas para enfriar los precios inmobiliarios, especialmente en el segmento de alta gama, donde la especulación y la inflación de precios son habituales.

El Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir un documento que exige a las empresas inmobiliarias el estricto cumplimiento de las normas legales sobre divulgación pública de información sobre proyectos, transacciones y derechos de propiedad. De acuerdo con la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y el Decreto 94, 96/2024/ND-CP, las empresas deben publicar la información de los proyectos antes de su inicio, informar del estado de las transacciones por escrito y en formato electrónico, y ser responsables de la exactitud de los datos.

Prohibición de elusión, autorización a los intermediarios

Cabe destacar que el documento prohíbe estrictamente a los inversionistas autorizar a otras organizaciones o individuos a firmar contratos de depósito, venta, transferencia, arrendamiento con opción a compra de viviendas o derechos de uso de suelo en proyectos. Los inversionistas solo podrán vender o arrendar con opción a compra futuras viviendas tras haber notificado por escrito al organismo de gestión estatal el cumplimiento de las condiciones de la transacción.

Antes de que el Departamento de Construcción emitiera este documento, muchos proyectos en Ciudad Ho Chi Minh se abrieron a la venta bajo autorización. Muchas casas de bolsa F2 y F3 recibieron depósitos de clientes, mientras que los proyectos no contaban con permisos de construcción ni cumplían con los requisitos legales. Muchos clientes de las provincias del norte viajaron a Ciudad Ho Chi Minh para depositar fondos de buena voluntad, pero en realidad no habían firmado un contrato con el inversor.

En una reciente inauguración de un proyecto, la Sra. Loan (residente en el barrio de Tan Hung, Ciudad Ho Chi Minh) comentó que había realizado un depósito de garantía de 50 millones de VND a través del piso y que luego había pagado otro 10 % del valor del apartamento, pero solo a través de una agencia inmobiliaria, sin la colaboración del inversor. "Pensé que era un proceso normal, pero cuando pregunté más tarde, descubrí que no estaba cualificada para abrir la venta", compartió.

Un director de una inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh admitió que, durante mucho tiempo, muchos inversores han intentado eludir la ley autorizando a las salas de negociación a recibir depósitos de los clientes. Este atajo, a través del marketing y la comunicación, hace que los clientes solo conozcan la sala de negociación, sin tener contacto directo con el inversor.

Según el experto económico Dr. Tran Nguyen Dan, la situación de los inversores que "eluden la ley" a través de plataformas de intermediación para captar capital existe desde hace mucho tiempo. "Muchos proyectos movilizan hasta el 90% - 95% del valor de la vivienda antes de firmar el contrato de compraventa. Las agencias de gestión ven con claridad, pero no gestionan, lo que distorsiona el mercado y genera una demanda virtual y el miedo a perderse algo (FOMO, por sus siglas en inglés) en los compradores", analizó el Sr. Dan.

Según él, este enfoque no solo infla los precios de los inmuebles, sino que también pone el riesgo en manos del comprador. Porque, en caso de incidente, solo se le reembolsará el depósito o los intereses bancarios, mientras que el inversor aún se apropia del capital. "Las costosas lecciones de algunos incidentes importantes del mercado en el pasado siguen siendo una advertencia", enfatizó.

Al mismo tiempo, el proyecto de Resolución del Gobierno sobre el mecanismo para controlar los precios inmobiliarios también ha atraído la atención del público. En este proyecto, el organismo gestor propone que las transacciones inmobiliarias se realicen a través de un mercado de valores gestionado por el Estado, a la vez que restringe el crédito para quienes adquieran segundas y terceras viviendas. Además, el proyecto también fomenta el desarrollo de vivienda comercial asequible, ampliando la oferta de viviendas de gama media para satisfacer las necesidades reales de vivienda.

El Sr. Vo Hong Thang, subdirector general a cargo de consultoría en DKRA Consulting, afirmó que, según una encuesta del Grupo DKRA, hasta el 70 % de los clientes que adquirieron nuevos proyectos en el pasado lo hicieron con fines de inversión; de estos, entre el 50 % y el 60 % ya poseían un segundo apartamento y más del 20 % poseían un tercero o más. Sin embargo, también debe considerarse la posibilidad de restringir el crédito para ayudar a reducir la demanda especulativa, bajar los precios y devolver el mercado a su valor real.

También comentó que, de aplicarse esta política, el crédito bancario al sector inmobiliario aumentará lentamente y la liquidez del mercado podría disminuir aproximadamente un 30 %. "Los especuladores deberán considerarlo con cuidado, mientras que quienes tengan necesidades reales tendrán la oportunidad de acceder a productos más adecuados", comentó el Sr. Thang.

Clientes conocen un proyecto inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH

Implementar soluciones sincrónicas y a largo plazo

El Sr. Vo Hong Thang apoya la política del impuesto inmobiliario para limitar la especulación, pero espera que el Gobierno, los ministerios y las dependencias cuenten con un plan de implementación gradual, con una hoja de ruta, un cálculo minucioso y eviten la aplicación repentina. "Si el impuesto se endurece demasiado rápido, el mercado podría reaccionar con fuerza, afectando la liquidez y el crecimiento general de la economía, ya que el sector inmobiliario es un sector con gran influencia en otros", comentó el Sr. Thang.

Según el Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de los Recursos Naturales y el Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, el impuesto a las transacciones inmobiliarias es una herramienta eficaz para limitar la especulación.

Propuso aplicar el impuesto según el tiempo de tenencia de la propiedad: si la propiedad se posee por menos de 12 meses, el impuesto será del 20% sobre el precio de venta; de 12 a 36 meses, del 10%; de 36 a 60 meses, del 5%; y por más de 60 meses, se mantendrá la tasa actual del 2%. "Esta tasa impositiva también debería aplicarse a los casos de compraventa autorizada para evitar lagunas legales", afirmó el Sr. Thuan.

Considera que este método impositivo es más sencillo y fácil de aplicar que forzar las transacciones a través de plataformas públicas en línea, lo cual no es adecuado en el contexto actual. «Los impuestos basados ​​en el tiempo de propiedad ayudan a limitar la navegación, pero no distorsionan el mercado. Quienes inviertan a corto plazo deberán pagar impuestos elevados, mientras que quienes mantengan sus activos a largo plazo recibirán incentivos, lo cual es justo y razonable», enfatizó el Sr. Thuan.

Además, el Sr. Thuan propuso crear un índice de precios de la tierra que tienda a disminuir con el tiempo, considerándola un medio de producción y no un producto especulativo. Con un control adecuado de los precios de la tierra, junto con impuestos flexibles sobre las transacciones, el mercado recuperará su valor real, creando oportunidades para que las personas adquieran viviendas y contribuyendo a la estabilización de la seguridad social.

Según el Dr. Tran Nguyen Dan, la lucha contra la especulación debe ser sincronizada y a largo plazo, y no puede resolverse de la noche a la mañana. Considera que, además de la tributación, es necesario combinar herramientas crediticias y administrativas. "Se deben establecer calificaciones crediticias para los prestatarios y se debe exigir a los bancos que participen en el control. Quienes compren una segunda vivienda deberían pagar tasas de interés más altas y ratios de préstamo más bajos; por ejemplo, solo el 50 % para la segunda vivienda y el 30 % para la tercera", sugirió.

El Dr. Dan también enfatizó que si un cliente le pide a un familiar que use su nombre para evadir impuestos, la persona que lo use también deberá asumir las consecuencias, como la restricción de préstamos o el pago de impuestos en la próxima compra. "Es necesaria la coordinación entre las agencias de gestión, los bancos y el sistema tributario para garantizar la equidad y evitar lagunas legales", añadió.

Según él, este es un problema que requiere una hoja de ruta de 5 a 10 años, con coordinación entre ministerios, ramas y autoridades locales para estabilizar el mercado. "Los precios inmobiliarios solo pueden disminuir y estabilizarse cuando sincronizamos las políticas fiscales y crediticias con la legalidad de los proyectos. Cuando las personas con necesidades reales puedan acceder fácilmente a la vivienda, la especulación disminuirá naturalmente", comentó el Sr. Dan.

Los aumentos de precios no se deben sólo a la especulación.

El Dr. Tran Nguyen Dan también señaló con franqueza que la razón del aumento de los precios inmobiliarios no es solo la especulación, sino también la prolongación de los procedimientos legales. "Muchos proyectos tardan entre 7 y 8 años en completarse, lo que provoca un aumento de los costos de capital. Cuando los costos aumentan, las empresas se ven obligadas a aumentar los precios de venta para compensar, y los compradores finales sufren las consecuencias. Por lo tanto, el Estado debe definir claramente las responsabilidades de cada etapa y cada organismo en el proceso de aprobación del proyecto para acortar los plazos y reducir los costos", afirmó el Sr. Dan.

Da Nang rastrea la "inflación de precios" de la tierra y la especulación

El 13 de octubre, la Oficina del Comité Popular de la ciudad de Da Nang anunció que el Presidente del Comité Popular de la ciudad acaba de firmar y emitir un despacho oficial sobre la inspección, revisión, rectificación y manejo de los actos de manipulación de precios y especulación inmobiliaria; y el fortalecimiento de la gestión y uso de la tierra en el área.

En consecuencia, el Presidente del Comité Popular de la Ciudad de Da Nang asignó al Departamento de Agricultura y Medio Ambiente para presidir y coordinar con el Departamento de Construcción, el Centro para el Desarrollo del Fondo de Tierras, los Comités Populares de las comunas, barrios y unidades relacionadas para organizar inspecciones, exámenes y revisiones de todas las actividades específicas de valoración de tierras y el desarrollo y emisión de listas de precios de tierras; compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras; y actividades de subasta de derechos de uso de tierras.

En la actualidad, Da Nang ha registrado muchos signos de "fiebre de la tierra" en los suburbios y áreas de nuevos proyectos, especialmente en lugares con información de planificación, disposición de unidades administrativas o implementación de grandes proyectos de infraestructura.

H. Dinh

Fuente: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm