El acceso al capital es limitado para las empresas y los bancos enfrentan dificultades
En una conversación reciente, el Sr. Le Hong Khang, Director de Análisis y Calificaciones Crediticias de FiinRatings, comentó que, durante el primer semestre del año pasado, la situación comercial de las empresas inmobiliarias seguía siendo bastante baja en comparación con el promedio de los últimos cinco años. Si bien la actividad ha mejorado, no ha sido significativa.
Esta unidad de calificación indicó que las evaluaciones anteriores se basan en datos relacionados con la deuda, la rentabilidad y la calidad de las ganancias de los negocios inmobiliarios solo en niveles promedio.
Salvo unas pocas grandes empresas con terrenos limpios y una personalidad jurídica clara que podrían registrar resultados positivos este año, la mayoría de las inmobiliarias medianas se encuentran en una situación de espera. Además, muchas se enfrentan actualmente a dos graves problemas. El primero es que el acceso al capital es mucho más difícil que en el período anterior.
El Sr. Khang comentó que, en el pasado, las empresas inmobiliarias podían acceder a fuentes de capital diversas y flexibles. Podían obtener capital de contratos de cooperación para inversiones, compradores de viviendas, bonos, préstamos bancarios, etc. Sin embargo, hasta ahora, estos canales han enfrentado numerosas dificultades, incluyendo el de los préstamos bancarios.
Mientras tanto, la banca comercial también ha estado bajo una gran presión para apoyar a las empresas en los últimos tiempos, de acuerdo con el espíritu de la Circular 02 y el Decreto 08, reestructurando la deuda de sus clientes. Por lo tanto, al invertir en proyectos inmobiliarios, la banca comercial también debe elevar sus estándares de inversión y evaluar cuidadosamente los proyectos.
Agregó que los proyectos con inversionistas legales completos pero que no están en el segmento en el que los bancos se enfocan en invertir también son muy difíciles de obtener capital.
La restricción del acceso al capital mediante préstamos para las empresas inmobiliarias también se refleja en los datos de flujo de caja de las empresas. El flujo de caja derivado de las actividades de endeudamiento de la mayoría de las empresas disminuyó drásticamente en 2023, cuando el mercado de bonos se mostró sombrío y los bancos restringieron los préstamos. Por ejemplo, el flujo de caja de Novaland disminuyó de 30.150 billones de VND a 4.876 billones de VND, y el de Dat Xanh disminuyó de 7.351 billones de VND a 3.300 billones de VND.
En el segundo trimestre, los ingresos por préstamos de estas empresas no mejoraron. Los ingresos por préstamos de Novaland en el último trimestre fueron equivalentes al 19% de 2023, los de Dat Xanh al 27% y los de DIC Corp al 16%.
La cuestión del difícil acceso al capital para las empresas inmobiliarias también fue mencionada por el Sr. Nguyen Quoc Hung, Vicepresidente y Secretario General de la Asociación Bancaria de Vietnam.
El Sr. Hung afirmó que los préstamos bancarios para bienes raíces no son pequeños. El total de préstamos pendientes para bienes raíces y negocios inmobiliarios representaba casi el 22% del total de préstamos pendientes de la economía al 1 de agosto. Los préstamos pendientes para negocios inmobiliarios directos ascendían a aproximadamente 1.200 billones de VND y los préstamos a consumidores a 1.800 billones de VND.
Al evaluar los problemas legales que reportan las empresas inmobiliarias, el Sr. Hung planteó la pregunta de si esto se debe al mecanismo o a que las empresas lo están aplicando y no pueden solucionarlo. Explicó que muchos proyectos presentan problemas legales que no se pueden resolver porque no se ajustan a la normativa legal.
Mientras tanto, el sector bancario se enfrenta a desafíos derivados de proyectos pendientes y problemas legales. Con proyectos que no han completado sus trámites, los bancos se enfrentan al problema del estancamiento de capital, lo que dificulta la reorganización del capital. "El sector bancario se enfrenta a ese desafío, no a que no esté creando las condiciones para las unidades de producción y negocio, incluyendo el sector inmobiliario. Esto es realmente preocupante", enfatizó el Sr. Hung.
Planteó la cuestión de que actualmente no existen estadísticas sobre cuántos inmuebles sin terminar están "acaparando" el dinero de la gente y de los bancos, y cuántos de estos proyectos se podrán completar.
Sr. Nguyen Quoc Hung, Vicepresidente y Secretario General de la Asociación de Bancos de Vietnam (Foto: Dan Viet).
El Sr. Nguyen Quoc Hung dijo que la industria bancaria también recomendó que todos los niveles de la industria completen rápidamente los procedimientos de orientación y eliminen los obstáculos para que los proyectos estancados puedan ponerse pronto en consumo.
Dijo que si el sector bancario no tiene cuidado, las consecuencias legales serán graves. Anteriormente, incluso las empresas sin recursos podían operar en el sector inmobiliario y luego verse en dificultades y necesitar ayuda. Las tres leyes inmobiliarias vigentes resolverán este problema y brindarán oportunidades a las empresas inmobiliarias competentes.
El Sr. Hung afirmó que los bancos están dispuestos a invertir en empresas con capital y capacidad reales. En particular, están dispuestos a otorgar préstamos a empresas inmobiliarias que desarrollan viviendas sociales. En cuanto a las empresas inmobiliarias, el Sr. Hung indicó que deberían reestructurarse y reevaluar sus recursos.
administrar
A medida que el acceso al capital de bancos o bonos corporativos se vuelve más difícil que antes, las empresas inmobiliarias se ven obligadas a considerar otras opciones. Otras vías de movilización de capital para estas empresas incluyen la emisión de acciones, la venta de proyectos y la obtención de préstamos en dólares estadounidenses.
Muchos inversores han aprobado sus planes de movilización de capital mediante la emisión de acciones en la junta anual de accionistas de 2023. Por ejemplo, Novaland emitió 2 billones de VND en una emisión privada y 11.7 billones de VND en derechos de compra a sus accionistas. Dat Xanh Group emitió 1.7 billones de VND en una emisión privada y 1.8 billones de VND en derechos de compra a sus accionistas.
Khang Dien House emitió 3 billones de VND a inversores profesionales. Phat Dat finalizó la lista de accionistas para emitir 1.3 billones de VND en derechos de compra de acciones el pasado mayo. DIC Corp planea emitir derechos de compra por un valor total de 3 billones de VND.
Otra opción que las inmobiliarias, aunque reticentes, siguen implementando para obtener capital es la venta de proyectos. Algunos acuerdos para vender proyectos a inversores extranjeros incluyen la venta de un proyecto de 3,68 hectáreas en la ciudad de Thu Duc a Gamuda Land por 315,8 millones de dólares, por parte de Tam Luc Real Estate Joint Stock Company.
La Sociedad Anónima Thuan Thanh vendió 2.060 metros cuadrados de terreno por valor de 14,3 millones de dólares estadounidenses en el Distrito 8 de Ciudad Ho Chi Minh a Sky World Development Berhad. Becamex IDC vendió el proyecto de 18,9 hectáreas en el área urbana de Tan Thanh a Capitaland. Or Nam Long anunció un plan para recaudar cerca de 6 billones de dongs en los próximos tres años mediante la venta de capital del proyecto y activos no esenciales en la junta general anual de accionistas de 2024.
Si el proyecto no se vende, la empresa opta por establecer una relación estratégica para implementar proyectos como HTN cooperando con Marubeni para implementar el proyecto del nuevo centro administrativo en la ciudad de Thu Duc.
Las cifras de los estados financieros también lo demuestran, ya que el flujo de caja procedente de la venta de inversiones en otros negocios de grandes empresas inmobiliarias también ha aumentado considerablemente desde 2022 hasta la actualidad.
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Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-trong-vong-xoay-ket-tien-doi-von-20240822133004708.htm
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