El dinero barato fluye con fuerza hacia el sector inmobiliario: ¿oportunidad de inversión o riesgo potencial?

El dinero barato fluye hacia el sector inmobiliario en 2025, lo que convierte a este mercado en un atractivo canal de inversión inmobiliaria en un momento en que los precios del oro alcanzan su punto máximo y las acciones fluctúan con fuerza. Los especuladores aprovechan rápidamente esta oportunidad para aumentar sus ganancias; los precios de los terrenos aumentan rápidamente, superando los ingresos de las personas, lo que plantea numerosos riesgos potenciales.

Báo Lào Cai•12/09/2025

¿El sector inmobiliario se beneficia de un viento a favor?

En los primeros ocho meses de 2025, la economía vietnamita recibió un impulso de aproximadamente 1,8 billones de VND, lo que provocó que las tasas de interés se mantuvieran en mínimos históricos. La abundante liquidez encontró rápidamente refugio en inversiones como las acciones y, sobre todo, el sector inmobiliario. Al 30 de junio, el crédito inmobiliario pendiente alcanzó los 3,18 billones de VND, 2,4 veces más que a finales de 2024, lo que representa el 18,5 % de la deuda total del sistema. En particular, algunos bancos que otorgaron préstamos al sector inmobiliario concentraron más del 64 % de la deuda total pendiente.

El Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), comentó que el capital barato ha impulsado notablemente el sector inmobiliario, en combinación con factores a largo plazo como la infraestructura vial, la inversión extranjera directa en Vietnam, el turismo y el aumento de los ingresos. De hecho, en los últimos años, cada proyecto de inversión pública, como autopistas, aeropuertos y puentes fluviales, no solo ha transformado la conectividad regional, sino que también ha provocado un incremento inmediato en el precio de los terrenos circundantes.

Si bien no se ha satisfecho la demanda real de viviendas asequibles, el capital fluye hacia proyectos de alta gama, complejos turísticos o terrenos especulativos que luego son abandonados.

Al mismo tiempo, la inversión extranjera directa fluye con fuerza hacia Vietnam a medida que las corporaciones globales reestructuran sus cadenas de suministro, lo que impulsa la demanda de bienes raíces industriales, logística, oficinas e incluso el mercado de vivienda para profesionales. La recuperación del turismo también genera un impulso para el sector inmobiliario turístico, mientras que los ingresos de la población aumentan gradualmente, fortaleciendo su poder adquisitivo para la compra de vivienda.

“Se puede decir que el sector inmobiliario se enfrenta a un “viento favorable” tanto por parte de la política monetaria como de la dinámica macroeconómica, lo que convierte al mercado inmobiliario de 2025 en la opción prioritaria de flujo de caja en este período”, dijo el Dr. Luong.

Al analizar las razones del dinamismo del mercado, el Sr. Nguyen Quang Huy, Director Ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca de la Universidad Nguyen Trai, afirmó que la inversión pública en infraestructuras clave, como la Autopista Norte-Sur, aeropuertos internacionales, puentes fluviales y ferrocarriles de alta velocidad, ha impulsado el desarrollo urbano y la creación de parques industriales, incrementando a su vez el valor del suelo en las nuevas zonas conectadas. Además, la inversión extranjera directa (IED) en Vietnam continúa fluyendo con fuerza, dado el creciente posicionamiento del país en la cadena de suministro global. Esto no solo dispara la demanda de suelo industrial, almacenes y oficinas, sino que también genera un mercado inmobiliario atractivo para profesionales extranjeros.

Numerosas villas abandonadas en la comuna de An Khanh, ciudad de Hanoi .

Además, según el Sr. Huy, la sólida recuperación del turismo ha convertido a Vietnam en un destino atractivo, impulsando el crecimiento del sector inmobiliario turístico, hotelero y comercial. En particular, la economía y los ingresos de la población han aumentado en los últimos años, creando una base sólida para la capacidad de compra de vivienda. Por lo tanto, ante la fuga de capitales de los canales de ahorro y oro, la inversión inmobiliaria se ha consolidado como una vía segura con potencial para atraer capital.

Apalancamiento financiero y riesgos potenciales

Además del capital barato, muchos inversores han lanzado paquetes de préstamos hipotecarios con apoyo financiero, un período de gracia de hasta 5 años para el pago del capital y la necesidad de abonar solo entre el 10 % y el 30 % del valor inicial de la vivienda. Esto supone una ventaja para los compradores reales, pero también abre la puerta al apalancamiento financiero por parte de los especuladores.

Con un apartamento valorado en 3 mil millones de VND y una inversión inicial de tan solo 600 a 900 millones de VND, los inversores pueden esperar una ganancia de entre 450 y 600 millones de VND después de 1 a 2 años, lo que equivale a una rentabilidad del 50 al 70 %. Durante el período de mayor auge, muchos incluso duplicaron su inversión antes de recibir la vivienda.

El atractivo de las ganancias ha atraído a una oleada de inversores novatos al mercado. Estos retienen los bienes, esperando que los precios suban, creando una espiral de escasez, precios altos y transacciones virtuales. Esto dinamiza artificialmente el mercado, pero oculta el riesgo de inestabilidad a largo plazo.

Además, algunas empresas eluden la ley, obteniendo capital mediante préstamos supuestamente destinados a la producción y los negocios, pero en realidad invirtiéndolo en bienes raíces, lo que genera distorsiones en la asignación del crédito. Esto no solo reduce la eficiencia del flujo de capital para la producción real, sino que también sobrecalienta el mercado inmobiliario, lo que fácilmente puede provocar una burbuja inmobiliaria.

El Dr. Tran Xuan Luong advirtió: “El capital barato está fluyendo hacia el sector inmobiliario, elevando el precio de venta de muchos proyectos muy por encima de su valor real. Muchas empresas también se aprovechan del nombre de la producción para obtener préstamos y luego invertir en el sector inmobiliario, lo que provoca distorsiones en el mercado”.

En realidad, muchos proyectos se venden a precios entre 5 y 7 veces superiores a los ingresos de la gente. Esta diferencia evidencia un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda. Mientras que la demanda real de vivienda asequible no se ha satisfecho, el capital fluye hacia proyectos de lujo, complejos turísticos o terrenos especulativos que posteriormente quedan abandonados.

“Lo más peligroso es que está resurgiendo la mentalidad especulativa. Los pequeños inversores toman prestado capital a corto plazo para comprar y vender, lo que aumenta la liquidez virtual. Si los tipos de interés suben repentinamente o se restringe el crédito, este grupo estará bajo la mayor presión para pagar sus deudas, con el riesgo de que un colapso se extienda a todo el sistema. La historia del mercado inmobiliario vietnamita ha sido testigo de numerosos auges y posteriores caídas del mercado, con graves consecuencias para las empresas, los bancos y la población”, analizó el Sr. Luong.

Compartiendo la misma opinión, el economista Nguyen Quang Huy advirtió que, si bien el mercado inmobiliario está en auge, aún presenta numerosos riesgos potenciales. En primer lugar, existe el riesgo de que los precios de los terrenos aumenten más allá del poder adquisitivo. Cuando se concentra demasiado capital en ciertas zonas, los precios de los terrenos pueden subir más rápido que los ingresos, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda. En segundo lugar, está la liquidez irregular: no todos los inmuebles son fáciles de revender, especialmente los proyectos alejados de la infraestructura o con documentación legal incompleta. Por último, existe el riesgo del efecto dominó: muchas personas pueden seguir la tendencia, pero cuando el mercado se ajusta, pueden verse fácilmente abrumadas por las dificultades financieras.

Sr. Nguyen Quang Huy, Director Ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca de la Universidad Nguyen Trai

Los expertos afirman que el mercado necesita soluciones para gestionar y controlar los flujos de capital hacia el sector inmobiliario, especialmente el segmento especulativo, para evitar burbujas inmobiliarias. Solo cuando el capital de inversión regrese a áreas que generan valor real, la economía podrá mantener un desarrollo equilibrado y sostenible.

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