Eliminación de las tasas por uso del suelo para proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh

En Ciudad Ho Chi Minh hay alrededor de 100 proyectos inmobiliarios comerciales “en espera” de notificación de obligaciones financieras.

En una sesión de trabajo con el presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, y los departamentos pertinentes el pasado fin de semana, el Sr. Jun Sung Ho, Director General de Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Corea), el inversor del proyecto Thu Thiem Eco Smart City (barrio de An Khanh), expresó su deseo de seguir implementando el proyecto si Ciudad Ho Chi Minh elimina los obstáculos a la inversión, especialmente la exención de la tarifa adicional por uso de la tierra del proyecto del 5,4%/año.

100 proyectos con obligaciones financieras

El presidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, Nguyen Van Duoc, reconoció las recomendaciones de las empresas y afirmó que informará al Gobierno Central para que considere las soluciones adecuadas. Los líderes de la ciudad dan la bienvenida a Lotte para que continúe acompañando, compartiendo las dificultades e implementando el proyecto según lo previsto.

De hecho, el problema que planteó Lotte no es un caso aislado. Anteriormente, el inversor del proyecto Empire City —la empresa conjunta Imperial City— también envió un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh solicitando la revisión de las obligaciones financieras resultantes.

Según esta unidad, desde 2017, la empresa ha completado sus obligaciones financieras de casi 3.600 mil millones de VND y la decisión de asignación de tierras de la ciudad también estableció claramente que la empresa "no tiene que pagar más" al cambiar del pago único de arrendamiento de tierras a la asignación de tierras con cobro de tarifas por uso de la tierra.

Sobre esta base, el proyecto ha finalizado y entregado a los residentes tres conjuntos de obras, equivalentes a unos 1200 apartamentos. Sin embargo, el pago de tasas adicionales por el uso del suelo se considera una carga considerable, lo que afecta gravemente el flujo de capital y los planes de negocio.

Un rincón del proyecto Empire City enfrenta dificultades procesales. Foto: HOANG TRIEU

De igual manera, la autoridad fiscal de Ciudad Ho Chi Minh emitió recientemente un documento solicitando a Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company el pago de 400 mil millones de dongs adicionales para el proyecto Green Star Sky Garden. Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la ciudad cuenta actualmente con cerca de 100 proyectos inmobiliarios comerciales en espera de la notificación de obligaciones financieras, incluyendo muchos proyectos a gran escala de empresas como Novaland , Hung Thinh Land y TTC Land.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, afirmó que la asociación ha propuesto reiteradamente la abolición total de la regulación que establece el cobro del 5,4% adicional en casos en que las empresas no tienen culpa. Según él, «la demora en la determinación de las obligaciones financieras se debe principalmente a los procedimientos administrativos, no a la culpa de los inversores».

Según el Sr. Chau, este mecanismo no solo provoca pérdidas a las empresas sino también pérdidas de ingresos presupuestarios, porque las tarifas por el uso de la tierra se "suspenden" y no se pueden pagar a tiempo, mientras que una serie de proyectos tienen que detener temporalmente la construcción, lo que provoca un desperdicio de fondos de tierras.

Él cree que si el Gobierno puede resolver este problema, los proyectos "suspendidos" completarán rápidamente sus obligaciones financieras, desbloqueando así el flujo de capital de decenas de miles de millones de dongs para el mercado inmobiliario.

"El impuesto sobre el uso del suelo es fundamental para restablecer la oferta de vivienda y promover el crecimiento económico . Una vez resuelto este problema por completo, también constituirá una importante garantía para el clima de inversión en Vietnam", enfatizó.

El nudo más grande

El Sr. Dang Hong Anh, presidente de la Asociación de Jóvenes Empresarios de Vietnam (VYEA) y presidente del Consejo Fundador de Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), dijo que los problemas relacionados con las obligaciones financieras de la tierra son el "mayor cuello de botella" que obstaculiza el desarrollo del mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh.

Según las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 103/2024/ND-CP, las tasas por uso de suelo se determinan según el momento en que el Estado emite la decisión de asignación de tierras. Sin embargo, en realidad, muchos proyectos grandes se ejecutan por fases, y cada vez que se asigna el terreno, se debe fijar un nuevo precio, lo que genera inconvenientes, explicó.

Mencionó muchos proyectos en los que la ciudad asignó temporalmente terrenos para la primera fase a los inversores para que iniciaran la construcción, mientras que el resto esperó a que se completara el proceso de compensación y se despejara el terreno. Cuando se tomó la decisión de asignar los terrenos para la primera fase, la empresa pagó las tasas de uso del suelo para todo el proyecto según la planificación detallada.

Sin embargo, cuando se asignó el terreno restante, las autoridades determinaron obligaciones financieras adicionales de acuerdo con el nuevo precio del terreno, obligando a la empresa a pagar cientos de miles de millones de dongs más, a pesar de que esa área había sido incluida en el pago anterior.

Esta situación, según el Sr. Hong Anh, no solo incrementa los costos de inversión y prolonga el progreso de la implementación, sino que también afecta a toda la cadena de valor del mercado inmobiliario. "Un proyecto retrasado no solo perjudica a las empresas, sino que también conlleva una serie de consecuencias: los compradores de viviendas esperan, los bancos tienen que reestructurar los préstamos, la oferta se bloquea y el mercado pierde liquidez", afirmó.

Según el Sr. Dang Hong Anh, la cuestión de las obligaciones financieras en materia de tasas por uso de tierras para proyectos de asignación temporal de tierras ha sido objeto de reflexión por parte de la comunidad empresarial durante mucho tiempo. El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh también ha enviado numerosos documentos al Ministerio de Finanzas y al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente para proponer soluciones, pero hasta la fecha no ha recibido instrucciones específicas.

Como resultado, muchas empresas pagaron derechos de uso del suelo por todo el proyecto hace décadas, y ahora aún tienen que pagar más por la superficie adicional asignada, con precios de terrenos mucho más altos. Esto representa una enorme carga financiera que perjudica a las empresas, afecta gravemente sus planes de negocio, provoca el estancamiento de muchos proyectos y reduce indirectamente la oferta de vivienda en Ciudad Ho Chi Minh.

El Sr. Dang Hong Anh sugirió que debería existir un mecanismo específico para abordar este asunto de manera justa y razonable. "Recomendamos que el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente presenten pronto al Gobierno un mecanismo que permita deducciones y compensaciones de las obligaciones financieras que las empresas hayan cumplido previamente según la superficie, para proyectos que hayan pagado la totalidad de la tasa de uso de la tierra según la planificación detallada 1/500, pero que aún no hayan completado la asignación de tierras".

Esto garantiza la equidad y la transparencia, a la vez que protege los derechos legítimos del Estado y las empresas. Solo así podremos gestionar rigurosamente los ingresos presupuestarios y, al mismo tiempo, alentar a las empresas a invertir con confianza, contribuyendo así a promover la socioeconomía y a satisfacer las necesidades de vivienda de los residentes de Ciudad Ho Chi Minh", enfatizó.

Propuesta para eliminar por completo la regulación del 5,4%

En una reciente conferencia de prensa socioeconómica, un representante del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh dijo que el Comité Popular de la Ciudad propuso oficialmente que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y el Ministerio de Finanzas consideren abolir la regulación de la recaudación de un 5,4% adicional de tarifas de uso de la tierra y alquiler de la tierra durante el período de obligaciones financieras indeterminadas.

Según la explicación del ayuntamiento, esta normativa se estableció con el objetivo de "compartir la responsabilidad financiera entre el estado y la ciudadanía", pero en realidad, el retraso se debe principalmente a la agencia gestora. Por lo tanto, es imposible obligar a las empresas y a la ciudadanía a asumir este gasto adicional.

La ciudad también enfatizó que, en el contexto de la recuperación socioeconómica tras la pandemia de COVID-19, la eliminación de la regulación mencionada ayudará a reducir la presión de costos, estimular la inversión y promover el crecimiento. Actualmente, la ley estipula una tasa de recaudación adicional del 5,4 %, pero en el proyecto de enmienda al Decreto 103 sobre tasas de uso de suelo y rentas de suelo, el Ministerio de Hacienda propone dos opciones: reducirla al 3,6 % o eliminarla por completo.

Sin embargo, la abolición completa solo se puede implementar si está estipulada directamente en la Ley de Tierras, por lo que el Ministerio de Finanzas también ha recomendado que el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente la estudie y la complemente en el próximo proceso de enmienda de la ley.

Según muchos expertos y empresas, en realidad, el retraso en la determinación de las obligaciones financieras suele deberse a trámites administrativos complejos, mientras que las empresas ya han cumplido con sus obligaciones de pago de las tasas de uso del suelo. Esta recaudación adicional incrementa los costos de inversión, lo que encarece los productos inmobiliarios, afecta directamente a los compradores de vivienda y reduce la accesibilidad a la misma.

Algunos expertos también creen que, si se aplican tasas adicionales, solo deberían aplicarse a proyectos que hayan puesto terrenos en funcionamiento y estén obteniendo beneficios, para evitar que las empresas se queden con los terrenos esperando el momento oportuno. Sin embargo, si no hay culpa del inversor, seguir cobrando tasas adicionales es injusto.

La solución más fundamental, según los expertos, es eliminar por completo la regulación del 5,4% y, al mismo tiempo, emitir un mecanismo claro sobre el momento de calcular las tarifas por el uso del suelo para crear transparencia y coherencia, desbloqueando así una serie de proyectos estancados y restableciendo la confianza en el mercado inmobiliario.

Necesita más aclaración

El presidente de HoREA, Le Hoang Chau, también enfatizó que el Proyecto de Resolución, que estipula una serie de mecanismos de política para eliminar las dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, debe incluir regulaciones más claras sobre la gestión de las tasas adicionales por uso de la tierra. "El Gobierno debe regular específicamente la deducción de los montos que las empresas han pagado por el período en que no se han calculado las tasas por uso de la tierra o la renta de la tierra, cuando no sea responsabilidad de los usuarios. Esta es una base legal necesaria para gestionar proyectos como la Eco Ciudad Inteligente de Lotte o Empire City, evitando que las empresas resulten perjudicadas", analizó el Sr. Chau.

Fuente: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm