Servicio de "rescate de viviendas" en medio de la crisis inmobiliaria en China

(Dan Tri) - Una industria clandestina prospera gracias a la ola de quiebras, mientras que fondos multimillonarios retiran masivamente su capital. Estos dos extremos exponen las grietas cada vez más profundas del mercado inmobiliario chino.

En medio de la crisis inmobiliaria que ya dura cuatro años en China, una extraña noticia circula en redes sociales. Mientras millones de propietarios se enfrentan a la posibilidad de un patrimonio neto negativo (el valor de su vivienda es inferior a la cantidad que deben al banco) y al riesgo de perder su propiedad, ha surgido una solución sorprendente: incluso si el banco embarga su vivienda, legalmente pueden conservarla.

La curiosidad impulsó a un reportero de Lianhe Zaobao a investigar. Apenas unos días después de dejar un comentario en una publicación, recibió más de una docena de mensajes de "expertos", todos decididos a ayudar a "salvar la casa".

Esta es una ventana a una industria en la sombra, un servicio único nacido de la desesperación del mercado.

Mientras el mercado inmobiliario de China se congela, un oscuro negocio de rescate de viviendas está ganando mucho dinero gracias a propietarios de viviendas con "patrimonio negativo" que intentan conservar sus propiedades recomprando sus propias deudas incobrables (Foto: Reuters).

Trucos únicos para rescatar a alguien del hogar

“No solo perderás tu casa, sino que también sufrirás un retraso de una década en comparación con otros. Comprar una casa nueva será muy difícil”, advirtió una experta por teléfono, tras pasar media hora analizando las graves consecuencias de no pagar su deuda.

Tras causar pánico en sus clientes, empezó a usar su primer truco: reestructurar el préstamo para reducir la cuota mensual, ayudando así al propietario a sobrevivir temporalmente el período difícil. "Si aguantas unos años más, los precios de las casas volverán a subir", dijo con seguridad.

Pero el verdadero secreto se revela cuando el cliente duda. El proceso es mucho más complejo y audaz.

Eso es una quiebra activa. En ese momento, el propietario dejará de pagar las cuotas, dejará que el banco embargue la propiedad y la subastará judicialmente.

Ahí es donde entra el "familiar". Un familiar o amigo de confianza, con la ayuda de una empresa de rescate de viviendas, pujará y comprará la casa de nuevo, a menudo por la mitad del precio de mercado. En teoría, la propiedad ha cambiado, pero en realidad, el antiguo propietario aún tiene plenos derechos de uso.

También se trata de una recompra de la propia deuda. Dado que el precio de la subasta es bajo, la deuda bancaria aún no se ha saldado. El banco seguirá reclamando el importe restante. Sin embargo, si el propietario no tiene otros activos que embargar, el banco suspenderá la ejecución y venderá la deuda incobrable a una sociedad de gestión de activos (SGA) con un importante descuento, a menudo de tan solo el 30 % del valor original. En este punto, a través de una empresa intermediaria, el moroso puede recomprar su propia deuda a un precio económico.

El resultado es un círculo vicioso perfectamente cerrado. El propietario no solo conserva su techo, sino que también liquida la mayor parte de su deuda. Claro que este "milagro" no es gratuito.

Servicio de "rescate de viviendas": cómo ganar dinero a costa del sufrimiento de la bancarrota

El auge de las empresas de rescate a domicilio es una clara demostración de la ley de la oferta y la demanda, incluso en las circunstancias más extremas. Cuando millones de personas se enfrentan al mismo problema, nace una nueva industria de servicios para resolverlo.

Su modelo de negocio se basa en explotar lagunas legales y la falta de información de los clientes. Las comisiones por servicio son caras, oscilando entre el 5% del valor inicial del préstamo y entre el 8% y el 20% del saldo restante. Con hipotecas de millones de yuanes, esta cifra es enorme.

"No nos quedamos con su dinero. Solo con el capital que debe pagar al banco", explicó una experta. Este argumento, aunque un tanto falaz, afecta la psicología de quienes se encuentran en una situación desesperada: es mejor pagar una cuota alta para conservar la propiedad y reducir la deuda que perderlo todo.

El mercado está creciendo rápidamente. En la plataforma RedNote, el tema del "impago hipotecario" ha atraído casi 60 millones de visitas. Las empresas presumen de su experiencia en la gestión de morosidad para todo tipo de activos, desde apartamentos y oficinas hasta hoteles y fábricas, y ahora operan a nivel nacional.

Las estadísticas también lo confirman en cierta medida. Los datos de Guoxinda muestran que, solo en 2024, se subastaron 658.000 propiedades, un 51,69 % más que el año anterior. Otros institutos de investigación elevan la cifra aún más, hasta 1,6 millones de unidades.

Pero los analistas advierten que los servicios de rescate domiciliario son solo un alivio temporal, no una solución para el problema subyacente. Los propietarios que recurren a este proceso se ven envueltos en una situación legal compleja, arriesgándose a litigios complejos y a una crisis crediticia más grave en el futuro.

A nivel macro, las deudas incobrables "cocinadas" y transferidas de esta manera son como plantar otra bomba de tiempo en el ya frágil sistema financiero de China.

Los inversores internacionales se apresuran de nuevo a vender activos por valor de 140.000 millones de dólares con pérdidas récord. En la imagen se muestran dos parcelas residenciales casi vacías en un proyecto en la ciudad de Qidong, China, controlado por Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

El brutal éxodo: 140.000 millones de dólares en bienes raíces comerciales "evaporados"

En marcado contraste con los esfuerzos por retener la riqueza de la gente, los inversores internacionales se encuentran en una huida masiva y brutal. Los casi 140.000 millones de dólares que han apostado en edificios de oficinas, centros comerciales y almacenes chinos durante los últimos 15 años se han convertido en una enorme carga.

Nombres famosos del mapa financiero mundial como BlackRock, Carlyle Group, HSBC y Standard Chartered están buscando formas de retirarse, incluida la venta de activos con grandes pérdidas.

Se espera que las ventas en dificultades en China alcancen un total de 16 000 millones de dólares entre 2023 y 2024, un máximo histórico del 22 % de las transacciones del año pasado, según Bloomberg Intelligence. Banqueros e inversores estiman que el valor de los edificios de oficinas de categoría A en Pekín y Shanghái se ha evaporado al menos un 40 % desde su máximo de 2019.

Los clásicos acuerdos "desbocados" se han convertido en una historia que circula en el mundo financiero.

La "fuga" de BlackRock: A finales de 2024, tras no lograr la venta de dos edificios de oficinas en el complejo Waterfront Place (Shanghái), el fondo de BlackRock decidió abandonar los activos, dejando al Standard Chartered Bank la gestión del préstamo de 780 millones de yuanes. Esta decisión desvaneció por completo su inversión de capital de 420 millones de yuanes.

La pérdida del 50% de Carlyle: También en Shanghai, el fondo de Carlyle Group vendió el edificio The Crest por 826 millones de yuanes, sólo el 57% de lo que pagó por él hace casi una década, incluso menos que la hipoteca de 1.000 millones de yuanes.

La "Venecia del Este" de Oaktree: Incluso el fondo buitre que busca activos en dificultades como Oaktree Capital ha tenido problemas con el proyecto turístico Evergrande Venice, que le arrebató a Evergrande. Los precios de las viviendas allí han caído más de la mitad desde su máximo.

Incluso el sector logístico, considerado en su momento un punto brillante gracias al auge del comercio electrónico, no es inmune al exceso de oferta. Se dice que Blackstone, uno de los principales actores, tuvo que aceptar una rebaja media del 25% en el alquiler para fidelizar a sus clientes.

La solución no puede ser simplemente "salvar la casa" o "venderla".

El panorama es aún más sombrío al analizar los datos macroeconómicos. El último informe de la Oficina Nacional de Estadística (NBS) de China, publicado el 20 de octubre, mostró que los precios de las viviendas nuevas cayeron un 0,4 % en septiembre con respecto al mes anterior, la caída mensual más rápida en 11 meses.

La desaceleración es generalizada, desde ciudades de primer nivel como Pekín y Shenzhen hasta ciudades de menor nivel. Goldman Sachs afirmó que las ciudades más pequeñas enfrentan crecientes dificultades debido a los débiles fundamentos de crecimiento y a un grave exceso de oferta.

Para el sector inmobiliario comercial, la situación es aún peor. La tasa de desocupación de oficinas en China en 2024 alcanzó casi el 25%, la más alta registrada. Los propietarios de edificios se han visto envueltos en una feroz "guerra de descuentos", lo que ha provocado una caída de los alquileres promedio del 6,9%, la mayor caída anual registrada. CBRE predice que el mercado de Shanghái no podrá absorber toda la nueva oferta antes de 2028.

Las advertencias de una "década perdida" para el sector inmobiliario comercial de China son más evidentes que nunca (Foto: Getty).

Las historias de ciudadanos chinos que intentan conservar sus hogares y de instituciones financieras internacionales que venden activos en China, aunque opuestas, son ambas síntomas de la misma enfermedad: un colapso de la confianza y un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda.

Por muy ingenioso y original que sea el plan de "rescate de viviendas", es solo una solución temporal, una forma de tapar la herida abierta en lugar de cicatrizarla. No resuelve el problema de raíz: los precios de las viviendas han caído demasiado y los ingresos de la gente ya no son seguros.

Mientras tanto, el éxodo de inversores extranjeros es una clara muestra de desconfianza en las perspectivas de recuperación del mercado. Ya no creen en la trayectoria de crecimiento del sector inmobiliario chino.

“Para 2030, el valor nominal de los edificios podría ser menor que en 2020”, advirtió Nicholas Wilson de Oxford Economics, y agregó que la perspectiva de una “década perdida” para el sector inmobiliario comercial de China se está convirtiendo en una realidad.

Es evidente que la solución a esta crisis no puede residir en artimañas financieras ni en ventas motivadas por el pánico. Requiere una solución más integral, basada en la recuperación económica , la estabilidad laboral y, sobre todo, en la recuperación de la confianza tanto de los ciudadanos como de los inversores.

Fuente: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm