Servicio de "rescate de viviendas" en medio de la crisis inmobiliaria en China

(Dan Tri) - Una industria clandestina prospera gracias a la ola de quiebras, mientras que fondos multimillonarios retiran masivamente su capital. Estos dos extremos exponen las grietas cada vez más profundas del mercado inmobiliario chino.

En medio de cuatro años de recesión en el mercado inmobiliario chino, una historia insólita circula en redes sociales. Mientras millones de propietarios se enfrentan a la posibilidad de un patrimonio neto negativo (el valor de su vivienda cae por debajo de la hipoteca restante) y al riesgo de perder su propiedad por completo, ha surgido una solución inesperada: incluso si su vivienda sufre una ejecución hipotecaria, aún puede conservar la propiedad legalmente.

La curiosidad impulsó a un reportero de Lianhe Zaobao a investigar. Apenas unos días después de comentar una publicación, recibió más de una docena de mensajes de "expertos", todos afirmando que podían ayudar a "salvar la casa".

Esta es la puerta de entrada a un negocio oscuro, a un servicio único nacido de la misma desesperación del mercado.

En medio del congelado mercado inmobiliario chino, un oscuro negocio de ahorro de viviendas está ganando dinero a medida que los propietarios con patrimonio negativo buscan conservar sus propiedades recomprando sus propias deudas incobrables (Foto: Reuters).

Tácticas únicas de rescate en el hogar

"No solo estás perdiendo tu casa; te estás quedando una década atrás en comparación con otros. Comprar una casa nueva será un sueño lejano", advirtió una experta por teléfono, después de pasar media hora analizando las graves consecuencias de dejar de pagar las deudas.

Tras inquietar al cliente, puso en marcha su primera táctica: reestructurar el préstamo para reducir la cuota mensual y ayudar al propietario a superar temporalmente el período difícil. "Si aguantas unos años más, los precios de las viviendas seguramente volverán a subir", dijo con seguridad.

Pero el verdadero secreto solo se revela cuando el cliente duda. Este proceso es mucho más complejo y audaz.

Se trata de un incumplimiento deliberado. En ese caso, el propietario deja de pagar las cuotas, lo que permite al banco embargar la propiedad y subastarla.

Ahí es cuando intervienen los "familiares". Un familiar o amigo de confianza, con la ayuda de una "empresa de rescate de viviendas", participará en la subasta y recomprará la casa, a menudo por solo la mitad del valor de mercado. En teoría, la propiedad ha cambiado, pero en realidad, el anterior propietario conserva todos los derechos de uso.

También implica la recompra de la propia deuda. Debido al bajo precio de subasta, la deuda bancaria permanece impaga. El banco continuará reclamando el monto restante. Sin embargo, si el propietario no tiene otros activos que embargar, el banco "dará por terminada la ejecución" y venderá la deuda incobrable a una compañía de gestión de activos (CMA) con un descuento significativo, generalmente de solo el 30% del valor original. En este punto, a través de la compañía intermediaria, el moroso puede recomprar su propia deuda a un precio de ganga.

El resultado fue un círculo vicioso perfectamente roto. El propietario no solo conservó su vivienda, sino que también eliminó gran parte de su deuda. Por supuesto, este "milagro" no fue gratuito.

Servicios de "rescate domiciliario": lucrarse a costa del dolor de la quiebra.

El auge de las empresas de rescate a domicilio es la prueba más clara de la ley de la oferta y la demanda, incluso en las circunstancias más extremas. Cuando millones de personas se enfrentan al mismo problema, surge una nueva industria de servicios para resolverlo.

Su modelo de negocio se basa en explotar las lagunas legales y la falta de información de los clientes. Las comisiones por servicio son caras, oscilando entre el 5% del importe inicial del préstamo y entre el 8% y el 20% del saldo restante. Para hipotecas de millones de yuanes, esta suma es enorme.

"No nos quedamos con su dinero. Solo con el capital que le debe al banco", explicó una experta. Este argumento, aunque un tanto falaz, resonó con quienes se encontraban en apuros: es mejor pagar una comisión elevada para conservar activos y reducir la deuda que perderlo todo.

El tamaño de este mercado está en rápida expansión. En la plataforma RedNote, el tema "impagos hipotecarios" ha atraído casi 60 millones de visitas. Las empresas presumen de su experiencia en la gestión de morosidad de todo tipo de activos, desde apartamentos y oficinas hasta hoteles y fábricas, y ahora operan a nivel nacional.

Las estadísticas también lo confirman parcialmente. Los datos de Guoxida muestran que, solo en 2024, se subastaron 658.000 propiedades, un aumento del 51,69 % con respecto al año anterior. Otros institutos de investigación incluso informan de cifras superiores, de hasta 1,6 millones de propiedades.

Sin embargo, los analistas advierten que los servicios de rescate domiciliario son solo un alivio temporal y no pueden solucionar la causa raíz. Los propietarios que participan en este proceso se colocan en un punto de estrangulamiento legal, arriesgándose a verse envueltos en litigios complejos y a una crisis crediticia más grave en el futuro.

A nivel macro, la forma en que se están "manipulando" y transfiriendo las deudas incobrables equivale a plantar otra bomba de tiempo en el ya frágil sistema financiero de China.

Los inversores internacionales vuelven a liquidar frenéticamente activos por valor de 140.000 millones de dólares con pérdidas récord. En la imagen se muestran dos terrenos residenciales casi vacíos en un proyecto en la ciudad de Qidong, China, controlado por Oktree Capital Management (Foto: Bloomberg).

Un éxodo devastador: “desaparecen” 140.000 millones de dólares en bienes raíces comerciales.

En marcado contraste con los esfuerzos de los ciudadanos por conservar sus activos, los inversores internacionales están experimentando un éxodo masivo y devastador. Los casi 140 000 millones de dólares que invirtieron en edificios de oficinas, centros comerciales y almacenes en China durante los últimos 15 años se están convirtiendo en una enorme carga.

Nombres destacados del mapa financiero mundial, como BlackRock, Carlyle Group, HSBC y Standard Chartered, están explorando formas de salir, incluida la venta de activos con pérdidas significativas.

Según Bloomberg Intelligence, el valor total de las ventas de activos en dificultades en China alcanzó los 16 000 millones de dólares entre 2023 y 2024, lo que representa el 22 % del total de transacciones del año pasado, una tasa sin precedentes. Banqueros e inversores estiman que el valor de los edificios de oficinas de categoría A en Pekín y Shanghái se ha evaporado al menos un 40 % en comparación con su máximo en 2019.

Los clásicos acuerdos de "abandono del barco" se han convertido en historias que circulan ampliamente en el mundo financiero.

La "fuga" de BlackRock: A finales de 2024, tras no lograr la venta de dos edificios de oficinas en el complejo Waterfront Place (Shanghái), el fondo de BlackRock decidió abandonar los activos, dejando al Standard Chartered Bank la gestión del préstamo de 780 millones de yuanes. Esta decisión provocó la completa desaparición de su inversión de capital de 420 millones de yuanes.

El acuerdo con pérdida del 50% de Carlyle: También en Shanghai, el fondo de Carlyle Group vendió el edificio The Crest por 826 millones de yuanes, solo el 57% del precio por el que lo compró hace casi una década, incluso menos que el préstamo hipotecario de 1.000 millones de yuanes.

La "Venecia del Este" de Oaktree: Incluso un fondo "buitre" especializado en la búsqueda de activos difíciles de encontrar como Oaktree Capital tiene dificultades con el megaproyecto turístico Evergrande Venice, que le arrebataron a Evergrande. Los precios de la vivienda allí han caído más de la mitad desde su máximo.

Incluso el sector logístico, considerado en su día un punto de inflexión gracias al auge del comercio electrónico, no es inmune al exceso de oferta. Según informes, Blackstone, uno de los principales actores, se ve obligado a aceptar una reducción media del 25 % en las tarifas de alquiler para fidelizar a sus clientes.

La solución no puede ser simplemente "salvar la casa" o "vender" activos.

El panorama se vuelve aún más sombrío al analizar los datos macroeconómicos. El último informe de la Oficina Nacional de Estadística de China (NBS), publicado el 20 de octubre, muestra que los precios de las viviendas nuevas en septiembre cayeron un 0,4 % en comparación con el mes anterior, la caída mensual más rápida en 11 meses.

El declive es generalizado, desde ciudades de primer nivel como Pekín y Shenzhen hasta áreas urbanas de menor nivel. Goldman Sachs señala que las ciudades más pequeñas enfrentan dificultades agravadas debido a "fundamentos de crecimiento débiles y un grave exceso de oferta".

Para el sector inmobiliario comercial, la situación es aún peor. La tasa de vacancia de oficinas en China en 2024 alcanzó casi el 25%, el nivel más alto de la historia. Los propietarios de edificios se vieron envueltos en una feroz guerra de precios, lo que provocó una caída de los alquileres promedio del 6,9%, la mayor caída anual jamás registrada. CBRE pronostica que el mercado de Shanghái no podrá absorber toda la nueva oferta antes de 2028.

La advertencia de una "década perdida" para el sector inmobiliario comercial chino se está volviendo más clara que nunca (Foto: Getty).

Las historias contrastantes de ciudadanos chinos que intentan desesperadamente conservar sus hogares y de instituciones financieras internacionales que venden activos en China son ambas síntomas de la misma enfermedad: un colapso de la confianza y un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda.

Por muy ingenioso o singular que sea el plan de "rescate de vivienda", es solo una solución temporal, una forma de tapar una herida abierta en lugar de cicatrizarla. No aborda el problema de raíz: los precios de la vivienda han caído demasiado y los ingresos de la gente ya no son seguros.

Mientras tanto, la huida de los inversores extranjeros es una clara muestra de desconfianza en las perspectivas de recuperación del mercado. Ya no creen en la trayectoria de crecimiento del sector inmobiliario chino.

Nicholas Wilson, experto de Oxford Economics, emitió una advertencia: «Para 2030, el valor nominal de los edificios podría ser incluso inferior al de 2020». Según él, la perspectiva de una «década perdida» para el sector inmobiliario comercial chino se está convirtiendo poco a poco en una realidad.

Es evidente que la solución a esta crisis no puede residir en trucos financieros ni en ventas de pánico. Requiere una solución más integral, basada en la recuperación económica , la estabilidad laboral y, sobre todo, la recuperación de la confianza tanto del público como de los inversores.

Fuente: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm