Proyecto de Ley de Tierras (modificado): Centrarse en la solución de problemas urgentes que causan dificultades y obstáculos.

(Chinhphu.vn) - En la tarde del 10 de septiembre, el viceprimer ministro Tran Hong Ha presidió una reunión para escuchar un informe sobre la recepción de comentarios de los miembros del Gobierno sobre el Proyecto de Ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 (Proyecto de Ley).

El viceprimer ministro Tran Hong Ha presidió una reunión para escuchar un informe sobre las opiniones de los miembros del Gobierno acerca del proyecto de ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024. - Foto: VGP/Minh Khoi

El Viceprimer Ministro solicitó a los líderes de ministerios, ramas, asociaciones, etc., que se concentren en analizar y debatir los contenidos urgentes que deben modificarse en la Ley de Tierras de 2024, ya que están causando dificultades y obstaculizando el desarrollo socioeconómico ; y en resolver las deficiencias en la aplicación de la lista de precios de tierras basada en el mercado, lo que provoca un aumento de la tasa de uso de la tierra para los hogares y las personas que cambian el uso de la tierra (de tierra agrícola a tierra residencial, o la ceden a los hijos), lo que causa dificultades a la población.

Una normativa clara garantiza la coherencia en la implementación.

En su informe durante la reunión, el Ministro Interino de Agricultura y Medio Ambiente, Tran Duc Thang, dijo que el Proyecto de Ley se centra en 3 grupos de contenidos.

El ministro interino de Agricultura y Medio Ambiente, Tran Duc Thang, afirmó que el proyecto de ley se centra en tres grupos de contenidos. - Foto: VGP/Minh Khoi

El Grupo 1 comprende los contenidos establecidos en la Conclusión del Comité Ejecutivo Central sobre la modificación y complementación de la Resolución 18-NQ/TW sobre "Continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, creando impulso para convertir a nuestro país en un país desarrollado de altos ingresos", incluyendo: Planificación y planes de uso de la tierra; recuperación de tierras, compensación, apoyo, reasentamiento cuando el Estado recupera tierras; asignación de tierras, arrendamiento de tierras, permiso para cambiar los fines del uso de la tierra; financiación de la tierra, precios de la tierra; sobre el perfeccionamiento del sistema nacional de información de tierras y la base de datos de tierras.

El Grupo 2 incluye modificaciones y complementos destinados a simplificar aún más los procedimientos administrativos, reducir las condiciones de inversión y de negocios, sincronizar el sistema jurídico y seguir eliminando las dificultades y los obstáculos en el proceso de aplicación de la Ley.

El Grupo 3 incluye enmiendas relacionadas con la descentralización, la delegación de poder y la determinación de la autoridad para implementar un gobierno local de dos niveles.

Tras recibir las opiniones de los miembros del Gobierno y las opiniones expresadas en la sesión especial del Gobierno sobre elaboración de leyes del 4 de septiembre de 2025, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha revisado los siguientes contenidos principales: Plan de uso del suelo a nivel comunal; casos complementarios en los que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público, o casos en los que se utilizan tierras para la ejecución de proyectos mediante acuerdos de recepción de derechos de uso del suelo; asignación de tierras, arrendamiento de tierras mediante subastas, licitaciones, derechos hipotecarios sobre bienes inmuebles durante el período de pago anual del alquiler de la tierra; ejecución de proyectos de desarrollo socioeconómico mediante acuerdos de recepción de derechos de uso del suelo o tenencia de derechos de uso del suelo; cálculo de los costes de construcción de infraestructuras en los precios del suelo, facultad para decidir sobre las listas de precios del suelo y modificar y complementar dichas listas; complementación de los regímenes de uso del suelo para zonas de alta concentración de tecnología digital.

Propuesta para restringir el alcance de la adquisición de tierras estatales y ampliar el mecanismo de negociación

El profesor Hoang Van Cuong, exvicepresidente de la Universidad Nacional de Economía, intervino en la reunión. - Foto: VGP/Minh Khoi

En la reunión, el profesor Hoang Van Cuong, exvicepresidente de la Universidad Nacional de Economía, propuso restringir el alcance de la adquisición de tierras por parte del Estado, aplicándola únicamente a fines públicos, de defensa y seguridad. Para proyectos comerciales y de servicios, indicó que las empresas y los particulares deberían negociar directamente, y que solo en casos excepcionales, cuando la mayoría de los hogares (entre el 75 % y el 80 %) esté de acuerdo, se debería llevar a cabo la expropiación forzosa.

Muchas opiniones también consideran necesario distinguir claramente entre subasta y licitación a la hora de asignar y arrendar terrenos: la subasta solo se aplica a terrenos con infraestructura y planificación estables; la licitación tiene como objetivo seleccionar a los inversores con la mejor capacidad y plan de desarrollo, no solo en función del precio.

Respecto a la lista de precios de terrenos, los delegados acordaron mantener el ciclo de 5 años y, al mismo tiempo, agregar un mecanismo de ajuste anual utilizando un coeficiente, o reconstruir una nueva lista de precios si hay grandes fluctuaciones, para reflejar fielmente la realidad, reducir la superposición y ahorrar recursos.

En lo que respecta a la política de exención y reducción de las tasas por uso de la tierra, debería existir un mecanismo de apoyo adecuado, especialmente para los hogares que utilizan legalmente la tierra pero que aún no han obtenido un certificado, para evitar desventajas al aplicar la nueva lista de precios.

El viceministro de Finanzas, Bui Van Khang, declaró que el Ministerio está elaborando un documento para eliminar los obstáculos relacionados con las obligaciones financieras cuando los hogares y las personas cambian el uso de la tierra de agrícola a residencial. - Foto: VGP/Minh Khoi

Cabe destacar que el viceministro de Finanzas, Bui Van Khang, afirmó que el Ministerio está elaborando un documento para eliminar los obstáculos relacionados con las obligaciones financieras cuando los hogares y las personas cambian el uso de sus terrenos de agrícola a residencial. En consecuencia, se establecerán normas específicas para cada caso, tanto dentro como fuera del límite, así como para la cantidad de veces que se pueden acceder a los incentivos.

El Ministerio de Finanzas también propuso complementar la normativa con normas claras sobre la exención y reducción de las tasas por uso de la tierra y el alquiler de terrenos para las empresas, o bien asignar al Gobierno la facultad de decidir anualmente e informar a la Asamblea Nacional, garantizando así la transparencia y la estabilidad de las actividades productivas y comerciales.

Diseño compacto, flexible y fácil de implementar

Para concluir la reunión, el viceprimer ministro Tran Hong Ha hizo hincapié en la necesidad de completar el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) de manera estricta y transparente, creando al mismo tiempo condiciones favorables para su gestión y aplicación práctica.

El viceprimer ministro Tran Hong Ha hizo hincapié en la necesidad de finalizar el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) de manera estricta y transparente, creando a la vez condiciones favorables para su gestión e implementación práctica. - Foto: VGP/Minh Khoi

En lo que respecta a la planificación y los planes de uso del suelo a nivel comunal, el Viceprimer Ministro coincidió con la propuesta del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente de que no debería haber planes de uso del suelo a nivel comunal, mientras que dichos planes deberían estar estrechamente vinculados con la planificación urbana y rural para garantizar la eficiencia espacial.

Respecto a la normativa adicional sobre los casos en que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público, el Viceprimer Ministro declaró: Se recuperarán terrenos para proyectos de defensa y seguridad nacional, zonas francas y centros financieros internacionales bajo la autoridad del Primer Ministro y del Estado, mientras que los proyectos de infraestructura social, como vivienda social, educación y sanidad, requieren normativa específica. Asimismo, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente debe estudiar la normativa que otorgue al Primer Ministro la facultad de aprobar las decisiones de recuperación de tierras en casos especiales.

El Viceprimer Ministro solicitó una distinción clara entre la adquisición de tierras para la ejecución de proyectos mediante acuerdos sobre derechos de uso de la tierra conforme al derecho civil y el mecanismo estatal de adquisición de tierras según su propia política. Para los proyectos sujetos a adquisición estatal, pero en los que los inversionistas han alcanzado acuerdos con la mayoría de los hogares (70-80%), se podría considerar permitirles continuar con el mecanismo de acuerdo entre inversionistas y la población, en lugar de obligar al Estado a asumir la adquisición, siempre que ello no contravenga la Resolución N.° 18-NQ/TW.

Al comentar que actualmente no existen criterios claros para las subastas y licitaciones, el Viceprimer Ministro afirmó que las subastas se aplican a terrenos públicos que han sido desbrozados, cuentan con una planificación detallada y disponen de infraestructura; mientras que las licitaciones son adecuadas para áreas sin infraestructura integrada, que requieren grandes inversiones para su desarrollo. «Si la ley no puede proporcionar regulaciones detalladas, el Gobierno puede ofrecer orientación». Las subastas de derechos de uso de la tierra deben estar vinculadas a una planificación detallada, no solo a la zonificación, para garantizar la transparencia y la viabilidad.

En lo que respecta a los derechos de uso de la tierra, el Viceprimer Ministro afirmó que las empresas pueden optar por pagar el alquiler de la tierra en un solo pago o anualmente; si se paga el alquiler de la tierra en un solo pago, el arrendatario de la tierra puede hipotecar la propiedad adjunta a la tierra, mientras que las regulaciones piloto sobre la hipoteca de la propiedad adjunta a la tierra para pagar el alquiler de la tierra anualmente "solo se incluirán en la ley después de un resumen completo".

En cuanto a la determinación del precio de la tierra, el Viceprimer Ministro coincidió en que es necesario mantener una lista de precios de la tierra cada cinco años, con un coeficiente de ajuste según las fluctuaciones del mercado. Este coeficiente debe tener un método de determinación claro, una base legal específica y regulaciones sobre los umbrales de fluctuación para el ajuste. A largo plazo, es necesario avanzar hacia un precio de la tierra unificado basado en datos catastrales, pero por ahora, la lista de precios y el coeficiente deben seguir aplicándose.

El Viceprimer Ministro también señaló que la regulación de nuevos grupos de tierras debe ser selectiva, evitando la inclusión generalizada en listas que provoque duplicaciones. La política de exención y reducción de las tasas por uso de la tierra debe complementarse en los ámbitos de la educación, la salud y la infraestructura; asimismo, se deben habilitar más mecanismos para que el Primer Ministro pueda decidir sobre casos especiales e informar al Comité Permanente de la Asamblea Nacional.

Para los proyectos BT (Build-Transfer), el Viceprimer Ministro solicitó al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente que coordinara con el Ministerio de Construcción la revisión y el diseño de reglamentos para garantizar la coherencia en el momento de la valoración de los terrenos al asignarlos y firmar los contratos.

Finalmente, en relación con el cobro de tasas adicionales por mora en el pago de las tasas de uso del suelo, el Viceprimer Ministro hizo hincapié en la necesidad de establecer regulaciones en casos de fuerza mayor, como desastres naturales, epidemias, etc., o en casos en que el Estado ajuste la planificación, lo que provoque que los usuarios del suelo retrasen el pago de las tasas de uso del suelo, para evitar cobros injustificados a empresas y particulares; y para contar con políticas justas para los hogares y las personas que utilizan la tierra de forma estable y legal, pero que tardan en completar los trámites para la concesión de Certificados de Derechos de Uso del Suelo.

El Viceprimer Ministro solicitó al Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente y a los organismos pertinentes que asimilaran, analizaran cuidadosamente, defendieran los puntos de vista y perfeccionaran el Proyecto de Ley, señalando al mismo tiempo que debe existir un mecanismo flexible para evitar la rigidez y crear condiciones favorables para su aplicación.

Minh Khoi

Fuente: https://baochinhphu.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-tap-trung-giai-quyet-nhung-van-de-cap-thiet-dang-gay-vuong-mac-can-tro-102250910183957795.htm