Durante una reunión con votantes en Hanói , antes de la décima sesión de la XV Asamblea Nacional, el 30 de septiembre, el Secretario General To Lam dedicó un amplio espacio a abordar la problemática de la tierra. El Secretario General señaló que el Estado gestiona los precios de la gasolina, la electricidad y muchos otros bienes, pero el precio de la tierra se asigna a ayuntamientos y consultoras para que fijen los precios según el mercado. Esto conduce a la manipulación del mercado y a la inflación de precios, lo que dificulta la vida de las personas.
Muchas deficiencias en la gestión
El Secretario General señaló que existen terrenos muy pequeños e intercalados que no se pueden utilizar para nada, pero que, al ser subastados, los intermediarios inmobiliarios inflan tanto los precios que miles de hectáreas de terrenos adyacentes se venden a precios muy altos. Por ello, el Secretario General afirmó que la reforma de la Ley de Tierras y la Ley de Planificación debe garantizar un uso efectivo y equitativo del suelo.
Un terreno en las afueras de la ciudad de Ho Chi Minh, pero ahora tiene un precio de venta muy alto en comparación con hace unos años.
De hecho, en los últimos años, se han dado muchos casos que han resultado en costosas lecciones. Por ejemplo, en la subasta de terrenos de Soc Son (Hanói) en 2025, Pham Ngoc Tuan pagó hasta 30 mil millones de VND/m², cientos de veces más que el precio real de poco más de 40 millones de VND/m². Tras ganar la subasta, abandonó el depósito y fue condenado a tres años de prisión por infringir la normativa sobre subastas de propiedades. En Thanh Oai (Hanói), en febrero de este año, el engaño de la "inflación de precios" también se repitió cuando 54 terrenos con una superficie de más de 4400 m² se subieron al doble del precio inicial, y posteriormente varios especuladores abandonaron el depósito, lo que provocó un mayor caos en el mercado.
No sólo los precios de la tierra, el mercado inmobiliario en muchas localidades, especialmente Hanoi y Ho Chi Minh, también fueron testigos de increíbles fiebres de precios.
Son muchas las razones señaladas, desde la especulación, la inflación de precios, hasta la escasa oferta debido a prolongados problemas legales, la lenta determinación de los cánones de uso del suelo, lo que provoca que los costos de inversión aumenten y los precios finales de venta se disparen.
El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director y Jefe del Departamento de Marketing de Proyectos de Vivienda de CBRE Vietnam, afirmó que los importantes cambios ocurridos tras la fusión de Ciudad Ho Chi Minh para convertirse en una megaciudad han generado una fuerte ola de inversión. El desarrollo de la infraestructura de transporte, especialmente el metro, las circunvalaciones y el modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (DOT), ha incrementado la atracción de capital extranjero al mercado inmobiliario. "Sin embargo, junto con el ajuste de los precios del suelo y las políticas fiscales relacionadas con el sector inmobiliario, el mercado ha establecido un nuevo nivel de precios, especialmente en las zonas suburbanas", analizó el Sr. Kiet.
Construcción de un marco nacional de precios estándar de la tierra
De hecho, el precio del suelo siempre ha sido uno de los factores que más afectan al mercado inmobiliario, además de afectar directamente la vida económica y social. Las fluctuaciones desmesuradas, la especulación y los intereses colectivos han distorsionado el mercado, dificultando la vida de las personas y las empresas. Muchos expertos creen que es el momento de establecer un mecanismo transparente, científico y sincronizado para que los precios del suelo recuperen su valor real, sentando las bases para un desarrollo sostenible.
El Dr. Nguyen Si Dung, ex subdirector de la Oficina de la Asamblea Nacional, afirmó que la solución fundamental es crear un marco nacional estándar de precios de la tierra. "Es necesario establecer un consejo nacional independiente de precios de la tierra que emita un marco de precios basado en macrodatos, con consulta a expertos y una estrecha supervisión. Es imposible permitir que cada localidad fije sus propios precios, ya que el riesgo de que se atente contra intereses colectivos es muy alto", enfatizó.
Al mismo tiempo, la construcción de una base de datos unificada de tierras a nivel nacional es una tarea clave. Este sistema debe registrar íntegramente las transacciones, la información fiscal y crediticia en tiempo real, lo que ayudará a reflejar con precisión la oferta y la demanda y a eliminar las transacciones virtuales que constituyen un campo de juego para la especulación.
Según el Dr. Nguyen Si Dung, para eliminar el incentivo a la especulación, el Estado debe aplicar un impuesto antiespeculación, un impuesto progresivo sobre terrenos abandonados o transacciones a corto plazo. Además, es necesario implementar con rigor el mecanismo para recuperar las diferencias en la renta de la tierra. Es decir, cuando el Estado invierte en infraestructura que provoca un aumento en el precio de la tierra, ese valor añadido debe pertenecer a toda la población a través de impuestos, tasas o subastas, y no puede ir a parar a los bolsillos de un grupo de individuos. También propuso permitir que los precios de las transacciones civiles difieran de los precios estatales dentro de un rango razonable, pero con un límite máximo, para mantener la flexibilidad y, al mismo tiempo, garantizar la estabilidad.
Determinar la estrategia de uso del suelo
El Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, señaló, basándose en la práctica del mercado, que la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos, conforme a la Ley de Tierras de 2024, ha revelado numerosas deficiencias. "En tan solo un año, la nueva lista de precios de terrenos ha aumentado de 2,3 a 38 veces en comparación con la fecha anterior a la entrada en vigor de la ley. Al mismo tiempo, el Decreto 103/2024 estipula que se debe pagar el 100% del impuesto al convertir el uso del suelo en suelo residencial, lo cual excede la capacidad de la población, lo que genera una pérdida de ingresos y afecta gravemente el desarrollo socioeconómico, especialmente el sustento y la seguridad social de la población", citó.
Este experto cree que la razón radica en la elaboración poco razonable de la lista de precios del suelo según el Decreto 71/2024, por lo que es necesario ajustarla. «Determinar la estrategia de uso del suelo en la regulación macroeconómica es fundamental. Por lo tanto, la lista de precios del suelo debe ser estable en cada provincia y ciudad, y se debe aplicar el coeficiente K para su ajuste».
En teoría, el coeficiente K es una herramienta para la gestión estatal del suelo, que ayuda a limitar la amplitud de las fluctuaciones. Por lo tanto, en esta Ley de Suelo revisada, debería estipularse claramente que la base para elaborar la nueva lista de precios del suelo aplicable a partir del 1 de enero de 2026 será la lista de precios del suelo anterior a la entrada en vigor de la ley, utilizando el coeficiente K para ajustarla con una amplitud de aumento/disminución del 3% al 5% cada vez. Este enfoque contribuirá a estabilizar la macroeconomía a largo plazo", sugirió el Sr. Thuan.
También enfatizó que la tierra es un medio de producción y servicios, por lo que sus precios deben estar en armonía para estimular la inversión y crear empleo. Limitar la especulación es una tendencia inevitable, ya que prevenir el desperdicio de tierras también es un requisito previo para una población rica y un país fuerte. En lugar de impulsar el precio de la tierra, el Estado debería calcular las tasas de construcción urbana y de terrenos para crear una fuente de ingresos más sostenible.
Desarrollo de viviendas para necesidades reales
El Dr. Nguyen Van Khoi, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, enfatizó que desarrollar viviendas para necesidades reales es una solución sostenible, en lugar de dejar que el mercado fluya a la especulación. Analizó: «Es necesario promover políticas preferenciales y mecanismos específicos para proyectos de vivienda social y vivienda comercial de precio medio, a la vez que se convierte con flexibilidad el inventario de alta gama al segmento de vivienda real para evitar el desperdicio de recursos».
El Sr. Khoi también afirmó que es necesario simplificar los procedimientos legales y que la planificación debe ser transparente, especialmente durante la fase de fusión de unidades administrativas, para que las empresas cuenten con una base sólida para la inversión a largo plazo. Otro problema es controlar los riesgos derivados del lento avance de las infraestructuras y la suspensión de proyectos, que causan graves perjuicios a la población.
El Sr. Khoi también propuso que el Gobierno estableciera pronto un Fondo Nacional de Vivienda y un Fondo Local de Vivienda para apoyar el capital, regular la oferta y la demanda, y desarrollar viviendas de alquiler. Se debe fomentar el modelo de colaboración público-privada (APP) en el desarrollo de vivienda social e infraestructura complementaria. Al mismo tiempo, se debe reforzar el mecanismo de vigilancia y control de la especulación y la inflación de precios para garantizar activos sostenibles para la población.
Fuente: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
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