Recuperar el valor real de los precios de los terrenos para estabilizar el mercado inmobiliario

El gobierno necesita aplicar impuestos contra la especulación, impuestos progresivos sobre terrenos abandonados o transacciones a corto plazo.

Durante un encuentro con votantes en Hanói previo a la décima sesión de la XV Asamblea Nacional, el 30 de septiembre, el Secretario General To Lam dedicó gran parte del tiempo a hablar sobre la problemática de la tierra. El Secretario General señaló que, si bien el Estado regula los precios de la gasolina, la electricidad y muchos otros bienes, el precio de la tierra se asigna a consejos y empresas consultoras para que lo fijen según el mercado. Esto conlleva manipulación del mercado, inflación de precios y dificultades para la vida de las personas.

Numerosas deficiencias en la gestión

El Secretario General señaló que existen parcelas de tierra muy pequeñas e intercaladas que no tienen ningún uso, pero que, al ser subastadas, los intermediarios inmobiliarios inflan los precios hasta tal punto que miles de hectáreas colindantes se venden a precios exorbitantes. A partir de ahí, el Secretario General afirmó que la modificación de la Ley de Tierras y la Ley de Ordenación del Territorio debe garantizar un uso del suelo efectivo y equitativo.

Un terreno en las afueras de Ciudad Ho Chi Minh que ahora tiene un precio de venta muy elevado en comparación con hace unos años.

De hecho, en los últimos años se han dado numerosos casos que han dejado costosas lecciones. Por ejemplo, en la subasta de terrenos de Soc Son (Hanói) en 2025, Pham Ngoc Tuan pagó hasta 30 mil millones de VND/m², cientos de veces más que el precio real de poco más de 40 millones de VND/m². Tras ganar la subasta, este sujeto abandonó el depósito y finalmente fue condenado a 3 años de prisión por infringir la normativa sobre subastas inmobiliarias. Asimismo, en Thanh Oai (Hanói), en febrero de este año, se repitió la táctica de la "inflación de precios": 54 parcelas de terreno con una superficie de más de 4400 m² duplicaron su precio inicial, lo que provocó que varios especuladores abandonaran sus depósitos, generando aún más caos en el mercado.

No solo los precios de los terrenos, sino también el mercado inmobiliario en muchas localidades, especialmente en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, experimentaron una fiebre de precios increíble.

Se señalan muchas razones, desde la especulación y la inflación de precios hasta la escasez de oferta debido a prolongados problemas legales y la lenta determinación de las tasas de uso de la tierra, lo que provoca un aumento de los costos de inversión y un alza vertiginosa de los precios de venta finales.

El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director y Jefe del Departamento de Marketing de Proyectos de Vivienda de CBRE Vietnam, afirmó que los importantes cambios tras la fusión de Ciudad Ho Chi Minh para convertirse en una megaciudad han generado una fuerte ola de inversión. El desarrollo de la infraestructura de transporte, en especial el sistema de metro, las circunvalaciones y el modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (DOT), ha incrementado el atractivo del capital extranjero para el mercado inmobiliario. "Sin embargo, en combinación con el ajuste de los precios del suelo y las políticas fiscales relacionadas con el sector inmobiliario, el mercado ha establecido un nuevo nivel de precios, sobre todo en las zonas suburbanas", analizó el Sr. Kiet.

Creación de un marco nacional estándar para los precios de la tierra

De hecho, el precio del suelo siempre ha sido uno de los factores que más influyen en el mercado inmobiliario, además de afectar directamente la vida económica y social. Las fluctuaciones desmedidas, la especulación y los intereses particulares han distorsionado el mercado, dificultando la situación tanto para particulares como para empresas. Muchos expertos consideran que es imperativo contar con un mecanismo transparente, científico y coordinado para que el precio del suelo recupere su valor real, sentando así las bases para un desarrollo sostenible.

El Dr. Nguyen Si Dung, ex subdirector de la Oficina de la Asamblea Nacional, afirmó que la solución más fundamental es establecer un marco nacional estándar para los precios de la tierra. "Es necesario crear un consejo nacional independiente para la fijación de precios de la tierra, que emita un marco de precios basado en macrodatos, con consulta a expertos y una supervisión estricta. Es imposible permitir que cada localidad fije sus propios precios, ya que el riesgo de conflictos de intereses es muy elevado", enfatizó.

Al mismo tiempo, la creación de una base de datos unificada de tierras a nivel nacional es una tarea fundamental. Este sistema debe registrar íntegramente las transacciones, la información fiscal y crediticia en tiempo real, lo que permitirá reflejar con precisión la oferta y la demanda y eliminar las transacciones virtuales que constituyen un caldo de cultivo para la especulación.

Según el Dr. Nguyen Si Dung, para eliminar el incentivo a la especulación, el Estado debe aplicar un impuesto antiespeculación, así como un impuesto progresivo sobre terrenos abandonados o transacciones a corto plazo. Además, es necesario implementar rigurosamente el mecanismo para recuperar las diferencias en el alquiler de la tierra; es decir, cuando el Estado invierte en infraestructura, lo que provoca un aumento en los precios de la tierra, ese valor añadido debe pertenecer a toda la población mediante impuestos, tasas o subastas, y no puede ir a parar a los bolsillos de un grupo de individuos. También propuso permitir que los precios de las transacciones civiles difieran de los precios estatales dentro de un rango razonable, pero con un límite máximo, para mantener la flexibilidad y, al mismo tiempo, garantizar la estabilidad.

Determinar la estrategia de uso del suelo

Según el Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la Ciudad de Ho Chi Minh, la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos, conforme a la Ley de Tierras de 2024, ha revelado numerosas deficiencias. «Tras solo un año, el precio de la tierra ha aumentado entre 2,3 y 38 veces con respecto al periodo anterior a la entrada en vigor de la ley. Asimismo, el Decreto 103/2024 estipula el pago de un impuesto del 100 % al cambiar el uso del suelo a residencial, lo cual supera la capacidad de pago de la población, generando pérdidas de ingresos y afectando gravemente el desarrollo socioeconómico, en especial el bienestar y la seguridad social de la población», afirmó.

Este experto considera que la razón radica en la construcción inadecuada del listado de precios de la tierra según el Decreto 71/2024, por lo que requiere ajustes. "Determinar la estrategia de uso del suelo en la regulación macroeconómica es de suma importancia. Por lo tanto, el listado de precios de la tierra debe ser estable en cada provincia y ciudad, y se debe aplicar el coeficiente K para su ajuste."

En teoría, el coeficiente K es una herramienta para la gestión estatal del suelo, que ayuda a limitar la amplitud de las fluctuaciones. Por lo tanto, en esta Ley de Tierras revisada, debería estipularse claramente que la base para la elaboración de la nueva lista de precios de la tierra, aplicable a partir del 1 de enero de 2026, sea la lista de precios anterior a la entrada en vigor de la ley, utilizando el coeficiente K para ajustarla con una amplitud de incremento/disminución del 3 % al 5 % cada vez. Este enfoque contribuirá a estabilizar la macroeconomía a largo plazo”, sugirió el Sr. Thuan.

También enfatizó que la tierra es un medio de producción y servicios, por lo que sus precios deben estar en armonía para estimular la inversión y crear empleos. Limitar la especulación es una tendencia inevitable, ya que prevenir el desperdicio de tierras es un requisito indispensable para una población próspera y un país fuerte. En lugar de incrementar los precios de la tierra, el Estado debería calcular tarifas por terrenos y construcción urbana para generar una fuente de ingresos más sostenible.

Desarrollo de viviendas para necesidades reales

El Dr. Nguyen Van Khoi, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, enfatizó que desarrollar viviendas para necesidades reales es una solución sostenible, en lugar de permitir que el mercado fluctúe especulando. Analizó: "Es necesario promover políticas preferenciales y mecanismos específicos para proyectos de vivienda social y vivienda comercial de precio medio, a la vez que se convierte de manera flexible el inventario de alta gama al segmento de vivienda real para evitar el desperdicio de recursos".

El Sr. Khoi también afirmó que deben simplificarse los procedimientos legales y garantizarse la transparencia en la planificación, especialmente durante la fase de fusión de unidades administrativas, para que las empresas cuenten con una base sólida para la inversión a largo plazo. Otro problema es el control de los riesgos derivados del lento avance de las infraestructuras y la paralización de proyectos, que causan graves perjuicios a la población.

El Sr. Khoi también propuso que el Gobierno establezca próximamente un Fondo Nacional de Vivienda y un Fondo Local de Vivienda para respaldar el capital, regular la oferta y la demanda y desarrollar viviendas de alquiler. Se debe fomentar el modelo de colaboración público-privada (CPP) para el desarrollo de vivienda social e infraestructura complementaria. Asimismo, es necesario reforzar el mecanismo de control de la especulación y la inflación para garantizar activos sostenibles para la población.

Fuente: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm