Los precios de los apartamentos se están disparando, pero los ingresos de los habitantes de Hanoi todavía están rezagados.

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Los precios de los apartamentos se están disparando, pero los ingresos de los habitantes de Hanoi todavía están rezagados.

Según el informe de Savills Vietnam, el segundo trimestre de 2023 es el decimoctavo trimestre consecutivo de aumento de precios de los apartamentos en Hanói. Actualmente, el precio promedio de venta de los apartamentos principales en Hanói es de 53 millones de VND/m², un aumento del 73 % en comparación con hace cuatro años (2019).

La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría de Savills Hanoi, explicó: El aumento continuo de los precios de los apartamentos principales en Hanoi se debe al alto aumento de los precios de los terrenos y los costos de construcción.

Los precios de la vivienda están aumentando, pero los ingresos de los habitantes de Hanoi aún no son suficientes (imagen 1) — Los precios de los apartamentos se disparan, mientras que los ingresos de los hanoístas se reducen. (Foto: TTX)

Además, la necesidad de invertir en mejorar la calidad de los productos y de la infraestructura y los servicios circundantes, y en proyectos internos también lleva a que los precios del mercado primario, o de los proyectos recién lanzados, sean siempre más altos que el nivel general del mercado de departamentos en venta.

Según un estudio de Savills, la demanda de vivienda en Hanói sigue aumentando cada año debido al aumento constante de la migración. Además, se prevé que entre 2023 y 2025, Hanói contará con 157.000 hogares más.

Sin embargo, la oferta de apartamentos es muy baja: se prevé que solo se pongan a la venta en el futuro 59.000 apartamentos de todo tipo, 9.000 casas de baja altura y 18.700 viviendas sociales. Hay un déficit de 70.300 viviendas.

El informe de Savills muestra que Hanói aspira a alcanzar una renta media per cápita de 150 millones de personas al año en 2023. En comparación con 2019, la tasa media de crecimiento de la renta es del 6 % anual. Por otro lado, la tasa de crecimiento del precio de los apartamentos desde 2019 hasta el primer semestre de 2023 es del 13 % anual.

La Sra. Hang comentó que, en realidad, el crecimiento del ingreso promedio per cápita en Hanói es menor que el del precio de los apartamentos. Esto demuestra que, si esta brecha se amplía, las personas conservarán una vivienda por más tiempo.

“Si estas dos cifras no se acercan, la adquisición de una vivienda propia para la gente en general, tanto para quienes viven en Hanoi como para quienes vienen de otras provincias y desean tener una casa en Hanoi para trabajar o para sus hijos, será más difícil y prolongada”, afirmó la Sra. Hang.

Sin mencionar las viviendas de baja altura, cuando el precio es alto, los compradores también considerarán si el precio es razonable y si se ajusta al valor real del producto. A partir de aquí, la decisión del comprador será más lenta y prolongada.

Segmento raro con descuento, pero no para las masas

A diferencia del segmento de apartamentos, el segmento de villas y casas adosadas muestra una ligera tendencia a la baja. En concreto, el precio principal de las villas disminuyó un 10 % intertrimestral, hasta los 100 millones de VND/m² de terreno sin vender en Me Linh. Los precios de las casas comerciales disminuyeron un 7 % intertrimestral. Por el contrario, los precios de las casas adosadas registraron un aumento intertrimestral del 4 %, alcanzando los 173 millones de VND/m². Si bien está disminuyendo, este segmento no es para la mayoría debido a su elevado precio.

La Sra. Hang explicó que la reducción de precios de las villas y casas adosadas se debe a que se están lanzando proyectos alejados del centro a precios razonables, lo que también provoca que el nivel del mercado disminuya.

En realidad, el precio de los edificios de baja altura sigue siendo alto, especialmente en las áreas adyacentes a las circunvalaciones 2 y 3 de Hanoi y en las áreas desarrolladas con infraestructura social estable y planificación de infraestructura de tráfico, y en las áreas con alta densidad de población.

Los precios de la vivienda están aumentando, pero los ingresos de los habitantes de Hanoi aún no son suficientes (imagen 2) — Las villas son un segmento poco común con descuentos, pero no para la mayoría. (Foto: DP)

Según la Sra. Hang, en el mercado de villas y casas adosadas, los productos con precios razonables y proyectos bien planificados siguen atrayendo compradores. Esto se refleja en que las transacciones en el segmento de viviendas de baja altura en Hanói han tendido a mejorar tras un primer trimestre decepcionante, con 106 unidades vendidas, un 20 % más que en el trimestre anterior.

“Esta es una de las señales positivas registradas al final del segundo trimestre de 2023, cuando el mercado cuenta con proyectos de baja altura con productos ofrecidos a precios de alrededor de 10 mil millones de VND/unidad”, dijo la Sra. Hang.

Según datos del segundo trimestre de 2023 en Hanói, los proyectos con precios primarios inferiores a 10 000 millones de VND representaron el 39 % de las transacciones, los apartamentos de entre 10 000 y 20 000 millones de VND representaron el 28 % y los apartamentos de más de 30 000 millones de VND solo el 13 %. Los datos muestran que cuanto más razonable sea el precio del producto, mejor será la tasa de venta.

La oferta primaria es limitada, pero la ventaja para los compradores de viviendas en el mercado actual de Hanói es que pueden optar por el mercado secundario, con muchos productos desarrollados con antelación, con garantía legal y precios más razonables. En las condiciones actuales, el precio del mercado secundario sigue siendo competitivo en comparación con el mercado primario.

Normalmente, según Savills en el segundo trimestre de 2023, el precio de los productos de baja altura es un 20 % inferior al de las unidades primarias. El mercado primario no ofrece muchas opciones, mientras que el mercado secundario ofrece más opciones de precio. Aunque el producto ya no es nuevo, los compradores pueden usarlo inmediatamente o estar listos para usar.

En particular, recientemente, Hanói ha promovido el desembolso de inversión pública. Esto constituye un factor favorable para impulsar la actividad económica de Hanói en general y otras actividades, incluyendo el sector inmobiliario en particular.

Con la reciente iniciación de la construcción de Ring Road 4, se espera que se impulse el desarrollo en áreas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai y Thanh Tri cuando Ring Road 4 se abra al tráfico en 2027. Se pronostica que la oferta de viviendas en las áreas alrededor de Ring Road 4 aumentará un 36% en comparación con la actualidad.

Una vez que la infraestructura se desarrolle de forma sincronizada, se apoyará la oferta equilibrada de la demanda en todas las zonas. Con un transporte conveniente, las personas necesitadas estarán dispuestas a mudarse a zonas con precios más razonables.

“Este se considera uno de los factores que resuelve el problema de que recientemente, el área del centro de la ciudad o el área cerca de la carretera de circunvalación 3 del mercado de Hanoi ha establecido nuevos niveles de precios altos, causando obstáculos para la capacidad de las personas de acceder a la compra de una vivienda”, comentó la Sra. Hang.

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