Al comentar sobre los recientes precios de los apartamentos en Hanói , el Sr. Le Dinh Chung, director general de SGO Homes, afirmó que, en términos de la demanda de los consumidores, la tendencia al alza en los precios inmobiliarios es inevitable. Sin embargo, un aumento brusco de precios en tan poco tiempo es inusual.
El Sr. Chung afirmó que la principal razón de los altos precios inmobiliarios es que los grandes inversores monopolizan la oferta, lo que provoca subidas de precios. Además, los altos costes de inversión y la alta demanda en un contexto de escasez de oferta, que generan mayores expectativas de beneficios por parte de los inversores, también son factores que impulsan los precios al alza de forma anormal.
Compartiendo la misma opinión, la Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de la sucursal de CBRE en Hanói, afirmó: « Esta es prácticamente la primera vez que el precio de los apartamentos en Hanói ha aumentado tan rápidamente en tan poco tiempo. En los últimos 10 años, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado un promedio del 5 % anual. Incluso entre 2009 y 2019, los precios de los apartamentos fluctuaron poco; hubo periodos de bajada y un aumento promedio de tan solo el 2 % anual. Desde 2022 hasta la fecha, los precios de los apartamentos en esta ciudad apenas han comenzado a aumentar rápidamente ».
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), también evaluó que, en los últimos tiempos, los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado de forma muy anormal, dado que la economía , el mercado y los ingresos de los ciudadanos no se han recuperado. Este fenómeno probablemente se deba a la influencia de los grupos de interés.
Según los expertos, el reciente aumento brusco de los precios de los apartamentos en Hanói es inusual. (Ilustración: Minh Duc)
" Los precios de las viviendas están subiendo, pero no se concretan transacciones. Esto podría ser una maniobra de un grupo inversor con intenciones poco claras ", evaluó el Sr. Dinh.
Según él, estos grupos de interés pueden usar tácticas para inflar los precios porque la oferta de apartamentos es realmente problemática. En los últimos años, no se han aprobado nuevos proyectos para licencias de inversión. Los proyectos en el mercado son principalmente antiguos y se compran y venden de nuevo. La oferta es escasa y de mala calidad; la oferta para las personas de bajos ingresos es muy escasa y la estructura del producto no es adecuada.
El Sr. Dinh afirmó que esto no es una buena señal para el mercado, ya que el elevado aumento de precios tiene consecuencias como dificultades para acceder a la vivienda, el aumento de los costos de inversión en producción y dificultades para que los inversores genuinos accedan a los recursos de tierra. Por lo tanto, el Gobierno también está tomando las medidas regulatorias pertinentes.
¿El mercado no está tan caliente como se rumorea?
El Dr. Dinh The Hien, experto económico, señaló una realidad: no existe un mercado inmobiliario en el que comprar solo genere ganancias y no pérdidas, solo aumentos y no disminuciones.
Con la expansión del mercado inmobiliario vietnamita y su creciente orientación al mercado, la pregunta es: ¿por qué el mercado inmobiliario está tan tranquilo actualmente, la compraventa es difícil, pero los precios inmobiliarios siguen subiendo? Según la ley de la economía de mercado, cuando un producto de inversión aumenta de precio, indica que hay mucha demanda y disposición a comprar, pero ¿por qué el vendedor no puede vender o lo hace con gran dificultad, y el banco no puede ejecutar la hipoteca? Los inversores deben preguntarse si este aumento de precio está realmente en línea con el mercado o es solo un fenómeno local.
Según el Sr. Hien, si el mercado inmobiliario está realmente en alza y sigue creciendo, demuestra que es muy sólido, que las empresas del sector no se preocupan por el pago de deudas y no necesitan el apoyo del Estado. Al mismo tiempo, si compran una casa para vivir, los compradores deben preguntarse por qué tienen que comprar grandes proyectos en zonas lejanas, cuyos precios pueden alcanzar los 70-80 millones de VND/m² o más. Además, según él, hay apartamentos secundarios en el centro con precios aún más bajos.
" Esto demuestra que el mercado inmobiliario no está tan activo como se rumoreaba. Los compradores con verdaderas necesidades de vivienda pueden buscar tranquilamente un lugar a un precio razonable ", aconsejó el Sr. Hien.
El experto Nguyen Minh Phong también afirmó que, actualmente, todas las entidades del mercado confirman que los precios inmobiliarios son excesivamente altos. Sin embargo, el corredor legal de Vietnam aún no cuenta con una herramienta oficial para demostrar que este aumento de precios es irrazonable.
Para una gestión y regulación oportunas, el Sr. Phong sugirió que Vietnam desarrollara un conjunto de índices de precios de vivienda, terrenos e inmuebles comerciales para medir las fluctuaciones de precios a lo largo del tiempo. Este conjunto de índices, desarrollado y utilizado por muchos países para el análisis macroeconómico, no solo refleja el crecimiento económico, sino que también ayuda a medir los riesgos y a respaldar la toma de decisiones de las personas y las empresas del sector inmobiliario.
Además, el Sr. Phong enfatizó la necesidad de una base de datos amplia y precisa para garantizar la transparencia en las operaciones del mercado. Contar con un almacén de datos lo suficientemente grande facilitará la investigación del mercado de forma eficaz, lo que permitirá establecer los mecanismos y políticas regulatorias adecuados, lo que desempeñará un papel importante en el control de los precios inmobiliarios, además de aumentar la oferta.
Según el informe del mercado inmobiliario de Hanoi del tercer trimestre de Savills Vietnam, el precio primario alcanzó alrededor de 69 millones de VND/m2, un 6% más intertrimestral y un 28% más interanual.
El precio secundario promedio alcanzó los 51 millones de VND/m2, un aumento del 10% intertrimestral y del 41% interanual.
Según el informe del Ministerio de Construcción, los precios de los apartamentos en Hanói siguen aumentando, tanto en los nuevos proyectos como en los antiguos. En concreto, el precio medio de los apartamentos en los nuevos proyectos ha aumentado entre un 4 % y un 6 % trimestral y entre un 22 % y un 25 % anual. El precio de venta de los apartamentos antiguos también ha aumentado, especialmente en algunas zonas, con incrementos locales de entre un 35 % y un 40 % según la ubicación, en comparación con el trimestre anterior.
Cabe destacar que hubo épocas en que los precios de los apartamentos aumentaron cientos de millones cada mes. Los datos de mercado de PropertyGuru Vietnam Company muestran que, desde principios de año hasta la fecha, el mercado de apartamentos en Hanói solo ha tenido un período de calma en abril y mayo; el resto del año registró una tendencia al alza en los precios de venta, especialmente en los últimos meses.
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