Los precios de los apartamentos en Hanói siguen subiendo; la fiebre del suelo es principalmente una táctica especulativa para obtener ganancias; siete casos de cambio de uso de suelo sin permiso... son las últimas noticias del sector inmobiliario.
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| Mientras que la mayoría de los demás segmentos y tipos de bienes raíces experimentaron una disminución en el interés en mayo de 2024, los apartamentos en Hanói fueron el único segmento que creció a una tasa de interés del 9%. (Foto: Linh An) |
Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen aumentando.
Los datos de Batdongsan.com.vn muestran que, tras tres meses consecutivos de fuerte crecimiento en la primera mitad de 2024, el mercado de apartamentos en Hanói comenzó a desacelerarse en abril de ese año. Concretamente, en abril de 2024, el interés y el número de anuncios de apartamentos en Hanói disminuyeron un 30 % y un 2 %, respectivamente. Sin embargo, este descenso solo se produjo en abril; a partir de mayo, el mercado de apartamentos en Hanói recuperó gradualmente su dinamismo.
Mientras que la mayoría de los demás segmentos y tipos de bienes raíces experimentaron una disminución en el interés en mayo de 2024, los apartamentos en Hanoi fueron el único segmento que creció con una tasa de interés del 9%. En comparación con mayo, la tasa de interés se mantuvo igual en junio de 2024.
De hecho, tras poco más de un mes de estancamiento, desde finales de mayo de 2024 hasta la fecha, los precios de los apartamentos siguen alcanzando nuevos máximos. Esto significa que los precios de los apartamentos en Hanói continúan aumentando.
Por ejemplo, según una encuesta de Batdongsan.com.vn, en el proyecto Vinhomes Smart City, los apartamentos de 1 dormitorio + 1 baño, dependiendo del edificio, la ubicación y la orientación del balcón, tenían un precio de venta de entre 2.400 y 2.600 millones de VND por apartamento a finales de abril y principios de mayo de 2024, pero actualmente el precio de venta de este tipo de apartamento es de entre 2.700 y 2.800 millones de VND por apartamento. De igual manera, los estudios tienen un precio de entre 1.800 y 1.900 millones de VND, lo que supone un aumento promedio de entre 150 y 200 millones de VND por apartamento en comparación con junio de 2024. Los apartamentos de 2 dormitorios y 2 baños o de 3 dormitorios y 2 baños en este proyecto también aumentaron entre 200 y 250 millones de VND en comparación con hace aproximadamente dos meses.
El proyecto Gemek también incrementó el precio de los apartamentos de dos habitaciones y dos baños de 2.700-2.800 millones de VND a 2.750-2.900 millones de VND por apartamento. En particular, en este proyecto hay apartamentos de dos habitaciones y dos baños cuyo precio supera los 3.000 millones de VND por apartamento.
Los apartamentos de Nam Trung Yen, en su mayoría antiguos y de dos habitaciones, también aumentaron de precio, pasando de entre 2.800 y 3.000 millones de VND por apartamento a entre 3.100 y 3.400 millones de VND por apartamento. Los apartamentos de dos habitaciones y dos baños del proyecto Handiresco también subieron de precio, pasando de entre 4.000 y 4.200 millones de VND por apartamento en mayo a entre 4.300 y 4.500 millones de VND por apartamento.
El aumento promedio de 250 a 300 millones de VND por apartamento también se está produciendo en proyectos de la calle Le Van Luong, como Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace, o en apartamentos ubicados en la calle Trung Hoa - Nhan Chinh.
¿Por qué el distrito de Thanh Oai, en Hanoi, suspendió repentinamente las subastas de terrenos?
El distrito de Thanh Oai (Hanoi) suspendió la subasta de derechos de uso de la tierra para 57 parcelas en el área de Dam, aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong, y devolvió el dinero de los compradores por los documentos de compra y los depósitos, alegando la necesidad de volver a determinar el precio inicial.
La empresa Truong Son Joint Stock Auction Company, organizadora de la primera subasta de terrenos del distrito de Thanh Oai, que incluía 57 parcelas en la comuna de Cao Duong el 17 de agosto, anunció repentinamente que dejaría de organizar la subasta y devolvería el dinero de los documentos de compra y los depósitos a los clientes.
La empresa mencionada anteriormente afirmó que la unidad recibió una notificación del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Thanh Oai con el siguiente contenido: "Detengan la organización de la primera subasta de derechos de uso de la tierra para 57 parcelas de terreno en el área de la presa, aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong, distrito de Thanh Oai, Hanoi".
La razón es que el Comité Popular del Distrito de Thanh Oai volvió a determinar el precio inicial para la subasta de los derechos de uso de la tierra para 114 parcelas de terreno en la comuna de Cao Duong, de acuerdo con la decisión del Comité Popular de Hanoi.
Anteriormente, según el anuncio, 57 parcelas de terreno en la zona de la aldea de Muc Xa, comuna de Cao Duong, tienen áreas que van desde 74,63 a 134,69 metros cuadrados, con un precio inicial de 8,097 millones de VND por metro cuadrado.
Con el precio inicial mencionado anteriormente (sin incluir impuestos, tasas ni cargos), el depósito para los terrenos oscila entre casi 121 y 218 millones de VND.
Se sabe que en agosto el distrito de Thanh Oai no organizará ninguna otra subasta de terrenos.
El 10 de agosto, el distrito de Thanh Oai organizó una subasta de 68 lotes de terreno en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao. Esta subasta causó revuelo entre los inversores inmobiliarios y el público en general, ya que el precio final superó entre 7 y 8 veces el precio inicial. Partiendo de un precio inicial de entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m², el precio final más alto superó los 100 millones de VND/m².
Muchos creen que la razón por la que esta subasta atrajo a tantos inversores fue el bajo precio inicial. Con dicho precio, los inversores solo tenían que depositar el 20%, equivalente a unos 200 millones de VND.
Riesgo del comprador
Recientemente, el mercado inmobiliario ha experimentado un fuerte aumento de precios, especialmente en el segmento de apartamentos, seguido por los proyectos inmobiliarios y los terrenos en diversas localidades. Sin embargo, el incremento de entre 6 y 8 veces registrado en las subastas del distrito de Thanh Oai recientemente ha generado una situación excesiva, incluso anómala, tanto por el precio final alcanzado como por el número de participantes.
Los registros actuales y la página web Batdongsan.com.vn muestran que el precio del terreno residencial en algunas aldeas de la comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, para el segundo trimestre de 2024, era de tan solo entre 27 y 30 millones de VND/m². Este precio ha aumentado aproximadamente un 80%, pasando de unos 15 millones de VND/m² en 2020 a casi 30 millones de VND/m² en 2024. Por lo tanto, la puja ganadora del 10 de agosto fue entre 2,3 y 3,7 veces superior al precio de venta habitual.
O bien, según un estudio reciente sobre los precios de los terrenos en algunos distritos suburbanos de Hanoi, si bien los precios de los terrenos han aumentado, especialmente en localidades que se están preparando para convertirse en distritos o lugares con ventajas en el desarrollo de infraestructuras, no se ha producido un aumento irreal como el fenómeno de las subastas de terrenos en Thanh Oai.
Por ejemplo, en la subasta de terrenos de finales de junio en el distrito de Me Linh, los resultados de las pujas ganadoras no variaron drásticamente, con precios que oscilaron entre 20 y 40 millones de VND/m², a pesar de que el distrito de Me Linh aún tiene margen de desarrollo gracias a su infraestructura, que incluye puentes y las carreteras de circunvalación 4, 3 y 5. De manera similar, en el distrito de Thach That, los precios de los terrenos en algunas zonas atractivas de la comuna de Binh Yen solo aumentaron recientemente unos pocos millones de VND/m², pese a la gran cantidad de información relevante que influye en el mercado inmobiliario.
Ante esta situación, muchos expertos creen que la reciente fiebre por la tierra es principalmente una estrategia de especulación y corretaje para obtener ganancias. Numerosos grupos de personas que previamente adquirieron terrenos utilizarán las subastas en la zona para inflar los precios y crear un mercado más caro. Si los lotes subastados no se venden, perderán sus depósitos, y según la normativa, los participantes en la subasta deben abonar un depósito equivalente al 20% del valor total del terreno, calculado según el precio de salida.
Según datos en línea de Batdongsan.com.vn, durante el primer semestre de 2024, el mercado inmobiliario de Hanói registró fuertes fluctuaciones en el nivel de interés. En general, el segmento de terrenos, tanto residenciales como de viviendas, se encuentra en vías de recuperación tras tocar fondo en 2023, con un aumento del 118 % en las búsquedas con respecto al mismo periodo del año anterior. Las casas unifamiliares, las casas adosadas y las villas aumentaron un 33 %, un 27 % y un 9 %, respectivamente. En los distritos suburbanos, Dong Anh experimentó el mayor incremento en el nivel de interés, con un 104 %, seguido de Quoc Oai con un 101 %, Gia Lam con un 95 %, Hoai Duc con un 79 % y Thach That con un 48 %.
Al respecto, los expertos señalaron que esto podría deberse al temor de que los precios inmobiliarios aumenten tras la entrada en vigor de la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023. Por otro lado, la noticia de que Hanói aspira a contar con cinco nuevos distritos para 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri y Dan Phuong) también hace que los terrenos en estas zonas atraigan la atención de muchos inversores.
El Sr. Nguyen Quoc Anh, Subdirector General de Batdongsan.com.vn, prevé que a partir del segundo trimestre de 2025, los terrenos comenzarán a recuperarse, mientras que las fluctuaciones actuales son solo locales en algunas zonas. Por lo tanto, los inversores deben analizar cuidadosamente el mercado y mantenerse informados sobre las variaciones de precios a través de fuentes de información objetivas.
Además, ante la situación de los precios inmobiliarios excesivamente altos en comparación con su valor real, algunos expertos consideran que la manipulación del mercado inmobiliario para crear precios virtuales es muy peligrosa, ya que afecta directamente a los compradores, de forma similar a la manipulación del mercado bursátil. Esto genera falta de transparencia e inestabilidad en el mercado inmobiliario, ante la ausencia de sanciones contundentes por parte del Estado.
Se espera que los precios de los bienes raíces disminuyan a un nivel adecuado cuando entren en vigor próximamente las nuevas políticas y regulaciones de gestión. Esta es la solución para quienes realmente necesitan tener la oportunidad de adquirir una vivienda pronto, tal como lo busca el Gobierno .
En caso de cambio de uso del suelo, no se requiere permiso.
La Ley de Tierras de 2024 estipula muchos más casos de conversión del uso del suelo sin permiso a partir del 1 de agosto de 2024.
En 7 casos, el cambio de uso del suelo no requiere permiso.
De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 3 del Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, si no se encuentra dentro de los siguientes 7 casos según la Cláusula 1 del Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, no será necesario solicitar permiso para cambiar el propósito de uso a la autoridad competente.
Específicamente, esos casos son: la conversión de tierras de cultivo de arroz, tierras forestales de uso especial, tierras forestales de protección y tierras forestales de producción en otros tipos de tierras del grupo de tierras agrícolas ; la conversión de tierras agrícolas en tierras no agrícolas; y la conversión de otros tipos de tierras en tierras para la ganadería intensiva al implementar proyectos de ganadería intensiva a gran escala.
Convertir terrenos no agrícolas asignados por el Estado sin pago de tasas por uso de la tierra en otros tipos de terrenos no agrícolas asignados por el Estado con pago de tasas por uso de la tierra o arrendamiento de tierras; Convertir terrenos no agrícolas que no sean residenciales en terrenos residenciales.
Conversión de terrenos destinados a la construcción de obras públicas, terrenos utilizados para fines públicos con fines comerciales en terrenos de producción y comerciales no agrícolas; Conversión de terrenos de producción y comerciales no agrícolas que no sean terrenos comerciales o de servicios en terrenos comerciales o de servicios.
La modificación del uso del suelo debe cumplir con la normativa urbanística.
El cambio de uso del suelo aún debe cumplir con la planificación y ser aprobado por las autoridades competentes, esto está claramente estipulado en el Artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024.
En consecuencia, el Comité Popular del distrito donde se ubica el terreno es la autoridad competente para aprobar el cambio de uso del suelo.
Superficie de conversión de uso del suelo en 2024
Actualmente, la Ley de Tierras de 2024 no contiene ningún documento que estipule el límite y la superficie máxima para la conversión del uso del suelo.
El límite de uso del suelo depende de las necesidades de quien desee cambiarlo. No obstante, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente examinará la documentación, la necesidad del cambio, verificará el terreno y la planificación para determinar si es posible modificarlo por completo.
Las autoridades competentes prescriben los planes anuales de uso del suelo a nivel de distrito.
Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
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