Según el informe del mercado inmobiliario del primer trimestre de 2024 de PropertyGuru Vietnam, después de 6 años, el aumento promedio del precio de los apartamentos en Hanói ha alcanzado el 70 %. En concreto, el precio promedio de los apartamentos en Hanói es de 46 millones de VND/m², mientras que el de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh es de 48 millones de VND/m².
A principios de 2018, el precio de venta de apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh era de solo 27 y 31 millones de VND/m2.
Los precios de la vivienda en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh han aumentado continuamente a lo largo de los años. (Fuente: PropertyGuru Vietnam).
Los precios de las viviendas son casi 24 veces los ingresos.
El último informe de Numbeo.com (un sitio web especializado en estadísticas sobre el nivel de vida en ciudades y países de todo el mundo a través de encuestas) muestra que el precio promedio de la vivienda en Vietnam en 2024 es casi 24 veces el ingreso familiar anual promedio.
Gráficos: Huy Manh. (Fuente: Numbeo)
En Ciudad Ho Chi Minh, según la Sra. Giang Huynh, directora adjunta de Investigación y S22M de Savills Ho Chi Minh City, los precios de los apartamentos son actualmente aproximadamente 30 veces más altos que el ingreso promedio de los residentes de la ciudad.
En concreto, el ingreso familiar promedio en Ciudad Ho Chi Minh es de tan solo unos 15 millones de VND al mes. Mientras tanto, el precio promedio de un apartamento en un proyecto nuevo se sitúa actualmente entre 5.500 y 6.000 millones de VND. Si las personas logran ahorrar entre un 40 % y un 50 % mensual, tardarán varias décadas en comprar una casa, a menos que recurran al crédito o no cuenten con el apoyo de sus familiares.
“ Será muy difícil para un hogar que se base en ingresos puros, ingresos promedio, comprar una casa en Ciudad Ho Chi Minh en este momento. Se requieren ingresos bastante altos, además de apoyo financiero, para poder comprar un apartamento promedio ”, dijo la Sra. Giang.
Numerosos estudios también han demostrado que, a lo largo de los años, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda es mucho mayor que la de los ingresos de las personas. Según un informe de Savills Vietnam, Hanói aspira a alcanzar un ingreso per cápita promedio de 150 millones de VND por persona al año en 2023, mientras que en 2019 la tasa promedio de crecimiento de los ingresos fue del 6 % anual.
Mientras tanto, el crecimiento del precio de los apartamentos desde 2019 hasta el primer semestre de 2023 es de hasta un 13% anual.
" Esta cifra muestra que el crecimiento del ingreso per cápita en Hanoi es casi la mitad menor que el crecimiento de los precios de los apartamentos ", dijo la Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi.
La Sra. Hang advirtió que ser propietario de una vivienda será aún más difícil si esta brecha se amplía.
El Dr. Le Xuan Nghia, experto en finanzas y banca, también citó evidencia de la enorme brecha entre los precios de la vivienda y los ingresos de las personas.
En concreto, un trabajador de 30 años o menos con un ingreso promedio de unos 15 millones de VND al mes, menos los gastos de manutención en grandes ciudades como Ho Chi Minh o Hanói, tiene unos 6 millones de VND restantes, por lo que le tomaría al menos 20 años ahorrar 1.500 millones de VND. Con un ingreso de entre 20 y 30 millones de VND al mes, para comprar un apartamento de 1.500 millones de VND, le tomaría entre 10 y 15 años ahorrar.
Según PropertyGuru Vietnam, el precio promedio de venta de todo tipo de vivienda en Hanói es de 22.800 millones de VND por unidad para casas adosadas; 17.800 millones de VND por unidad para villas; 6.300 millones de VND por unidad para casas particulares y 3.100 millones de VND por unidad para apartamentos. Por otro lado, el ingreso promedio estimado de los trabajadores en Hanói en 2023 es de 135 millones de VND al año.
Así, para poseer una casa a pie de calle en Hanoi, la gente necesita "trabajar duro" durante 169 años, para tener una casa particular se necesitan 132 años, y para comprar un apartamento se necesitan 23 años (suponiendo que los trabajadores usan todos sus ingresos para comprar una casa).
¿Por qué los precios de las viviendas sólo aumentan y no disminuyen?
Según los expertos, los precios de la vivienda están aumentando debido a la alta demanda, mientras que la oferta es escasa. Para explicar esta escasez, el Ministerio de Construcción indicó que muchos proyectos inmobiliarios enfrentan actualmente numerosas dificultades de ejecución (paralización temporal, retrasos y aplazamientos, dificultades para acceder a préstamos, emitir bonos y movilizar capital).
Los precios de la vivienda siguen subiendo debido a la escasez de oferta y los altos costos de construcción. (Foto: Cong Hieu).
Otra razón, según el Sr. Giang Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, es que los precios de los bienes raíces dependen de muchos factores como el precio del terreno, los costos de construcción, la legalidad... Si estos factores afectan al mismo tiempo, será difícil para las empresas reducir los precios de la vivienda.
En concreto, para un proyecto inmobiliario, el coste del terreno es uno de los costes de entrada más importantes que afectan al precio de salida. En promedio, en zonas urbanas, las tasas de uso del suelo representan alrededor del 10 % del precio de un apartamento, entre el 20 % y el 30 % del precio de una casa adosada de baja altura y alrededor del 50 % del precio de una villa.
En los últimos años, los precios del suelo han aumentado entre un 15% y un 30%, lo que ha impulsado los precios de la vivienda entre un 2% y un 8%.
No solo los precios de los terrenos, sino también los de materiales de construcción como el hierro, el acero y la arena experimentaron un fuerte aumento. Por ejemplo, los precios del hierro y el acero aumentaron entre un 15 % y un 20 %, mientras que el costo de las materias primas representa entre el 65 % y el 70 % del valor estimado de los proyectos de construcción.
Además, el costo de implementación del proyecto también ha aumentado debido a numerosos problemas legales que han prolongado el tiempo de construcción. El Sr. Tuan indicó que hay proyectos que tardan hasta cuatro o cinco años en completar los trámites legales.
El Sr. Tuan explicó además que si una empresa compra un terreno con un valor de 500 mil millones de VND, perderá el 10 % de los intereses de su préstamo cada año, lo que equivale a 50 mil millones de VND. La empresa se ve obligada a añadir este gasto al precio.
Coincidiendo con esta opinión, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de la Compañía Inmobiliaria Viet An Hoa, afirmó que un importante obstáculo que dificulta la disminución de los precios inmobiliarios es el elevado coste de la inversión. « Con la estructura actual de costes de los proyectos, los costes de construcción casi se han duplicado en comparación con hace cuatro o cinco años, pasando de 7-7,5 millones de VND/m³ a más de 12 millones de VND/m² », declaró el Sr. Quang.
Según el Dr. Nguyen Duy Phuong, Director de Inversiones de DGCapital, al implementar un proyecto, el inversor hipoteca el terreno y los activos futuros para obtener capital del banco. Reducir el precio de venta afectará el valor de la garantía en el banco.
Según los expertos, la mejor manera de controlar los precios de la vivienda es aumentar la oferta.
Según los expertos, es necesario aumentar la oferta para reducir los precios de la vivienda. (Ilustración: Minh Duc)
Para lograrlo, según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), se deben tomar dos medidas importantes. La primera es eliminar los obstáculos legales relacionados con los proyectos para garantizar su implementación y construcción.
En segundo lugar, es necesario resolver el problema del crédito y estimular el flujo de caja mediante la promoción de políticas dirigidas a personas con necesidades reales de vivienda y el apoyo a las empresas para desarrollar proyectos que satisfagan estas necesidades. Por ejemplo, es necesario resolver las dificultades en la construcción de vivienda social y vivienda comercial asequible, aumentando así la oferta.
Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de PropertyGuru Vietnam, es necesario promover la construcción y modernización de los sistemas de transporte público, incluidas las líneas de metro. Un transporte conveniente animará a la gente a mudarse fuera del centro de la ciudad, reduciendo la presión sobre la demanda de vivienda en el centro de la ciudad.
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Fuente
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