Descifrando el calor de las acciones de Saigonres

El precio de las acciones de Saigon Real Estate Corporation (Saigonres) SGR aumentó repentinamente un 74,6%, ya que los inversores esperaban señales de mejora de los proyectos existentes que pronto podrían reevaluar el fondo de terrenos limpios de hasta 1 millón de metros cuadrados.

Las acciones de SGR van en contra de la tendencia del mercado

En el contexto de un mercado volátil, que fluctuó dentro de un rango estrecho, del 21 de mayo al 23 de agosto, las acciones de Saigonres SGR subieron un 74,6%, de 21.300 VND a 37.200 VND por acción, convirtiéndose en un fenómeno candente en la Bolsa de Ho Chi Minh.

Cabe destacar que el aumento de las acciones de SGR se produjo en un contexto de dificultades para las operaciones comerciales de Saigonres. En el primer semestre de 2024, si bien Saigonres registró un aumento de ingresos del 240,9 % hasta alcanzar los 1.645 billones de VND, sus beneficios disminuyeron un 92,3 % hasta los 2.390 millones de VND, y solo alcanzó el 2 % del plan anual.

Anteriormente, en la Junta General de Accionistas celebrada a principios de año, aunque la empresa anunció que se estaba preparando para implementar y solicitar licencias para 26 proyectos que abarcan desde Mong Cai, Quang Ninh , Phu Quoc..., con un fondo de terrenos limpios de más de 1 millón de metros cuadrados, el presidente del Consejo de Administración, Pham Thu, seguía preocupado ante los accionistas por las fuentes de capital.

Según el Sr. Pham Thu, el problema del capital necesario para completar el proyecto es sumamente complejo. Saigonres enfrenta numerosas dificultades que parecen insuperables: el préstamo bancario es muy pequeño, pero la compensación por cada proyecto es muy alta, y los dividendos deben pagarse puntualmente a los accionistas. El mayor obstáculo radica en que el capital de la empresa es demasiado pequeño en comparación con los proyectos existentes, ya que, según la normativa, el capital del inversor debe representar al menos el 20 % de cada proyecto.

“Después de 2025, la Compañía aspira a un patrimonio neto superior a 2.500 billones de VND. Actualmente, si emite acciones más utilidades retenidas, la compañía tendrá un patrimonio neto de aproximadamente 1.500 billones de VND”, enfatizó el Sr. Thu.

Sin embargo, de hecho, en la primera mitad de 2024, el capital social de Saigonres seguía siendo de 600 mil millones de VND, el patrimonio neto se mantuvo sin cambios en 918 mil millones de VND y la deuda total aumentó solo en 57.6 mil millones de VND, hasta alcanzar los 407.6 mil millones de VND, lo que representa el 44.4% del patrimonio neto.

Además, las unidades de licitación están siendo monitoreadas de cerca tras los problemas surgidos en el mercado inmobiliario.

La movilización de capital no ha mostrado signos de mejora.

A pesar del panorama empresarial poco prometedor, Saigonres anunció continuamente información positiva sobre nuevos proyectos. En particular, Saigonres adquirió un terreno de 2.655 m² en la dirección 12/10 Tran Nao, barrio An Khanh, ciudad de Thu Duc, Ciudad Ho Chi Minh; el Comité Popular Provincial de Binh Duong autorizó a Saigon Real Estate Trading Company Limited, filial de Saigonres, a invertir en el proyecto residencial Saigon An Phu (en Binh Duong), con una superficie de 10.000 m², que contempla 66 viviendas unifamiliares y locales comerciales de 80 m² cada uno; la empresa conjunta Saigon Thai Nguyen (conformada por Saigonres, DIC Corp y Hung Thinh Incons) es el único inversor registrado para la ejecución del proyecto urbanístico Nam Tien 2, con una superficie de 352.862 m² y una inversión total de 3.825 billones de VND.

De hecho, Saigonres lleva años enfrentando dificultades en el desembolso de inversiones. En particular, en promedio, durante el período de cuatro años comprendido entre 2020 y 2023, la tasa de desembolso real alcanzó solo un 18,7 % del plan. Para 2024, Saigonres planeó nuevamente aumentar el capital total de inversión en un 100 % con respecto al desembolso real de 2023, lo que representa un incremento de 482.500 millones de VND, hasta alcanzar los 1.645.000 millones de VND.

La lentitud en el desembolso de fondos ha provocado que los proyectos que la empresa está implementando muestren un aumento de capital con el tiempo. Entre 2020 y 2023, el Proyecto de Área Urbana Ecológica Viet Xanh - Hoa Binh incrementó su capital de inversión en 904.420 millones de VND, hasta alcanzar los 1.300 millones de VND; el Proyecto de Área Residencial Van Lam - Binh Thuan lo incrementó en 41.500 millones de VND, hasta los 360.000 millones de VND; y el Proyecto de Apartamentos y Área Comercial Ribereña Phu Dinh lo incrementó en 10.000 millones de VND, hasta los 240.000 millones de VND.

Muchos otros proyectos también incrementaron su capital de inversión debido a la lentitud en la ejecución de las inversiones, el aumento de los costos de compensación por la limpieza de terrenos y el incremento de los costos de construcción. Este aumento del capital de inversión supone una importante presión financiera para Saigonres en 2024, año en que se prevé que la demanda de inversión alcance los 1.645 billones de VND. Mientras tanto, al cierre del segundo trimestre de 2024, la liquidez de Saigonres era de tan solo 92.030 millones de VND, lo que representa el 4,4% del total de sus activos.

Se sabe que en 2024, Saigonres continuará trabajando con bancos e instituciones de crédito para completar prácticamente el plan de emisión de bonos y buscar fuentes de capital para la inversión. Además, la empresa utilizará terrenos no destinados a proyectos y los productos restantes de los mismos para recuperar capital para la inversión e impulsará activamente el cobro de deudas a sus socios.

Se puede observar que el precio de las acciones de SGR contrasta con la situación empresarial; los inversores esperan nuevos movimientos en algunos proyectos en los que Saigonres invierte, lo que contribuye a aumentar la valoración de las acciones.

La valoración de las acciones de SGR ya no es atractiva

Los datos de iBoard de SSI Securities Company muestran que, a finales de agosto de 2024, las acciones de SGR cotizaban con una relación precio/beneficio (P/E) de 21,63 veces (promedio del sector: 16,19 veces) y una relación precio/valor contable (P/B) de 1,85 veces (promedio del sector: 1,21 veces). Se sabe que, en el pasado, las acciones de SGR se cotizaban frecuentemente con relaciones P/E que oscilaban entre 2,26 y 11,27 veces.

Según el análisis técnico, las acciones de SGR cotizan con un RSI (indicador que mide el estado de sobrecompra o sobreventa del mercado) de 78 puntos, superior a 70 y dentro de la zona de sobrecompra a largo plazo. Por lo tanto, la valoración de las acciones de SGR ya no es baja; se encuentran en zona de sobrecompra. Esto constituye una señal de alerta para que los inversores actúen con cautela ante el reciente e inesperado aumento del precio de las acciones.

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