Desentrañando el nudo de las tablas de precios de la tierra.

Una de las novedades más innovadoras de la Ley de Tierras de 2024 es la abolición de los marcos de precios de la tierra, lo que faculta a las localidades para publicar listas de precios que reflejen fielmente los precios de mercado. Sin embargo, la realidad plantea un gran desafío: la capacidad financiera de la población aún no alcanza para afrontar los precios de mercado.

Recientemente, han surgido numerosas opiniones que reflejan la disparidad entre los precios de la tierra y la capacidad económica de la población. Un ejemplo típico es el caso de la familia del Sr. Dinh Cong Phuong, de la comuna de Ba Vi, en la ciudad de Hanoi , quienes, al obtener permiso para convertir más de 210 m² de terreno destinado a cultivos perennes en terreno residencial rural, tuvieron que pagar casi 900 millones de VND en tasas por uso de la tierra, lo que equivale a más de 4,3 millones de VND/m² según la nueva lista de precios.

De manera similar, la familia del Sr. Tran Duy Dong en la provincia de Nghe An se sorprendió al tener que pagar 4.500 millones de VND para convertir 300 m² de terreno ajardinado en terreno residencial, lo que equivale a una tasa de conversión de casi 15 millones de VND/m². Estas cifras superan las posibilidades económicas de las familias rurales y de montaña.

Estos casos no son incidentes aislados. Son una consecuencia inevitable de que las tablas de precios de la tierra no se basen en la accesibilidad para la mayoría de la población, sino en las fluctuaciones del mercado. La equiparación de las obligaciones financieras entre ricos y pobres, entre zonas urbanas y rurales, está convirtiendo la política de tierras, que debería ser un instrumento de regulación equitativa, en una carga para la mayoría de la población, especialmente para quienes se encuentran en situación de vulnerabilidad.

Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras ( Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ), la abolición del marco de precios de la tierra representa un avance, pero si la nueva lista de precios no refleja fielmente la realidad, la política perderá su eficacia social. Esto es especialmente relevante dado que la Ley de Tierras de 2024, vigente desde el 1 de enero de 2026, exige que cada localidad publique una nueva lista de precios de la tierra con una base de datos de valoración detallada para cada parcela individual, con una amplia consulta pública y actualizaciones periódicas.

El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha recomendado al Ministerio de Finanzas y a las autoridades locales que actualicen urgentemente los precios de mercado, creen una base de datos de precios de la tierra, organicen consultas públicas y establezcan una hoja de ruta de ajuste adecuada. La postura constante del Ministerio es que los precios de la tierra deben ajustarse a la realidad, reflejando con precisión las condiciones de desarrollo socioeconómico de cada región y grupo de población, y no pueden aplicarse de forma mecánica ni basándose únicamente en los precios de mercado.

Tras recibir comentarios de las autoridades locales, el Ministerio de Finanzas ha redactado enmiendas al Decreto Gubernamental N° 103/2024/ND-CP sobre tasas por uso y arrendamiento de terrenos, centrándose en la modificación y el complemento de varios artículos relacionados con dichas tasas y el fondo de desarrollo territorial. El objetivo es reducir los casos que requieren una determinación específica del precio del terreno y aliviar las obligaciones financieras de los ciudadanos en ciertas situaciones transitorias. En concreto, para los casos de cambio de uso del suelo, pasando de terrenos para jardines y estanques adyacentes a viviendas, el Ministerio de Finanzas propone que los ciudadanos solo deban pagar el 50 % de la diferencia entre el precio del terreno residencial y el agrícola, en lugar del 100 % actual.

Es hora de reconocer que las listas de precios de terrenos no pueden ser meras tablas técnicas para la recaudación de ingresos, sino que deben ser herramientas para impulsar el desarrollo, garantizar la equidad social y proteger los derechos legítimos de la ciudadanía. Por lo tanto, las autoridades locales deben actuar con cautela y responsabilidad al elaborar nuevas listas de precios, centrándose en una zonificación clara, una consulta exhaustiva con la población, evaluaciones específicas del impacto socioeconómico y evitando el uso excesivo de precios de referencia basados ​​en el mercado.

Resolver el problema de las tablas de precios de la tierra no se trata solo de modificar leyes o cambiar el método de cálculo, sino de crear un sistema de políticas justo y viable que sitúe a las personas en el centro del desarrollo. Las tablas de precios de la tierra deben convertirse en un puente que permita a las personas acceder legalmente a las políticas de tierras, no en una barrera para el sustento y el desarrollo sostenible.

Fuente: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html