Desenredando el nudo de las tablas de precios de la tierra.

Recientemente, han surgido numerosas opiniones que reflejan la disparidad entre los precios de la tierra y la capacidad financiera de las personas. Un ejemplo típico es la historia de la familia del Sr. Dinh Cong Phuong, de la comuna de Ba Vi, Hanói . Al permitirle convertir más de 210 m² de terreno destinado a cultivos perennes en terrenos rurales residenciales, tuvieron que pagar casi 900 millones de VND en tasas de uso de la tierra, equivalentes a más de 4,3 millones de VND/m² según la nueva lista de precios de la tierra.

De manera similar, la familia del Sr. Tran Duy Dong en la provincia de Nghe An se sorprendió al tener que pagar 4.500 millones de VND para convertir 300 m² de terreno de jardín en terreno residencial, equivalente a una tasa de conversión de casi 15 millones de VND/m²... Estas cifras están más allá de las capacidades financieras de los hogares rurales y montañosos...

Estos casos no son incidentes aislados. Son una consecuencia inevitable de que las tablas de precios de la tierra no se basen en la accesibilidad para la mayoría de la población, sino en las fluctuaciones del mercado. La igualación de las obligaciones financieras entre ricos y pobres, entre zonas urbanas y rurales, está convirtiendo la política de tierras, que se supone es una herramienta para una regulación equitativa, en una carga para la mayoría de la población, especialmente para quienes se encuentran en circunstancias difíciles.

Según Mai Van Phan, subdirectora del Departamento de Gestión de Tierras ( Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ), la abolición del marco de precios de la tierra es un avance, pero si la nueva lista de precios no refleja fielmente la realidad, la política perderá su eficacia social. Sobre todo porque la Ley de Tierras de 2024, vigente desde el 1 de enero de 2026, exige que cada localidad publique una nueva lista de precios de la tierra con una base de datos de valoración por parcela, con una amplia consulta pública y actualizaciones periódicas.

El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente ha recomendado que el Ministerio de Hacienda y las autoridades locales actualicen urgentemente los precios de mercado, creen una base de datos de precios de tierras, organicen consultas públicas y establezcan una hoja de ruta de ajuste adecuada. La postura constante del Ministerio es que los precios de las tierras deben ajustarse a la realidad, reflejar con precisión las condiciones de desarrollo socioeconómico de cada región y grupo de población, y no pueden aplicarse mecánicamente ni basándose únicamente en los precios de mercado.

Tras la retroalimentación de las autoridades locales, el Ministerio de Hacienda ha elaborado modificaciones al Decreto Gubernamental n.º 103/2024/ND-CP sobre tasas de uso del suelo y tasas de arrendamiento de tierras, centrándose en modificar y complementar varios artículos relacionados con dichas tasas y el fondo de desarrollo territorial. El objetivo es limitar los casos que requieren una determinación específica del precio del suelo y facilitar las obligaciones financieras de los ciudadanos en ciertas situaciones transitorias. En concreto, para los casos de cambio de uso del suelo, de terrenos para jardines y estanques anexos a viviendas, el Ministerio de Hacienda propone que los ciudadanos solo paguen el 50 % de la diferencia entre el precio del suelo residencial y el del suelo agrícola, en lugar del 100 % como actualmente.

Es hora de reconocer que las listas de precios de tierras no pueden ser meros "cuadros de precios" técnicos para la recaudación de ingresos, sino que deben ser herramientas para impulsar el desarrollo, garantizar la equidad social y proteger los derechos legítimos de los ciudadanos. Por lo tanto, las localidades deben ser cautelosas y responsables en el proceso de elaboración de nuevas listas de precios de tierras, centrándose en una zonificación clara, una consulta exhaustiva con la población, evaluaciones específicas del impacto socioeconómico y evitando el uso excesivo de precios de mercado.

Desenredar el "cuello de botella" de las tablas de precios de tierras no se trata solo de modificar las leyes o el método de cálculo, sino de crear un sistema de políticas justo y viable, que priorice el desarrollo de las personas. Las tablas de precios de tierras deben convertirse en un puente para que las personas accedan legalmente a las políticas de tierras, no en una barrera para los medios de vida y el desarrollo sostenible.

Fuente: https://hanoimoi.vn/go-nut-that-bang-gia-dat-708346.html