En una reciente reunión del Comité Permanente del Gobierno sobre la situación del mercado inmobiliario, el Primer Ministro pidió a los ministerios, sectores y localidades que tomen medidas urgentes para aclarar las causas del aumento de los costos y precios de los bienes raíces y, al mismo tiempo, eliminar las barreras para promover un desarrollo saludable del mercado, adecuado para los ingresos de la mayoría de las personas.
Cuellos de botella que restringen el suministro
La orientación del jefe del Gobierno enfatiza la exigencia de reducir al menos en un 30% el tiempo y el coste de los trámites administrativos relacionados con las inversiones, la construcción y el desarrollo de proyectos, y controlar estrictamente los actos de especulación, creación de fiebre virtual y manipulación del mercado.
La diferencia de fase y la escasez de apartamentos de gama media han tenido un gran impacto en el precio de este mercado en los últimos tiempos. Foto: TAN THANH
De hecho, el mercado inmobiliario no se ha desarrollado a la altura de su potencial y aún existen numerosos obstáculos de larga data. Según un informe del Ministerio de Construcción , una de las principales razones por las que los precios inmobiliarios se mantienen altos se debe a un desequilibrio en la estructura de los productos. Si bien el segmento de lujo (villas, casas bajas) presenta un excedente, la vivienda asequible es extremadamente escasa, especialmente en grandes ciudades como Hanói y Ho Chi Minh. El precio de venta de muchos productos actualmente supera con creces el alcance de la mayoría de las personas, especialmente de los grupos de ingresos medios y bajos. "Los precios de la vivienda han aumentado en parte debido al fuerte aumento de los costos de los insumos, especialmente los costos relacionados con el terreno al aplicar la nueva lista de precios, además de la situación de las subastas de terrenos con tasas de adjudicación inusualmente altas. Hay muchos casos en los que los inversores se agrupan para participar en subastas y luego abandonan los depósitos para crear niveles de precios virtuales con fines de lucro", declaró el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh.
Además, la especulación y la inflación de precios por parte de corredores no cualificados y sin certificados de ejercicio profesional han provocado la pérdida de transparencia del mercado. «Muchos corredores autónomos operan de forma desordenada, coludiendo para subir los precios, lo que provoca pérdidas y pérdida de confianza en el mercado», afirma el informe del Ministerio de Construcción.
Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Dang Anh Tu, Director General de Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, afirmó que los altos precios de los bienes raíces son consecuencia directa del desorbitado aumento de los costos de los insumos. "Los prolongados costos de los procedimientos administrativos provocan un aumento de los préstamos. Un proyecto con una duración de entre 3 y 6 años puede incrementar el costo total entre un 20 % y un 30 %, lo que conlleva un aumento correspondiente en los precios de venta", declaró el Sr. Tu. Enfatizó que si se implementa correctamente la directiva del Primer Ministro de reducir en un 30 % el tiempo y el costo de los procedimientos, el costo del producto disminuirá significativamente y los compradores se beneficiarán significativamente.
Respecto a la estructura de la oferta y la demanda, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, analizó: «Los precios inmobiliarios actuales reflejan una situación en la que la oferta no puede satisfacer la demanda. Si bien la demanda real de vivienda se mantiene alta, la oferta está congestionada debido a la lentitud de los proyectos para resolver los problemas legales». En su opinión, los esfuerzos recientes por eliminar obstáculos son encomiables, pero en comparación con el largo período de estancamiento, el impacto de las políticas de eliminación no es lo suficientemente fuerte como para frenar el mercado.
Citando datos del mercado de Ciudad Ho Chi Minh, el informe de mayo del Grupo DKRA muestra que los apartamentos de clase A representan el 76% de la nueva oferta. Mientras tanto, los segmentos adecuados para personas de ingresos medios están prácticamente sin desarrollar. El consumo total del mercado alcanzó menos de 1200 unidades, un 11% menos interanual, lo que demuestra que el poder adquisitivo real sigue siendo bajo, a pesar de que los precios ya no suben como en el período 2021-2022.
El informe del Ministerio de Construcción correspondiente al primer trimestre de 2025 muestra que el país solo cuenta con 3.813 viviendas comerciales terminadas, lo que representa un aumento del 40 % con respecto al mismo período, pero aún no satisface la demanda. Cabe destacar que, si bien el capital crediticio para bienes raíces ha superado los 1.560.000 millones de VND, un aumento del 7 % en comparación con el cuarto trimestre de 2024, el desembolso sigue siendo difícil debido a la falta de garantías por parte de las empresas, y muchos proyectos no han completado los trámites legales.
Además, la inestabilidad de los mercados financieros, como las acciones, el oro y los bonos, también provoca que el dinero siga refugiándose en el sector inmobiliario, lo que genera presión para aumentar los precios incluso cuando no hay transacciones reales. La falta de una base de datos de valoración de terrenos también dificulta que las agencias gestoras y las empresas determinen sus obligaciones financieras, lo que prolonga aún más la ejecución de los proyectos y aumenta los costos.
Desatar la ley, abrir camino al flujo de capital
Ante los numerosos obstáculos del mercado, el Comité Permanente del Gobierno ha encomendado a los organismos pertinentes la revisión, modificación y eliminación urgente de regulaciones superpuestas e inapropiadas. En particular, es necesario centrarse en obstáculos comunes como la suspensión de la planificación, las dificultades para determinar los precios de los terrenos, los procedimientos de conversión de usos del suelo, la evaluación de inversiones y la tramitación de licencias de construcción.
Según las estadísticas del Grupo de Trabajo 1435, actualmente hay 788 proyectos inmobiliarios con dificultades en todo el país, de los cuales solo 136, equivalentes al 17,3%, se han resuelto. Hasta 251 proyectos enfrentan problemas de terrenos, lo que representa más del 40% del total de proyectos con dificultades. Esto demuestra que eliminar los obstáculos en los trámites de terrenos e inversión es la solución clave para aumentar la oferta y reducir los precios.
En cuanto a la política crediticia, se encargó al Banco Estatal que orientara a los bancos comerciales para que se centraran en el desembolso de préstamos para proyectos de vivienda comercial asequible y en la investigación de paquetes de crédito específicos para jóvenes que compran su primera vivienda. También se enfatizó la reducción del acceso al capital para facilitar tanto a las empresas como a los compradores de vivienda.
Además, es necesario mejorar el sistema legal en materia de vivienda, urbanismo, inversión en construcción y sector inmobiliario. El Ministerio de Construcción está coordinando con la Asamblea Nacional la elaboración de una Resolución para la implementación piloto de un mecanismo especial para el desarrollo de vivienda social. Promover los flujos de capital hacia este segmento resolverá el problema de la vivienda para los grupos de ingresos medios y bajos, una fuerza importante, pero actualmente desatendida en el mercado.
Una propuesta destacada es aumentar la postinspección y reducir la preinspección. En lugar de exigir demasiados trámites desde el principio, algunos requisitos pueden transferirse a una etapa posterior, lo que ayuda a acortar el tiempo de inversión y, al mismo tiempo, garantiza la calidad de la construcción y la seguridad jurídica. "Si el proyecto tarda de 3 a 5 años en completar los trámites antes de su construcción, el costo sin duda aumentará. Se debe priorizar la implementación de políticas para ampliar la oferta lo antes posible", enfatizó el Sr. Vo Hong Thang.
En particular, es necesario mejorar la capacidad de supervisar y controlar estrictamente los actos de manipulación y la creación de un mercado de valores virtual. El Ministerio de Construcción recomienda reforzar las actividades de particulares y grupos de intermediación no profesionales, a la vez que se elevan los estándares profesionales para garantizar la transparencia. La creación de un sistema de datos de mercado unificado y transparente también es una base importante para un mejor control de los precios y las actividades comerciales.
En el contexto del objetivo de crecimiento económico de hasta el 8% en 2025 y de dos dígitos en los años siguientes, desarrollar un mercado inmobiliario estable y sostenible no es solo una necesidad económica, sino también una cuestión de seguridad social. Por consiguiente, la eliminación de obstáculos legales, la reforma administrativa, la reorientación de la estructura de productos y el desbloqueo de los flujos de capital serán puntos clave importantes para frenar los precios de la vivienda y acercar los bienes inmuebles a las necesidades reales.
Fuente: https://nld.com.vn/ha-nhiet-gia-nha-o-goi-ten-nguon-cung-19625061621514353.htm
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