Hanoi, entre las ciudades de Asia con precios de vivienda que "superan con creces" los ingresos.

Según el informe de mercado del tercer trimestre de 2025 de One Housing, el mercado inmobiliario de Hanói sigue registrando un fuerte cambio de casas adosadas a apartamentos. En este trimestre, se realizaron 29 100 transacciones en toda la ciudad, lo que supone un ligero aumento del 1 % con respecto al trimestre anterior, pero un descenso del 9 % en comparación con el mismo periodo del año pasado.

Cabe destacar que los apartamentos siguen siendo el segmento líder del mercado, representando el 71% del total de transacciones, lo que equivale a más de 20.800 unidades, el nivel más alto de los últimos dos años. Por otro lado, las transacciones de terrenos residenciales solo alcanzaron las 6.100 unidades, una fuerte caída del 35% con respecto al trimestre anterior y del 39% con respecto al año anterior.

Los apartamentos siguen siendo el segmento líder del mercado inmobiliario de Hanói, representando el 71% del total de transacciones. (Foto ilustrativa/CD)

El cambio de casas a apartamentos se explica por dos razones principales.

En primer lugar, las preferencias de los compradores están cambiando, especialmente entre los clientes más jóvenes. La nueva generación de compradores prioriza los espacios habitables modernos, las comodidades integrales, la seguridad y la gestión profesional, en lugar de centrarse únicamente en el valor de la propiedad del terreno como antes.

En segundo lugar, los precios inmobiliarios han aumentado considerablemente, haciendo que el valor total de una casa sea ahora 2,1 veces mayor que el de un apartamento. Mientras tanto, los precios de los apartamentos aumentan un promedio de alrededor del 20% anual, y las políticas de crédito flexibles de bancos e inversores facilitan el acceso a la vivienda a compradores con poco capital propio.

El informe de One Housing también muestra que, en el mercado de apartamentos de Hanoi, la nueva oferta siguió siendo alta, con 8.100 unidades, una cifra ligeramente inferior a la del año pasado, pero aún superior a la media (5.700 unidades/trimestre).

Aunque el precio medio por unidad sigue aumentando, el mercado registró cerca de 10.100 transacciones, una cifra casi equivalente al máximo alcanzado en el cuarto trimestre de 2024, lo que demuestra que la demanda de apartamentos de primera vivienda se mantiene en un nivel elevado.

En el tercer trimestre de 2025, el segmento de lujo representó la mayor parte de la oferta (53%) con 4.100 unidades, el nivel más alto desde 2023. Más del 60% de la nueva oferta en el tercer trimestre siguió procediendo principalmente de proyectos en el Oeste (36%) y el Este (26%).

En el tercer trimestre de 2025, el precio medio por unidad de obra nueva alcanzó los 85,6 millones de VND/m2, lo que supone un aumento del 23% interanual y del 7% intertrimestral debido a la apertura de muchos proyectos de lujo nuevos en el oeste, el centro y el norte del país, lo que impulsó al alza el nivel de precios del mercado.

Los precios primarios varían considerablemente según la región, especialmente en las regiones Norte, Oeste y Centro: los precios primarios rondan los 114-125 millones/m2. En las regiones Sur y Este, los precios primarios rondan los 70-73 millones/m2.

Según One Housing, el continuo aumento de los precios de los apartamentos en los últimos tiempos, especialmente en el período 2024-2025, ha hecho que la propiedad de un apartamento sea cada vez más difícil para la mayoría de las personas.

Según las estadísticas, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh se encuentran entre las ciudades con la mayor relación entre precio de vivienda e ingresos de la región. En concreto, una persona tendría que trabajar, en promedio, más de 36 años para poder comprar un apartamento en Hanói o Ciudad Ho Chi Minh.

La brecha entre ingresos y precios de apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh es mucho mayor que en otras ciudades importantes de la región como Mumbai, India (31 años); Hong Kong, China (29 años); Manila, Filipinas (29 años); Shenzhen y Guangzhou, China (28 y 27 años respectivamente); Seúl, Corea del Sur (27 años); Bangkok, Tailandia (26 años).

Se prevé que la oferta de apartamentos en el cuarto trimestre de 2025 alcance aproximadamente las 11.000 unidades, lo que elevará la oferta total del mercado para todo el año 2025 a 31.000 unidades, una ligera disminución en comparación con 2025, pero aún superior a la del período 2021-2024 (18.000 unidades/año).

En 2026, la oferta se mantendrá entre 31.000 y 32.000 apartamentos, de los cuales el 100% pertenecen al segmento de lujo y alta gama. El este y el oeste seguirán liderando la oferta del mercado. En el este, se prevé un cambio significativo cuando Van Giang (HY) supere a la zona este (HN) como líder del mercado.

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