"Frenando" los flujos de capital especulativo hacia el sector inmobiliario

Los bancos comerciales controlarán estrictamente los grandes préstamos inmobiliarios. Foto : Duc Thanh

El crédito inmobiliario aumentó considerablemente

Según el Banco Estatal de Vietnam, para finales de agosto de 2025, el crédito total en todo el sistema aumentó más del 11 %. Mientras tanto, según el periódico Dau Tu, el crédito para la compra y reparación de viviendas por parte de particulares creció lentamente, mientras que el crédito para negocios inmobiliarios por sí solo aumentó casi un 30 %, aproximadamente tres veces la tasa de crecimiento crediticio de todo el sistema.

La semana pasada, en colaboración con el Banco Estatal de Vietnam, el viceprimer ministro Ho Duc Phoc solicitó que se dirigiera el crédito a áreas prioritarias, al tiempo que se controlaba estrictamente el flujo de caja de los bancos comerciales, especialmente los préstamos inmobiliarios que representan una alta proporción.

Al observar la estructura de capital, se observa que la mayoría de las empresas inmobiliarias aún dependen principalmente del crédito bancario. Los altos precios inmobiliarios, las señales de recuperación del mercado y la flexibilización del margen de crédito por parte del Banco Estatal han impulsado a los bancos a otorgar grandes préstamos a los inversores.

Mientras tanto, otros canales de movilización de capital a mediano y largo plazo aún no se han recuperado con claridad. Desde principios de año hasta finales de agosto de 2025, las empresas inmobiliarias emitieron alrededor de 61 billones de VND en bonos, lo que representa el 17% de la emisión total de bonos. Sin embargo, esta cifra no es suficiente para compensar el vencimiento de bonos desde principios de año.

Los bonos corporativos, que se esperaba que fueran el principal canal de movilización de capital para el sector inmobiliario, se han recuperado lentamente hasta la fecha, mientras que la presión sobre los vencimientos se encuentra en niveles récord. Lo positivo es que el período más difícil ya ha pasado (el vencimiento máximo se produce en agosto de 2025). Si el mercado continúa recuperándose, las empresas evitarán el riesgo de una quiebra masiva. Sin embargo, en el futuro próximo, las empresas deben diversificar sus fuentes de capital, evitar la dispersión de las inversiones y controlar la deuda vencida. En particular, los bancos deben regular los flujos de capital hacia segmentos más saludables y sostenibles, recomendó el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor de Políticas del Primer Ministro.

Según los expertos, durante el último año, el mercado inmobiliario ha mostrado señales de recuperación, con muchos segmentos experimentando fuertes aumentos de precios, pero la liquidez sigue siendo muy débil. La razón principal es que los flujos de capital se centran en la oferta, concentrándose en proyectos de alta gama. La irracionalidad de los segmentos ha provocado un lento aumento de la demanda de préstamos para la compra de viviendas. Los altos precios de la vivienda superan la asequibilidad, a pesar de que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se mantienen en un nivel razonable, lo que genera dudas entre los compradores.

“Los precios inmobiliarios siguen siendo altos, pero los agentes inmobiliarios se quejan de la baja actividad de ventas. Salvo el segmento de gama media, valorado en varios miles de millones de dongs, que aún se vende, la mayoría de los productos son difíciles de vender y la liquidez del mercado es extremadamente baja”, declaró el Sr. Phan Dung Khanh, director de Consultoría de Inversiones de Maybank Investment Bank.

El sector inmobiliario especulativo se enfrenta a dificultades

El Sr. Khanh afirmó que la nueva medida del Gobierno demuestra que, en el futuro próximo, se restringirá el flujo de capital hacia la especulación inmobiliaria, la compraventa y la inversión. Al mismo tiempo, se están estudiando y modificando numerosos proyectos de ley para limitar la especulación, impulsar el desarrollo sostenible del mercado y contribuir al crecimiento económico .

Respecto de la opinión de que el mercado inmobiliario muestra signos de una burbuja, cuando los precios de las viviendas suben demasiado, el Sr. Nguyen Quang Huy, director general de la Facultad de Finanzas y Banca (Universidad Nguyen Trai), dijo que el fuerte aumento de los precios se debe principalmente al desequilibrio en la estructura de la oferta y la demanda, no enteramente a la especulación.

La lenta legalización de los proyectos ha provocado una escasez de oferta, mientras que la demanda de viviendas, parques industriales e infraestructura logística es enorme. Los altos precios de la vivienda son resultado de cuellos de botella en la oferta, no necesariamente de una burbuja especulativa, analizó el Sr. Huy.

Según los cálculos del Dr. Can Van Luc, el precio de un apartamento en Vietnam equivale actualmente a casi 26 años de ingresos familiares promedio, mientras que el promedio mundial es de tan solo unos 15 años. Que los ingresos de las personas no se adecuen al ritmo del aumento de los precios inmobiliarios es un problema complejo, y reducir los precios de la vivienda es un reto enorme.

Los expertos advierten que, si bien las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son actualmente bajas, lo que ayuda al mercado a mantener el poder adquisitivo, si las tasas de interés vuelven a subir, muchos prestatarios perderán la capacidad de equilibrar sus finanzas, lo que provocará inestabilidad en el mercado. De hecho, los bienes raíces primarios siguen a la venta, pero los bienes raíces secundarios (compra y venta) son ilíquidos, lo que supone un gran riesgo para quienes poseen productos de alto precio.

“Para lograr un crecimiento económico de dos dígitos, tanto el mercado financiero como el inmobiliario deben ser estables. Si uno de los dos tiene problemas, el riesgo de una crisis como la de China, que sufrió durante cuatro años debido al sector inmobiliario, es muy claro”, advirtió el Dr. Can Van Luc.

En cuanto a la agencia de gestión estatal, el Sr. Vuong Duy Dung, subdirector del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), afirmó que la oferta inmobiliaria aún es limitada, muy inferior a la demanda. El gobierno se centra en eliminar obstáculos, especialmente en los procedimientos de inversión, construcción y planificación. Cuando disminuyan los costos de trámite y cumplimiento, aumentará la oferta.

En cuanto a los precios de la vivienda, si bien la estructura del mercado se ha ajustado, el segmento de bajo costo y la vivienda para personas de bajos ingresos aún presentan una gran escasez. En el futuro próximo, el Gobierno implementará más soluciones para fomentar el desarrollo de estos segmentos y, al mismo tiempo, implementará políticas para reducir los costos de insumos para las empresas, especialmente las tasas por uso del suelo, afirmó el Sr. Dung.

Foro VWAS 2025: “Nueva era, nueva resiliencia”

La tercera Cumbre de Asesores Financieros de Vietnam 2025 (VWAS 2025), organizada por el periódico Finance - Investment el jueves 25 de septiembre de 2025 en el Hotel Pullman (Hanói), reunirá a destacados expertos nacionales e internacionales, centrándose en debates exhaustivos sobre el impacto de las nuevas instituciones y las nuevas dinámicas en la economía y los mercados financieros. El foro también analizará en detalle los puntos de crecimiento clave de las clases de activos de inversión tradicionales, así como las oportunidades que ofrecen los criptoactivos.

El foro incluye actividades:

El taller principal con 2 sesiones que presentarán y discutirán los temas "Apoyo a la resiliencia del mercado"; "Encontrar avances para las clases de activos".

Homenajear productos y servicios financieros típicos en 2025 en los campos de banca, seguros, bienes raíces, gestión de fondos, valores y tecnología financiera.

Detalles: wwa.vir.com.vn

Fuente: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html