Frenar los flujos de capital especulativo hacia el sector inmobiliario

Si bien los préstamos hipotecarios personales se están recuperando lentamente, los préstamos para negocios inmobiliarios están aumentando en casi un 30%. En respuesta a esta situación, el Gobierno ha ordenado recientemente al Banco Estatal de Vietnam (SBV) que controle estrictamente los flujos de capital de los bancos comerciales, especialmente de aquellos que prestan grandes sumas de dinero al sector inmobiliario.

Los bancos comerciales controlarán estrictamente los grandes préstamos inmobiliarios. Foto : Duc Thanh

El crédito inmobiliario aumentó drásticamente.

Según el Banco Estatal de Vietnam, a finales de agosto de 2025, el crédito total en todo el sistema aumentó en más del 11%. Mientras tanto, según el periódico Dau Tu, el crédito para la compra y reparación de viviendas por parte de particulares creció lentamente, mientras que el crédito para el sector inmobiliario aumentó en casi un 30%, es decir, aproximadamente tres veces la tasa de crecimiento del crédito en todo el sistema.

La semana pasada, el viceprimer ministro Ho Duc Phoc, en colaboración con el Banco Estatal de Vietnam, solicitó que el crédito se destinara a áreas prioritarias, al tiempo que controlaba estrictamente el flujo de efectivo de los bancos comerciales, especialmente los préstamos inmobiliarios, que representan una alta proporción.

Al analizar la estructura de capital, se observa que la mayoría de las empresas inmobiliarias aún dependen principalmente del crédito bancario. Los elevados precios de los inmuebles, los indicios de recuperación del mercado y la flexibilización de las condiciones crediticias por parte del Banco Central han impulsado a los bancos a conceder importantes préstamos a los inversores.

Mientras tanto, otros canales de captación de capital a mediano y largo plazo aún no se han recuperado por completo. Desde principios de año hasta finales de agosto de 2025, las empresas inmobiliarias emitieron bonos por un valor aproximado de 61 billones de VND, lo que representa el 17 % del total de emisiones de bonos. Sin embargo, esta cifra no es suficiente para compensar el monto de los bonos que vencen desde principios de año.

“Los bonos corporativos, que se preveían como el principal canal de captación de capital para el sector inmobiliario, se han recuperado lentamente hasta el momento, mientras que la presión por vencimientos se encuentra en niveles récord. Lo positivo es que el período más difícil ya pasó (el vencimiento máximo se produce en agosto de 2025). Si el mercado continúa recuperándose, las empresas evitarán el riesgo de quiebras masivas. Sin embargo, en el futuro, las empresas deberán diversificar sus fuentes de capital, evitar la dispersión de las inversiones y controlar la morosidad. En particular, los bancos deben regular los flujos de capital hacia segmentos más sólidos y sostenibles”, recomendó el Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor de Políticas del Primer Ministro.

Según los expertos, durante el último año el mercado inmobiliario ha mostrado signos de recuperación, con fuertes aumentos de precios en muchos segmentos, pero la liquidez sigue siendo muy débil. La razón principal es que los flujos de capital se concentran en la oferta, principalmente en proyectos de lujo. La irracionalidad de algunos segmentos ha provocado que la demanda de préstamos para la compra de vivienda aumente lentamente. Los elevados precios de la vivienda superan la capacidad de pago, incluso con tipos de interés hipotecarios razonables, lo que genera reticencia entre los compradores.

“Los precios inmobiliarios siguen siendo altos, pero los agentes se quejan de la lentitud de las ventas. Salvo el segmento medio, valorado en varios miles de millones de VND, que aún se vende, la mayoría de los inmuebles son difíciles de vender y la liquidez del mercado es extremadamente débil”, declaró Phan Dung Khanh, director de Consultoría de Inversiones de Maybank Investment Bank.

El sector inmobiliario especulativo se enfrenta a dificultades

El Sr. Khanh afirmó que la nueva medida del Gobierno demuestra que, en el futuro, se restringirá el flujo de capital hacia la especulación inmobiliaria, así como la compraventa de bienes raíces. Paralelamente, se están estudiando y modificando diversos proyectos de ley con el fin de limitar la especulación, orientar el mercado hacia un desarrollo sostenible y contribuir al crecimiento económico .

Respecto a la opinión de que el mercado inmobiliario muestra signos de burbuja, cuando los precios de la vivienda se elevan demasiado, el Sr. Nguyen Quang Huy, director general de la Facultad de Finanzas y Banca (Universidad Nguyen Trai), afirmó que el fuerte aumento de los precios se debe principalmente al desequilibrio en la estructura de oferta y demanda, y no enteramente a la especulación.

“La lentitud en la legalización de los proyectos ha provocado una escasez de oferta, mientras que la demanda de viviendas, parques industriales e infraestructura logística es enorme. Los altos precios de la vivienda son consecuencia de los cuellos de botella en la oferta, no necesariamente de una burbuja especulativa”, analizó el Sr. Huy.

Según los cálculos del Dr. Can Van Luc, el precio de un apartamento en Vietnam equivale actualmente a casi 26 años de ingresos familiares promedio, mientras que el promedio mundial es de tan solo 15 años. El hecho de que los ingresos de la población no crezcan al mismo ritmo que el precio de los bienes raíces es un problema complejo, y reducir los precios de la vivienda representa un desafío enorme.

Los expertos advierten que, si bien los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son actualmente bajos, lo que ayuda al mercado a mantener su poder adquisitivo, si vuelven a subir, muchos prestatarios perderán la capacidad de equilibrar sus finanzas, lo que provocará inestabilidad en el mercado. De hecho, todavía hay viviendas nuevas en venta, pero el mercado inmobiliario secundario (compraventa) es ilíquido, lo que supone un gran riesgo para quienes poseen productos de alto precio.

“Para lograr un crecimiento económico de dos dígitos, tanto el mercado financiero como el inmobiliario deben ser estables. Si uno de los dos tiene problemas, el riesgo de una crisis como la de China, que sufrió durante cuatro años debido a la crisis inmobiliaria, es muy claro”, advirtió el Dr. Can Van Luc.

En relación con la agencia estatal de gestión, el Sr. Vuong Duy Dung, subdirector del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda (Ministerio de Construcción), afirmó que la oferta inmobiliaria sigue siendo limitada, muy inferior a la demanda. El gobierno se centra en eliminar los obstáculos, especialmente en los procedimientos de inversión, construcción y planificación. Cuando disminuyan los costes procesales y de cumplimiento, aumentará la oferta.

“En cuanto a los precios de la vivienda, si bien se ha ajustado la estructura del mercado, el segmento de bajo costo y la vivienda para personas de bajos ingresos aún presentan una grave escasez. En el futuro, el Gobierno implementará más medidas para incentivar el desarrollo de estos segmentos y, al mismo tiempo, aplicará políticas para reducir los costos de producción para las empresas, especialmente las tasas por uso de suelo”, afirmó el Sr. Dung.

Foro VWAS 2025: “Nueva era, nueva resiliencia”

La tercera Cumbre de Asesores Financieros de Vietnam 2025 (VWAS 2025), organizada por el periódico Finance - Investment el jueves 25 de septiembre de 2025 en el Hotel Pullman (Hanói), reunirá a destacados expertos nacionales e internacionales para analizar en profundidad el impacto de las nuevas instituciones y la dinámica emergente en la economía y los mercados financieros. El foro también analizará en detalle los puntos clave de crecimiento de las clases de activos de inversión tradicionales, así como las oportunidades que ofrecen los criptoactivos.

El foro incluye las siguientes actividades:

El taller principal constó de 2 sesiones para presentar y debatir los temas "Apoyo a la resiliencia del mercado" y "Búsqueda de avances para las clases de activos".

Reconociendo los productos y servicios financieros típicos en 2025 en los ámbitos de la banca, los seguros, el sector inmobiliario, la gestión de fondos, los valores y la tecnología financiera.

Detalles: wwa.vir.com.vn

Fuente: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html