Conclusión del Presidente del Comité Popular de la Ciudad en la sesión de trabajo con representantes de los hogares que viven en los edificios de apartamentos invertidos y construidos por la ciudad

Descripción general de la sesión de trabajo.

También asistieron representantes de organismos centrales: Ministerio de Construcción , Comité Central de Recepción Ciudadana, Inspección Gubernamental; líderes de los organismos, departamentos, sucursales y sectores de la ciudad: Comité de Asuntos Internos del Comité del Partido de la Ciudad, Comité de Propaganda y Movilización de Masas del Comité del Partido de la Ciudad, Oficina del Comité del Partido de la Ciudad; Construcción, Justicia, Policía de la ciudad, Inspección de la ciudad, Oficina del Comité Popular de la ciudad, Tribunal Popular de la ciudad, Procuraduría Popular de la ciudad, Colegio de Abogados de la ciudad, Presidente del Comité Popular del Distrito de Ngo Quyen, Comité de Recepción de Ciudadanos de la ciudad, Presidente de Hai Phong Housing Management and Trading One Member Co., Ltd.

El presidente del Comité Popular de la ciudad respondió a las peticiones de los ciudadanos.

Después de escuchar al Comité de Recepción de Ciudadanos de la Ciudad resumir las peticiones de los ciudadanos y los comentarios adicionales de los ciudadanos; Respuestas de departamentos, sucursales, localidades y unidades; Comentarios de las agencias del Comité del Partido de la Ciudad, representantes del Ministerio de Construcción y el Jefe del Comité Central de Recepción Ciudadana, Presidente del Comité Popular de la Ciudad respondieron a las peticiones de los ciudadanos de la siguiente manera:

La ciudad invirtió en la construcción de 12 nuevos edificios de apartamentos: HH1-HH2, HH3-HH4 Dong Quoc Binh; Sub-19 Lam Son; N1-N2 La Ley; Dong Khe, D2 Dong Quoc Binh; Gato Bi; Haz hijo; Español Lote 27 Le Hong Phong, Khuc Thua Du, Vinh Niem, Kenh Duong, con una inversión total de aproximadamente 3.400 mil millones de VND, utiliza el presupuesto estatal, por lo que al calcular el precio del alquiler del apartamento, debe hacerse de acuerdo con el principio de cálculo correcto y cálculo completo para recuperar los fondos de inversión estatal de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda 2023, la Ley de Precios 2023, el Decreto No. 95/2024/ND-CP del 24 de julio de 2024, el Decreto No. 98/2024/ND-CP del 25 de julio de 2024, el Decreto No. 100/2024/ND-CP del 26 de julio de 2024 del Gobierno (excluidas las ganancias de capital y los intereses).

Español Al mudarse de edificios de apartamentos antiguos a apartamentos nuevos, después de consultar y recibir la aprobación del Comité Permanente del Comité del Partido de la Ciudad en el Documento No. 1198-TB/TU de fecha 25 de junio de 2020 de la Oficina del Comité del Partido de la Ciudad sobre el arreglo de hogares en edificios de apartamentos estatales de nueva construcción en la ciudad, el Comité Popular de la Ciudad emitió el Documento No. 4366/UBND-XD de fecha 8 de julio de 2020 ordenando que durante el período en que el precio del alquiler no se haya calculado de acuerdo con las regulaciones, el precio del alquiler del apartamento se cobrará temporalmente de acuerdo con el precio del alquiler de la vivienda estatal cuando no se haya construido o renovado multiplicado por el coeficiente de ajuste K = 1,25, correspondiente a aproximadamente 10.000 VND/m2/mes.

Con base en las regulaciones anteriores, después de calcular el precio del alquiler, el 4 de noviembre de 2022, el Comité Popular de la Ciudad emitió la Decisión No. 63/2022/QD-UBND que promulga la Lista de precios de alquiler de viviendas de propiedad estatal en nuevos edificios de apartamentos después de la renovación y reconstrucción en la ciudad de Hai Phong con precios desde. Después de eso, la gente sugirió que este precio era demasiado alto en comparación con las circunstancias y los ingresos de las familias que viven allí. Para estabilizar la situación, el Comité Popular de la Ciudad canceló la Decisión antes mencionada para volver a estudiarla.

Luego, el 14 de marzo de 2023, el Comité del Partido del Comité Popular de la Ciudad emitió el Documento No. 114-CV/BCSĐ al Comité Permanente del Comité del Partido de la Ciudad sobre el desarrollo de una Resolución del Consejo Popular de la Ciudad sobre el mecanismo y las políticas de apoyo para la vivienda estatal en edificios de apartamentos de nueva construcción en la ciudad de Hai Phong, con un nivel de apoyo del 55 - 70% del precio del alquiler para los hogares, pero no fue aprobado porque la implementación de la política para apoyar los precios de alquiler de la vivienda de propiedad pública no era para los sujetos correctos y no estaba de acuerdo con la tarea de gasto del presupuesto estatal.

Luego, el 5 de marzo de 2024, el Comité del Partido del Comité Popular de la Ciudad emitió el Documento No. 102-CV/BCSĐ al Comité Permanente del Comité del Partido de la Ciudad sobre el apoyo a los costos de limpieza del sitio y los costos de inversión para la construcción de infraestructura técnica compartida para apartamentos de propiedad estatal para reducir los precios de alquiler para los hogares. Sin embargo, en comparación con las disposiciones de la Ley de Vivienda, el precio del alquiler debe determinarse de acuerdo con el principio de calcular correctamente y en su totalidad todos los costos razonables de construcción y garantizar el principio de preservación del capital, por lo que no es posible sustentar el precio del alquiler de acuerdo con el plan anterior.

Recientemente, después de consultar con los Ministerios Centrales y sucursales, el Comité Popular de la Ciudad ha aplicado disposiciones legales para desarrollar un Proyecto sobre la recaudación y el pago de alquileres para viviendas públicas en edificios de apartamentos en la ciudad de Hai Phong, presentado al Comité Permanente del Comité del Partido de la Ciudad para su aprobación en principio y presentado al Consejo Popular de la Ciudad para su aprobación en la Resolución No. 88/NQ-HDND de fecha 6 de diciembre de 2024. Según el contenido del Proyecto, la ciudad solo calcula el costo de limpieza del sitio en el área de construcción de las bases de los edificios de apartamentos (sin incluir el costo de limpieza del sitio para el área del jardín y las vías de tráfico internas alrededor de los edificios de apartamentos), por lo que el precio del alquiler ha disminuido. Al mismo tiempo, el precio del alquiler y el calendario de cobro y pago del alquiler de las viviendas en los apartamentos se han determinado por etapas, de acuerdo con la capacidad de pago de los hogares, con el fin de crear condiciones para la seguridad social y garantizar el principio de preservación del capital estatal.

Sobre esa base, el Comité Popular de la Ciudad ha emitido Decisiones sobre los precios de alquiler a finales de 2024 con precios de alquiler en los apartamentos mencionados anteriormente en la primera fase (actualmente) de 16.204 - 31.635 VND/m2/mes (dependiendo del nivel de inversión de cada edificio de apartamentos), si el apartamento tiene una superficie de 50m2, el precio de alquiler mensual es de 810.000 - 1.581.000 VND/apartamento.

La comparación de los precios de alquiler anteriores muestra:

- Similar al precio de alquiler de propiedad pública en las siguientes localidades: Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh, Da Nang, Bac Ninh.

- Igual al precio de alquiler de una pensión de nivel 4 en el área del centro de la ciudad de Hai Phong.

- Entre un 69% y un 73% inferior al precio de alquiler de viviendas sociales invertidas con capital no presupuestario en Hai Phong (precio de alquiler de 59.000 a 105.000 VND/m2/mes).

- Entre un 78% y un 86% más bajo que el precio de alquiler de apartamentos comerciales en Hai Phong (precio de alquiler desde 115.000 - 145.000 VND/m2/mes).

Además, la ciudad ha presentado al Consejo Popular de la Ciudad para su consideración y aprobación la Resolución No. 25/2024/NQ-HDND del 6 de diciembre de 2024 que regula la política de apoyo a la reubicación de emergencia de hogares e individuos que utilizan casas en edificios de apartamentos antiguos y peligrosos y de apoyo al alquiler de apartamentos pertenecientes a propiedad pública. En particular, las personas con contribuciones revolucionarias, los hogares pobres, los hogares casi pobres y los beneficiarios de protección social que alquilan y utilizan efectivamente casas en edificios de apartamentos, dependiendo del nivel, recibirán apoyo de la ciudad del 65% al 100% del alquiler.

Con precios de alquiler tan bajos, muchos hogares han alquilado sus casas a otros a precios más altos para beneficiarse de la diferencia.

Entonces:

- La ciudad de Hai Phong ha dedicado mucho tiempo a considerar investigaciones en el sentido de minimizar los precios de alquiler para las personas, ya que no se pueden reducir más.

- La petición de los hogares de que la ciudad siga reduciendo los alquileres no es base para su consideración.

En el método de cálculo del precio de alquiler, se calcula en función del nivel de construcción de cada edificio, el número de años de depreciación y la vida útil del edificio de acuerdo con las disposiciones de la ley, por lo que no es posible extender el año de depreciación para reducir el precio del alquiler.

En particular, en el plan de cálculo del precio de alquiler aprobado por el Comité Popular de la Ciudad, la hoja de ruta de ajuste del precio de alquiler se ha determinado de acuerdo con el principio: los primeros años del precio del alquiler son bajos, aumentando gradualmente cada año y estabilizándose a partir del undécimo año para garantizar que sea adecuado para el nivel de ingresos actual y el aumento futuro de los ingresos de las personas.

Si el calendario de cobro del alquiler se extiende aún más, resultará más inconveniente. Los primeros años pueden tener precios más bajos, pero después del año 11, el precio del alquiler aumentará mucho más que el primer año, mientras la casa sea más antigua.

Por lo tanto, la propuesta de ampliar la hoja de ruta para ajustar los precios de alquiler no tiene base para ser considerada.

De acuerdo con lo dispuesto en el punto b, cláusula 1, artículo 21 del Decreto No. 69/2021/ND-CP de fecha 15 de julio de 2021 del Gobierno sobre renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, cuando el Estado recupere edificios de apartamentos antiguos, proporcionará compensación, apoyo y arreglos de reasentamiento para los hogares. En caso de que el valor de la vivienda de reubicación sea mayor que el valor de la vivienda antigua, los hogares deberán abonar la diferencia. Si el propietario no compra un apartamento nuevo, se le pagará en efectivo el valor del apartamento antiguo, de acuerdo con el plan de compensación y apoyo prescrito.

De conformidad con la Cláusula 9, Artículo 47 del Decreto No. 98/2024/ND-CP de fecha 25 de julio de 2024 del Gobierno que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, para los proyectos de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos que hayan tenido planes de compensación y apoyo aprobados antes de la fecha de vigencia de este Decreto, las partes continuarán implementando de acuerdo con el plan aprobado, excepto en los casos en que las partes acuerden cambiar el plan de compensación y apoyo de acuerdo con las disposiciones de este Decreto.

Entonces:

- La propuesta de los hogares con derechos de propiedad sobre edificios de apartamentos antiguos con respecto al cálculo de la compensación según la fórmula: (Área del nuevo edificio de apartamentos - Área del antiguo edificio de apartamentos) x Precio de compra del nuevo edificio de apartamentos = Cantidad de dinero que la gente tiene que pagar o viceversa no es una base para la consideración y resolución.

- Cálculo de la indemnización según la fórmula: Valor del piso nuevo (según el valor final de liquidación del proyecto) - Valor de la indemnización para mantener el piso antiguo = Cantidad de dinero que la gente tiene que pagar o viceversa.

Asignar al Departamento de Construcción para que ordene a Hai Phong Housing Management and Trading Company Limited que sintetice casos, los revise y proponga informes al Comité Popular de la Ciudad para su consideración.

El objetivo de invertir en la construcción de nuevos apartamentos es organizar el reasentamiento y el alojamiento temporal para las personas reasentadas cuando el estado renueva y reconstruye apartamentos antiguos en la ciudad, garantizando la seguridad de las vidas de las personas y la seguridad social, específicamente establecido en las Decisiones que aprueban el Informe del Estudio de Viabilidad, la Decisión que aprueba el Proyecto para renovar edificios de apartamentos antiguos, degradados y peligrosos en la ciudad y la Decisión No. 53/2022/QD-UBND del 22 de septiembre de 2022 del Comité Popular de la Ciudad que promulga las Regulaciones sobre reubicación, arreglos de alojamiento temporal, compensación, apoyo y reasentamiento cuando el estado renueva y reconstruye apartamentos antiguos en la ciudad de Hai Phong (que reemplaza las Decisiones No. 02/2018/QD-UBND del 9 de enero de 2018, No. 27/2019/QD-UBND del 7 de agosto de 2019).

En un futuro próximo, la ciudad se está preparando para demoler los viejos edificios de apartamentos que quedan, por lo que muchos hogares que viven en edificios de apartamentos viejos, degradados y peligrosos necesitan mudarse y tienen la necesidad de alquilar los edificios de apartamentos mencionados anteriormente en los que la ciudad ha invertido y construido.

Por lo tanto, la ciudad no resuelve la solicitud de permitir que los hogares que aceptan arbitrariamente el traslado de apartamentos puedan continuar alquilando el apartamento.

El Ayuntamiento llevará a cabo el procedimiento de anulación de las Decisiones sobre arrendamiento de viviendas para los hogares que cedan los apartamentos (por no necesidad de uso y aprovechamiento de la póliza) y recuperen los apartamentos.

Con el objetivo de construir los nuevos edificios de apartamentos mencionados anteriormente, la ciudad está alquilando apartamentos a hogares desde 16.204 hasta 31.635 VND/m2/mes (dependiendo del nivel de inversión de cada edificio de apartamentos). Si el apartamento tiene una superficie de 50m2, el alquiler mensual es de 810.000 - 1.581.000 VND/apartamento.

Sin embargo, algunas familias viven en alquiler pero no tienen necesidad de vivir allí y lo alquilan arbitrariamente a un precio más alto (unos 4-7 millones/apartamento). Esto es explotación política.

Por lo tanto, la ciudad no resuelve la solicitud de permitir que los hogares que alquilan apartamentos de manera arbitraria puedan seguir alquilando apartamentos.

La Ciudad llevará a cabo el procedimiento de cancelación de las Decisiones de Arrendamiento de Viviendas para hogares que alquilen apartamentos (por no tener necesidad de uso y aprovechar la política) y recuperar los apartamentos.

La ciudad ha ordenado a los hogares no aceptar arbitrariamente transferencias ilegales de nuevos apartamentos y ha informado ampliamente a los medios de comunicación para evitar que las personas sean estafadas y se aprovechen de las políticas (en Documentos: No. 3757/UBND-XD del 8 de junio de 2020 del Comité Popular de la Ciudad; No. 2742/SXD-QLN del 12 de junio de 2020 del Departamento de Construcción). Sin embargo, todavía hay casos en que las personas compran, venden y transfieren intencionalmente casas que son propiedad pública, lo cual es ilegal.

Este es un contrato civil, las partes están obligadas a resolverlo por sí mismas. En caso de que ambas partes no puedan resolverlo por sí mismas, pueden presentar una demanda ante el Tribunal Popular de acuerdo con la reglamentación.

Luego de estudiar algunos documentos de transferencia, encontramos que: El transferente no cumple con la ley porque no tiene la propiedad de la casa; tienen derecho a alquilar una casa, pero al transferir el derecho de alquiler de una casa sin el consentimiento del Comité Popular de la Ciudad.

Cuando las personas presentan una demanda ante el tribunal, solicitan al Tribunal Popular de la Ciudad y a la Procuraduría Popular de la Ciudad que la resuelvan rápidamente; Solicitar al Departamento de Ejecución de Sentencias Civiles de la Ciudad que resuelva con prontitud el asunto cuando exista sentencia del Tribunal Popular competente.

1. En caso de no firmar el contrato de alquiler o no pagar la renta:

Las personas que han decidido alquilar una casa pero no firman un contrato de alquiler o no pagan el alquiler, se entiende que están negando su derecho a alquilar una casa y no tienen ningún deseo de alquilar una casa.

El Comité Popular de la Ciudad considerará, cancelará la Decisión y reclamará el apartamento alquilado.

En caso de que los ciudadanos no entreguen sus casas, el Comité Popular de la Ciudad reclamará por la fuerza las casas para alquilárselas a familias que viven en otros edificios de apartamentos viejos, degradados y peligrosos de la ciudad.

2. La decisión sobre el precio del alquiler es una decisión administrativa. Si los hogares siguen preocupados por el alto precio del alquiler, pueden presentar una demanda ante el Tribunal Popular competente. El Comité Popular de la ciudad de Hai Phong acatará la decisión del Tribunal.

3. Solicitar a los organismos encargados de tramitar peticiones en todos los niveles que no procesen peticiones con las 7 recomendaciones mencionadas anteriormente.

4. Asignar al Departamento de Construcción la dirección de Hai Phong Housing Management and Trading Company Limited:

- Enviar este Aviso de Conclusión a cada hogar que habite los edificios de apartamentos mencionados anteriormente.

- Firmar un contrato de alquiler de vivienda antes de entregar la vivienda a los hogares que la ciudad ha decidido alquilarla y enviar las instrucciones del Comité Popular de la Ciudad sobre no subarrendar o transferir el apartamento, el Aviso de Conclusión No. 284/TB-VP de fecha 21 de mayo de 2025 y este Aviso de Conclusión del Presidente del Comité Popular de la Ciudad a cada hogar al firmar el contrato de alquiler de vivienda.

5. Asignar a la Oficina del Comité Popular de la Ciudad:

- Supervisar e instar a las unidades y personas mencionadas anteriormente a que implementen; Informe resumido del Comité Popular de la Ciudad.

- Organizar una cita para que el Presidente del Comité Popular de la Ciudad conozca los procedimientos para la recuperación obligatoria de las viviendas en casos de violaciones.

Por orden del Presidente del Comité Popular de la Ciudad, la Oficina del Comité Popular de la Ciudad notifica a los Departamentos, sucursales, localidades, unidades y hogares pertinentes para su implementación.

Fuente: https://haiphong.gov.vn/tin-tuc-su-kien/ket-luan-cua-chu-cich-ubnd-thanh-pho-tai-buoi-lam-viec-voi-dai-dien-cac-ho-dan-dang-o-chung-cu-d-749704