Es difícil reducir los precios de la vivienda: intervenir desde la raíz es la 'clave'

Pie de foto — Foto de ilustración: Tuan Anh/VNA

Reducir los precios de la vivienda se está convirtiendo en una necesidad urgente, ya que el nivel de precios sigue subiendo, superando con creces el alcance de la mayoría de la población. Sin embargo, este problema no es sencillo cuando la diferencia entre el precio real y el real sigue siendo considerable. Además, las localidades se preparan para publicar una lista de precios de terrenos para 2026 con una fuerte tendencia al alza. El riesgo de una nueva ola de subidas de precios aleja aún más el objetivo de reducir los precios de la vivienda. Los expertos coinciden en que, para reducir los precios de la vivienda, la clave es intervenir desde la raíz.

Presión por el aumento de los precios de la tierra y los costos invisibles

Muchas empresas inmobiliarias consideran que el costo del terreno es el elemento más importante de la estructura de inversión. Si el nuevo precio del terreno continúa aumentando, las tasas de uso del suelo, las compensaciones y los costos de desmonte del terreno podrían incrementar la inversión total a cientos o miles de millones de VND. En ese contexto, reducir los precios de la vivienda es muy difícil.

No solo las empresas, sino también quienes necesitan cambiar el uso del suelo, están preocupadas por el drástico aumento de las obligaciones financieras. Si se propone un precio más bajo, el grupo cuyas tierras se recuperan teme la baja compensación y la injusticia. Los intereses contrapuestos dificultan cada vez más el control del costo del suelo.

Según las Normas de Valoración de Vietnam (Circular 42/2024/TT-BTC), el costo total de desarrollo del proyecto incluye los costos de construcción, contingencias, gastos comerciales, financieros, impuestos y ganancias de los inversionistas. Los costos de compensación y de limpieza del sitio se separan para reflejar con precisión el valor de entrada. Sin embargo, los datos de los estudios topográficos en muchas localidades aún no están actualizados, lo que lleva a cálculos de costos basados en normas antiguas, que no se acercan a los precios actuales de materiales y mano de obra.

El director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam (VIRES), Bui Van Doanh, comentó que los estándares son claros y transparentes, pero su implementación real no se ha mantenido al día. Esta brecha dificulta el control efectivo de los precios de la vivienda.

Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Nguyen Chi Thanh, Director General de Ho Tay International Building Company, afirmó que el costo de inversión en proyectos de vivienda abarca decenas de categorías, donde el terreno y los aspectos legales son los dos mayores obstáculos. En particular, en el caso de los apartamentos, el costo del terreno suele representar entre el 30 % y el 40 % del capital total; cuanto más limpio esté el terreno, mayor será el precio.

La construcción representa entre el 35% y el 40%, incluyendo cimentación, carrocería, electricidad y mecánica, así como paisajismo. Sin embargo, cabe mencionar que muchos costos indirectos, como diseño, legales, marketing y comisiones de corretaje, representan entre el 15% y el 20% del costo, pero rara vez se mencionan.

Al mismo tiempo, los costos financieros también suponen una carga. Con un proyecto valorado en varios miles de millones de VND, las empresas se ven obligadas a solicitar préstamos bancarios con tasas de interés del 12-14 % anual. Pero si los procedimientos se prolongan un año más, los costos de capital aumentarán en cientos de miles de millones de VND, comentó el Sr. Thanh.

Por lo tanto, para reducir los precios de la vivienda, según los expertos, lo primero es transparentar todos los componentes del coste, especialmente el terreno y los procedimientos administrativos. Cuando los costes de los insumos sean claros, el organismo gestor tendrá una base para regular mediante impuestos, coeficientes de precio del terreno o créditos, en lugar de aplicar medidas administrativas rígidas.

Regular desde la raíz

El Sr. Bui Van Doanh afirmó que la intervención directa del Estado en los precios de venta es "muy difícil y casi imposible". En cambio, el Estado debería regular los costos de los insumos y aplicar una política fiscal escalonada para que las empresas puedan fijar sus propios precios.

Es posible considerar un modelo de impuesto a las ganancias segmentado. Por ejemplo, las viviendas comerciales de alta gama están sujetas a una tasa impositiva más alta porque atienden al grupo de altos ingresos. Mientras tanto, las viviendas comerciales asequibles y las viviendas sociales están sujetas a una tasa impositiva más baja para reducir los costos de insumos y los precios de venta. Este modelo genera equidad y obliga a las empresas a optimizar costos si quieren competir en el segmento asequible, donde existe la mayor demanda en el mercado, propuso el Sr. Doanh.

Además, es necesario acortar el plazo de aprobación de proyectos, transparentar los precios de los materiales y establecer un mecanismo de crédito preferencial para la vivienda social. Cuando las empresas reduzcan los costos del terreno, los costos financieros y los trámites, los precios de la vivienda bajarán automáticamente sin necesidad de órdenes administrativas.

El problema fundamental radica en la planificación y en cómo determinar los precios de los terrenos. Si se construye un proyecto que la población local no puede costear, la planificación es ineficaz, planteó el Sr. Nguyen Chi Thanh.

Las localidades necesitan invertir en áreas urbanas a gran escala con infraestructura completa en terrenos de nueva construcción para que los precios del suelo sean más razonables. Actualmente, existe un error común: utilizar los altos precios de venta de proyectos anteriores (capital generado por grandes marcas) como base para calcular las tasas de uso del suelo para proyectos posteriores, lo que provoca un aumento desproporcionado de los precios del suelo.

Para reducir costos, el Sr. Thanh también propuso aplicar módulos de diseño estándar en proyectos a gran escala, lo que ayuda a reducir los costos de diseño y acorta el tiempo de implementación. Al reducir los costos de diseño, las empresas pueden reducir los precios manteniendo la calidad.

Recientemente, se ha solicitado la opinión sobre el Proyecto de Resolución sobre el mecanismo para controlar y frenar los precios inmobiliarios, centrándose en restringir el crédito especulativo y revisar las tasas por uso del suelo. Sin embargo, los expertos consideran que esto es solo un alivio temporal. Para reducir los precios de la vivienda de forma sostenible, la política debe empezar desde la raíz, regulando el valor añadido del suelo y reformando el sistema de impuestos territoriales.

El Dr. Thai Quynh Nhu, exdirector del Instituto de Investigación de Gestión Territorial, afirmó que cada vez que hay inversión pública, apertura de carreteras o ajustes en la planificación, los precios de los terrenos aumentan drásticamente de inmediato, pero el Estado no los recupera. Cuando los precios de los terrenos se ven "impulsados" al alza por factores ajenos a la inversión de las empresas, los costos de los insumos de los proyectos adyacentes aumentan en consecuencia, lo que provoca un aumento descontrolado de los precios de la vivienda.

Por lo tanto, este experto propuso separar dos tipos de renta de la tierra. La primera es la renta diferencial generada por el Estado y la comunidad (planificación, infraestructura, etc.); la segunda es la renta diferencial generada por la inversión empresarial. Esta renta diferencial generada por el Estado y la comunidad debe ser recuperada por el Estado a una tasa determinada.

Por ejemplo, para proyectos de infraestructura de transporte, el Estado puede recaudar el 40% del valor añadido; para proyectos inmobiliarios, la tasa de recaudación es del 50-50 entre el Estado y el inversor... O para proyectos industriales, el Estado recauda alrededor del 30% para incentivar la inversión en producción.

Este mecanismo ayuda a evitar la pérdida de ingresos, limitar la especulación inmobiliaria cerca de las zonas de planificación y reducir el coste del suelo, el factor que más influye en el precio de la vivienda. Al mismo tiempo, es necesario construir un sistema de impuestos territoriales sincronizado, evitando el "impuesto sobre impuesto", como sugieren los expertos. Porque actualmente, los agentes inmobiliarios tienen que asumir una serie de obligaciones financieras. Si se imponen nuevos impuestos sin estratificación, los precios de la vivienda podrían... seguir subiendo.

Muchos expertos coinciden en que la reducción de los precios de la vivienda no es cosa de un día ni de dos. Los precios de la vivienda solo pueden reducirse cuando todo el ecosistema, desde la planificación, los trámites administrativos, la valoración de terrenos, los impuestos y el crédito, funciona de forma transparente y coherente.

Esto significa que las empresas pueden reducir los costos del terreno, los costos de capital y los costos de tiempo. El Estado puede regular razonablemente el aumento del valor del terreno. Los especuladores ya no tienen el incentivo de "conservar el terreno y esperar el momento oportuno". Las personas de ingresos medios y bajos pueden acceder a viviendas asequibles.

Si las soluciones se implementan de manera sincronizada, el sueño de la vivienda propia para millones de personas estará más cerca, no por órdenes administrativas sino por un mecanismo de mercado transparente y justo.

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