Los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado entre un 20 % y un 30 % durante el último año. Incluso se prevé que sigan subiendo en el futuro próximo.
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| Los precios de los apartamentos en Hanói están aumentando drásticamente y se prevé que sigan aumentando en el futuro próximo. Foto: Thanh Vu |
Los precios siguen alcanzando nuevos máximos
El precio promedio de un apartamento nuevo en Hanói, calculado al primer trimestre de 2024, es de 56 millones de VND/m². Según CBRE, esta cifra ha aumentado un 19 % en comparación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, en realidad, el aumento puede ser mucho mayor.
Por ejemplo, en 2023, los apartamentos del Proyecto Masteri West Heights se anunciaron a la venta por agentes inmobiliarios a un precio de 51 millones de VND/m², pero ahora han subido a 62 millones de VND/m² (un 22% más). Otro proyecto, Moonlight 1 An Lac, tenía un precio de venta de tan solo unos 30 millones de VND/m² el año pasado, pero ahora ha subido a 50 millones de VND/m² (un 67% más).
En el mercado primario, los precios de los apartamentos también han alcanzado nuevos máximos. En tan solo un año, el precio de los apartamentos en Royal City ha aumentado de 47 millones de VND/m² a 63 millones de VND/m² (un aumento del 34%). Incluso la presa HH1 Linh, un proyecto envuelto en disputas legales, ha experimentado un aumento vertiginoso, de 24 millones de VND/m² a 31 millones de VND/m² (un aumento del 29%).
“Es imposible esperar una bajada en los precios de los apartamentos”. Así lo afirmó el Sr. Pham Thanh Hung, vicepresidente del Consejo de Administración de Cen Group, en una conversación sobre el sector de los apartamentos.
No sólo el Sr. Hung, muchos expertos y líderes empresariales también comparten la opinión de que a los inversores les resultará difícil reducir los precios de los productos en el futuro próximo.
Es imposible esperar que los precios de los apartamentos bajen 
Sr. Pham Thanh Hung, vicepresidente del consejo de administración de Cen Group Corporation
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), una de las razones del alto precio de los apartamentos es la escasez de oferta. Los inversores con productos disponibles han aprovechado este periodo para aumentar el precio de venta, maximizando así sus beneficios. Además, los costes de insumos, como las tasas de uso del suelo, los precios de los materiales de construcción y la mano de obra, también están aumentando, lo que dificulta la desaceleración de los precios de la vivienda.
Además, el precio promedio de 56 millones de VND/m² también se debe a una gran diferencia en la estructura del segmento. Según CBRE, este año se espera que Hanói dé la bienvenida a 12.000 nuevos apartamentos en venta, lo que representa un aumento de casi el 20 % con respecto a 2023. Sin embargo, la oferta se concentrará únicamente en el segmento de lujo. Por otro lado, el segmento de precios asequibles y de bajo costo estará prácticamente extinto. Esto podría provocar un aumento del 10 % en el precio promedio de los apartamentos con respecto a 2023.
En una entrevista con periodistas del periódico Dau Tu, un líder empresarial afirmó que los inversores siempre priorizan los proyectos de gama alta o media, ya que las ganancias son mucho mayores que las de los proyectos populares de bajo costo. El mercado muestra que, incluso cuando los precios de los apartamentos suben, la tasa de absorción de este segmento sigue siendo muy buena, a pesar de las fluctuaciones del mercado. Por lo tanto, los inversores aún no tienen suficiente motivación para lanzar apartamentos con precios inferiores a 40 millones de VND/m².
Encontrar formas de "enfriar" los edificios de apartamentos
La falta de nuevos proyectos es la causa del auge en el sector inmobiliario. La principal causa de esta escasez es el factor legal. Según el Dr. Vu Dinh Anh, este problema representa el 70% de las dificultades del sector inmobiliario.
Tras detectar la enfermedad en el sector de la vivienda, el grupo de trabajo del Primer Ministro colaboró directamente con el Comité Popular de Hanói y numerosas empresas inmobiliarias para identificar y eliminar dificultades y problemas legales. Estos esfuerzos se han visto parcialmente recompensados, ya que 404 proyectos en la ciudad han superado los obstáculos. Sin embargo, Hanói aún tiene 246 proyectos en espera de ser procesados.
Sin detenerse ahí, la agencia gestora y las empresas siguen teniendo dificultades con el problema de la valoración de terrenos. Muchas unidades dudan, retrasan e incluso evitan participar en el proceso de valoración, lo que afecta inadvertidamente el proceso de desminado y desarrollo del proyecto.
En la 31ª Sesión del Comité Permanente de la Asamblea Nacional , muchos delegados reflexionaron sobre la situación de que, después de presenciar que algunas empresas de valoración estaban siendo procesadas por violaciones, muchas empresas del sector tenían miedo de los riesgos y se negaban a evaluar los precios de las tierras.
En cuanto a la estructura del segmento, el plan de desarrollar un millón de viviendas sociales a nivel nacional durante el período 2021-2030 constituye una medida drástica del Gobierno para recuperar el segmento de bajo costo en el panorama inmobiliario. Sin embargo, el progreso de la implementación del plan es preocupante. Según el Ministerio de Construcción, Hanói fue una de las localidades con un bajo número de registros de vivienda social en 2024, con tan solo 1181 unidades, un tercio de las de Ciudad Ho Chi Minh.
Según los directivos de muchas grandes inmobiliarias, como Vinhomes, Viglacera y Hoang Quan, el proceso de aprobación para la inversión en la construcción de viviendas sociales sigue siendo más complejo y lleva más tiempo que el de los proyectos de vivienda comercial. Mientras tanto, la ganancia máxima que reciben las empresas es de tan solo el 10%.
Se puede observar que todas las dificultades mencionadas se deben a deficiencias en las políticas. Por ello, el Primer Ministro ordenó a los ministerios y sectores que elaboraran con urgencia documentos de orientación detallados y los presentaran a la Asamblea Nacional para su consideración, a fin de que la Ley de Tierras de 2024 entre en vigor el 1 de julio, seis meses antes de lo previsto. La Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios entrarán oficialmente en vigor el 1 de enero de 2025.
Además, Hanói también está encontrando su propia solución al problema de la vivienda. Ante el agotamiento de los fondos de suelo urbano, el Consejo Popular de la Ciudad aprobó el Proyecto de Planificación de Capital para el período 2021-2030, con visión de futuro hasta 2050. Cabe destacar la orientación hacia la construcción de cuatro ciudades subordinadas.
Este plan creará mecanismos y políticas específicas para que las localidades puedan acelerar el desarrollo de la infraestructura técnica y social, atrayendo así a la gente a mudarse. Cuando la demanda en el centro de la ciudad disminuya, el nivel de precios de los apartamentos se ajustará de acuerdo con la oferta y la demanda del mercado.
Sin embargo, según Savills, en el futuro próximo, entre 2023 y 2025, Hanói carecerá de unas 70.300 viviendas. Si no se resuelve esta situación, es imposible esperar una disminución en los precios de los apartamentos.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html
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