Unificar el contenido revisado
La Ley de Tierras revisada está captando la atención de muchos, especialmente de empresas e inversores del sector inmobiliario. Según estadísticas de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, hasta el 70% de las dificultades y problemas del mercado inmobiliario tienen su origen en cuestiones legales. Si bien ya se aprobaron la nueva Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, aún es necesario incorporar varias normas clave a la Ley de Tierras revisada para unificar la normativa relativa al suelo, factor fundamental para el desarrollo del mercado inmobiliario.
Las empresas inmobiliarias esperan que la Ley de Tierras revisada cree un nuevo ciclo de desarrollo.
Tras ser asimilado y revisado, el Proyecto de Ley de Tierras, enmendado y presentado a la Asamblea Nacional en la 5ª Sesión Extraordinaria, incluye 16 capítulos, 260 artículos, omitiendo 5 artículos y enmendando y complementando 250 artículos (tanto en contenido como en técnica) en comparación con el Proyecto de Ley presentado a la Asamblea Nacional en la 6ª Sesión de la 15ª Asamblea Nacional.
El proyecto de Ley de Tierras revisada unifica 18 contenidos modificados y complementados, incluyendo numerosas disposiciones directamente relacionadas con la tierra y el mercado inmobiliario, tales como: derechos y obligaciones sobre el uso de la tierra de los vietnamitas residentes en el extranjero; no ampliación del ámbito de recepción de la transferencia de derechos de uso de la tierra por parte de organizaciones económicas con inversión extranjera (Artículo 28); casos en los que las organizaciones económicas con inversión extranjera reciben transferencias de proyectos inmobiliarios de conformidad con las disposiciones de la ley de negocios inmobiliarios; derechos y obligaciones de las organizaciones económicas y entidades de servicio público que utilizan la tierra para el pago de alquileres anuales por los activos adheridos a la misma (Artículo 34)...
Además, el Proyecto de Ley de Enmienda de Tierras también incorpora regulaciones sobre: las condiciones para que las personas no directamente involucradas en la producción agrícola reciban la transferencia de tierras para el cultivo de arroz (Cláusula 7, Artículo 45); los principios para establecer y aprobar la planificación del uso del suelo en todos los niveles (Cláusula 9, Artículo 60); los objetivos de uso del suelo determinados en el contenido de la planificación del uso del suelo a nivel provincial y distrital (Artículos 65 y 66); la recuperación de tierras para proyectos de vivienda comercial, vivienda mixta y proyectos comerciales y de servicios (Cláusula 27, Artículo 79); los tipos de terrenos para proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos de recepción o tenencia de derechos de uso del suelo; la concesión de certificados a hogares y personas que utilizan tierras sin documentos que acrediten sus derechos de uso del suelo, siempre que no infrinjan la legislación agraria y no se trate de casos en los que la tierra se asigne sin la debida autorización (Cláusula 3, Artículo 138)...
Un aspecto destacado del Proyecto de Ley de Tierras, en su versión modificada, es la recuperación de terrenos para proyectos de vivienda comercial, tema que sigue generando controversia en el Parlamento. En el informe que explica, aprueba y revisa el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), el Presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, declaró claramente que, en lo que respecta a la recuperación de terrenos para proyectos de vivienda comercial, vivienda mixta y proyectos comerciales y de servicios (Artículo 79, Cláusula 27), y aceptando las opiniones de los diputados y organismos de la Asamblea Nacional, el Proyecto de Ley estipula, en consonancia con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013, que la recuperación de terrenos para proyectos de vivienda comercial, vivienda mixta y proyectos comerciales y de servicios solo se contempla cuando se trata de un "proyecto de inversión en construcción en zona urbana".
En cuanto al diseño técnico de la política, las disposiciones del Proyecto de Ley aclaran la naturaleza del proyecto de área urbana sujeto a consideración para revocación, definiéndolo como "un proyecto de inversión para construir un área urbana de funciones mixtas, que sincronice el sistema de infraestructura técnica, la infraestructura social y la vivienda, de conformidad con las disposiciones de la ley de construcción". Diputados de la Asamblea Nacional señalaron que dicho diseño técnico es coherente con el diseño técnico de otras cláusulas del Artículo 79. El Artículo 79 regula únicamente los casos de revocación de tierras para la implementación de proyectos de desarrollo socioeconómico de interés nacional y público. Para la revocación de tierras en los casos especificados en el Artículo 79, es necesario cumplir con los fundamentos y condiciones establecidos en "Bases y condiciones para la revocación de tierras con fines de defensa y seguridad nacional; desarrollo socioeconómico de interés nacional y público".
Esperado
La Ley de Tierras revisada es un proyecto legislativo que no solo atrae la atención de los organismos de gestión estatal a todos los niveles, sino que también muchos expertos, la comunidad empresarial y la ciudadanía esperan que, una vez promulgada, se convierta en una ley de calidad, innovadora, que elimine los obstáculos relacionados con el mecanismo de transferencia de tierras y genere un efecto multiplicador e impulso para los sectores de la construcción y el inmobiliario...
En los primeros días del año 2024, la Asamblea Nacional celebró la quinta sesión extraordinaria para examinar y aprobar la Ley de Tierras tras un largo período de recepción de comentarios sobre enmiendas y complementos por parte de ministerios, ramas, localidades y votantes, demostrando la gran determinación del Gobierno y de la Asamblea Nacional para resolver problemas legales, con el objetivo de restablecer el desarrollo del mercado de tierras en general y del sector inmobiliario en particular de manera transparente y sostenible.
Según estadísticas de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, al 31 de diciembre de 2023, 40 de las 63 provincias y ciudades del país contaban con planes maestros aprobados. Esto constituye la base y el motor para el desarrollo del mercado inmobiliario local en el futuro. Sin embargo, aún se requiere una normativa específica y unificada que permita a las localidades concretar la implementación de la planificación, los planes de uso del suelo, la reconversión de usos y la aprobación de proyectos de inversión, garantizando la coherencia y evitando duplicaciones o conflictos.
La revisión exhaustiva para la aprobación de la Ley de Tierras revisada es una iniciativa decidida del Gobierno, cuyo objetivo es perfeccionar cuanto antes las instituciones e impulsar el desarrollo económico y social. Sin embargo, debido al amplio impacto de esta ley, el proceso de revisión exige cautela, reflexión y un análisis minucioso para garantizar su coherencia con las leyes pertinentes.
Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción, muchas empresas inmobiliarias han estado a la espera de la aprobación de la Ley de Tierras revisada por la Asamblea Nacional antes de decidir si continúan operando o se retiran del mercado. Esto se debe a que, además del potencial de capital, si los problemas legales no se resuelven, armonizan y unifican, les resultará difícil seguir ejecutando proyectos en un mercado estancado. La aprobación de la Ley de Tierras revisada creará las condiciones para que las empresas orienten su desarrollo hacia una nueva etapa, lo que impulsará la recuperación del mercado inmobiliario.
El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, explicó que la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda tienen un impacto directo en el mercado inmobiliario actual. Por lo tanto, los inversionistas esperan con interés comprender claramente la dirección que tomará la regulación del mercado cuando el Gobierno y las agencias estatales publiquen un nuevo marco legal.
«Solo cuando se aprueben las leyes inmobiliarias podremos reactivar los proyectos inmobiliarios estancados, liberando así recursos para la ejecución de nuevos proyectos, lo que contribuirá a una gestión estable y transparente del mercado inmobiliario y lo impulsará hacia un nuevo ciclo de desarrollo a partir de 2024. Si se aprueba la Ley de Tierras revisada, su aplicación práctica llevará tiempo; entonces, se acelerará la puesta en marcha de nuevos proyectos inmobiliarios, solucionando así el problema del equilibrio entre la oferta y la demanda...», comentó el Sr. Nguyen Van Dinh.
Según el periódico VNA/Tin Tuc
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