El mercado inmobiliario mundial se encuentra en un dilema: los costos de los préstamos siguen alcanzando máximos históricos y la oferta limitada impulsa los precios al alza. En muchas regiones, el sueño de tener una casa propia se ha vuelto inalcanzable para muchos, mientras que quienes tienen la fortuna de poseer una vivienda tienen dificultades para pagar sus hipotecas.
En Estados Unidos, donde las hipotecas a 30 años son comunes, el mercado inmobiliario prácticamente se ha congelado, ya que los compradores han perdido interés en comprar debido al aumento de las tasas de interés. En Nueva Zelanda y Canadá, los precios de las viviendas nunca han bajado de lo que los compradores consideran razonable.
Desde el Reino Unido hasta Corea del Sur, las dificultades financieras para los compradores de vivienda están aumentando. Y en muchas otras partes del mundo, los altos costos de los préstamos encarecen más que nunca la construcción y la adquisición de una vivienda nueva.
A la gente de todo el mundo le resulta cada vez más difícil comprar o poseer una vivienda. (Foto: Bloomberg)
La gravedad de la crisis del mercado inmobiliario variará de un país a otro, pero en general, la situación tendrá un impacto negativo en el crecimiento económico mundial, ya que la gente tendrá que pagar más por la vivienda, ya sea propia o alquilada.
Y con la cautela de los compradores de vivienda, la propiedad como canal de inversión rentable, la base para construir la independencia financiera personal para muchas generaciones en muchos países, se ha vuelto menos atractiva. Los únicos que salen ganando son los propietarios a largo plazo que han tenido la suerte de obtener ganancias cuando el valor de los inmuebles ha aumentado o de comprar una casa sin necesidad de hipotecas.
Mark Zandi, economista jefe de Moody's Analytics, predice que la tasa hipotecaria a 30 años en EE. UU., actualmente en el 7,4 %, se reducirá a un promedio del 5,5 % en los próximos 10 años. Sin embargo, esta sigue siendo una tasa de interés relativamente alta en comparación con el 2,65 % registrado a principios de 2021. Más importante aún, cree que esta tendencia también se repetirá en muchos otros países desarrollados.
Y existen otras variables impredecibles. El conflicto en curso en Oriente Medio y las dificultades económicas de China podrían frenar el crecimiento mundial, reduciendo la demanda de vivienda y presionando a la baja los precios de las viviendas. Mientras tanto, el sector inmobiliario comercial se ha convertido, de hecho, en una carga para el propio mercado en muchas economías.
E incluso cuando la inflación se enfría y la política monetaria comienza a flexibilizarse, la idea de que los costos de los préstamos nunca caerán tan bajos como lo hicieron en el período posterior a la crisis financiera mundial todavía puede persistir en la mente de muchos.
Las tasas de interés hipotecarias han aumentado drásticamente en muchos países (Foto: Bloomberg).
"Fase de congelación"
En EE. UU., el bajo inventario, el aumento de los precios de las viviendas y el incremento de las tasas hipotecarias han llevado las ventas de viviendas a su nivel más bajo desde 2010, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. En octubre, los contratos de compraventa de viviendas cayeron un 4,1 % con respecto al mes anterior, su nivel más bajo en casi un año.
El mercado inmobiliario está ahora en su nivel más inasequible en cuatro décadas, con costos que representan aproximadamente el 40 por ciento de los ingresos de un hogar, según datos de Intercontinental Exchange Inc.
Pero lo peor está por venir. En un informe de octubre, Goldman Sachs afirmó que el impacto del aumento de las tasas hipotecarias se sentiría con mayor claridad en 2024. Estimaron que las ventas de viviendas caerían a su nivel más bajo desde principios de la década de 1990.
“Estamos, en cierto sentido, al comienzo de un período ‘congelado’ que no se derretirá pronto”, dijo Benjamin Keys, profesor de la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania.
“Las cosas mejorarán, pero ciertamente no de la forma que la gente desea”, predice Niraj Shah, economista de Bloomberg Economics. El mercado inmobiliario mundial está pasando por dificultades tanto para compradores como para vendedores, afirmó.
Predice que los precios de la vivienda en los países desarrollados caerán lentamente en lugar de desplomarse, ya que el desempleo no aumentará demasiado. Sin embargo, una vivienda seguirá estando fuera del alcance de muchos. Y quienes compren cuando los precios y los tipos de interés sean altos se verán obligados a recortar gastos para saldar sus deudas, añadió.
Cuenta cada centavo
La situación es más grave en Nueva Zelanda, donde el mercado inmobiliario ha experimentado un mayor auge durante la pandemia, con un aumento de los precios de las viviendas de casi un 30 % solo en 2021. El 25 % de todas las hipotecas vigentes en el país se emitieron ese año, y una quinta parte de los prestatarios hipotecarios eran compradores primerizos, según datos del Banco de la Reserva de Nueva Zelanda (RBNZ).
Las tasas hipotecarias en este país del Pacífico Sur suelen ser fijas por menos de tres años, lo que significa que un aumento de 525 puntos básicos en la tasa de interés a partir de octubre de 2021 dificultará aún más los pagos. El Banco de la Reserva de Nueva Zelanda estima que los pagos de intereses de los australianos aumentarán del 9 % de la renta disponible en 2021 a aproximadamente el 20 % para mediados de 2024.
Se espera que los pagos de intereses de los préstamos hipotecarios de los neozelandeses representen hasta una quinta parte de sus ingresos (Foto: Bloomberg).
Esto agota los ingresos de personas como Aaron Rubin, quien solicitó un préstamo de 1 millón de dólares neozelandeses (603.000 dólares estadounidenses) en 2021 para comprar una casa de cuatro habitaciones valorada en 1,2 millones de dólares neozelandeses. Tras mudarse a Nueva Zelanda desde Estados Unidos hace ocho años, él y su esposa, Jessica, siempre pensaron que comprar una casa en la ciudad costera de Nelson era la decisión correcta para brindarles a sus dos hijos una vida estable en el futuro.
Inicialmente, la pareja solo pagaba unos NZ$4,000 al mes por el préstamo. Pero ahora que el periodo sin intereses ha terminado, pagan NZ$2,400 adicionales al mes.
“Ni siquiera teníamos dinero para volver a Estados Unidos a visitar a nuestros familiares. Había que calcular cada centavo con cuidado”, dijo Rubin, ahora ingeniero de software. “Era una tarea muy larga y estresante. Nuestras vidas dieron un vuelco”.
Aun así, se considera afortunado de poder pagar los intereses mensuales. Dijo que muchos de sus amigos están bajo mucha mayor presión financiera.
Los inversores se alejan
El auge de la última década ha convertido a los productos inmobiliarios en el principal canal de inversión rentable en países como Nueva Zelanda, Australia y, especialmente, Canadá, donde decenas de miles de personas se convirtieron rápidamente en inversores F0 en el mercado inmobiliario.
A partir de 2020, el número de apartamentos propiedad de inversores propietarios de al menos un producto inmobiliario representa un tercio del total de viviendas en las dos provincias más pobladas de este país norteamericano (Ontario y Columbia Británica).
Pero el aumento de las tasas de interés y el rendimiento de los bonos han hecho que esa fórmula de inversión sea ineficaz. Ser propietario de un condominio en Toronto, la ciudad más grande de Canadá, ofrece una rentabilidad de tan solo el 3,9 % después de gastos, muy por debajo del 5 % de los bonos del Estado, según un estudio del Banco de Montreal.
Comprar una vivienda ya no es un canal de inversión atractivo en Canadá (Foto: Bloomberg).
La disposición de los inversores a comprar productos inmobiliarios antes de su finalización ha sido una importante fuente de capital para los promotores durante la última década. Y la falta de interés de los clientes ha provocado el estancamiento de muchos proyectos por falta de capital.
La baja oferta de viviendas en Canadá es la razón por la que los precios de las viviendas se han mantenido altos a pesar de las dificultades del mercado. Y la desaceleración de la construcción no ha hecho más que agravar la escasez.
Una situación similar se está produciendo en Europa, donde los altos tipos de interés y el aumento de los costes de construcción han provocado una escasez de viviendas.
En Alemania, las solicitudes de permisos de construcción cayeron más de un 27 % en el primer semestre, mientras que en Francia se registró una caída del 28 % en los primeros siete meses. Mientras tanto, en Suecia, la construcción representa solo un tercio de lo necesario para satisfacer la demanda general del mercado, lo que mantendrá los precios de la vivienda al alza en lugar de frenarlos.
También cabe mencionar el impacto de la alta inflación. En el Reino Unido, donde el coste de la vida ha experimentado el aumento más rápido en décadas, alrededor de dos millones de personas han optado por el modelo de "compra ahora y paga después" para llegar a fin de mes, según el Servicio de Dinero y Pensiones. Con más de un millón de propietarios que se enfrentan a pagos hipotecarios más altos este año, la presión financiera sin duda será enorme.
Según un informe reciente de KPMG, aproximadamente una cuarta parte de los compradores de vivienda con financiación hipotecaria en el Reino Unido están considerando vender sus casas y mudarse a una vivienda más económica ante el aumento de los costes financieros. Los inquilinos también tendrán que compartir parte de la presión financiera con sus arrendadores.
Karen Gregory, residente en Londres, no tuvo más remedio que vender su vivienda actual cuando sus cuotas hipotecarias mensuales se triplicaron. La joven pareja con un niño pequeño, que alquilaba su casa, tendría que buscar otro lugar donde vivir o renegociar el contrato de arrendamiento con un nuevo propietario.
"Ya estamos hartos del aumento de los tipos de interés", afirmó Gregory.
La actividad de la construcción es lenta en medio del aumento de las tasas de interés, lo que provoca que la oferta de viviendas siga siendo escasa (Foto: Bloomberg).
Asia no es una excepción.
Los propietarios de viviendas están protestando en Corea del Sur, que tiene la relación deuda familiar/PIB más alta entre los países desarrollados, un 157% si se incluyen los casi 800.000 millones de dólares de deuda "jeonse".
Al participar en este sistema, el propietario recibirá un depósito (llamado jeonse), equivalente a la mitad del valor del apartamento, al inicio del período de alquiler, que suele durar de 2 a 4 años.
A medida que suben las tasas de interés, el jeonse pierde atractivo frente al alquiler mensual, lo que reduce la cantidad de depósitos de garantía que cobran los arrendadores. Estos suelen utilizar los nuevos depósitos de garantía para liquidar contratos de arrendamiento vencidos, lo que les dificulta cumplir con sus obligaciones.
Se prevé que el riesgo de impago de los propietarios de viviendas siga siendo alto en 2024, ya que el número de contratos que vencen se firmó en un momento en que los precios de las viviendas en Corea estaban subiendo.
Mientras tanto, el mercado inmobiliario de Hong Kong se ha visto afectado por la desaceleración del crecimiento de China, el desplazamiento de población y las altas tasas de interés, que han frenado el aumento de los precios de la vivienda. Dado que la moneda de la ciudad está vinculada al dólar estadounidense, la política monetaria adoptada por el regulador financiero de Hong Kong debe seguir de cerca las acciones de la Reserva Federal.
Los precios de las viviendas en las zonas que antes eran las más caras de la ciudad han caído a su mínimo en seis años, pero nadie las compra. Por ello, las constructoras se ven obligadas a ofrecer grandes descuentos mientras el gobierno recorta las tasas de matriculación para estimular el mercado.
Los precios de la vivienda en Hong Kong (China) han caído, pero todavía están fuera del alcance de muchas personas (Foto: Bloomberg).
Pero a menos que se reduzcan las tasas de interés, el mercado inmobiliario de la ciudad no se recuperará. Los precios de las viviendas han subido tan rápidamente en la última década que el sueño de tener una casa propia está fuera del alcance de muchos. Lamentablemente, la reciente caída de los precios de la vivienda no ha sido lo suficientemente fuerte como para compensar el aumento del costo de los préstamos.
“Los mercados inmobiliarios de muchos países han estado en plena efervescencia durante las últimas dos décadas, impulsados por tasas de interés históricamente bajas y una oferta limitada”, declaró Shah, de Bloomberg Economics. “Pero la próxima década será dolorosa”, advirtió.
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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