Nota para futuros compradores de vivienda

Comprar una casa requiere elegir un producto con todos los documentos legales.

A partir del 1 de agosto entran oficialmente en vigor la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocio Inmobiliario. Existen muchas regulaciones en la Ley de Negocios Inmobiliarios que los compradores e inversionistas deben comprender claramente antes de gastar dinero para comprar un producto inmobiliario.

El proyecto inmobiliario más destacado que interesa a muchas personas hoy en día es el tema legal del proyecto.

Según Nguoi Dua Tin , en los últimos años, las autoridades han endurecido las licencias e inspeccionado periódicamente los proyectos inmobiliarios, lo que ha provocado el estancamiento del mercado.

Los inversores deben elegir productos con pleno estatus legal y transparencia a la hora de comprar viviendas en su futura propiedad.

La lenta finalización de los trámites legales del proyecto provoca escasez de oferta. Muchos compradores e inversores se encuentran paralizados porque algunos proyectos no pueden continuar su construcción según lo previsto. Esto hace que el mercado inmobiliario tenga un “color oscuro”.

A principios de 2024, las empresas, los inversores y los compradores de viviendas todavía tienen grandes expectativas en el mercado inmobiliario, esperando que la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda entren en vigor oficialmente para estimular el mercado y superar el período difícil.

En declaraciones a la prensa, el Sr. Ngo Quang Phuc, director general de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company (Phudong Group), comentó: «Mientras se espera la asimilación de las nuevas leyes, el mercado inmobiliario seguirá recuperándose lentamente con información positiva, lo que refleja claramente las necesidades de los inversores en cada segmento y región».

Al comentar sobre las notas para clientes e inversores tras la entrada en vigor de la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Sr. Phuc afirmó: «La ley ya está en vigor, pero aún debemos esperar nuevas iniciativas de inversores y empresas que realizan proyectos. Actualmente, la oferta de proyectos ha aumentado; los inversores están aprovechando la oferta de productos en los últimos trimestres para captar clientes y generar flujo de caja a finales de año. Sin embargo, los inversores también deben ser muy cautelosos al comprar viviendas próximamente».

Según el Sr. Phuc, los compradores e inversores deben tener un conocimiento sólido de las regulaciones legales actuales sobre proyectos inmobiliarios y futuras ventas de viviendas. En concreto, es necesario comprender claramente los aspectos legales del proyecto, como la aprobación de la política de inversión, la planificación 1/500, el permiso de construcción, la tasa de uso del suelo... Esta es una de las cuestiones legales básicas para un futuro proyecto de vivienda.

El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company.

Actualmente, la Ley de Negocios Inmobiliarios tiene regulaciones muy estrictas, que exigen que los inversionistas tengan plena personalidad jurídica para poder ofrecer productos al mercado, captar capital y firmar contratos con clientes. Este es uno de los puntos clave para proteger a los consumidores, profesionalizar a los inversionistas, mejorar la reputación de los negocios y hacer que el mercado inmobiliario sea más transparente.

Además, a la hora de comprar o invertir en una casa en el futuro, los clientes también deben prestar atención a la compraventa, la movilización de capital, la capacidad inversora, el precio y la zona. Éstos son también algunos de los puntos que hay que tener en cuenta al comprar un inmueble", afirmó el Sr. Phuc.

Es necesario comprender las leyes que benefician a los compradores de vivienda.

La Ley de Negocios Inmobiliarios entró en vigor el 1 de agosto, pero muchas personas aún no comprenden con claridad las normas. Entre ellas, hay una serie de leyes beneficiosas que los compradores de vivienda deben tener en cuenta.

El artículo 23 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar depósitos de no más del 5% del precio de venta, precio de arrendamiento con opción a compra de casas, obras de construcción y área de construcción en las obras al depositante para la compra o arrendamiento con opción a compra cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en funcionamiento de acuerdo con las disposiciones de esta ley. El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la casa, la obra y la superficie construida de la obra.

El artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios estipula que el pago en la compraventa de casas y futuras obras podrá realizarse en cuotas, no pudiendo exceder la primera cuota del 30% del valor del contrato incluido el depósito.

Muchas notas para futuros compradores de vivienda.

Los pagos posteriores deben ser acordes al avance de la construcción, pero el importe total no debe exceder el 70% del valor del contrato antes de la entrega de la casa o la obra al comprador; En caso de que el vendedor sea una organización económica con capital de inversión extranjera según lo establecido en la Cláusula 4, Artículo 10 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, el monto total no podrá exceder el 50% del valor del contrato.

El pago en concepto de arrendamiento de futuras viviendas y obras de construcción se realiza en numerosas ocasiones. El primer pago no debe exceder el 30% del valor del contrato incluido el depósito. Los siguientes pagos deberán ser acordes al avance de la obra hasta la entrega de la vivienda.

Obras de construcción, superficie construida en obras de construcción para el arrendatario, pero el importe total del anticipo al arrendador no debe exceder el 50% del valor del contrato de arrendamiento con opción a compra de la vivienda y de las obras de construcción.

Además, la ley estipula que si al comprador o al comprador a plazos no se le ha otorgado un certificado de derechos de uso de la tierra o de propiedad de los activos afectos a la tierra de conformidad con las disposiciones de la ley sobre tierras, el vendedor o el comprador a plazos no podrá cobrar más del 95% del valor del contrato.

Muchos futuros proyectos de vivienda urbana están buscando clientes.

El artículo 26 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que al firmar un contrato de compraventa o arrendamiento con opción a compra de una futura vivienda, el comprador o el arrendatario podrán optar por tener o no una garantía sobre las obligaciones financieras del inversionista frente a ellos.

Al compartir sobre las regulaciones actuales, el abogado Truong Hong Dien, del Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh (Oficina de Abogados Xuan Phu) dijo: Las regulaciones anteriores han endurecido el monto del depósito y el monto del pago cuando se realizan transacciones relacionadas con bienes raíces en comparación con la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 anterior.

Las regulaciones sobre los límites de depósitos, así como el pago del valor del contrato en cuotas y de acuerdo al avance de la ejecución del contrato y del progreso de la construcción del vendedor, han contribuido a reducir la carga de costos y los riesgos de "dinero que se paga pero se espera una eternidad sin ser recogido" para los compradores de bienes inmuebles que se formen en el futuro.

Abogado Truong Hong Dien. (Foto: NVCC).

Por otra parte, esto también es una fuerza impulsora que obliga tanto a los inversores como a los vendedores a realizar el progreso de la construcción correctamente y entregar las casas a tiempo a los vendedores, evitando el estancamiento que afecta la vida estable de los compradores.

Los inversionistas tendrán que equilibrar recursos para implementar proyectos inmobiliarios de calidad, diversificar segmentos, dentro de sus capacidades, debido a trucos de movilización de capital mediante contratos de depósito, apertura a la venta cuando no se cumplen las condiciones, cobro de dinero en un porcentaje desventajoso para los compradores aun cuando el avance del proyecto no sea acorde. Este también es un punto positivo para el mercado inmobiliario y los compradores.

Según el abogado Dien, la normativa actual sobre la recogida de depósitos de no más del 5% del precio de venta refleja la verdadera naturaleza del depósito, cuyo objetivo es garantizar la celebración o ejecución del contrato entre las partes cuando participan en transacciones inmobiliarias.

Esta regulación ha ayudado en parte a los compradores de viviendas a evitar riesgos, como que el vendedor obtenga capital del comprador antes de realizar trámites legales bajo el nombre de depósito o que defraude el depósito, causando perjuicios al comprador.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-moi-cua-3-luat-ve-bat-dong-san-nguoi-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-biet-204240827170133735.htm