Paradoja: Las empresas tienen que arrendar sus propios terrenos

Para tener terrenos para construir fábricas, talleres... antes, muchas empresas tenían que “entregar” sus terrenos al Estado, para luego volver a alquilar sus propias tierras.

Dificultad para recuperar la tierra

A principios de la década de 2000, según la política del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, las instalaciones de producción tuvieron que reubicarse en las afueras para evitar la contaminación ambiental. Mientras tanto, los terrenos industriales en la zona central se destinarían a usos urbanos y de servicios.

Actualmente, las zonas industriales son muy escasas y, en ocasiones, el área no es adecuada. Si bien muchos terrenos suburbanos cuentan con planificación urbanística residencial, no existe una planificación de subdivisión de 1/2000, lo cual no es adecuado para la construcción de fábricas. Una solución propuesta es que los particulares o empresas con terrenos los cedan al estado. A partir de ahí, el estado arrendará sus propios terrenos a los usuarios para que construyan fábricas (terrenos no agrícolas ) con pagos anuales y contratos de arrendamiento a corto plazo de 5 o 10 años.

Sin embargo, cuando el contrato de arrendamiento expira o la empresa quiere liquidar el contrato de arrendamiento de tierras y volver a emitir el libro rosa en las condiciones actuales o anteriores, se enfrentará a muchos problemas.

Un ejemplo típico es el caso del Sr. Cao Cuong, del distrito de Binh Chanh, en la antigua Ciudad Ho Chi Minh, quien en 1990 implementó la política de trasladar sus instalaciones de producción a las afueras. Con la aprobación del Comité Popular del distrito de Binh Chanh, el Sr. Cao Cuong adquirió un terreno agrícola con licencia rosa, de ^{5930 m²} . En 2006, lo transfirió a su empresa para solicitar un cambio de uso a terrenos de producción y negocios.

El señor Cao Cuong tuvo que arrendar su propia tierra.

Sin embargo, debido a que el terreno pertenece a la planificación de renovación residencial existente, no existe una planificación de construcción detallada aprobada a escala de 1/2.000, por lo que el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh aprobó la política para que entregue el terreno al Comité Popular del antiguo distrito de Binh Chanh para arrendarlo a su empresa durante 10 años (2010 - 2020) en un área de ^5.150m2 para la construcción de la fábrica, pagando una renta anual, los ^780m2 restantes (incluidos ^380m2 detrás y ^400m2 al frente del terreno) pertenecen al corredor de protección del canal, por lo que sigue siendo tierra agrícola.

En 2017, casi al final del plazo del arrendamiento, la empresa del Sr. Cao Cuong presentó una solicitud por escrito para extenderlo, pero no fue aprobada debido a que el área estaba destinada a uso residencial, mientras que la fábrica se destinaba a fines de producción y negocios. Por lo tanto, en 2018, la empresa completó los trámites para devolver el terreno personalmente al Sr. Cao Cuong. Durante este tiempo, también presentó numerosas solicitudes para solicitar una extensión del arrendamiento, cambiar el uso del terreno o reemitir el libro rosa según el estado actual u original para su uso continuo al vencimiento del arrendamiento.

Sin embargo, el proceso de liquidación duró muchos años, hasta que en 2024 logró convertir ^{4.800 m²} en suelo residencial, pero tuvo que pagar el 100 % del canon de uso del suelo sin deducir el precio del suelo agrícola. Los ^{350 m²} restantes de suelo productivo y comercial no pudieron convertirse en suelo residencial, pero no se le concedió la autorización de arrendamiento y se vio obligado a renovar el contrato de arrendamiento y pagar la renta anual.

Similar al caso de la Sra. Phuong, para construir una fábrica, en 2010 tuvo que ceder 4.890 ^{metros cuadrados} de su terreno al Comité Popular del Distrito de Binh Chanh. Posteriormente, su empresa tuvo que firmar un contrato de arrendamiento con el estado. En 2018, la empresa le entregó el terreno. Sin embargo, según la normativa, solo puede continuar arrendando el terreno por el tiempo restante, hasta 2020. Durante muchos años, la Sra. Phuong ha solicitado la reemisión del libro rosa para el terreno con el mismo propósito, pero aún no ha tenido éxito. Mientras tanto, si cambia el uso del terreno a residencial, con la superficie mencionada, según los cálculos, tendrá que pagar más de 160.000 millones de dongs en impuestos, una cantidad tan elevada que la coloca en una situación extremadamente difícil.

Propuesta de reedición del libro rosa

El Sr. Cao Cuong afirmó que existen muchos problemas similares en todo el país. Quienes crean sus propios terrenos, pero desean construir fábricas, deben cederlos al Estado y luego arrendarlos. Sin embargo, ahora que el contrato de arrendamiento ha vencido, el propietario no recibirá la licencia de arrendamiento en su estado original. Si no puede seguir arrendando el terreno, el Estado también se encuentra en un dilema, ya que las leyes actuales no lo regulan claramente. Si el uso se cambia a suelo residencial, el valor del terreno se calcula en 0 VND al calcular los impuestos. Este cálculo es similar al de las tasas por uso del suelo para terrenos públicos que alquilan las empresas. Estas regulaciones tienen numerosas consecuencias en cuanto a activos, inversiones, hipotecas, transacciones, etc.

El abogado Tran Minh Cuong, del Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh, también dijo que la actual Ley de Tierras de 2024 y el Decreto 103/2024 han creado dificultades, obstáculos e insuficiencias que muchas personas y empresas enfrentan al realizar procedimientos para cambiar los propósitos del uso de la tierra y liquidar contratos de arrendamiento de tierras para tierras no agrícolas arrendadas con pagos de alquiler anuales que se originan en tierras autoestablecidas, no tierras públicas arrendadas.

Hasta ahora, el terreno de la Sra. Phuong no ha sido convertido en suelo residencial.

El Decreto 103/2024 no distingue claramente entre terrenos privados con renta anual y terrenos públicos arrendados por el Estado. Debido a esta falta de distinción, al convertirlos en suelo residencial, ambos tipos de terreno deben pagar el 100% del canon de uso residencial según el precio del terreno en el momento de la conversión (valor del terreno 0). Como resultado, los usuarios deben pagar canon de uso mucho más altos que otras parcelas agrícolas, ya que no se calcula el valor real del terreno que el usuario gastó para comprarlo.

Si bien la ley actualmente no cuenta con un mecanismo que permita la reemisión de los libros rosas en el estado actual o como antes del arrendamiento de la tierra al rescindir un contrato de arrendamiento, la ley tampoco regula la recuperación de tierras en este caso, lo que genera numerosos problemas para la emisión de libros rosas al finalizar el contrato de arrendamiento, tanto para particulares como para empresas. Esto da lugar a la aparición de terrenos dispersos, pequeños y abandonados, difíciles de gestionar e inviables para el comercio.

Por lo tanto, el abogado Tran Minh Cuong propuso modificar y complementar el Decreto 103/2024 sobre las tasas de conversión del uso del suelo para terrenos arrendados con pagos anuales de alquiler provenientes de hogares y particulares, heredados o de creación propia, no terrenos públicos arrendados por el Estado. En caso de conversión a suelo residencial, la tasa de conversión se calcula como para terrenos de producción no agrícola y comerciales o terrenos agrícolas en el momento de la conversión, sin aplicar el 100% del precio del suelo residencial. Además, en estos casos, se tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento antes de su vencimiento si ya no es necesario y a que se les vuelva a emitir un libro rosa según el estado actual o el tipo de terreno antes del arrendamiento.

Fuente: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm