Paradoja del mercado: escasez y excedente; la razón por la que la ola de inversión llega a muchas localidades

El mercado en provincias y ciudades está atrayendo capital inversor, los inventarios son cada vez mayores, el plazo para emitir el primer libro rojo se ha acortado desde el 1 de agosto... son las últimas noticias inmobiliarias.

Últimas noticias inmobiliarias: Perspectiva del proyecto Harbor Center Hai Phong . (Fuente: Silk Path Hotel Company Limited)

Lanzando continuamente nuevos proyectos en las localidades

Recientemente, Hai Phong ha dado la bienvenida a un nuevo proyecto, Harbour Center, ubicado en la calle Le Lai n.º 3, distrito de Ngo Quyen. El proyecto incluye 74 lotes adyacentes, casas comerciales (adosadas), de 5 plantas y con una superficie útil total de aproximadamente 400 m². La superficie construida oscila entre 68,6 y 161,8 m², con una fachada común de entre 6 y 13,8 m². El proyecto cuenta con una superficie total de más de 11 000 m², inversión de Silk Path Hotel Company Limited.

Hung Yen da la bienvenida a un nuevo proyecto: The Fibonan, un edificio de uso mixto de 32 plantas y 3 sótanos, perteneciente al proyecto de villas y viviendas Hung Thinh, en la comuna de Cuu Cao, distrito de Van Giang (Hung Yen). El proyecto cuenta con la inversión de An Phu Invest. The Fibonan tiene una superficie de 20.992 m², de los cuales 4.370 m² corresponden a terrenos edificables con 656 unidades, con superficies que varían entre 43 y 96 m².

Ha Nam cuenta con un nuevo proyecto llamado Sun Urban City Ha Nam. El proyecto, ubicado en el nuevo centro de la ciudad de Phu Ly, abarca más de 400 hectáreas: 200 hectáreas se destinan al desarrollo de la superficie acuática, 19 hectáreas al parque Sun World, 17 hectáreas al lago paisajístico, 28 hectáreas a la nueva administración, 13 hectáreas al parque interior y 60 hectáreas al proyecto. En cuanto a la tipología de productos, el proyecto ofrece una amplia gama de apartamentos, casas comerciales y villas, con 40 edificios de 9 plantas que incluyen aproximadamente 15.000 apartamentos, 4.500 casas comerciales adosadas y 1.200 villas adosadas e independientes.

Thanh Hoa también dio la bienvenida a un nuevo proyecto del proyecto Central Riverside. Este proyecto, ubicado en el barrio de Dong Hai, ciudad de Thanh Hoa, cuenta con una inversión de Taseco Land. Se sabe que Central Riverside tiene una superficie de 15,6 hectáreas con 493 productos, de los cuales 339 son casas adosadas con una superficie de entre 80 y 134 m², 94 casas comerciales con una superficie de entre 104 y 197 m² y 60 villas con una superficie de entre 180 y 361 m².

Bac Giang cuenta con un nuevo proyecto llamado The Terra – Bac Giang, del inversor Van Phu – Invest. El proyecto se ubica en la zona urbana sur, en el barrio de Dinh Ke (ciudad de Bac Giang). Ocupa una superficie de 45.059 m² e incluye dos torres de 28 plantas con un total de 688 apartamentos, 66 villas y 43 casas adosadas.

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGOHomes, afirmó que, de hecho, los apartamentos en Hanói aún mantienen su atractivo y dominan el mercado, tanto residencial como de inversión. Sin embargo, desde el segundo trimestre de este año, este segmento ha comenzado a compartir el mercado de inversión con otros segmentos y mercados debido al fuerte auge del mercado inmobiliario provincial. Además del auge de nuevos proyectos en el mercado provincial, la verdadera razón también radica en que los precios inmobiliarios en Hanói, en todos los segmentos, son actualmente demasiado altos, lo que ha hecho que los inversores ya no lo consideren atractivo.

La ola migratoria comenzó en marzo de 2024 y se está intensificando. En esta ola, los inversores buscan oportunidades en ejes económicos relacionados con parques industriales, provincias con economías desarrolladas y ejes de tráfico desarrollados como Bac Ninh - Bac Giang; Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.

El inventario está creciendo

Según información de Cafebiz, los datos del Ministerio de Construcción muestran que, en los primeros meses del año, el mercado inmobiliario se ha reactivado gradualmente, y el número de clientes que buscan y compran también ha aumentado gradualmente. El número de transacciones inmobiliarias a principios de 2024 aumentó casi un 30 % en comparación con finales de 2023.

Sin embargo, el mercado inmobiliario aún enfrenta numerosas dificultades. En particular, el número de proyectos finalizados, nuevos proyectos con licencia y proyectos elegibles para venta futura es menor que en el mismo período de 2023. Cabe destacar que el inventario inmobiliario sigue siendo muy amplio, principalmente casas unifamiliares y terrenos, con 19.323 viviendas, un aumento del 43 % con respecto al cierre del año pasado.

Los informes financieros de 10 empresas inmobiliarias promotoras de viviendas que cotizan en bolsa también muestran que el valor total del inventario al 31 de junio superó los 269.135 millones de dongs, un aumento de casi el 3 % con respecto al mismo período. De hecho, en los últimos años, el valor del inventario de muchas empresas no ha disminuido, sino que se ha incrementado.

Los inventarios de las empresas se registran en dos categorías: bienes inmuebles terminados y bienes inmuebles sin terminar. En el caso de los bienes inmuebles terminados, en un contexto de mercado difícil, muchas empresas han pospuesto sus planes de liberación de mercancías hasta que el mercado se recupere, lo que ha provocado que el valor del inventario en algunas empresas no disminuya.

En el caso de los inmuebles sin terminar, este es el principal tipo de inventario de las empresas inmobiliarias. El aumento continuo de este inventario se debe a que los problemas legales en muchos proyectos han permanecido estancados durante años. Se observa que, tras el período de auge de la oferta en el mercado (2018), la aprobación de proyectos de vivienda en zonas urbanas también comenzó a ralentizarse debido a problemas procesales cada vez más graves. Esto ha provocado una disminución constante de la oferta en el mercado a lo largo de los años, especialmente en grandes ciudades como Ciudad Ho Chi Minh y Hanói.

Además, otra razón para el alto inventario es que el mercado está pasando por un período de gran desarrollo, muchos inversionistas están invirtiendo mucho dinero en las provincias para desarrollar proyectos especulativos y de inversión como terrenos, bienes raíces turísticos, etc.

Hasta ahora, el mercado de inversión se ha estancado, lo que dificulta la búsqueda de compradores y la liquidación incluso después de la finalización. Con este tipo de inventario, las empresas tendrán dificultades para resolverlo en un contexto de mercado general que aún no ha recuperado su dinamismo.

El informe de Batdongsan.com.vn también señaló que, paradójicamente, aunque el mercado carece de nueva oferta, los inventarios de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa siguen siendo grandes, lo que demuestra que los productos no coinciden con las necesidades reales del mercado.

Ciudad Ho Chi Minh se está ajustando y aún no ha elaborado una nueva lista de precios de terrenos.

La nueva lista de precios de terrenos de la ciudad de Ho Chi Minh se desarrollará y aplicará a partir del 1 de enero de 2026. Actualmente, la ciudad está implementando la lista de precios ajustada de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024.

La información anterior fue proporcionada por el Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Nguyen Toan Thang, en la reunión socioeconómica de la tarde del 1 de agosto.

Nguyen Toan Thang, director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, en la reunión socioeconómica municipal el 1 de agosto. (Foto: Van Anh)

Según el Sr. Thang, en la implementación de la Ley de Tierras de 2024 (enmendada), el Comité Popular Provincial puede considerar, utilizar o ajustar la antigua lista de precios de tierras. Sobre esta base, Ciudad Ho Chi Minh mantiene una política de ajuste, pero aún no ha elaborado una nueva lista de precios.

El ajuste del precio de la tierra consta de siete pasos; actualmente, el Departamento ha completado seis. Todos los datos recopilados por la unidad consultora en toda la zona se han recalibrado y transferido al grupo de trabajo del Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh para su revisión y evaluación.

El Departamento está ajustando y actualizando los precios actuales de las transacciones de tierras, los precios de compensación aprobados y los precios específicos del mercado para garantizar que no haya pérdidas en el contexto de que la antigua lista de precios sea demasiado baja.

El Sr. Nguyen Toan Thang puso como ejemplo que en la zona hay algunas carreteras con precios anteriores de tan solo 1 o 2 millones de VND/m². Mientras tanto, el precio actual de transacción alcanza los 100 o 200 millones de VND/m². Por lo tanto, el Ayuntamiento necesita reajustar su política para obtener la lista de precios más adecuada para este período.

En julio, el número de registros de tierras en Ciudad Ho Chi Minh continuó aumentando, con casi 40.000 registros, la mayoría de los cuales eran de compraventa e hipotecas. Los ingresos por tierras en Ciudad Ho Chi Minh superaron los 12 billones en los últimos siete meses.

Según Vo Van Hoan, vicepresidente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, la población y la opinión pública están muy interesadas en la nueva lista de precios de los terrenos. Por lo tanto, es necesario debatir y analizar cuidadosamente esta información.

El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente está completando los pasos finales para presentar al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para emitir una lista de precios de tierras locales de acuerdo con la Ley de Tierras de 2024.

Acortar el plazo de emisión del primer libro rojo a partir del 1 de agosto

El Gobierno acaba de emitir el Decreto n.º 101/2024/ND-CP (Decreto 101), que regula los catastros básicos, el registro de certificados de derecho de uso de la tierra, la propiedad de los bienes inmuebles y el sistema de información territorial. Este Decreto entra en vigor el 1 de agosto.

En particular, el Decreto 101 estipula claramente que el plazo para la primera inscripción de terrenos y bienes afectos a ellos no debe ser mayor de 20 días hábiles.

El plazo para expedir el primer certificado de derecho de uso de la tierra (libro rojo) y el certificado de propiedad del terreno adjunto (libro rosa) no es más de 3 días hábiles.

De acuerdo con la normativa anterior, todo el proceso de registro de tierras y bienes afectos a ellas por primera vez y de emisión de libros rojos y libros rosas por primera vez no dura más de 23 días hábiles.

Para los municipios montañosos, islas, zonas remotas, zonas con condiciones socioeconómicas difíciles y zonas con condiciones socioeconómicas especialmente difíciles, el tiempo de procesamiento para el primer procedimiento de emisión del libro rojo se incrementa en 10 días hábiles.

Mientras tanto, según la normativa anterior, el tiempo para realizar el trámite de emisión del primer libro rojo no era más de 30 días desde la fecha de recepción de los documentos válidos y no más de 40 días para zonas remotas.

Así, en el nuevo decreto, el Gobierno ha acortado por primera vez los plazos de tramitación y expedición de los libros rojos y rosas.

El plazo para la primera expedición del libro rojo se computa a partir de la fecha de recepción del expediente completo y coherente según lo establecido en el punto a), cláusula 1, artículo 19, Decreto 101.

Junto con ello, el Decreto 101 también regula específicamente el registro de tierras y los bienes afectos a ellas.

De acuerdo con este decreto, el plazo para registrar los cambios en la tierra y los bienes afectos a la tierra, y otorgar certificados de derechos de uso de la tierra y de propiedad de los bienes afectos a la tierra se implementa de la siguiente manera:

– En caso de conversión de derechos de uso de tierras agrícolas sin seguir el plan de concentración parcelaria o de intercambio de parcelas, o en caso de transferencia, herencia, donación de derechos de uso de tierras, propiedad de activos afectos a la tierra, aportación de capital utilizando derechos de uso de tierras, propiedad de activos afectos a la tierra, no es más de 10 días hábiles.

– En caso de venta o aportación de capital con bienes afectos a terrenos arrendados por el Estado con cobro anual de renta territorial, el plazo no podrá exceder de 10 días hábiles y no incluirá el tiempo para la determinación del precio del terreno y la firma del contrato de arrendamiento del mismo.

– En caso de arrendamiento o subarrendamiento de derechos de uso de suelo en proyectos de construcción de infraestructura y empresariales, no podrá exceder de 5 días hábiles.

– En caso de cancelación de la inscripción para arrendamiento o subarrendamiento de derechos de uso de suelo en proyectos de construcción de infraestructura y empresariales, no podrá exceder de 3 días hábiles.

El contenido del primer registro de tierras y bienes anexos a la tierra incluye: información sobre los usuarios de la tierra, los propietarios de los bienes anexos a la tierra, las personas a las que se les asignó la tierra para su gestión, incluidos el nombre, los documentos personales, la entidad legal, la dirección de los usuarios de la tierra, los propietarios de los bienes anexos a la tierra y las personas a las que se les asignó la tierra para su gestión.

La información del terreno incluye el número de terreno, el número de hoja del mapa, la dirección, el área, el tipo de terreno, la forma de uso del terreno, el origen del uso del terreno y otra información sobre el terreno.

La información sobre los activos afectos a la tierra incluye el tipo de activo, la dirección, el área de construcción, el área del piso, el área utilizable, la forma de propiedad, el período de propiedad y otra información sobre los activos afectos a la tierra.

Requisitos para el registro de derechos de uso de la tierra, propiedad anexa a la tierra o derechos de gestión de tierras o emisión de certificados de derechos de uso de la tierra, propiedad de propiedad anexa a la tierra para parcelas de tierra y propiedad anexa a la tierra.

Otras solicitudes de los usuarios de tierras, de los propietarios de bienes afectos a las tierras y de las personas a quienes se les asignen tierras para su gestión de conformidad con las disposiciones de la ley de tierras (si la hubiere).

En cuanto al lugar de recepción de expedientes y devolución de resultados de los procedimientos de registro de tierras y de los bienes afectos a las tierras, el Decreto 101 estipula: el organismo que recibe los expedientes y devuelve los resultados incluye el departamento único de acuerdo con las regulaciones del Comité Popular provincial para la recepción de expedientes y devolución de resultados de la liquidación de los procedimientos administrativos a nivel provincial, distrital y comunal; la oficina de registro de tierras; la sucursal de la oficina de registro de tierras.

Los solicitantes de registro pueden optar por presentar sus solicitudes de las siguientes maneras: directamente en los organismos correspondientes, por correo postal, en un lugar acordado entre el solicitante y la oficina de registro de tierras, o en el portal de servicio público nacional o en el portal de servicio público provincial.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html