La paradójica 'tendencia' de buscar terrenos y casas con restricciones urbanísticas para invertir dinero

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Según la normativa, los terrenos en planificación urbanística con decisión de recuperación no pueden transferirse a cambio de derechos de uso (venta). Sin embargo, en el caso de terrenos en planificación urbanística sin decisión de recuperación, el propietario puede tener restringidos algunos derechos de uso, pero aún puede venderlos. En el mercado, los terrenos en planificación urbanística suelen venderse a un precio más bajo.

Casas 'surfeables' afectadas por plan para lucrarse

La Sra. Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) compartió que, tras varias búsquedas, decidió comprar un terreno de 40 m² en la calle Dong Thien (barrio de Vinh Hung, distrito de Hoang Mai, Hanói). El terreno tiene un frente de 5 m², el callejón frente a la casa tiene más de 4 m de ancho y el propietario lo vende por 3.000 millones de dongs, equivalentes a casi 75 millones de dongs por m². En comparación con otros terrenos en la misma ubicación, con un precio de aproximadamente 100 millones de dongs por m², este terreno es 1.000 millones de dongs más barato. Cabe mencionar que está completamente planificado para la ampliación de la vía.

La gente suele temer que el terreno se involucre en la planificación, pero yo pienso diferente. Los terrenos ubicados en carreteras principales corren un alto riesgo de ser desalojados. Pero con terrenos ubicados en callejones profundos y la planificación, que lleva casi diez años en desarrollo y no se ha implementado, se ha convertido en un plan suspendido y podría tener que ser abolido. Para entonces, mi terreno generará grandes ganancias. Actualmente, con la planificación 1/2000, la gente aún puede construir casas normales —explicó la Sra. Ngoc Anh—.

La Sra. Ngoc Anh también mencionó que sus padres llevan 30 años viviendo en una casa sin registro rojo en la calle Bach Dang (distrito de Hai Ba Trung, Hanói ). La casa también está involucrada en un proyecto de construcción de carreteras, pero el proyecto lleva décadas sin ejecutarse, por lo que no ha afectado su lugar de residencia.

" Comprar o no una casa sujeta a planificación depende del punto de vista de cada persona. Los precios de los inmuebles son demasiado altos ahora; solo los terrenos sujetos a planificación son baratos y adecuados para los ingresos de mi familia", compartió la Sra. Ngoc Anh.

Mucha gente busca comprar casas y terrenos afectados por la planificación. (Ilustración: Ngoc Vy).

Al informar a los periodistas, muchos corredores inmobiliarios dijeron que recientemente, no solo las personas con necesidades reales de vivienda, sino también los inversores tienden a comprar terrenos con problemas de planificación para esperar una compensación y comprar terrenos esperando que se elimine la planificación.

El Sr. Pham Van Ho, inversionista especializado en la búsqueda de terrenos con planificación urbanística estancada, afirmó que no todos los terrenos con planificación urbanística estancada serán difíciles de vender ni tendrán compradores. Si el 100% del terreno está estancado, los terrenos ubicados en una carretera principal o en una zona residencial con residentes a largo plazo aún se pueden comprar para vivir o para construir casas en lotes en venta. Si el terreno está estancado en la planificación urbanística 1/2000, aún es posible construir casas, así que no hay problema. En cuanto a los terrenos con planificación urbanística 1/500, manténgase absolutamente alejado.

Afirmó que en 2022 seguirá ganando miles de millones gracias a la compraventa de inmuebles en zonas afectadas por la planificación urbanística. En concreto, compró tres apartamentos en Dinh Cong (distrito de Hoang Mai, Hanói), cada uno de 35 m², construidos con cinco plantas nuevas, pero con un precio de tan solo 4.600 millones de VND por apartamento debido a la planificación urbanística completa. Mientras tanto, los terrenos en la misma ubicación cuestan unos 150 millones de VND por m², lo que equivale a unos 5.300 millones de VND por apartamento.

Después de eso, el Sr. Ho la vendió nuevamente por 5 mil millones de VND por casa, calculando que de las 3 casas, obtuvo una ganancia de más de mil millones de VND.

El Sr. Ho también añadió que acababa de adquirir un terreno de 500 m² en el distrito de Long Bien. Según la planificación, este terreno se convertirá en un parque. Explicó que la planificación de esta zona se aprobó hace casi 15 años y que actualmente se están construyendo muchas viviendas, por lo que la posibilidad de convertir este terreno en residencial es muy alta.

" Si se elimina la planificación y se convierte en suelo residencial, puedo obtener una gran ganancia ", compartió el Sr. Ho.

Cuidado con los riesgos, riesgo de que el capital quede enterrado

El Sr. Nguyen Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate Floor, afirmó que la búsqueda de casas y terrenos con problemas de planificación ha sido una tendencia habitual para muchos inversores, pero recientemente, especialmente desde principios de 2021, se ha observado una clara tendencia "febril".

Hay muchos proyectos de planificación suspendidos en Hanói, por lo que los clientes con bajos recursos están dispuestos a buscar este segmento para comprar inmuebles baratos. De hecho, hay proyectos de planificación a 50 años que aún no se han implementado, mientras que en la misma ubicación, los terrenos planificados pueden costar la mitad que los terrenos no planificados. Si la planificación tiene la suerte de ser eliminada, los clientes saldrán ganando mucho dinero, afirmó el Sr. Tuan.

Muchas propiedades y terrenos afectados por la planificación tienen precios bastante económicos, adecuados para el presupuesto de muchos. (Foto ilustrativa).

Además, según el Sr. Tuan, recientemente, muchos inversores han buscado casas y terrenos parcialmente cubiertos por la planificación, ya que sus precios son mucho más bajos que los de terrenos en ubicaciones similares. Tienen la mentalidad de vivir allí mientras esperan que la planificación aumente los precios de los terrenos.

Sin embargo, el Sr. Tuan advirtió que si bien comprar terrenos planificados es rentable, los riesgos también son muy altos.

El Sr. Tuan analizó que, básicamente, la planificación "suspendida" se refiere a la falta de implementación o el retraso en la ejecución de los planes relacionados con el uso del suelo. Por consiguiente, todos los bienes inmuebles en la zona que la agencia estatal ha anunciado que recuperará para un fin determinado, pero que no se han implementado según el plan, constituyen el producto inmobiliario que se encuentra en estado de planificación "suspendida".

El plazo para determinar si un proyecto está "suspendido" o no está claramente estipulado en la Cláusula 8 del Artículo 49 de la Ley de Tierras de 2013, modificada y complementada en 2019. En concreto, tras el anuncio de la revocación, en un máximo de tres años, si no se ha emitido una decisión oficial que autorice o modifique el uso previsto, la autoridad competente deberá ajustar o cancelar la planificación.

Sin embargo, en realidad, este proceso no se da en cuestión de días o semanas. Los compradores podrían tener que esperar años para conocer el futuro del proyecto. Si deciden invertir en terrenos con planificación suspendida, esto significa enterrar capital.

Además, si usted compra una casa o un terreno con una planificación "suspendida" que cuenta con un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito, el comprador estará restringido en la explotación, uso, construcción, renovación y reparación de la casa.

Además, si se ha invertido en productos inmobiliarios con planificación suspendida y se desea desinvertir, los compradores encontrarán muchas dificultades para encontrar socios para la transferencia y la transacción. Esto se debe a que, en términos psicológicos generales, la mayoría de los clientes aún temen la planificación inmobiliaria.

Ngoc Vy

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