La paradójica "tendencia" de buscar propiedades con restricciones urbanísticas para invertir dinero

Según la normativa, los terrenos en proceso de planificación con una resolución de recuperación no pueden transferirse para la adquisición de derechos de uso (venta de terrenos). Sin embargo, en el caso de terrenos en proceso de planificación pero sin una resolución de recuperación, dependiendo de cada caso particular, el propietario puede tener restringidos algunos de sus derechos de uso, aunque aún puede vender el terreno. En el mercado, los terrenos en proceso de planificación suelen venderse a un precio más bajo.

Las casas de surf se ven afectadas por la planificación para obtener beneficios.

La Sra. Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) comentó que, tras una larga búsqueda, optó por comprar un terreno de 40 m² en la calle Dong Thien (barrio Vinh Hung, distrito Hoang Mai, Hanói). El terreno tiene una fachada de 5 m², un acceso vehicular de más de 4 m de ancho y su propietario lo vende por 3 mil millones de VND, lo que equivale a casi 75 millones de VND/m². En comparación con otros terrenos en la misma zona, cuyo precio ronda los 100 millones de VND/m², este terreno es mil millones de VND más barato. Cabe destacar que se encuentra dentro del plan de expansión vial.

“ La gente suele temer que sus terrenos se vean afectados por la planificación urbanística, pero yo opino diferente. Los terrenos ubicados sobre avenidas principales corren un alto riesgo de ser demolidos. Sin embargo, en el caso de terrenos situados en callejones, donde la planificación lleva casi diez años sin implementarse, se ha convertido en una planificación suspendida que podría ser anulada. En ese caso, mi terreno me reportará grandes beneficios. Actualmente, con la planificación del 1/2000, todavía se pueden construir viviendas normales”, explicó la Sra. Ngoc Anh.

La Sra. Ngoc Anh añadió que sus padres llevan 30 años viviendo en una casa sin certificado de ocupación en la calle Bach Dang (distrito de Hai Ba Trung, Hanói ). La casa está incluida en un proyecto de construcción vial, pero como este no se ha iniciado desde hace décadas, no ha afectado su lugar de residencia.

“ La decisión de comprar o no una casa sujeta a planificación urbanística depende de la perspectiva de cada persona. Los precios de los inmuebles están demasiado altos ahora mismo; solo los terrenos sujetos a planificación urbanística son baratos y adecuados para los ingresos de mi familia”, compartió la Sra. Ngoc Anh.

Muchas personas buscan comprar propiedades afectadas por la planificación urbanística. (Ilustración: Ngoc Vy).

Muchos agentes inmobiliarios informaron a los periodistas que, recientemente, no solo las personas con necesidades reales de vivienda, sino también los inversores tienden a comprar terrenos con problemas urbanísticos a la espera de una compensación y a comprar terrenos a la espera de que se eliminen dichos problemas.

El Sr. Pham Van Ho, inversor especializado en la búsqueda de terrenos con problemas urbanísticos, afirmó que no todos los terrenos con este tipo de problemas son difíciles de vender ni carecen de compradores. Si el 100% del terreno está afectado por problemas urbanísticos, aquellos ubicados en una avenida principal o en una zona residencial con residentes de larga data aún pueden adquirirse para vivir o construir viviendas para la venta. Si el terreno presenta un problema urbanístico de 1/2000, también es posible construir viviendas, por lo que no hay inconveniente. En cuanto a los terrenos con un problema urbanístico de 1/500, es absolutamente recomendable evitarlos.

Afirmó que en 2022 seguiría ganando miles de millones gracias a la compraventa de bienes raíces en zonas urbanizadas. En concreto, adquirió tres apartamentos en Dinh Cong (distrito de Hoang Mai, Hanói), cada uno de 35 m², en un edificio de cinco plantas completamente nuevo, a tan solo 4.600 millones de VND por apartamento debido a la urbanización al 100%. Mientras tanto, los terrenos en la misma zona costaban alrededor de 150 millones de VND/m², lo que equivale a unos 5.300 millones de VND por apartamento.

Después de eso, el Sr. Ho la vendió de nuevo por 5 mil millones de VND/casa, calculando que obtuvo una ganancia de más de 1 mil millones de VND con las 3 casas.

El Sr. Ho añadió que acababa de comprar un terreno ajardinado de 500 m² en el distrito de Long Bien, que, según el plan urbanístico, se convertiría en un parque. Comentó que la zona fue aprobada hace casi 15 años y que, actualmente, hay muchas viviendas construidas, por lo que la posibilidad de destinarla a uso residencial es muy alta.

" Si se elimina la planificación y se convierte en terreno residencial, puedo obtener una gran ganancia ", compartió el Sr. Ho.

Cuidado con los riesgos, riesgo de capital enterrado

El Sr. Nguyen Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, afirmó que la tendencia de buscar casas y terrenos con problemas de planificación ha sido durante mucho tiempo "adecuada" para muchos inversores, pero recientemente, especialmente desde principios de 2021, se ha observado una clara tendencia "feroz".

“ En Hanói hay muchos proyectos urbanísticos paralizados, por lo que los clientes con pocos recursos buscan este segmento para comprar inmuebles a buen precio. De hecho, existen proyectos urbanísticos a 50 años que aún no se han ejecutado, y en la misma zona, un terreno urbanizado puede costar la mitad que uno que no esté incluido en el plan. Si tienen la suerte de que se elimine el plan urbanístico, los clientes saldrán ganando”, afirmó el Sr. Tuan.

Muchas propiedades y terrenos afectados por la planificación tienen precios bastante económicos, adecuados para los presupuestos de muchas personas. (Foto ilustrativa).

Además, según el Sr. Tuan, últimamente muchos inversores buscan casas y terrenos parcialmente urbanizados, ya que sus precios son mucho más bajos que los de terrenos en zonas similares. Su estrategia consiste en vivir allí mientras esperan a que la urbanización aumente el precio del suelo.

Sin embargo, el Sr. Tuan advirtió que, si bien la compra de terrenos urbanizados es rentable, los riesgos también son muy altos.

El Sr. Tuan analizó que, básicamente, la planificación «suspendida» es un término que se utiliza para referirse a la situación de planes de uso del suelo que no se han implementado o que están atrasados. En consecuencia, todos los inmuebles en la zona que la agencia estatal ha anunciado que recuperará para un propósito determinado, pero que no se han implementado según lo planeado, constituyen un producto inmobiliario sujeto a la planificación «suspendida».

El plazo para determinar si un proyecto está "suspendido" o no está claramente estipulado en la Cláusula 8, Artículo 49 de la Ley de Tierras de 2013, modificada y complementada en 2019. Específicamente, después de que se haga el anuncio de revocación, en un plazo máximo de tres años, si no hay una decisión oficial para autorizar o cambiar el uso del suelo, la autoridad competente deberá ajustar o cancelar la planificación.

Sin embargo, en realidad, este proceso no se desarrolla en cuestión de días o semanas. Los compradores pueden tener que esperar años para conocer el destino del proyecto. Si optan por invertir en terrenos con planificación paralizada, esto significa inmovilizar capital.

Además, si compra una casa o un terreno con un plan "suspendido" que cuenta con un plan de uso de suelo anual a nivel de distrito, el comprador tendrá restricciones para explotar, usar, construir, renovar y reparar la vivienda.

Además, en el caso de haber invertido en productos inmobiliarios con planificación suspendida y desear venderlos, los compradores encontrarán numerosas dificultades para hallar socios para la transferencia y la transacción. Esto se debe a que, psicológicamente, la mayoría de los clientes aún temen que los proyectos inmobiliarios estén en suspenso.

Ngoc Vy

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