Los precios de las viviendas superan con creces los ingresos
Según datos del canal de información Batdongsan.com.vn, el precio de venta promedio de los diferentes tipos de vivienda en Hanoi es actualmente de 22.800 millones de VND/unidad para casas adosadas; 17.800 millones de VND/unidad para villas; 6.300 millones de VND/unidad para casas privadas y 3.100 millones de VND/unidad para apartamentos.
Se estima que el ingreso promedio de los trabajadores en Hanói en 2023 fue de 135 millones de VND al año. Por lo tanto, para tener una casa en la calle en Hanói, los habitantes de la capital necesitan trabajar duro durante 169 años, para tener una vivienda particular se necesitan 132 años y para comprar un apartamento se necesitan 23 años (suponiendo que los trabajadores destinaran todos sus ingresos a la compra de una vivienda).
De manera similar, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio promedio de venta de una casa con fachada a la calle es de 25 mil millones de VND, equivalente a 169 años de ingresos promedio de los trabajadores de la ciudad. El precio promedio de cada villa es de 24 mil millones de VND, equivalente a 162 años de ingresos. El precio de una casa particular es de aproximadamente 7,9 mil millones de VND por unidad, equivalente a 53 años de ingresos. Mientras tanto, los apartamentos se venden a un precio promedio de 3,5 mil millones de VND por unidad, casi equivalente a 24 años de ingresos. El ingreso promedio de los trabajadores en Ciudad Ho Chi Minh en 2023 se estima en aproximadamente 148 millones de VND al año.
Los precios de los bienes raíces, especialmente de las villas y casas adosadas en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, han aumentado continuamente en los últimos años, superando ampliamente los ingresos de las personas (Ilustración: Ha Phong).
Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, comprar una casa en las grandes ciudades de Vietnam será cada vez más difícil. Por lo tanto, es necesario planificar la acumulación de ingresos para comprar una vivienda pronto, en lugar de esperar a que los precios bajen drásticamente.
Además, según el informe mencionado, Vietnam ocupa el primer lugar en el Sudeste Asiático en cuanto a la brecha entre los precios de la vivienda y el ingreso promedio de los trabajadores. De 2018 a 2021, la brecha entre los precios inmobiliarios y el ingreso promedio de los vietnamitas ha aumentado continuamente, superando a Singapur. Mientras tanto, este índice en Indonesia, Malasia y Tailandia muestra indicios de disminución.
"Los precios de los bienes raíces en Vietnam difícilmente disminuirán y la brecha entre el precio de la vivienda y el ingreso promedio de la población seguirá aumentando", predijo el Sr. Nguyen Quoc Anh.
Sin embargo, los ingresos reales de las personas pueden ser superiores a las estadísticas, ya que muchos vietnamitas no viven solo de un salario. El Informe sobre el Sentimiento del Consumidor Inmobiliario de Vietnam (CSS) de principios de 2023, elaborado por Batdongsan.com.vn, refleja que el 80 % de los encuestados posee al menos una propiedad y entre el 66 % y el 87 % planea comprar una segunda o tercera propiedad durante el próximo año.
Consecuencias importantes
De hecho, los precios de los bienes raíces, especialmente de la vivienda y el terreno, aumentan constantemente y superan los ingresos de las personas. Esto dificulta el acceso y la creación de vivienda para los trabajadores de bajos ingresos en zonas urbanas y en parques industriales.
Según estadísticas de diversos estudios de mercado inmobiliario, los apartamentos asequibles con precios cercanos a los 25 millones de VND/m² en proyectos de vivienda comercial son prácticamente inexistentes en las zonas céntricas de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Solo hay apartamentos disponibles con este precio en unos pocos proyectos en zonas alejadas del centro, como los distritos de las dos ciudades mencionadas.
Las viviendas de bajo coste son cada vez más escasas en Hanoi (Foto ilustrativa: Ha Phong).
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la situación desfasada hace que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma desequilibrada e insostenible. En la situación actual, es muy difícil reducir los precios de la vivienda, la oferta de vivienda social es limitada y varios proyectos están paralizados, lo que hace cada vez más lejano el sueño de establecerse.
Muchos expertos inmobiliarios evalúan que el aumento demasiado alto de los precios de los inmuebles en comparación con los ingresos de la mayoría de las personas trae riesgos en el futuro, solo un shock y el mercado sufrirá grandes consecuencias.
Por lo tanto, los expertos creen que los organismos de gestión estatal deben implementar rápidamente una serie de soluciones, tales como: gravar la tierra, valorar los activos de acuerdo con los precios del mercado para aplicar los impuestos; limitar el tiempo de transacción, especialmente para los productos de tierra, y exigir que se permita una nueva tasa de construcción para la construcción; aumentar las tasas de interés sobre los terrenos abandonados si se utiliza apalancamiento financiero; endurecer la situación de conversión de los propósitos del uso de la tierra, con el fin de evitar la situación de obtener ganancias mediante el truco de la conversión de los propósitos del uso de la tierra, perturbando la planificación urbana.
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