La demanda de viviendas económicas es alta, ¿por qué las empresas no se interesan por la vivienda social?

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Las empresas quieren hacerlo pero se enfrentan a “barreras”

Recientemente, en la Conferencia para implementar el Proyecto "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030", el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, informó que han existido muchos mecanismos y políticas para eliminar los "cuellos de botella" y promover el desarrollo de la vivienda social.

Sin embargo, se observa que en algunas localidades clave con gran demanda de vivienda social, el nivel de inversión aún es limitado en comparación con el objetivo del Proyecto para 2025. En concreto, Ciudad Ho Chi Minh tiene 7 proyectos con 4.996 unidades, lo que representa el 19%; Hanoi tiene solo 3 proyectos con 1.700 unidades, lo que representa el 9% o algunas localidades no tienen proyectos que hayan iniciado su construcción en el período de 2021 al presente, como Vinh Phuc, Nam Dinh , Ninh Binh, Quang Ngai, Long An...

Inmobiliario - La demanda de pisos económicos es alta, ¿por qué las empresas no se interesan por la vivienda social? — En el pasado, para implementar un proyecto de vivienda social, los inversores tenían que afrontar muchos trámites administrativos (foto de la ilustración).

Según el Ministerio de Construcción, en relación con el programa de crédito de 120 billones de VND, 28 localidades han anunciado una lista de 68 proyectos elegibles para préstamos (con una demanda de más de 30 billones de VND). Hasta el momento, se han desembolsado aproximadamente 415 billones de VND en 5 localidades con 6 proyectos de vivienda social. Esto demuestra que el desembolso de este paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND aún es lento en comparación con las necesidades prácticas de las empresas que invierten en el sector de la vivienda social y la vivienda para trabajadores.

El Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, explicó que muchas empresas captaron la demanda del mercado de vivienda social, pero al comenzar a implementarla, se encontraron con numerosas dificultades: "La complejidad de la planificación, el fondo de tierras, los procedimientos, el proceso de implementación, el proceso de inversión y los resultados, así como la selección de la empresa objetivo, se debe a la complejidad de las condiciones, el control de las ganancias y el precio de venta estándar. Por ello, recalcularon y lo consideraron poco atractivo. Esto explica la escasez de proyectos de vivienda social y la incapacidad de las empresas para absorber el capital de apoyo del Estado".

Al hablar sobre la situación actual de la lenta implementación de viviendas sociales en muchas localidades, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, afirmó con franqueza: «Para implementar un proyecto de vivienda social, los inversores deben afrontar numerosos trámites administrativos. Esto es un auténtico horror para las empresas, lo que genera considerable ansiedad y temor».

Según el profesor Dang Hung Vo, los trámites administrativos no solo dificultan la vida de las empresas, sino que el acceso a la vivienda social también presenta numerosos problemas. Si bien la vivienda social es un segmento reservado para personas de bajos ingresos, los procedimientos y las condiciones para que los trabajadores accedan, compren y alquilen vivienda social son muy difíciles.

Es evidente que el segmento de vivienda social aún tiene mucho potencial de desarrollo, pero las empresas no muestran interés en este segmento, lo que se explica en parte por el mecanismo, y el fondo de suelo para vivienda social en muchas localidades no se prioriza. Lo que preocupa a las empresas es el proceso de inversión y asignación de terrenos, que suele ser complejo y solapado; los procedimientos son largos, desde la aprobación del proyecto y la obtención de la licencia hasta la comercialización del producto, a menudo tardan mucho tiempo», analizó el profesor Dang Hung Vo.

Además, el ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente dijo que la obtención de capital para la construcción de viviendas sociales también enfrenta dificultades y no ha cumplido con los requisitos.

¿Cómo acelerar la construcción de vivienda social?

Al hablar con la prensa, el experto inmobiliario Nguyen Van Duc enfatizó que el propósito de la vivienda social es una buena política que ayuda a las personas de bajos recursos a tener acceso a una vivienda, pero la forma de hacerlo no ha sido efectiva. Si bien las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda (enmendada) son más flexibles, este empresario destacó la participación del Estado en la construcción de vivienda social.

Bienes raíces - La demanda de apartamentos económicos es alta, ¿por qué las empresas no están interesadas en la vivienda social? (Figura 2). — Para acelerar la construcción de viviendas sociales en el futuro, los expertos señalan que es necesario revisar rápidamente los procedimientos administrativos (Foto ilustrativa).

Nuestra empresa y muchas otras han invertido en la construcción de viviendas sociales para personas de bajos recursos, pero con el tiempo, no pudieron sobrevivir. En aquel entonces, al construir viviendas sociales, existían problemas con los trámites administrativos, las tasas de interés bancarias, los precios y los largos plazos de construcción, lo que provocaba que las inmobiliarias sufrieran pérdidas dobles. Por eso, hoy en día, muy pocas empresas invierten en viviendas sociales, comentó.

En declaraciones a la prensa, el Sr. Nguyen Anh Que, presidente del Grupo G6, afirmó que un proyecto de vivienda social de esta empresa en el oeste de Hanói no ha podido implementarse durante muchos años debido a dificultades en los trámites de inversión: "Nuestro proyecto consiste en terrenos subastados, por lo que el único problema es si necesitamos o no implementar una política de inversión, pero no se ha completado desde 2020. El segundo problema es que las agencias estatales, especialmente en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, son demasiado lentas en la ejecución de los trámites de inversión, lo que genera pérdidas para los inversores y las personas sin vivienda".

Mientras tanto, un director ejecutivo del sector inmobiliario comentó que la principal razón por la que las empresas no están interesadas en la vivienda social es el factor de rentabilidad. La vivienda social está regulada por el precio, y el coste de venta a las empresas, por supuesto, está limitado en términos de rentabilidad. Las agencias de control de precios son diferentes de la vivienda comercial, que está regulada por el precio y tiene un precio limitado. Además, la ley de precios es muy compleja, por lo que existen incentivos, pero estos no se han implementado con la suficiente profundidad como para que las empresas los implementen en el mercado.

Además de los incentivos fiscales y de uso del suelo, el Banco Estatal está implementando un paquete crediticio de 120 billones de VND con tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las del mercado para préstamos a medio y largo plazo, con el fin de financiar el desarrollo de viviendas sociales y viviendas para trabajadores. Sin embargo, el mayor problema reside actualmente en el mecanismo (política, proceso y procedimiento). La complejidad de las regulaciones, la falta de instrucciones detalladas y los procedimientos engorrosos y largos han desalentado a las empresas interesadas en la vivienda social.

La participación de las empresas muestra que la ganancia del inversor en la construcción de viviendas sociales solo se controla a un máximo del 10 %. Si el proyecto se retrasa solo un año, se considera no rentable. Por ello, las empresas buscan eliminar los obstáculos legales, agilizar los trámites de inversión y, al mismo tiempo, encontrar soluciones para aumentar las ganancias de los inversores en la construcción de viviendas sociales:

El Sr. Tran Van Khai, miembro permanente de la Comisión de Ciencia, Tecnología y Medio Ambiente de la Asamblea Nacional, comentó sobre este tema: «Debe haber ganancias. El Estado regulará mediante instrumentos fiscales, permitiendo que los costos razonables se incluyan en el precio de costo. Esto ayudará a las empresas a no sufrir pérdidas al invertir en la construcción de viviendas sociales y a obtener una ganancia adecuada del 10% para que puedan participar. El Estado debe participar apoyando con políticas legales, terrenos y capital de préstamos preferenciales para que las empresas puedan obtener ganancias reales».

Para acelerar la construcción de viviendas sociales en el futuro, los expertos dijeron que es necesario revisar rápidamente los procedimientos administrativos con el fin de minimizar los procedimientos administrativos innecesarios y tener políticas para crear incentivos más fuertes para que los inversionistas y las empresas inmobiliarias participen en la implementación de proyectos de vivienda social.

Para acelerar la construcción de viviendas sociales en el futuro, los expertos señalan que es necesario revisar rápidamente los procedimientos administrativos (Foto ilustrativa).

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